【正文】 司是有品牌力的企業(yè)。接受新生事物能力強。其次，都市花園前期的實體示范效應(yīng)很好，已成型的小區(qū)環(huán)境，井井有條的物業(yè)管理帶來的良性發(fā)展，后期消費者的信心將增強。 　無論對于園區(qū)內(nèi)還是園區(qū)外的住宅消費者，園區(qū)的吸收在三大點，依次是：全國最美最大的金雞湖公園、前景遠大的中央商貿(mào)區(qū)以及城市廣場。 　　在進行分析之前，我們對項目的競爭力進行區(qū)分，將之分為“顯性競爭力”和“隱性競爭力”兩種。對于都市居住，我們總結(jié)特征如下： 1． 居住于城市中心區(qū)和副中心區(qū)，以城市中高收入階層為目標客戶； 2． 以日常生活居住為目的，重視建筑，園林是建筑的輔助，設(shè)計標準以滿足國家規(guī)范為準則； 3． 配套以利用城市已有配套為主，小區(qū)內(nèi)補充城市配套的不足； 4． 對社區(qū)文化的建設(shè)有一定的重視，管理服務(wù)以常規(guī)服務(wù)為主，缺少個性服務(wù)和特殊服務(wù)。采用優(yōu)質(zhì)外墻涂料及新型建筑材料，對東西山墻進行節(jié)能保溫處理。 都市花園第五期——銀色貴族 戶型：都市花園五期采用南北通風(fēng)的板式小高層及高層，推出了13種戶型，是開發(fā) 　　至今戶型最多的一期，面積從81至240多㎡都有，并且在高層中推出錯層、躍層式房型，產(chǎn)品形成多樣化，以錯位競爭房型，產(chǎn)品精致度比以往有了較大的提高。 　　建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格以后現(xiàn)代主義的設(shè)計風(fēng)格為基調(diào)，產(chǎn)品設(shè)計獨巨匠心，建筑立面色彩選用暖色調(diào)為主，色彩至下而上由深至淺，色彩強烈的景觀構(gòu)架，讓每棟建筑都具有鮮明的個性，使產(chǎn)品具有更強的競爭力。 　　建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格以后現(xiàn)代主義的設(shè)計風(fēng)格為基調(diào)，產(chǎn)品設(shè)計成熟自然，建筑立面色彩的運用較靈活多變，色彩對比強烈，開闊的觀景陽臺和弧型外飄窗、陽光露臺花園，配裝雕花金屬欄桿與扶手。 　　建筑特色:創(chuàng)新的低窗臺式外突飄窗，加強窗戶的采光面積和窗臺的實用性，大面積的玻璃及豎向線條增強了立面的現(xiàn)代感。,一部分作為停車空間或自行車庫,一部分作為小型居住及商業(yè)配套設(shè)施。 5． 2001年下半年價格上調(diào)幅度較大，同步反映了市場的情況，另一方面說明，本案的價格尚在接受范圍之內(nèi)，應(yīng)仍有上揚空間。 9． 4期客戶電視及網(wǎng)絡(luò)媒體利用研究 4期客戶電視及網(wǎng)絡(luò)媒體利用主要來源自：中央臺（占37%）、蘇州電視臺（占30%）、蘇州有線臺（占23%）。1．2 前期項目定位分析 1．2．1 前期客戶分析 二、三、四期客戶情況，有關(guān)數(shù)據(jù)支持由甲方提供 1． 客戶年齡構(gòu)成 客戶的年齡都集中在28~40歲的年齡階段。 　　2000年9月11日，三期——“菁華苑”隆重開盤，出現(xiàn)排隊搶號買房的現(xiàn)象。 2002年1月19日，五期——“銀色貴族”開盤 　　綜觀前期的銷售狀況，本案的發(fā)展狀況一直以來都是呈良好趨勢的。其中，%、3期有41%、3期小高層有 40%、%。 2． 在各期的銷售周期內(nèi)，價格一路上漲，并都能得到市場的熱烈回應(yīng)，說明前期的價格調(diào)整很好的把握住了市場情況，也從很大程度上肯定了本案前期產(chǎn)品的品質(zhì)。都市花園已開發(fā)了四期，第五期也已上市，其產(chǎn)品發(fā)展的各個階段具有明顯的特征，一定程度上代表著當時市場內(nèi)住宅產(chǎn)品的發(fā)展趨勢。采用優(yōu)質(zhì)外墻涂料，防水防潮；采用新型建筑材料，對東西山墻進行節(jié)能保溫處理 　　休閑廣場：在小區(qū)中心地段設(shè)置大型休閑運動廣場，場內(nèi)配置網(wǎng)球場、老人活動中心、緩跑徑、兒童游樂場、綜合運動場等。 　　道路規(guī)劃：提出了在小區(qū)內(nèi)實行人車分流的規(guī)劃理念，對外來的車輛在區(qū)內(nèi)的行使采取嚴格的管理。大跨度設(shè)計，其承重、抗壓、抗震、防風(fēng)等方面都是得到極大得提升。 三級綠化系統(tǒng)： 一級綠化——以太陽廣場為核心的主體綠化體系。設(shè)有集中汽車庫，地面設(shè)有臨時訪客停車位。 　　建筑特色：雙陽臺設(shè)計的讓景觀與生活需求得到充分滿足。 三期——“菁華苑”全面推出電梯小高層，提出引領(lǐng)消費者的目光從多層住宅轉(zhuǎn)向小高層住宅的主題：“蘇州住宅新標準”。所以只有顯性競爭力是不足夠的，將令項目的差異性優(yōu)勢不能長期突顯，不能支持項目的長期發(fā)展。園區(qū)同樣具備這個條件的開發(fā)項目有：翠湖雅居和13地塊（即1月12日推出的“湖左岸”）。如半躍式設(shè)計曾在園區(qū)房地產(chǎn)市場一路領(lǐng)先。 3． 發(fā)展商實力優(yōu)勢 n 本項目的發(fā)展商華新國際集團是全國地產(chǎn)連鎖，實力雄厚