【正文】 質(zhì)檢費(fèi) 土建造價(jià)的 % 房產(chǎn)測(cè)量費(fèi) 測(cè)繪單位 元 /㎡ 地形放線竣工 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 設(shè)計(jì)單位 20 元 /㎡ 20 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi) 用地 住宅 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 萬(wàn)元 /ha 監(jiān)理費(fèi) 監(jiān)理公司 土建造價(jià)的 1% 7 總計(jì) 不含稅收的成本價(jià) 2, 元 /平方米 一般樓盤(pán)的成本構(gòu)成精確為： 一、 土地及大配套費(fèi)用 二、前期費(fèi)用 三、建筑安裝工程費(fèi)用 四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 五、公用配套設(shè)施 六、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 七、貸款利息 八、銷售費(fèi)用 九、管理費(fèi)用 十、營(yíng)業(yè)稅 十一、土地增值稅 一、土地價(jià)款及大配套費(fèi) 土地款 土地款即招拍掛的成交綜合價(jià)金，其中已經(jīng)包括土地出讓金、土地拆遷整治費(fèi)用等，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋乜?=土地成交總價(jià)款247。一般按建安費(fèi)的 8%— 15%估算。一般按樓層和結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開(kāi)發(fā)進(jìn)度。 在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開(kāi)發(fā)商即可委托咨詢?cè)u(píng)估公司對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方案分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估。 （ 4）施工隊(duì)伍的選擇。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究 （ 1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置。 環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) （ 1）建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。 （ 2）項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。 （ 6）可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。 項(xiàng)目評(píng)估是決策部門(mén)組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國(guó)家對(duì)上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和再評(píng)估階段。 初步可行性研究階段投資估算的精確度可達(dá) 177。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。 在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備選型、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)型式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類、建設(shè)速度等等都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案。 是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。具體地講，就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬 定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算。 是指企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括 公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開(kāi)辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用 。 包括： （ 1）建安工程費(fèi)； 建安工程費(fèi)用是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括 建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式。 （ 2）城市建設(shè)配套費(fèi)； 城市建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來(lái)水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。 包括： 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及 “三通一平 ”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。包括 銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等 。 稅費(fèi)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。 是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。 三、可行性研究的工作階段 可行性研究是在投資前期所做的工作，它分為四個(gè)工作階段 ,每個(gè)階段的內(nèi)容逐步由淺到 深。 如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。 （三）詳細(xì)可行性研究 詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。包括項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周?chē)饕ㄖ锏取? （ 2）人口調(diào)查。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。 （ 3）市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格。附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖。 （ 4）設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。 開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃 （ 1）前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃。 （ 2）項(xiàng)目投資來(lái)源、籌措方式的確定。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析。 主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性好盈利能力。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 一般取 1— 7 項(xiàng)之和的 1%— 3%，或建安費(fèi)的 2%5%。 土地契稅 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，例如國(guó)有土地 使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)等；土地契稅稅率為 3%，即土地契稅 =土地成交價(jià)格 3%，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋仄醵?=土地契稅總額247。 （ 2） 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)費(fèi) 支付給規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般 1 元 /平米占地面積。 墻改費(fèi) 對(duì)在建設(shè) 工程中使用粘土磚的建設(shè)單位收取的費(fèi)用，目前一般都不存在使用粘土磚的情況，故一般無(wú)