美國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)制的啟示與運(yùn)作(更新版)
【正文】 方面的服務(wù)。 我國(guó)住房抵押貸款的發(fā)展給我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)提供了很大的發(fā)展空間。但是，隨著抵押貸款規(guī)模的不斷增長(zhǎng)，在利率上漲的情況下，這些金融機(jī)構(gòu)將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，提高抵押貸款的流動(dòng)性就成為了化解金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)很重要方面。美國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)金融的干預(yù)則是建立在高度發(fā)達(dá)的市場(chǎng)體制下的，是間接干預(yù)。 二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作：債券投資者，抵押貸款的發(fā)行銀行以及作為中介的擔(dān)保保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，它們同一級(jí)市場(chǎng)的主體抵押貸款的發(fā)行銀行、購(gòu)房者成為一個(gè)完整統(tǒng)一的市常發(fā)行銀行是聯(lián)系一、二級(jí)市場(chǎng)的紐帶。私營(yíng)保險(xiǎn)不只是局限于中低收入者，可以是任何具有支付能力的購(gòu)房者。在一級(jí)市場(chǎng)上，當(dāng)貸款數(shù)額占所購(gòu)房?jī)r(jià)的80％以上時(shí)，金融機(jī)構(gòu)就必定要求借款人投保。抵押銀行通過(guò)向商業(yè)銀行借款來(lái)發(fā)放貸款，其借貸的利息差為倉(cāng)儲(chǔ)利潤(rùn)，用來(lái)維持其放貸服務(wù)。 一、美國(guó)的住房金融機(jī)制的構(gòu)成 20世紀(jì)60年代以來(lái)，美國(guó)居民的住房自有率大幅提高，跟它高度發(fā)達(dá)的住房抵押貸款機(jī)制是密切相關(guān)的。 1．豐富的資金來(lái)源(一級(jí)市場(chǎng)) 一級(jí)市場(chǎng)是直接發(fā)放貸款的市場(chǎng)，由集蓄貸款協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行、人壽保險(xiǎn)公司、抵押銀行等構(gòu)成?，F(xiàn)在，全美國(guó)的二級(jí)市場(chǎng)主要由這三家機(jī)構(gòu)壟斷：政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住宅貸款抵押公司。FHA的保險(xiǎn)對(duì)象主要是購(gòu)房債務(wù)支出占家庭收入29％～41％的中低收入居民的住房貸款。在抵押貸款生效前，購(gòu)房人到保險(xiǎn)公司投保，抵押貸款生效后，購(gòu)房人有投保并交保費(fèi)的義務(wù)，保險(xiǎn)的受益人為抵押權(quán)人、購(gòu)房人。因此，發(fā)行銀行將已抵押的房地產(chǎn)債權(quán)讓渡給抵押貸款的交易機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)在二級(jí)市場(chǎng)上將成千上萬(wàn)的債權(quán)，打包推向金融市場(chǎng)(即抵押貸款證券化)，從金融市場(chǎng)吸收資金投到房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)行銀行。政府應(yīng)該通過(guò)完善市場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施和體制的建設(shè)來(lái)促進(jìn)住房金融體制改革的深化，并盡可能避免扭曲市場(chǎng)的行為。政府機(jī)構(gòu)或者準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)在信用增強(qiáng)的過(guò)程中可以發(fā)揮獨(dú)特的作用，并且還可以通過(guò)設(shè)立證券發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)，從而擴(kuò)大抵押貸款的證券化。其中利息付給銀行，本金則交給保險(xiǎn)公司，貸款到期，保險(xiǎn)公司將本金全部交還
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