【正文】 品品質(zhì)上要優(yōu)于主流產(chǎn)品 TOWNHOUSE。 低價(jià)入市，小步快跑，引爆銷售 ? 確保開盤熱銷，形成轟動(dòng)； ? 落實(shí)“制造驚喜”的競(jìng)爭(zhēng)策略，拉大項(xiàng)目形象和實(shí)際售價(jià)的差距； ? 與主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在產(chǎn)品價(jià)值上拉開一定差距，保持絕對(duì)的產(chǎn)品價(jià)值優(yōu)勢(shì)； ? 保證實(shí)現(xiàn)預(yù)定全盤均價(jià)。 庭院裝修可以增加產(chǎn)品的附加值，對(duì)客戶來(lái)說(shuō)也是方便入住后對(duì)庭院的使用，由于客戶對(duì)庭院的需求不同，針對(duì)不同客戶需求提供多種菜單式的裝修方案，供客戶選擇。 ?放大庭院對(duì)市場(chǎng)的吸引力，提升產(chǎn)品附加值。 銷售排期 ︱ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升建議 價(jià)值提升建議 ︱ 根據(jù)目前的項(xiàng)目規(guī)劃，所有產(chǎn)品呈兵營(yíng)式分布，這樣的規(guī)劃布局一方面容易引起對(duì)視，一方面使這個(gè)社區(qū)減少了品質(zhì)感，通透的道路使這個(gè)社區(qū)一覽無(wú)余，兵營(yíng)式布局雖然能夠充分利用容積率，但項(xiàng)目的生活品質(zhì)被降低。在每一次銷售控制的過程中，作為龍頭產(chǎn)品，起到拉升項(xiàng)目整體調(diào)性的作用。 價(jià)格策略 ︱ TOWNHOUSE價(jià)格推導(dǎo) 以上價(jià)格推導(dǎo)過程為 運(yùn)用德爾斐法理論價(jià)格推導(dǎo)值， 北七家項(xiàng)目要是在預(yù)定的銷售周期內(nèi)完成銷售目標(biāo)，項(xiàng)目的入市價(jià)格將在區(qū)域內(nèi)具備競(jìng)爭(zhēng)力。 營(yíng)銷策略 ︱ 營(yíng)銷力策略 物業(yè)管理，服務(wù)為先 物業(yè)服務(wù)是項(xiàng)目品質(zhì)的一面窗口，提前讓客戶感受到高端物業(yè)管理服務(wù)，可通過加強(qiáng)銷售現(xiàn)場(chǎng)的軟性服務(wù)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，對(duì)增加客戶的購(gòu)買信心和對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的預(yù)期起到重要的支持作用。 ? 高品質(zhì)的產(chǎn)品對(duì)應(yīng)科學(xué)的價(jià)格體系，產(chǎn)品質(zhì)量與價(jià)格相輔相成，達(dá)成項(xiàng)目熱銷。 地庫(kù)網(wǎng) 目標(biāo)客群分析 主力客戶： ? 北京市較高端消費(fèi)人群 —— 城市“高知中產(chǎn)階層”，如薪資優(yōu)厚的高級(jí)外企主管、律師、大學(xué)高級(jí)教師、金融投行領(lǐng)域高級(jí)從業(yè)人員等，工作區(qū)域多集中于北部區(qū)域； ? 他們普遍擁有 2次及以上的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但是首次購(gòu)置別墅，置業(yè)目的為升級(jí)換代，渴望享受別墅的低密度高品質(zhì)人文生活環(huán)境，以實(shí)現(xiàn)他們的“別墅”夢(mèng)； ? 他們懂得時(shí)尚、追求品質(zhì)，享受生活，看重傳統(tǒng)別墅區(qū)能夠彰顯其不斷提升的社區(qū)地位； ? 他們積累相對(duì)較少，在近年別墅市場(chǎng)價(jià)格不斷提升的情況下，他們購(gòu)置傳統(tǒng)獨(dú)棟別墅的經(jīng)濟(jì)能力有限，偏好實(shí)用的緊湊型別墅產(chǎn)品。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目 SWOT分析 S1地塊周邊交通便利，通達(dá)性好； S2具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)； S3遠(yuǎn)洋地產(chǎn)品牌認(rèn)可度高； S4項(xiàng)目所在區(qū)域成熟度高； W1地塊周邊日常生活配套設(shè)施匱乏； W2目前規(guī)劃布局較單調(diào)，影響項(xiàng)目居住品質(zhì)； O1住宅郊區(qū)化趨勢(shì)，更多的人接受郊區(qū)別墅的生活方式； O2區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)聯(lián)排產(chǎn)品較少 ，但需求旺盛；區(qū)域內(nèi)自然及旅游資源豐富，對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力較大； O3項(xiàng)目可塑性強(qiáng)； T1宏觀經(jīng)濟(jì)滑坡，高端客戶房產(chǎn)消費(fèi)謹(jǐn)慎； T2房地產(chǎn)市場(chǎng)處于震蕩調(diào)整時(shí)期，高端物業(yè)銷售不佳； T3區(qū)域內(nèi)未來(lái)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量大，對(duì)本項(xiàng)目造成一定競(jìng)爭(zhēng)影響； SWOT 市場(chǎng)定位 亞奧別墅核心區(qū) 精致別墅 [ 高端 品質(zhì) — 精致 建筑 — 均質(zhì) 階層 ] 通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目目標(biāo)客群以及項(xiàng)目市場(chǎng)定位的研判和分析，根據(jù)前期提出的建議， 北七家項(xiàng)目完全可以以高品質(zhì)的產(chǎn)品、較突出的價(jià)格、較快的銷售速度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期開發(fā)目標(biāo)。 營(yíng)銷策略 ︱ 產(chǎn)品力策略 對(duì)標(biāo)項(xiàng)目龍湖滟瀾山建筑及庭院效果圖： 營(yíng)銷策略 ︱ 產(chǎn)品力策略 對(duì)標(biāo)龍湖項(xiàng)目外立面用材情況： 對(duì)標(biāo)項(xiàng)目龍湖滟瀾山門廊效果圖： 營(yíng)銷策略 ︱ 產(chǎn)品力策略 營(yíng)銷策略 ︱ 產(chǎn)品力策略 對(duì)標(biāo)龍湖項(xiàng)目環(huán)保用材細(xì)節(jié)： ?采用地暖溶雪技術(shù)營(yíng)造的車庫(kù)溶雪道 ?麻花石減速道鋪裝 營(yíng)銷策略 ︱ 產(chǎn)品力策略 對(duì)標(biāo)龍湖項(xiàng)目景觀細(xì)節(jié)： ?產(chǎn)品力策略 ?營(yíng)銷力策略 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 營(yíng)銷策略 ︱ 營(yíng)銷力策略 以會(huì)所（售樓處）、實(shí)樓樣板區(qū)、接待中心、軟性服務(wù)的綜合體驗(yàn)樹立市場(chǎng)形象，與周邊項(xiàng)目絕對(duì)差異，提前實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值?？紤]到時(shí)間因素導(dǎo)致的價(jià)格漲幅，將根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品入市時(shí)的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行研判，本次分析針對(duì)目前的市場(chǎng)情況，將采用 德爾斐法和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比法 兩種方法進(jìn)行理論價(jià)格分析。 在區(qū)域內(nèi)將和滟瀾山一樣，成為標(biāo)桿項(xiàng)目。但上漲幅度不宜過大，漲幅控制在 5%以內(nèi)或以市場(chǎng)和客戶 積累情況確定，在保障銷售速度的同時(shí)，兼顧一期物業(yè)的預(yù)期增值，通過階段性的價(jià)格漲幅樹立客戶形象和市場(chǎng)口碑，促進(jìn)后期入市產(chǎn)品的銷售。 雙拼別墅在產(chǎn)品品質(zhì)上要優(yōu)于主流產(chǎn)品 TOWNH