【正文】 特征之一廣告位置：商鋪價(jià)值集中的精華部分（四）商鋪銷售的常用手段純 街 鋪：好售，突出自控性強(qiáng)，穩(wěn)定性好！主力商家：托盤返租回報(bào)：純投資模式，一般7—12%之間以租代售：吸引招商使 用 權(quán)：靚鋪不愁嫁放長(zhǎng)年限：40年成為50年、70年，遠(yuǎn)期價(jià)值提高，法律上有漏洞。三、商鋪銷售項(xiàng)目項(xiàng)目的獲得需要我們有一定的優(yōu)勢(shì)才能得到項(xiàng)目；如果沒有這種優(yōu)勢(shì)，自己項(xiàng)目也拿不到，如沙田公司下面有易興代理公司，但項(xiàng)目還是給荒島了。（2）商業(yè)街分類：專業(yè)特色街、綜合消費(fèi)類；一般商業(yè)街（步行商業(yè)街）（3）商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：（姜新國商鋪投資）（4）主力商業(yè)動(dòng)向：逐步向內(nèi)地推進(jìn)。瞻供比高，家庭負(fù)擔(dān)重，消費(fèi)能力弱。商鋪和住宅的差異比較項(xiàng)目商 業(yè) 物 業(yè)居 住 物 業(yè)最終用途商業(yè)經(jīng)營居 住評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)利潤(rùn)或租金舒適、安全、便捷、機(jī)密、經(jīng)濟(jì)升值條件經(jīng)營或商業(yè)環(huán)境土地或居住環(huán)境消 耗價(jià)值轉(zhuǎn)移（中間商品）終端消耗獲得方式投 資購 置類 型經(jīng)營型物業(yè)消耗型物業(yè)屬 性生產(chǎn)資料生活資料商鋪和商業(yè)的關(guān)系商鋪的外在形式是建筑和土地，它必須依賴商業(yè)來體現(xiàn)它的價(jià)值，有“鋪”無商，即不能進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)，是死鋪或者不是商鋪，反之，對(duì)商業(yè)的適合性越好，越有商業(yè)適合性，這就是所謂的“旺鋪”。各個(gè)家庭都有不同的消費(fèi)支出。租價(jià)細(xì)分：區(qū)域租價(jià)、業(yè)態(tài)租價(jià)、商街租價(jià)。 建筑樣式的選取實(shí)現(xiàn)銷售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理業(yè)態(tài)設(shè)置業(yè)種組合商品經(jīng)營成本銷售方式要領(lǐng)推廣水平促進(jìn)關(guān)系價(jià) 格經(jīng)營成本業(yè)態(tài)主題價(jià) 格商場(chǎng)成本物業(yè)管理管理技術(shù)招商能力商業(yè)用地屬性判析體現(xiàn)土地價(jià)值設(shè)立合適的業(yè)態(tài)立店障礙排除建筑形式選取文化氣氛營造挖掘商業(yè)價(jià)值提高使用價(jià)值提高附加價(jià)值業(yè)態(tài)定位的作用產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位以市場(chǎng)需求，適合商業(yè)為先導(dǎo)。投資和自用比例50：50%——10%：90%都有地域分析外來投資者和本地投資者：城市越大、商業(yè)越發(fā)達(dá)、商鋪價(jià)值越大，外來投資者越多。商業(yè)樓盤中，大多采用“快速型”的推盤策略。項(xiàng)目策劃的難點(diǎn)在于：（1）項(xiàng)目未被大家接受；（2）價(jià)格未被市場(chǎng)認(rèn)可；（3）市場(chǎng)十分現(xiàn)實(shí)。我們?cè)谡猩踢^程中應(yīng)當(dāng)十分關(guān)注，這樣才能達(dá)到招商工作的“四兩撥千斤”的效用。 所謂“商機(jī)招商” 是針對(duì)各商業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略而制訂的招商策略，商業(yè)企業(yè)有其發(fā)展步驟和戰(zhàn)略布局的，不可能因?yàn)閭€(gè)人傾向而非理性開店。 外來企業(yè)來開店，說明該企業(yè)已有在當(dāng)?shù)匕l(fā)展的計(jì)劃，那么我們招商的力度就會(huì)變?。怀晒Φ谋镜仄髽I(yè)在當(dāng)?shù)亻_店有心得，擁有社會(huì)資源、物流成本也比較低，所以招商難度就比較小。 在推廣策劃中要注意項(xiàng)目的“三點(diǎn)一性”，難點(diǎn)、亮點(diǎn)、弱點(diǎn)——特殊性。平面●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●SP籌 劃●●●●●●●●作 業(yè)●●●●●●●●●事件題材泡制●●●●●●●●●●方案設(shè)計(jì)●●●●●●●●●●實(shí) 施●●●●●●●八、商業(yè)物業(yè)管理 中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展終將走出一條具有中國特色的道路，在外國，一開始就把商業(yè)物業(yè)作為商業(yè)來開發(fā)，而在我國是把商業(yè)物業(yè)作為一般的房地產(chǎn)來開發(fā)的。 資產(chǎn)管理和資產(chǎn)經(jīng)營 （1）管理目標(biāo)：使之保值、升值。 （3）義烏小商品城和成都“荷花池”，同樣是小商品城，他們也有很大的差異，、義烏小商品城是產(chǎn)地型的小商品城，背后有幾百萬個(gè)手工作坊式的工廠作支撐；而成都“荷花池”的主要特征是販運(yùn)批發(fā)型的，不排斥本地也有少量的自產(chǎn)商品，但大多數(shù)商品從廣州、義烏、杭州、常熟進(jìn)貨過來的，但是它擁有四川、重慶上億人的大市場(chǎng)。 （三）商業(yè)運(yùn)行管理 商鋪經(jīng)營管理自主的，其他權(quán)利人的商鋪經(jīng)營兩種 （1）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓： （2）經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓： （3）租賃和轉(zhuǎn)租： （4）結(jié)算方法：扣率 業(yè)態(tài)、業(yè)種控制 （1）可以進(jìn)來 （2）更新和儲(chǔ)備 （3）不準(zhǔn)進(jìn)入的。（二）制度管理 1|、企業(yè)規(guī)章制度遵守業(yè)務(wù)守則遵守業(yè)務(wù)流程禮儀、著裝規(guī)范（三）積極性調(diào)動(dòng)發(fā)揮職工積極性根據(jù)每個(gè)人的特長(zhǎng)、個(gè)性去面對(duì)不同的客戶；企業(yè)制訂激勵(lì)機(jī)制