【正文】 33 六、 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 建議 外墻 大堂 當(dāng)層 電梯門廳 電梯 公共走道 /墻面 水、電配套 主入 戶門 窗 室內(nèi)墻面 室內(nèi)地 面 廚衛(wèi) 高級(jí)釉面磚、涂料以及大理石貼面 石材、 仺石磚 、不銹、鋼木飾涂料、玻璃墻面 大理石 、 ?；u地面；墻面木飾、石材 、 ?；u；門套為天然大理石 上海三菱 米/秒 大理石 、 ?；u地面；墻面木飾、石材 、 玻化磚 單戶獨(dú)立水表、電表到位；房間配備電話 直線及總機(jī)接口及有線電視揑座， 贈(zèng) 凈水系統(tǒng) 鋼芯木面防盜迚戶門 彩色鋁合金雙層玻璃窗 壁紙 、 乳膠漆 阻燃高級(jí)地毯或復(fù)合地板 地面墻面 ： 玻化磚 ， 潔具： TOTO或同檔次及花灑；櫥柜：品牌整體櫥柜及水龍頭； 七、 軟裝修建議 建議 軟裝修、家 具 電器 家具：掛衣櫥、行李臺(tái)、電視臺(tái)、吧臺(tái)、寫字臺(tái)、辦公椅、床頭柜、圓幾、休閑椅、雙人或單人床、床上用品、布藝窗簾、杯盤、 12 幅裝飾畫；體重秤、電吹風(fēng)、電話機(jī)、可伸縮雙面化妝鏡 電視機(jī)、冰箱、煤氣灶、微波爐、空調(diào)獨(dú)立掛式、洗衣機(jī)、熱水器、電磁灶、脫排 八、 賣點(diǎn)提煉 市中心超級(jí)地段、昆山為外商投資熱點(diǎn)酒店供不應(yīng)求、贈(zèng)送高爾夫球練習(xí)場(chǎng)會(huì)員卡、城市俱樂部會(huì)員卡 以 金融商品銷售－全包租、 10 年 8%(第一、二年 10%)，第一、二年 10%簽約即扣除、第三年起每季度支付租金、保證 10 年后原價(jià)買回 (由銀行或擔(dān)保公司 擔(dān)保回購(gòu)及租金支付 ) 、強(qiáng)調(diào)投資回報(bào) 34 九、 試算 試算一（按揭客戶，可提取前兩年 10%/年（稅前）的租金抵表價(jià)） 面積： 70 ㎡ 單價(jià)： 10000 表價(jià)總價(jià)： 70 萬 投資回報(bào)：包租 10 年，第一、二年 10%（按表價(jià)總價(jià)計(jì)算） ，第三年起 8%（按表價(jià)總價(jià)計(jì)算） 簽約扣除第一、二年 10%的租金 合同價(jià)： 56 萬 (單價(jià) 8000 元 ) 首付 50%： 28 萬 貸款 50%： 28 萬十年貸款，利率以 %計(jì)算，月還款 3126 元 實(shí)際第一、二年無租金收入 ，月超支 3126 元 ，第三年起 8%月租金為 4667 元，稅前盈余 1541 元 10 年總稅 前盈余 147936－ 75024=72912 元 10 年后原價(jià)回購(gòu) 70 萬元，總的稅前收益為 700000＋ 72912=772912 元， 則總收益率為 772912/280000=% 試算二（按揭客戶，可提取前兩年 10%/年（稅前）的租金抵表價(jià)） 面積： 70 ㎡ 單價(jià)： 10000 表價(jià)總價(jià)： 70 萬 35 投資回報(bào)：包租 10 年，第一、二年 10%（按表價(jià)總價(jià)計(jì)算） ，第三年起 8%（按表價(jià)總價(jià)計(jì)算） 簽約扣除第一、二年 10%的租金 合同價(jià)： 56 萬 (單價(jià) 8000 元 ) 首付 40%： 萬 貸款 60%： 萬十年貸款 ，利率以 %計(jì)算，月還款 3751 元 實(shí)際第一、二年無租金收入， 月超支 3751 元， 第三年起 8%月租金為 4667 元，稅前盈余 916 元 10 年總稅前超支 90024－ 87936=2088 元 10 年后原價(jià)回購(gòu) 70 萬元，總的稅前收益為 700000－ 2088=697912 元， 則總收益率為 697912/224000=% 試算三（按揭客戶，可提取前兩年 10%/年（稅前）的租金抵表價(jià)） 面積： 70 ㎡ 單價(jià)： 10000 表價(jià)總價(jià)： 70 萬 投資回報(bào)：包租 10 年，第一、二年 10%（按表價(jià)總價(jià)計(jì)算） ，第三年起 8%（按合同價(jià)計(jì)算） 簽約扣除第一、二年 10%的租金 合同價(jià)： 56 萬 (單價(jià) 8000 元 ) 首付 50%： 28 萬 貸款 50%： 28 萬十年貸款，利率以 %計(jì)算，月還款 3126 元 實(shí)際第一、二年無租金收入， 月超支 3126 元， 第三年起 8%月租金為 3733 元，稅前盈余 607 元 36 10 年總稅前超支 75024－ 58272=16752 元 10 年后原價(jià)回購(gòu) 70 萬元，總的稅前收益為 700000－ 16752=683248 元， 則總收益率為 683248/280000=% 試算四（按揭客戶，可提取前兩年 10%/年（稅前）的 租金抵表價(jià)） 面積： 70 ㎡ 單價(jià)： 10000 表價(jià)總價(jià)： 70 萬 投資回報(bào)：包租 10 年，第一、二年 10%（按表價(jià)計(jì)算） ，第三年起 8%（按合同價(jià)計(jì)算） 簽約扣除第一、二年 10%的租金 合同價(jià)： 56 萬 (單價(jià) 8000 元 ) 首付 40%： 萬 貸款 60%： 萬十年貸款，利率以 %計(jì)算，月還款 3751 元 實(shí)際第一、二年無租金收入， 月超支 3751 元， 第三年起 8%月租金為 3733 元，稅前 超支 18 元 10 年總稅前超支 90024＋ 1728=91752 元 10 年后原價(jià)回購(gòu) 70 萬元，總的稅前收益為 70000091752=608248 元， 則總收益率為 608248/224000=% 試算五（按揭客戶，不能提取前兩年 10%/年（稅前）的租金抵表價(jià)） 面積： 70 ㎡ 37 單價(jià)： 10000 表價(jià)總價(jià)： 70 萬 投資回報(bào)：包租 10 年，第一、二年 10%（按表價(jià)總價(jià)計(jì)算） ，第三年起 8%（按表價(jià)總價(jià)計(jì)算） 合同價(jià)： 70 萬 (單價(jià) 10000 元 ) 首付 50%： 35 萬 貸款 50%： 35 萬十年貸款，利率以 %計(jì)算，月還款 3907 元 第一、二年 月 租金收入 5833 元 ，稅前盈余 1926 元 第三年起 8%月租金為 4667 元，稅前盈余 760 元 10 年總稅前盈余為 46224＋ 72960=119184 元 10 年后原價(jià)回購(gòu) 70 萬元，總的稅前收益為 700000＋ 119184=819184 元， 則總收益率為 819184/350000=% 試算六（按揭客戶，不能提取前兩年 10%/年（稅前）的租金抵表價(jià)） 面積： 70 ㎡ 單價(jià)： 10000 表價(jià)總價(jià)： 70 萬 投資回報(bào)：包租 10 年，第一、二年 10%（按表價(jià)總價(jià)計(jì)算） ，第三年起 8%（按表價(jià)總價(jià)計(jì)算） 合同價(jià)： 70 萬 (單價(jià) 10000 元 ) 首付 40%： 28 萬 貸款 60%： 42 萬十年貸款，利率以 %計(jì)算，月還款 4689 元 38 第一、二年 月 租金收入 5833 元 ，稅前盈余 1144 元 第三年起 8%月租金為 4667 元，稅前 超支 22 元 10 年總稅前盈余為 274562112=25344 元 10 年后原價(jià)回購(gòu) 70 萬元，總的稅前收益為 700000＋ 25344=725344 元， 則總收益率為 725344/280000=% 試算 七 （按揭客戶，提取前兩年 10%/年（稅前）的租金抵 首付，合同價(jià)為表價(jià) ） 面積： 70 ㎡ 單價(jià)： 10000 表價(jià)總價(jià)： 70 萬 投資回報(bào)：包租 10 年，第一、二年 10%（按表價(jià)總價(jià)計(jì)算） ，第三年起 8%（按表價(jià)總價(jià)計(jì)算） 合同價(jià)： 70 萬 (單價(jià) 10000 元 ) 首付 50%： 35 萬 實(shí)際首付： 21 萬 貸款 50%： 35 萬十年貸款，利率以 %計(jì)算，月還款 3907 元 第一、二年 月 租金收入 為零 ，稅前 超支 3907 元 第三年起 8%月租金為 4667 元，稅前 盈余 760 元 10 年總稅前 超支 為 93768－ 72960=20808 元 10 年后原價(jià)回購(gòu) 70 萬元，總的稅前收益為 700000－ 20808=679192 元， 則總收益率為 679192/210000=% 39 試算 八 （按揭客戶，提取前兩年 10%/年（稅前）的租金 抵 首付，合同價(jià)為表價(jià) ） 面積： 70 ㎡ 單價(jià)： 10000 表價(jià)總價(jià)： 70 萬 投資回報(bào)：包租 10 年，第一、二年 10%（按表價(jià)總價(jià)計(jì)算） ，第三年起 8%（按表價(jià)總價(jià)計(jì)算） 合同價(jià)： 70 萬 (單價(jià) 10000 元 ) 首付 40%： 28 萬 實(shí)際首付： 14 萬 貸款 60%： 42 萬十年貸款，利率以 %計(jì)算，月還款 4689 元 第一、二年 月 租金收入 為零 ，稅前 超支 4689 元 第三年起 8%月租金為 4667 元，稅前 超支 22 元 10 年總稅前 超支 為 112536＋ 2112=114648 元 10 年后原價(jià)回購(gòu) 70 萬元，總的稅前收益為 700000－ 114648=585352 元， 則總收益率為 585352/140000=% 試算 九 （一次性付款客戶，可提取前兩年 10%/年（稅前）的租金抵表價(jià)） 面積： 70 ㎡ 單價(jià)： 10000 表價(jià)總價(jià)： 70 萬 40 投資回報(bào)：包租 10 年，第一、二年 10%（按表價(jià)總價(jià)計(jì)算） ，第三年起 8%（按表價(jià)總價(jià)計(jì)算） 簽約扣除第一、二年 10%的租金 合同價(jià)： 56 萬 (單價(jià) 8000 元 ) 首付 100%： 56 萬 實(shí)際第一、二年無租金收入，第三年起 8%月租金為 4667 元 10 年總稅前盈余為 448000 元 10 年后原價(jià)回購(gòu) 70 萬元，總的稅 前收益為 700000＋ 448000=1148000 元， 則總收益率為 1148000/560000=205% 試算 十 （一次性付款客戶，可提取前兩年 10%/年（稅前）的租金抵表價(jià)） 面積： 70 ㎡ 單價(jià)： 10000 表價(jià)總價(jià)： 70 萬 投資回報(bào)：包租 10 年，第一、二年 10%（按表價(jià)總價(jià)計(jì)算） ，第三年起 8%（按合同價(jià)計(jì)算） 簽約扣除第一、二年 10%的租金 合同價(jià)： 56 萬 (單價(jià) 8000 元 ) 首付 100%： 56 萬 實(shí)際第一、二年無租金收入，第三年起 8%月租金為 3733 元 10 年總稅前盈余為 358400 元 10 年后原價(jià)回 購(gòu) 70 萬元，總的稅前收益為 700000＋ 358400=1058400 元， 41 則總收益率為 1058400/560000=189% 試算 十一 （一次性付款客戶，不能提取前兩年 10%/年（稅前）的租金抵表價(jià)） 面積： 70 ㎡ 單價(jià)： 10000 表價(jià)總價(jià)： 70 萬 投資回報(bào)：包租 10 年，第一、二年 10%（按表價(jià)總價(jià)計(jì)算） ，第三年起 8%（按表價(jià)總價(jià)計(jì)算） 合同價(jià)： 70 萬 (單價(jià) 10000 元 ) 首付 100%： 70 萬 實(shí)際第一、二年 月 租金 為 5833 元， 第三年起 8%月租金為 4667 元 10 年總稅前盈余為 140000＋ 448000=588000 元 10 年后原價(jià)回購(gòu) 70 萬元，總的稅前收益為 700000＋ 588000=1288000 元， 則總收益率為 1288000/700000=184% 42 試算一覽表 按揭客戶（單位：元、元 /平方米） 約束條件 表價(jià) 合同價(jià) 實(shí)際單價(jià) 首付 首付額 貸款 額 月還 款 前兩年月租金 后 8 年月租金 前兩年月盈余 后八年月盈余 10 年總盈余 10 年后回購(gòu)價(jià) 10 年總收益 總的受益率 前兩年 10%/年租金抵表價(jià)，后 8 年租金按表價(jià) 8% 700000 560000 8000 50% 280000 280000 3126 0 4667 －3126 1541 72912 700000 772912 % 700000 560000 8000 40% 224000 336000 3751 0 4667 －3751 916 － 2088 700000 697912 % 前兩年 10%/年租金抵表價(jià)，后 8 年租金按合同價(jià) 8% 700000 560000 8000 50% 280000 280000 3126 0 3733 －3126 607 －16752 700000 683248 % 700000 560000 8000 40% 224000 336000 3751 0 3733 －3751 － 18 －91752 700000 608248 % 前兩年 10%/年租金不能抵表價(jià)，后 8 年租金按表價(jià) 8% 700000 700000 10000 50% 350000 350000 3907 5833 4667 1926 760 119184 700000 819184 % 700000 700000 10000 40% 280000 420200 4689 5833 4667 1144 － 22 25344 700000 725344 % 前兩年 10%/年租金提取但不能抵表價(jià)，后 8年租金按表價(jià)