【正文】 ? 事業(yè)單位人員 、 國企職工 、 個(gè)體職業(yè)者； ? 已奠定事業(yè)基礎(chǔ) ， 家庭月收入 2500元 4000元 ? 年齡介乎 35— 45歲之間； ? 文化素質(zhì)高； ? 注重實(shí)質(zhì)價(jià)值； ? 進(jìn)城或頭次置業(yè) 。八月開盤?？偣?76套，已賣掉 42套。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一節(jié)：周邊樓盤調(diào)研 驪景美舍概況： 此項(xiàng)目系陜西金鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于東二環(huán)北段，占地 51 畝， 9棟磚混多層，總建筑 5600㎡ ，容積率 ，綠化率 36% ，總住 396戶， 集中供暖， 24小時(shí)溫泉，地上停車，有專用的行車道。 市場： 調(diào)查表明：臨潼區(qū) 商品房市場 現(xiàn)處于試水階段 ， 其市場 供 應(yīng) 量較弱，人們?cè)趯?duì)住宅的需求處于溫?zé)釥顟B(tài)，但前往售樓現(xiàn) 場的 85%消費(fèi)者具有購房意向。 周邊林立秦始皇帝陵、驪山森林公園等名勝古跡和旅游景點(diǎn)， 具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢。周邊 處于待開發(fā)狀態(tài)，整體居住環(huán)境和生活配套較差。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三節(jié)：臨潼區(qū)地產(chǎn)態(tài)勢 政策： 臨潼區(qū)在經(jīng)過旅游和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展后，又將地產(chǎn)業(yè) 作為視為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并且區(qū)政府把改善投資環(huán)境作為加快發(fā)展 的生命線，堅(jiān)持集中精力建設(shè)最佳人居環(huán)境和最佳投資環(huán)境， 以求吸引更多地產(chǎn)商的介入。 環(huán)境與配套： 人們生活水平的提高，不僅對(duì)住房的面積需求越來越大，而用對(duì)住宅的環(huán)境與配套也越來越重視，所以環(huán)境與配套將會(huì)作為項(xiàng)目間競爭的細(xì)節(jié)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 迪普假日花園： 項(xiàng)目由陜西迪普物業(yè)有限公司開發(fā)，位于會(huì)昌路 3號(hào)，總占地 ， 規(guī)劃總建面積 25595 ㎡ ，項(xiàng)目分別以 14層、 11層和 9層板式小高層組成，整 體采用圍合的規(guī)劃形式，物業(yè)費(fèi) 9角 / ㎡ ，包含電梯費(fèi)用，戶型面積 121 ㎡ — 151 ㎡ ，均價(jià) 2100元小區(qū)對(duì)面是臨潼區(qū)中心廣場。集中供暖，分戶計(jì) 量，兩梯六戶。 第三節(jié)：結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二章：項(xiàng)目的市場定位 第一節(jié)：項(xiàng)目市場形象定位 ： 山水庭院 院落生活 自然環(huán)境，構(gòu)筑項(xiàng)目 “不可比擬性”的價(jià)值體系 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二節(jié)：項(xiàng)目建筑規(guī)劃定位 ?建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格 以現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素簡潔、實(shí)用詮釋設(shè)計(jì)風(fēng)格 ?景觀定位： 庭院式園林景觀 ?建筑主題 : 圍合式庭院 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三節(jié)：目標(biāo)客戶群定位 消費(fèi)群的定位它貫穿于項(xiàng)目的開發(fā)，并對(duì)項(xiàng)目銷售至關(guān)重 要，且它具有連帶作用 。 樹立項(xiàng)目的生活主張，與消費(fèi)者互動(dòng)，增加入籌認(rèn)購率，準(zhǔn)備 “ 發(fā)洪 ” 。 在項(xiàng)目銷售達(dá)到 90% 以上時(shí)，預(yù)計(jì) 2月內(nèi)售罄 蓄水階段 銷售階段 利用公關(guān)活動(dòng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行炒 作，引起各方關(guān)注。 廣 告 主 題 廣 告 目 標(biāo) 營銷 模式 第三章：營銷推廣策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷推廣策略 0 20 40 60 80 100 到達(dá) 率 % 40% 7% 華商報(bào) 戶外 宣傳單頁 西安晚報(bào) 西安電視臺(tái) 陜西電視臺(tái) 8% 5% 35% 5% 目標(biāo)市場媒體接觸習(xí)慣 公關(guān) 策略 媒體 策略 促銷策略 營銷 策略 營銷 模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷推廣策略 投放 媒體 銷售階段 戶外 禮品 華商報(bào) 宣傳單頁 網(wǎng)絡(luò) 預(yù)熱期 1０ ％ 70％ ３％ 5％ 2％ 內(nèi)部認(rèn)購 ２５％ 40％ １５％ 10％ 10％ 5％ 公開發(fā)售 ２５％ 60％ 5％ 10％ ％ ％ 熱銷期 ３０％ 50％ 10％ 10％ 5％ 5％ 清盤 １０％ 65％ 10％ ％ ％ 公關(guān) 策略 媒體 策略 促銷策略 營銷 策略 機(jī)動(dòng)費(fèi)用占各個(gè)時(shí)期２０％ 營銷 模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 公關(guān) 策略 媒體 策略 促銷策略 營銷 策略 營銷推廣策略 原則： 創(chuàng)新、領(lǐng)先、有吸引力，具備社會(huì)及公眾效應(yīng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷推廣策略 公關(guān) 策略 媒體 策略 促銷策略 營銷 策略 營銷 模式 認(rèn)購期保留房號(hào)，保留房價(jià)，僅認(rèn)購排號(hào)，一律不收大定，不 定房號(hào)； 開盤當(dāng)天正式公布具體房價(jià)和房號(hào)，積蓄人氣，蓄勢待發(fā)； 預(yù)約看樓，每天限定人數(shù)； 總價(jià)推售，不定單價(jià)（規(guī)避單價(jià)過高的抗性）； 采用情景式和