【正文】 月，華東地產(chǎn)部設(shè)置南京 ,現(xiàn)有核心成員百余人，由范德楊行地產(chǎn)顧問北京公司、范德楊行地產(chǎn)顧問南京公司、范德楊行地產(chǎn)顧問無錫公司、南京尚道品牌策劃有限公司、北京目后佐道設(shè)計顧問有限公司等共同組成。 如果前面道路太過漫長 ?為何不自己走一條 。我要的只是一間自己的屋子。我有用慣的PC機鍵盤，第一個上司橫飛的唾沫，就棲息于此。我要的只是一間自己的屋子。 宏觀及區(qū)域市場 地塊解讀及 SWOT 客群定位 產(chǎn)品定位 營銷推廣及廣告預(yù)算 樣板中心及細節(jié)建議 銷售策略 廣告形象 宏觀及區(qū)域市場 時間 來源 政策名稱 主要內(nèi)容 2月 12日 中國人民銀行 存款準備金 率上調(diào) ?從 2022年 2月 。其中，基本認定為閑置土地的 44宗，土地總面積 。另有 8000 ㎡ 的商務(wù)酒店 . 項目點評 項目的最大優(yōu)勢在于依托于一個大規(guī)模的居住社區(qū) ,并提出了 ” 蝸居 ” 主城的概念 ,但產(chǎn)權(quán)為 40年 ,且毛坯交付 .項目對于本案最大的意義在于價格參考 . 重點案例剖析 江雁依山郡 (后期酒店公寓 /商業(yè) ) 項目位置 幕府西路 88號 開盤時間 待定 開發(fā)商 下關(guān)城開 南京中鼎 當期推貨量 目前無房源可售 占地面積 約 15萬㎡ 主力面積 建筑面積 約 26萬㎡ 銷售均價 建筑形態(tài) 高層 銷售率 后續(xù)供應(yīng)量 6月推小高層住宅 ,酒店式公寓 、 商業(yè)信息占無 項目點評 項目以小高層 \多層物業(yè)為主 ,規(guī)劃后期將建有集中商業(yè)和酒店式公寓 ,目前具體信息不詳 .該項目綜合素質(zhì)不高 ,若想突破相鄰金域中央的價格 ,還要花大力氣在產(chǎn)品改造和營銷包裝方面 . 重點案例剖析 萬科紅館 項目位置 黃家圩 411號 開盤時間 09年 10月 開發(fā)商 南京運杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 當期推貨量 88套 占地面積 約 ㎡ 主力面積 酒店式公寓 :50㎡ 建筑面積 約 ㎡ 銷售均價 酒 店 式 公 寓 ： 均價 14000元 / ㎡ 建筑形態(tài) 多層 銷售率 目前僅剩 10多套房源可售 后續(xù)供應(yīng)量 無 項目點評 項目最大的優(yōu)勢在于依托萬科的品牌優(yōu)勢進行推廣 .但是全功能精裝小戶型 ,強大的樣板房展示系統(tǒng)為項目贏得了不錯的口碑 . 由于 40年產(chǎn)權(quán)性質(zhì) , 銷售情況一般 . 重點案例剖析 萬達東坊 項目位置 建鄴區(qū)明園地塊 開盤時間 09年 7月 開發(fā)商 南京萬達 當期推貨量 500多套 占地面積 約 39萬㎡ 主力面積 酒店式公寓 :45㎡ 商業(yè) :420800㎡ 建筑面積 約 120萬㎡ 銷售均價 酒 店 式 公 寓 ： 12022元 / ㎡ ,商鋪25000元 / ㎡ 建筑形態(tài) 高層 銷售率 酒店公寓可售 100多套 ,商鋪無可售房源 后續(xù)供應(yīng)量 酒店式公寓還剩 14樓未開 項目點評 項目最大的優(yōu)勢在于地段和萬達品牌 . 精裝修酒店式公寓，層高 ，主力戶型 45㎡ 左右， 40年產(chǎn)權(quán)，無天然氣 .但是該項目價格不高 ,且銷售情況一般 ,說明營銷水平不高 . 重點案例剖析 地塊解讀及 SWOT ?該點位于幕府西路，鄰近中央門汽車站以及火車站的交通樞紐地，交通情況良好，未來通地鐵后，將大大縮短與市中心的距離，地鐵 3號線五塘村站步行至本案僅需 8分鐘 。 ?住宅項目集中 ,居住氛圍濃郁 。體量雖小，只為打造那三兩金，不懼畏猙獰現(xiàn)狀。 區(qū)域小戶型客群構(gòu)成 他們自我而率性： “ 我行我素 ” ， “ 我就喜歡 ” ， “ JUST DO IT”是他們的口頭禪，更是他們的行動準則。 產(chǎn)品定位 本案 產(chǎn)權(quán)屬性 定位方向 產(chǎn)品屬性 40年產(chǎn)權(quán)商鋪 50年產(chǎn)權(quán)小戶型 普通沿街商鋪 住宅 (酒店公寓 ) 商住綜合體 產(chǎn)權(quán)酒店 投資兼自用 投資兼自用 投資兼自用 投資 產(chǎn)品定位方向 市場現(xiàn)狀 板塊價格體系 市場競爭情況 板塊市場進入有序狀態(tài) 成交價格”穩(wěn)中有升” 銷售狀況良好 調(diào)控后市場有所降溫 調(diào)控影響市場表現(xiàn) 下關(guān) :8000－ 16000 棲霞 :8100－ 13000 玄武 :19000－ 20220 金域中央 :23萬㎡ ,15000元 /㎡ 江雁依山郡 :26萬㎡ ,8000元 /㎡ 20220為區(qū)域價格體系上限 ,很難突破 未來競爭再度升級 住宅（酒店式公寓）分析點 ?項目產(chǎn)權(quán)為 50年 ,作為住宅銷售將存在相當大的抗性 ,以萬科紅館為例 。 進而通過廣告對項目包裝， 讓他們喜歡，促動他進行購買。 快感 ，中央太短，僅 。 ?內(nèi)容：網(wǎng)絢召集閃客志愿者，在市中心統(tǒng)一集佑行勱，統(tǒng)一安排 “ 定型 ” 勱作，后期通過收集癿報名者聯(lián)系電話，由銷售人員跟進。在項目做樣板間，樣板房里面全套使用宜家家具，用宜家癿牌子，突出項目癿品質(zhì)調(diào)性。 忽略距離主城較遠癿劣勢，以中心誤導客戶。 建議選擇物業(yè)：瑪里奧特酒店管理集團（萬豪行政公寓） 雅詩閣酒店管理集團（雅詩閣、盛捷服務(wù)式公寓） 仲量聯(lián)行、高力物業(yè)等國際物業(yè)管理公司 建議物業(yè)管理費： 1— 2元 /月 /平方米（參考金域中央標準） 物業(yè)管理建議 基礎(chǔ)服務(wù)： ?家政服務(wù)（包括室內(nèi)清潔、干濕洗衣、電話接聽等） ?商務(wù)服務(wù)（包括商務(wù)中心服務(wù)，會議室租賃等） ?安全服務(wù)（ 24小時服務(wù)， 24小時保安等） ?交通服務(wù)（機場接送、出租車預(yù)定、停車設(shè)施等） 個性化量身定做的服務(wù)： ?針對每一個商務(wù)人士的不同需求量身定做的，最主要的是讓租客感覺到賓至如歸的感