【正文】 以下的公司。沒有中央空調(diào)的話，很難體現(xiàn)公寓的檔次。 面積： 約 350 平方米 功能 ：綠色主題景觀展示、休閑、冷飲。 位置 ： 14 軸、 CD 軸圍合空間。 目標(biāo)客戶 ：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。根據(jù)現(xiàn)有空間具有多處承重墻、空間較零碎的條件，將器械健身房設(shè)在與桑拿相鄰的位置，以方便使用。 健身是公寓居住客戶的重要需求之一，也是完善公寓式酒店的服務(wù)配套功能、提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要的、有效的途徑。 面積： 約 320 平方米 功能 ：美容、美發(fā)、按摩、各種保健治療等。 目標(biāo)客戶 ：服務(wù)于公寓式酒店的客戶，同時(shí)服務(wù)于投資型服務(wù)公寓客戶、辦公樓客戶，及周邊寫字樓的消費(fèi)者。 作為公寓客戶接待及休閑的場所，是公寓起 居廳的在空間上的延伸。 ? 大堂： 投資型服務(wù)公寓的門廳不同于公寓式酒店的大堂，其前臺(tái)可以較為簡單，主要以安全保障和提供相關(guān)服務(wù)為主。 在這些配套中，分為投資型服務(wù)公寓專用配套、與酒店公寓合用配套、與寫字樓及周邊更大區(qū)域共享的配套三類。與他 23 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 們的需求特點(diǎn)和偏好相匹配，是水晶島投資型服務(wù)公寓的定位原則。 ? 洗衣房 與公寓式酒店所提供的酒店式服務(wù)相適 應(yīng)，洗衣房是公寓式酒店必須配置的基本配套。 面積：約 200 平方米（含操作間） 功能：為樓上客戶提供自助西式早餐、休閑餐、夜宵等。 位置： 1214 軸、 L1J1 軸圍合的空間。 一層 由于公寓式酒店的一層空間面積約 920 平方米，布局較為緊湊，西端為貨流口和內(nèi)部辦公值班、設(shè)備表間和機(jī)房等空間，形成內(nèi)部管理區(qū)域，不便 改動(dòng)，目前可以利用的僅有大堂兩側(cè)的空間。同時(shí)兼顧綜合建筑體整體的定位需求。這樣的情況為尋找有經(jīng)驗(yàn)、高品質(zhì)的酒店公司造 成了難度。 與已售出戶型的矛盾 從經(jīng)營角度，由于目前已經(jīng)售出公寓近 200 套，而且在 35 層有 38套已售戶型承諾 5 年返租。 安全問題 豎向分區(qū)的方式，仍需保證每層的消防疏散，需要在防火分區(qū)處加設(shè)甲級(jí)防火門（按照現(xiàn)圖紙為每層走廊的 G 軸 G1 軸處）。 16 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 公寓式酒店設(shè)在西側(cè) 優(yōu)勢： ? 將公寓式酒店設(shè)在公寓樓西側(cè)，靠近木塔寨變電站，淡化變電站對(duì)于投 資型服務(wù)公寓的不利影響，有利于投資性公寓的銷售和出租。公寓式酒店和投資型服務(wù)公寓可各自使用一個(gè)大堂，各自獨(dú)立成區(qū)、分區(qū)使用、分區(qū)管理，解決了公寓式酒店與公寓混用電梯和大堂的問題； 但此種分割方式最大的問題是各層平面被分成二部分，每一部分的消防疏散樓梯只有一個(gè)，不符合消防規(guī)范，補(bǔ)救措施是在分割處設(shè) 15 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 防火門，作為另一個(gè)逃生出口，滿足緊急逃生的要求；而從電梯服務(wù)面積的角度分析，標(biāo)準(zhǔn)層 6 部電梯均分為 2 組，一組 3 部電梯，電梯數(shù)量相同，決定其服務(wù)的面積也盡量相同，所以縱向分割方案需要盡量均 等的劃分標(biāo)準(zhǔn)層平面，否則會(huì)出現(xiàn)一邊電梯過剩，而一邊電梯不夠使用的情況，會(huì)降低公寓的檔次。公寓式酒店為短期散租客，對(duì)此不會(huì)特別注意，可將此不利影響化解。 但針對(duì)本項(xiàng)目的具體區(qū)位，目前尚未成熟，商業(yè)配套設(shè)施應(yīng)盡量配置全面，滿足客戶多方面的需求。同時(shí)服務(wù)內(nèi)容也是可選擇的，使物業(yè)管理費(fèi)降低，從而可以吸引投資者、自用者、自用與投資兼顧者、作為客戶招待場所的企業(yè)等多種客戶，分散了市場風(fēng)險(xiǎn)。 ? 以出售為主的酒店式公寓，若承諾較長時(shí)期的回報(bào)，則成為 11 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 以投資為主兼顧自用的投資產(chǎn)品，為保證品質(zhì)，應(yīng)統(tǒng)一管理和經(jīng)營，以獲得穩(wěn)定的收益。酒店功能與自住公寓不協(xié)調(diào)，對(duì)酒店的品質(zhì)也有影響。而對(duì)于旅游客人，因?yàn)槲鞲咝虏皇锹糜螀^(qū)，對(duì)旅游客人的吸引力不強(qiáng)，而且旅游客人的價(jià)格承受能力也比較低，因此不是理想的客戶。 ? 符合商務(wù)綜合建筑體的基本規(guī)律。因此開發(fā)商應(yīng)當(dāng)定期更換裝修和家具，保證項(xiàng)目的品質(zhì)，并且給予投資者一定期限的使用權(quán)或其它優(yōu)惠。用高總價(jià)獲取較高的首付款，一次性獲得大部分成本的回收。雖然在本質(zhì)上，它們是有 70 年產(chǎn)權(quán)的公寓，但它們實(shí)現(xiàn)了一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)的完全分離，并且通過酒店的銷售渠道獲得租客，由專業(yè)的酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，從品質(zhì)到管理到服務(wù)都接近或達(dá)到高檔酒店的水平，客戶以短期的商務(wù)客人為主。作為一種投資產(chǎn)品，投資者擁有產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)。 ? 作為純酒店，國家有嚴(yán)格的星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，而本項(xiàng)目本身 是公寓，無論在空間上、設(shè)施設(shè)備配置、配套設(shè)施的配備等方面，都無法達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，難以按照星級(jí)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，從而無法保證作為純酒店所必須的檔次標(biāo)準(zhǔn)。 二）酒店功能的具體類型分析 酒店功能類型可以分為三種類型：純酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店和進(jìn)行酒店式經(jīng)營和管理的公寓式酒店。而且酒店的比重在綜合性項(xiàng)目中，所占比例一般介于 10％－ 30％，公寓基本為服務(wù)式公寓，比例介于 15％－ 25％。在是否需要酒店明確之后，才能夠確定公寓內(nèi)還應(yīng)安排何種類型的公寓產(chǎn)品，以及公寓、寫字樓低商配套等定位細(xì)化的問題。但在此基礎(chǔ)上還需要進(jìn)一步細(xì)化有關(guān)問題，才能夠達(dá)到可操作的程度。 1 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 一、前言 水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。 通過與貴司的溝通和研討，以上的基本定位已經(jīng)達(dá)到了雙方的共識(shí)。 二、公寓細(xì)化定位 在公寓細(xì)化定位上，關(guān)鍵的問題是在公寓中是否需要設(shè)立酒店的功能。 2. 酒店是商務(wù)型綜合建筑體中的重要功能 通過對(duì)商務(wù)綜合建筑體的專題研究，在大型的商務(wù)綜合性項(xiàng)目中，寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)是最重要和基本的功能。因此綜合而言，對(duì)于本項(xiàng)目安排酒店類產(chǎn)品是必要的。 ? 四、五星級(jí)高檔酒店是西高新市場所需要的，高檔酒店對(duì)裝修、設(shè)施設(shè)備的要求較高，本項(xiàng)目如果建設(shè)純酒店無疑需要加大成 5 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 本投入，風(fēng)險(xiǎn)大，而長期經(jīng)營是否能夠保證項(xiàng)目成本的順利回收存在不確定性，而且后期的經(jīng)營也存在風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店也是真正的酒店，產(chǎn)權(quán)為 40 年，進(jìn)行酒店式經(jīng)營與管理，長期收益。 3. 公寓式酒店 根據(jù)北京、上海等發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，在高檔商務(wù)綜合建筑體內(nèi)或在商務(wù)區(qū)內(nèi)，已經(jīng)出現(xiàn)了起到酒店功能并且進(jìn)行酒店管理的公寓式酒店。 對(duì)于開發(fā)商而言，采取此種方式主要的好處在于： ? 將公寓產(chǎn)品包裝成高檔酒店，在按照高檔酒店的價(jià)格出售給投資者 。因此投資者對(duì)項(xiàng)目 15 年后的品質(zhì)和市場情況最為擔(dān)心，而且會(huì)希望在 15 年內(nèi)獲得一定的附加權(quán)利。 ? 符合公司的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，從單純的住宅開發(fā)向復(fù)合房地產(chǎn)開發(fā)過渡。由于商務(wù)團(tuán)體客人對(duì)配套的要求比較高，而項(xiàng)目本身是公寓，配套設(shè)施與專門的酒店會(huì)存在一定差距，一方面雖然可以通過商業(yè)配套設(shè)施在一定程度上加以彌補(bǔ)，但另一方面可以將重點(diǎn)側(cè)重在短期居住的商務(wù)散客，因?yàn)槎唐诰幼〉纳虅?wù)散客承租能力較強(qiáng)，對(duì)于保持較高的經(jīng)營收益，進(jìn)而 實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者的承諾有好處。 ? 而且，純公寓與本項(xiàng)目作為商務(wù)綜合建筑體的定位不吻合，對(duì)項(xiàng)目總體的品質(zhì)有影響。這樣對(duì)本項(xiàng)目的資金壓力會(huì)比較大，不是理想的方式。 4. 投資型服務(wù)公寓 與上面提到的采取短期承諾的酒店式公寓相比，投資型服務(wù)公寓可以在保證項(xiàng)目檔次的基礎(chǔ)上，采取菜單式裝修方案，由開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，使項(xiàng)目的品質(zhì)有保障。 配套設(shè)施 相對(duì)于純酒店而言，“公寓式酒店 +投資型服務(wù)公寓”二種物業(yè)類型對(duì)于樓宇的公共配套設(shè)施并無具 體要求，主要取決于市場和目標(biāo)客戶的需求。 上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓 14 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 由于本項(xiàng)目西南側(cè)隔路的木塔寨變電站，將公寓式酒店設(shè)在下部，距離變電站較近，而使公寓距離變電站相對(duì)較遠(yuǎn)。 豎向組合 公寓樓的平面布局具有雙大堂的特點(diǎn)，有利于豎向分割。 ? 整個(gè)公寓樓的服務(wù) /消防電梯位于大樓的西部，公寓式酒店無法順利使用到服務(wù)電梯，而投資性公寓反而不十分需要服務(wù)電梯。 ? 公寓式酒店還需借用寫字樓的配套設(shè)施。 新的銷售面積與原銷售面積的矛盾 由于銷售面積分?jǐn)傇瓌t為按照實(shí)際使用進(jìn)行分?jǐn)偅顿Y性公寓位于東部，其大堂等可分?jǐn)偣部臻g面積相對(duì)較大，造成銷售面積可能有所變化，對(duì)于已經(jīng)出售的公寓部分，需要與小業(yè)主協(xié)商 解決重新計(jì)算分?jǐn)偯娣e使戶型的銷售面積變化的問題。而本項(xiàng)目與投資性公寓同處于一棟樓內(nèi)，在分界處由于消防條件限制不能夠完全分隔，具有安全和流線混雜的隱患。 1 公寓式酒店 商業(yè)配套定位原則： 公寓式酒店更類似于酒店，其服務(wù)配套的內(nèi)容應(yīng)基本接近于酒店的公共配套設(shè)施，把握其“酒店”的特性，針對(duì)公寓 式酒店客戶的需求進(jìn)行定位。而由于公寓樓原設(shè)計(jì)未包含高檔大型的中式餐飲配套，煤氣管線、給排水等條件不具備，并考慮目前的工程進(jìn)度，公寓的 高檔餐飲在寫字樓配套中解決。 ? 咖啡茶吧 根據(jù)我行對(duì)酒店的調(diào)查，酒店大堂內(nèi)通常均附設(shè)咖啡休息場所，作為休息、等候、簡單商務(wù)洽談的場所。 位 置： 114 軸、 JL 及 J1L1 軸圍合空間。 目標(biāo)客戶：公寓式酒店的住客。 2 投資型服務(wù)公寓 商業(yè)配套定位原則 投資型服務(wù)公寓的主要目標(biāo)客戶為投資者 及長期租住的公寓客戶，而其商業(yè)配套的主要使用者是實(shí)際居住在公寓內(nèi)的長期租客。其中一層設(shè)大堂、休息廳、咖啡廳、高檔超市、美容美體中心、 藥店；二層設(shè)健身會(huì)所，包括健身房、體操房、桑拿、球類運(yùn)動(dòng)室、兒童活動(dòng)室、圖書室及與二層露臺(tái)結(jié)合的屋頂花園。故在此設(shè)可以對(duì)外服務(wù)的高檔超市、美容美體保健中心、藥店、花店，使水晶島公寓的配套能夠 25 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 服務(wù)于整個(gè)項(xiàng)目，并輻射周邊區(qū)域。 位置：位于大堂北側(cè)， 1214 軸、 D1F1 軸之間； 面積： 120 平方米 功能：休息、等候 目標(biāo)客戶：公寓式酒店的客戶 ? 咖啡廳 利用原設(shè)計(jì)咖啡廳的操作間的上水、下水、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置；且其位置位于南側(cè)，可以享受到陽光，是適合咖啡廳位置。 面積 ：約 130 平方米 功能 ：高檔小規(guī)模超市，如屈臣氏、 SEVENELEVEN 等。 位置： C1A1 軸、 412 軸圍合的空間。 二層 投資型服務(wù)公寓二層總面積約 1360 平方米， 包含一個(gè)過廳、挑空中廳及環(huán)列挑空中廳的走道、周邊功能空間；特別之處是在東側(cè)臨唐延路有一處大面積的臨街露臺(tái)，景觀和視野較好，是整個(gè)二層的亮點(diǎn)空間。 ? 器械健身房 健身房的運(yùn)動(dòng)量較大，與淋浴靠近較為合適。 面積 ：約 106 平方米 功能 ：體操教授和練習(xí)。原棋牌室位置相對(duì)封閉，規(guī)模適宜，適合作為圖書室。 位置： 位于二層原銀行辦公及露臺(tái)處。 需要77%不需要7%無所謂16% 31 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 購房者對(duì)裝修的選擇 ? 提供戶式中央空調(diào) 中央空調(diào)是高檔次服務(wù)式公寓一般都具備的，而且通過對(duì) 購房者的調(diào)查，有 57%的客戶希望配備樓宇中央空調(diào)或分戶式中央空調(diào)。 有 55％的公司本部和 63％的地區(qū)總部在物業(yè)取得的方式上選擇購買，由于總部和地區(qū)總部的辦公位置相對(duì)穩(wěn)定，因此其偏重于選擇購買的方式，而分公司和辦事處由于地點(diǎn)變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式，選擇購買的比例僅占 13％和 7％。而且 45 層視野、景觀都比較好，適合吸引實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)。在經(jīng)營方面，主要采取銷售的方式，以快速回籠資金為目的。滿足這些公司及員工需求特點(diǎn)和偏好，是水晶島寫字樓的定位原則。 上述配套內(nèi)容主要位于辦公樓一層；考慮員工餐廳和郵局由于為內(nèi)部使用，在檔次和形象方面與其它配套匹配程度不高，故將其設(shè)在地下一層。 ? 會(huì)議中心 高檔寫字樓具有對(duì)于大規(guī)模、高端配置的會(huì)議空間需求，同時(shí)也作為公寓式酒店的重要配套內(nèi)容。 其臨項(xiàng)目內(nèi)部街道設(shè)有多處開 口，便于對(duì)外、對(duì)公寓式酒店服務(wù)。 目標(biāo)客戶：水晶島寫字樓公司辦公人士為主 2. 2 地下一層 考慮目前項(xiàng)目的區(qū)位不成熟，價(jià)廉實(shí)惠的員工餐廳是本寫字必須的配套，對(duì)于吸引客戶具有重要的作用，是寫字樓的銷售和出租的有利條件之一。 五、水晶石細(xì)化定位 （一） 總體定位 水晶石位于建筑體的中心位置，并統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)建筑群品質(zhì)，是水晶島魅力核心所在。 ? 西安目前此種高檔商務(wù)產(chǎn)品還非常少，基本是空白，因此本項(xiàng)目建設(shè)高檔商務(wù)俱樂部可填補(bǔ)市場空白。只有專業(yè)的俱樂部管理公司才有可能使俱樂部的經(jīng)營取得成功，進(jìn)而保證水晶石的高品質(zhì)和總體項(xiàng)目的高品質(zhì)。使水晶石成為財(cái)富階層在西安的新家，財(cái)富的新策源地和財(cái)富締造者的新落腳地。 ? 俱樂部的會(huì)員人數(shù)應(yīng)控制一定數(shù)量，以保證其尊貴性和高品質(zhì)服務(wù)，并享受會(huì)員級(jí)的較大的優(yōu)惠。 地下室目前可以安排的功能如下： 方案一：無游泳池的布局： 桑拿 ： 位置： 12 軸 —— 1/14 軸、 1A 軸 —— 1/A 軸圍