【正文】 達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；工程施工合同；預(yù)售商品房分層平面圖；商品房預(yù)售方案。預(yù)售或預(yù)租前，必須報當?shù)胤抗芫峙鷾?。動拆遷 上述工作完成以后，可向市房管局申請動拆遷，接受委托的動遷單位，必須經(jīng)市房管局審核批準。市場調(diào)查通過系統(tǒng)的收集、記錄，了解房地產(chǎn)市場的情況，對擬開發(fā)的項目的前景進行預(yù)測。它是由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用受讓 者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。這類住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設(shè)計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設(shè)計中得到廣泛推廣。凈高：是指層高減去樓板厚度的凈剩值。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對 方造成損失，都要支付違約金。均價:是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得 出每平方米的均價。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、 使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部 門的分戶房屋平面圖。 城市公益事業(yè)用地。 拍賣出讓程序 市土地局制定出讓土地拍賣方案，報經(jīng)市政府批準后，發(fā)布拍賣出讓土地公告； 市土地局向競爭者提供土地使用合同書文本、土地使用規(guī)劃及其他有關(guān)文件； 驗證競買者資格，發(fā)放應(yīng)價牌； 市土地局主持拍賣競買，簡介拍賣地塊情況，宣布拍賣起價； 競買者舉牌應(yīng)價； 競買獲勝者與市土地局簽訂土地出讓合同，繳付定金； 競買獲勝者按土地出讓合同規(guī)定，在付款時限內(nèi)向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金； 競買獲勝者付清全部土地出讓金后30日內(nèi)，到市土地局辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》。 招標出讓程序市土地局制定出讓土地招標方案，報經(jīng)市政府批準發(fā)布招標公告。通常我們將土地使用權(quán)的出讓成為土地的一級市場?；⒌禺a(chǎn)置業(yè)顧問入職培訓(xùn)資料（大港項目部）目 錄第1章 房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)知識 1 房地產(chǎn)的概念 1 土地使用權(quán)出讓形式及程序 1 1 招標出讓程序 1 拍賣出讓程序 2 土地的劃撥 2 房地產(chǎn)的特征 3 房地產(chǎn)的類型 3 房地產(chǎn)的使用年限 3 房屋的建筑結(jié)構(gòu)分類標準 4 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 4 房地產(chǎn)開發(fā)流程 8 第一階段：決策階段 8 第二階段：前期階段 9 第三階段：工程建設(shè)階段 9 第四階段：經(jīng)營階段 9 第五階段：物業(yè)管理 10 取得預(yù)售許可證的條件 10第2章 房地產(chǎn)面積的測算 11 房地產(chǎn)面積的屬性 11 套內(nèi)建筑面積 11 房屋的共有建筑面積 11 公攤面積 12 公共面積 12 房地產(chǎn)面積的測算 12 計算全部建筑面積 12 計算一半建筑面積 13 不計算建筑面積 13 因分攤的公用面積 13 不因分攤的公用面積 14第3章 房專業(yè)市場基礎(chǔ)知識 15 15 專業(yè)市場形成的條件 15 批發(fā)性專業(yè)市場形成的條件： 15 零售型專業(yè)市場的形成條件： 15 專業(yè)市場的分類 16 按照經(jīng)營形態(tài)分類 16 按照商業(yè)類別分類 16 按照區(qū)域特性分類 16 按照商圈規(guī)模分類 17 專業(yè)市場發(fā)展特征 18 專業(yè)市場發(fā)展的規(guī)模特征 18 專業(yè)市場發(fā)展的區(qū)域性特征 18 專業(yè)市場開發(fā)的要素 18 市場基礎(chǔ) 18 政府支持 19 物流條件 19 規(guī)劃設(shè)計 20 經(jīng)營管理 20第4章 專業(yè)市場的發(fā)展與探析 21 專業(yè)市場面臨的問題 21 專業(yè)市場發(fā)展所面臨的挑戰(zhàn) 21 具有競爭力的專業(yè)市場 22 如何讓專業(yè)市場良性發(fā)展 22 正確的運營策略 22 有效的成本控制 24第5章 項目周邊專業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀 26 成都四大區(qū)域?qū)I(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀 26 青白江 26 雙流 26 新都 27 龍泉 27 青白江專業(yè)市場的發(fā)展 28 優(yōu)越區(qū)位促成投資洼地 28 交通是青白江獨一無二的優(yōu)勢 28第6章 置業(yè)顧問入職基本禮儀 29 接聽電話 29 迎接客戶 29 產(chǎn)品介紹 29 購買洽談 30 帶看現(xiàn)場 30 暫未成交 30 填寫客戶資料表 30 客戶有購買意向的征兆 30附錄一：為“千億產(chǎn)業(yè)”貢獻重要力量 34附錄二：大港項目沙盤講演 36３２第1章 房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)知識 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。出讓時指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。受讓者在付清出讓金后，到市土地局辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》。中標者按合同規(guī)定支付全部出讓金后，到市土地局辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用證。它包括城市給水、排水、污水處理、供電、通信、煤氣、熱力、市內(nèi)公共交通等設(shè)施用地。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、 產(chǎn)權(quán)比例。房屋產(chǎn)權(quán):是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項 權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分 的權(quán)利。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要 體現(xiàn)懲罰性。 開間：住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實 際距離。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距 離。但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。紅線圈：又叫宗地圖，是按一定比例尺制作的，用以表示一宗地的用地位置、界 限和面積的地形平面圖。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 第一階段：決策階段規(guī)劃摸底指了解城市整體規(guī)劃，對擬開發(fā)區(qū)域的要求，研案開發(fā)建設(shè)的可能性。委托設(shè)計 建設(shè)方案獲批準后，可以通過招標、委托進行工程設(shè)計。 第四階段：經(jīng)營階段經(jīng)營階段是實現(xiàn)房地產(chǎn)本身價值，回收建設(shè)投資，達到資金增值的重要階段，主要內(nèi)容包括： 房屋預(yù)售在投資開發(fā)達到一定階段后進行商品房的預(yù)售或預(yù)租。 取得預(yù)售許可證的條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。 公攤面積 商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。 全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 1 有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。專業(yè)市場——同類型或?qū)傩韵嗨频纳唐吩谀骋粋€流通環(huán)節(jié)匯集在一起經(jīng)營 的商業(yè)經(jīng)營場所。價格發(fā)揮著重要的調(diào)節(jié)作用。以專業(yè)市場為目標產(chǎn)品的市場基礎(chǔ)有兩個： 一、立地條件 從地產(chǎn)角度理解就是“商業(yè)選址”。商圈內(nèi)部擴張的同時，需要輻射的半徑也就更大。一方面批發(fā)市場的交易額較大，是政府稅收的重要一塊，各地政府較為重視其發(fā)展。而零售比重較大的萬通市場、天意市場、秀水市場、雅秀市場無一不是在城市主干道邊。 經(jīng)營管理 統(tǒng)一的經(jīng)營、良好的管理同樣是成功打造專業(yè)(批發(fā))市場，并可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的必要條件之一。這三個階段要強調(diào)的是，開發(fā)商一定要走出地產(chǎn)圈子，請真正有商業(yè)經(jīng)驗的專家人士或機構(gòu)支持，如實現(xiàn)定單式開發(fā)最好。中國目前的專業(yè)市場大多以批發(fā)為主。比如在惠州開發(fā)惠州國際電子城，首先要了解惠州電子產(chǎn)業(yè)的基本情況，如產(chǎn)業(yè)聚集地以及生產(chǎn)量和原材料的采購量，其次要了解原材料的生產(chǎn)區(qū)域，引進一手原材料供應(yīng)商；其三要考慮到與周邊區(qū)域如深圳、東莞等地的電子元器件采購中心的競爭性，在保證電子元器件品種的同時，適度控制市場開發(fā)規(guī)模；其四，針對電子企業(yè)采購的特征，有的放矢地進行市場經(jīng)營和推廣等。正是得益于新型網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)平臺的開發(fā)，義烏小商品批發(fā)市場的產(chǎn)品足跡幾乎已經(jīng)遍布全球。如果市場商戶的經(jīng)營實力有限，經(jīng)營品種有限，無法以最快速度滿足市場的需求，采購人員會很快改變他們的采購地點。對于成立較晚或剛剛成立的專業(yè)市場應(yīng)注重對進行“ 地毯式”大面積投放廣告效果的測定, 尋求最佳投放效果。要突出與成本費用相關(guān)的一些技術(shù)指標在企業(yè)預(yù)算管理中的地位, 強化技術(shù)與經(jīng)濟的結(jié)合。顯然, 政府的統(tǒng)一規(guī)劃有利于避免重復(fù)建設(shè)、浪費資源。從2009年開始各大開發(fā)企業(yè)就在青白江大面積拿地。除了這些看得到的市場外，還有大量正在整理的土地。目前 金恒德汽配城內(nèi)，除了開門營業(yè)的商家外，超市、銀行、通訊營業(yè)廳也進駐服務(wù)，各種中型、小型貨車穿梭其間，也使市場顯示出活力。 龍泉南汽東移打造中國底特律在九峰國際汽車博覽新城進駐龍泉之前，龍泉還有一些其他的專業(yè)市場規(guī)劃，比如博美建材城、西南食品城以及三聯(lián)家禽市場等。這也意味著青白江迎來了一場聲勢更大的區(qū)域價值提升良機。對于其他市場，也是同理。提醒其他銷售同事注意；銷售人員因立即上前熱情接待；幫助客戶收拾雨具，放置衣帽等；通過隨口的招呼，區(qū)別客戶的真?zhèn)?，了解客戶的來源區(qū)域和接受的媒體。