【正文】 房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。它區(qū)別于建筑原材料，如沙、石、水泥等；又區(qū)別于建筑物結(jié)構(gòu)配件，如窗臺(tái)、 門(mén)窗過(guò)梁、水泥預(yù)制件等。 公共活動(dòng)中心 公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷(xiāo)售量達(dá)到 80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。第二次交易則為 。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是可售公有住房，一類(lèi)是不可售公有住房。 1此外，《住宅使用說(shuō)明書(shū)》還應(yīng)對(duì)注意的結(jié)構(gòu)、性能和各部位或部件的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)作出說(shuō)明。color:white。0 凡與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。color:white。特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺(tái)，可做花園使用。 ★躍復(fù)式住宅 躍復(fù)式住宅是在復(fù)式住宅設(shè)計(jì)功能上的一種創(chuàng)新。③建筑面積較小，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。 ★集資房 是指改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位全包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三者共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種辦法。它是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房。 住宅的層高和凈高 住宅的高度計(jì)量除了用“米”，還可以用“層”來(lái)計(jì)算，每一層的高度在設(shè)計(jì)上有一定要求，稱(chēng)為層高，層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。 ⑶梁－是跨過(guò)空間的橫向構(gòu)件。外橫墻通常稱(chēng)為山墻。 基礎(chǔ) 基礎(chǔ)是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。其 圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。 ⑴磚木結(jié)構(gòu) －描述：這類(lèi)建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚、木做成。 三、何為物管維修基金 物管維修基金是房屋保修期過(guò)后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，用于進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金。此類(lèi)企業(yè)不僅直接接手項(xiàng)目，從事管理工作，還提供顧問(wèn)服務(wù)，適應(yīng)性強(qiáng)。 五、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)，管理范圍為街道居民小區(qū)，此類(lèi)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容較單一，收費(fèi)低廉，服務(wù)質(zhì)量差。 二、物業(yè)管理企業(yè)的基本類(lèi)型 物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進(jìn)行分類(lèi)。 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利： (一 )按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； (二 )提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； (三 )提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； (四 )參 加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； (五 )選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； (六 )監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； (七 )監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； (八 )對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； (九 )監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金 )的管理和使用； (十 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 二、由房地產(chǎn)部門(mén)所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類(lèi)公司人員適中精干。 二、自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理 企業(yè)。住宅是人工建造而不是自然形成的。 1949 年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅，20世紀(jì) 50～ 60 年代建造的民用房屋和簡(jiǎn)易房 屋，大多為這種結(jié)構(gòu)。 －特點(diǎn)：建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑， 如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。 墻體和柱 墻體和柱均是豎向承重構(gòu)件，它支撐著屋頂、樓板等，并將這些荷載及自重傳給基礎(chǔ)。 ⑵柱－是獨(dú)立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件。 屋頂 既是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護(hù)構(gòu)件，又是建筑物頂部的承重構(gòu)件。 住宅的開(kāi)間 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。 按經(jīng)濟(jì)形態(tài)劃分的 9類(lèi)住宅 ★商品房 商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外資投資 企業(yè)）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。 ★微利房 微利房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商修建的用于公開(kāi)向社會(huì)讓利出售獲取微利的普通商品房。成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素構(gòu)成。 公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶(hù)獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等；還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家屬中短期租用。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。國(guó)際通行劃分為四類(lèi)： 第一類(lèi)：層數(shù) 816 層，房屋高度在 2550 米之間，通常稱(chēng)為小高層住宅； 第二類(lèi)：層數(shù) 1725層，最高度達(dá) 75 米； 第三類(lèi)：層數(shù) 2640層，最高達(dá) 100 米； 第四類(lèi)：層數(shù)在 40 層以上，高度超過(guò) 100 米，稱(chēng)為超高層住宅；目前國(guó)內(nèi)極少有超高層的住宅。color:white。backgroundcolor:99009939。color:white。（成都市稱(chēng)為《商品房質(zhì)量保證書(shū)》）應(yīng)包括以下內(nèi)容： 工程質(zhì)量監(jiān)管部門(mén)核驗(yàn)的商品房質(zhì)量等級(jí)； 開(kāi)發(fā)商承諾對(duì)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在其合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任； 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為： （一）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的 合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲 漏，為 5年； （三）供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個(gè)采暖期、供冷期； （四）電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝為 2 年； （五）裝修工程為 2 年。 不可售公房 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。 期房 期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可 證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。 內(nèi)銷(xiāo)房 內(nèi)銷(xiāo)商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷(xiāo)售許可證的房屋，內(nèi)銷(xiāo)商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。“爛尾”的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷(xiāo)售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。 產(chǎn)權(quán)證書(shū) 產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)可分解為占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容． 占有權(quán) 房屋的占有權(quán)，通常由所有權(quán)人在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中也稱(chēng)業(yè)主、房主、房東來(lái)行使，但有時(shí)也由別人來(lái)行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。例如，房客可利用租來(lái)的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，收益按照一定的比例 ，一部分交給房主，一部分留給自己。 產(chǎn)權(quán)置換 產(chǎn)權(quán)置換是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)。 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積），一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。 套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面 積。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在 5 米左右，不能任意擴(kuò)大。包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。 道路用地 道是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等停放場(chǎng)地。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。 五、《建設(shè)工程施工許可證》 以確定購(gòu)買(mǎi)期房的開(kāi)工手續(xù)是否齊全，是否納入年度施工計(jì)劃。所以購(gòu)房者買(mǎi)的房子所有權(quán)不只有 70年。房屋他項(xiàng)權(quán)證書(shū)由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。軍產(chǎn)指中國(guó)人民解放軍部隊(duì)所有的房產(chǎn)，包括由國(guó)家劃撥的房產(chǎn)、利用軍費(fèi)開(kāi)支購(gòu)建的房產(chǎn)以及軍隊(duì)自籌資金購(gòu)建的房產(chǎn)。 第四大類(lèi)是聯(lián)營(yíng)企業(yè)房產(chǎn)，指不同所有制性質(zhì)的單位之間共同做成新的法人型經(jīng)濟(jì)實(shí)體所投資建造、購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。中外合資指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)所投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。 不同類(lèi)型的房產(chǎn)在權(quán)屬登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等許多過(guò)程中，所面臨的問(wèn)題也不一樣。同樣通過(guò)一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。有時(shí)房屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。登記收件表示主管機(jī)關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請(qǐng)。backgroundcolor:99009939。color:white。 PAGE PAGE 31