房地產(chǎn)策劃案例：觀瀾湖圣安德魯斯別墅(更新版)
【正文】 會 ? 景觀資源，山體、湖泊、綠地， 360 度無限高爾夫景觀 品 ? 住宅類罕有的恢弘手筆 ? 建筑界關(guān)于豪宅尺度新的界定 ? 藝術(shù)領(lǐng)域的細(xì)節(jié)描畫第一次使用在住 宅立面上 ? 獨(dú)具一格、創(chuàng)新室內(nèi)設(shè)計(jì) 牌 ? 觀瀾湖世界第一球會的品牌 ? 駿豪集團(tuán)資源品牌 化 ? 健康休閑的高爾夫文化 ? 獨(dú)有的高尚社交文化 全 ? 中南海退伍軍人鎮(zhèn)守 40公里邊界 ? 最先進(jìn)的智能保安系統(tǒng) ? 高爾夫球場天然屏障 劣勢 社區(qū)內(nèi)缺乏國際性學(xué)校、一流超市等生活配套，生活氛圍淡薄 。 目前在售：銀谷別墅 華僑城片區(qū) ? 依靠世界之窗的旅游資源和優(yōu)美的區(qū)內(nèi)環(huán)境，新興的別墅富人區(qū)，以波托菲諾為代表。但因?yàn)槠瑓^(qū)物業(yè)良莠雜陳，片區(qū)治安比較差。 ? 片區(qū)別墅除海景外缺乏其他可依托資源，整體發(fā)展水平比較低，與其他區(qū)域別墅存在一定的距離。 工作緣客戶 ? 在深圳、東莞、珠三角等地有公司； ? 注重社區(qū)的社交功能； ? 注重社區(qū)環(huán)境，齊全的區(qū)內(nèi)配套，社區(qū)成分的高尚性； ? 關(guān)注其行業(yè)內(nèi)的信息與活動 ； 地緣客戶 ? 分布在深圳、東莞、香港等距球會距離比較近的客戶； ? 為置業(yè)而置業(yè)； ? 重視物業(yè)的質(zhì)素、生活便利程度、物業(yè)的發(fā)展前景； ? 通過本地主流媒體汲取信息。 產(chǎn)品入市策略 ?為解決推廣成本， V V5地塊命名為 圣安德魯斯為觀瀾湖高爾夫別墅第一 期； ?在銷售控制上首推 V5，從而帶動 V4的 銷售 。 推廣策略 ?加大在鳳凰衛(wèi)視的播放，在全國造勢 ?加大在香港地區(qū)宣傳 ?采用針對性較強(qiáng)的公關(guān)活動形式。 調(diào)價原則 a、 景觀 b、 朝向 c、 附加權(quán)益 d、 花園面積 f、 戶型面積 面價制定考慮因素：會籍、贈送會籍、折扣 二、階段性價格策略 價格建議采取底開高走。 看樓路線 銷售接待中心 —— 山景閣 —— 示范單位 工地圍板 C、 銷售工具的準(zhǔn)備 樓書 戶型手冊 電視廣告 單體模型 電話接聽登記表 費(fèi)率計(jì)算表及購房相關(guān)費(fèi)用 銀行按揭須知 付款方式 物業(yè)管理資料 認(rèn)購協(xié)議 深圳市商品房買賣合同 D、 開盤及認(rèn)購方式 開盤及認(rèn)購方式是根據(jù)上市時間段劃分，采取 不同階段不同方式： 11月 15日 （周六）以記者招待會的形式，通過記 者招待會向業(yè)內(nèi)人士通報觀瀾湖地產(chǎn)項(xiàng)目 —— 觀瀾 湖高爾夫別墅情況。 領(lǐng)取預(yù)售許可證后，在北京人民大會堂召 開記者招待會，通過媒體對外發(fā)布正式開盤。 C、 媒體選擇（ DM） 報紙類 ?南方都市報（全省版） ?深圳特區(qū)報 ?經(jīng)濟(jì)觀察報 ?證券時報 雜志類 福布斯 /時尚財(cái)富 /銀聯(lián)白金 /新財(cái)富 / 南風(fēng)窗 /哈佛商業(yè)周刊 /汽車導(dǎo)報 /金融 聯(lián) /金葵花（招商銀行 vip客戶刊物） / 深圳航空 /南方航空 /東方航空 /中國航 空 /高爾夫 /中國高爾夫 /高爾夫文摘 互聯(lián)網(wǎng)絡(luò) ?深圳家園（中國房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)絡(luò)權(quán)威網(wǎng)站之一，由深圳國土信息中心經(jīng)營） ?深圳搜房網(wǎng) ?深圳信息網(wǎng) 電視廣告 ?鳳凰衛(wèi)視 ?亞洲電視 戶外路牌 D、 階段策略 第一階段 認(rèn)識市場階段 （ ） 新聞造勢運(yùn)動及展場信心戰(zhàn)利用 11月 15日 “ 觀瀾湖巨星到訪月 ” 新聞熱點(diǎn)進(jìn)行連續(xù)性的 新聞造勢，迅速成為市場核心話題。 觀瀾湖經(jīng)過十年的經(jīng)營， 30億的投資建設(shè)已經(jīng) 成為 成功人士的生活社圈，通過舉辦 “ 觀瀾湖 國際高爾夫生活 Party?繽紛時尚 ” 的活動，可 以聚集深圳、東莞乃至珠三角社會名
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