【正文】 物中心，一個(gè)大型綜合超市，一家專業(yè)店，建議在京福高速公路南嶼出口附近發(fā)展一處倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)。三、津泰路商業(yè)經(jīng)營(yíng)概況分析 總體分析 津泰路商業(yè)是福州商業(yè)蓬勃發(fā)展的一個(gè)縮影，它主要的業(yè)態(tài)構(gòu)成是鞋服包飾等消費(fèi)用品，業(yè)態(tài)構(gòu)成相對(duì)完善，相對(duì)其他的商業(yè)街，津泰路品牌性更強(qiáng)，是福州品牌專賣的聚集地，其中不乏廠商直接經(jīng)營(yíng)管理的旗艦店和直營(yíng)店。津泰路零售類業(yè)態(tài)檔次分布業(yè)態(tài)加盟唯一品牌自營(yíng)品牌/混合品牌總計(jì)女裝622385男裝25025童裝鞋16521鞋類27734運(yùn)動(dòng)休閑12012女包21214珠寶飾品41620眼鏡808生活用品213化妝品224圖表概述： 津泰路現(xiàn)存的業(yè)態(tài)中，絕大部分是品牌專賣，其中眾多福建本土品牌的的專賣店為廠商直營(yíng)。并且穿著舒適的，可出席工作場(chǎng)合的商務(wù)便裝是最受男士歡迎的。二、餐飲、娛樂等休閑設(shè)施津泰路配套設(shè)施業(yè)態(tài)匯總類別數(shù)量銀行3美容5美發(fā)8影樓5圖書辦公4花店2娛樂7房介1廈航售票1餐飲13茶店3在餐飲設(shè)施中，洋快餐、西餐、日本料理和新式的中式快餐與傳統(tǒng)小吃店在數(shù)量上平分秋色，但是在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上傳統(tǒng)的小吃店明顯落后，目前，傳統(tǒng)小吃店在津泰路寸土寸金的店租下，很多不得不撤出臨街的店面，或者是采用外售的手法。五、個(gè)案分析安泰中心安泰中心位于八一七北路和津泰路的交界處，整個(gè)中心分為A、B兩區(qū)，A區(qū)集中了大量的服裝、飾品、書店和美容美甲店，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容檔次為中低檔以及假冒品，店面一般在1220平米，裝修成本普遍不高，但是迎合年輕人時(shí)尚特色。二層、三層尚未出售。l 安泰中心的夜市經(jīng)營(yíng)為其聚集了更多的人氣。l 同一街區(qū)內(nèi)品牌雷同較多，缺乏多樣化和特色。其次，商品要有特色，目標(biāo)客戶群應(yīng)該定位應(yīng)該是引導(dǎo)性的，要突出主體客流。拓寬改造工程將“改彎取直”。并增加社會(huì)公共停車場(chǎng)。對(duì)于津泰路的影響該項(xiàng)目將有近5000平米的商業(yè)店鋪投入使用，近1000平米的社會(huì)公共停車場(chǎng)也將投入使用。改造后，道路為瀝青混凝土路面，征地30米寬，其中主車道寬16米，另留一側(cè)5米寬的停車帶。津泰路可以就目前的業(yè)態(tài)再進(jìn)行一些調(diào)整，主打高檔的成人鞋服、包飾。l 餐飲配套明顯不足，不能很好滿足大眾消費(fèi)需要，除了高檔的西餐之外，只有洋快餐可供選擇，許多傳統(tǒng)小吃店都無(wú)法滿足消費(fèi)者就餐的要求，只能外帶。天生具備形成良好商業(yè)街的硬件條件。于2004年10月1日開始正式營(yíng)業(yè)，初期以店中店的形式經(jīng)營(yíng)城市麗人、雅戈?duì)?、羅蒙、喬治白等中高檔服飾精品，入駐的品牌近60個(gè)。由于A區(qū)人流旺盛，店鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好，因此A區(qū)租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于B區(qū)。茶店中除了一件小規(guī)模的天福茗茶，其他的則是涼茶為主打產(chǎn)品。針對(duì)津泰路主力商品服裝鞋包進(jìn)行了抽樣調(diào)查，共調(diào)查女裝店17家，男裝店5家，分別收集了該店中價(jià)格最高的單品和價(jià)格最低的單品，具體價(jià)格分布如下圖。 珠寶飾品和女包中，加盟品牌較少，不足50％。津泰路業(yè)態(tài)檔次普遍較高，主要業(yè)態(tài)為：服裝、化妝品、床上用品、珠寶飾品、鞋帽、箱包等中高檔生活用品。商業(yè)街在老城區(qū)高度密集，給交通、基礎(chǔ)設(shè)施配套帶來(lái)壓力，從而對(duì)商業(yè)街和城市的發(fā)展造成不利的影響，因此，規(guī)劃中將形成的35條商業(yè)街（區(qū)），其中新增的有16條，建設(shè)的方向?qū)某鞘兄行囊葡蛐聟^(qū)。 “一帶”是指濱水地區(qū)。展現(xiàn)了現(xiàn)有工業(yè)和現(xiàn)代商貿(mào)新型業(yè)態(tài)并存發(fā)展的良好勢(shì)頭。三個(gè)重量級(jí)商業(yè)項(xiàng)目將整條商業(yè)步行街連為一體，使東福州商圈具有集合購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、旅游等多樣性的高級(jí)化商業(yè)功能。區(qū)內(nèi)“三大商貿(mào)圈”日臻完善：中有福州步行街、榕城美食街、元洪美食大世界、服裝鞋帽城、特藝城、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、好又多量販超市；東部鰲峰洲，以糖酒、農(nóng)副干雜、油脂、家禽、水產(chǎn)等10大批發(fā)市場(chǎng)組成全省重要的副食品批發(fā)走廊；西部以臺(tái)西科技園為主，開辟工貿(mào)市場(chǎng)，同時(shí)鑄就了10條商貿(mào)專業(yè)街。如今的福州商業(yè)，正由追隨消費(fèi)向引導(dǎo)型消費(fèi)轉(zhuǎn)向，福州的商業(yè)風(fēng)向標(biāo)已經(jīng)改變，從追求實(shí)用、實(shí)惠向安全、時(shí)尚、休閑、舒適轉(zhuǎn)變，都市市民的生活方式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在悄悄變化，這也將促進(jìn)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展。它們的崛起不僅是福州商業(yè)發(fā)展的需要，也體現(xiàn)除了福州房地產(chǎn)發(fā)展在商圈發(fā)展中所起到的巨大引導(dǎo)作用。服裝以批發(fā)為主，零售為輔，主要是經(jīng)營(yíng)中低檔服飾，消費(fèi)群體為工薪收入的市民和年輕人，一次性購(gòu)買數(shù)量大。屋之星光大道新興商圈城市級(jí)別中高檔開發(fā)商本意欲聯(lián)手打造一個(gè)東福州的“東街口”，其定位都是以購(gòu)物、休閑、文化、飲食等綜合性業(yè)態(tài)為主的中、高檔消費(fèi)場(chǎng)所。而隨著政府加大對(duì)工業(yè)路商圈的投入建設(shè)，工業(yè)路的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，道路交通等都有明顯改善，工業(yè)路商圈正以一種迎頭趕上的姿態(tài)飛速向前發(fā)展。在未來(lái)五年內(nèi)，這個(gè)區(qū)域?qū)⒅赜谏虡I(yè)業(yè)態(tài)的提升和完善。 目前福州的商業(yè)街主要分布在城市核心區(qū)，占全市商業(yè)街總數(shù)的70%。在它的自我調(diào)節(jié)中，通過(guò)店面的轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，不斷有新的品牌通過(guò)津泰路進(jìn)入福州市場(chǎng)，是福州商圈中知名的精品服飾一條街。 特別是男女裝，鞋類，童裝，運(yùn)動(dòng)休閑，眼鏡，它們中間的品牌所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于60％，而女裝中存在的一部分非品牌專賣，大多是自營(yíng)品牌，采取的是雇用專業(yè)買手，從香港，上海，廣州等地購(gòu)買服裝再銷售，或者是銷售外貿(mào)尾單服裝。而女裝中卻是以能夠展示女性曲線、撞衫可能性小的服裝更受歡迎。而在洋快餐中，麥當(dāng)勞和肯德基依然是主力大軍，其經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)勝于其他的餐飲店。B區(qū)主要是小型酒吧、茶吧和咖啡吧，店面空置率在40％左右。店鋪前有休閑廣場(chǎng)。六、總體分析津泰路成功發(fā)展的原因l 津泰路全長(zhǎng)800多米，具備了步行商業(yè)街最佳的長(zhǎng)度，寬30多米，方便消費(fèi)者行走穿插。l 街區(qū)內(nèi)許多品牌與其他商圈雷同，缺少津泰路獨(dú)有的特色。對(duì)于低檔消費(fèi)品應(yīng)該減少，提高整體經(jīng)營(yíng)檔次。道路西起五一路津泰路口原街頭綠地“同壽園”，跨過(guò)瓊東河，穿過(guò)原福州第二印刷廠，經(jīng)東水路，往東直達(dá)六一路。改善得貴巷目前