【正文】 們的消費(fèi)不是購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品 ， 而是購(gòu)買(mǎi)認(rèn)同－－通過(guò)所購(gòu)買(mǎi)的品牌的形象與文化內(nèi)涵來(lái)折射出自己與之相同或相似的感受 。 ? 年齡：出生于 60年代末期和 70年代中前期的 社會(huì)準(zhǔn)精英群體 。 ? 盡管從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，在經(jīng)歷價(jià)格調(diào)整后，重慶房?jī)r(jià)仍有可能走高，但渝中區(qū)的房?jī)r(jià)本來(lái)就較高，而消費(fèi)者的總價(jià)承受力是有限的，如何進(jìn)一步提升價(jià)值，挖掘更大的消費(fèi)潛力。 ? 重慶城市規(guī)劃 ， 本項(xiàng)目處于渝中半島的天際線(xiàn)上 ， 其巨大的景觀(guān)優(yōu)勢(shì)為項(xiàng)目的打造創(chuàng)造絕佳條件 。 ? 地塊臨江面為重慶駐防部隊(duì)用地 ， 永遠(yuǎn)不可能修建高樓大廈 ， 本項(xiàng)目的景觀(guān)視野沒(méi)有將來(lái)被遮擋的顧慮 。 ? 針對(duì)社會(huì)的精英消費(fèi)群體，建筑多為高層，比較注重戶(hù)型創(chuàng)新，平躍結(jié)合，以居住功能齊全的一房和緊湊型兩房為主。鉑金時(shí)代 、 萬(wàn)友康年 、 康德 27℃ 、 驕陽(yáng)天際 、 等小戶(hù)型樓盤(pán)的逆市飄紅 ， 使 長(zhǎng)江路 大坪 石橋鋪一線(xiàn)已經(jīng)崛起為小戶(hù)型新勢(shì)力 ， 發(fā)展?jié)摿薮?。 ? 渝中區(qū) （ 半島地區(qū) ， 除大坪以外 ） 的居家型住宅大量分布在下半城及公共交通不太發(fā)達(dá)的邊緣地帶 ， 由于受人居品質(zhì)不高等因素的影響 ， 普遍價(jià)格不高 ，銷(xiāo)售周期也較長(zhǎng) 。 當(dāng)下的 2021年 10 2021重慶度城區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)發(fā)展走勢(shì) 指標(biāo) 2 0 0 4 .1 7 月累計(jì)平均主 城 七 區(qū) 均價(jià)（元 / ㎡） 2117 2049 2860 2428 2192 2160 1870 226011 重慶房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì) ? 從目前的實(shí)際情況來(lái)看 ， 價(jià)格的回落 ， 銷(xiāo)售速度的放慢是理性的 ， 同時(shí) ， 也是對(duì)于重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展而言也是有益的 。 ? 大盤(pán)、名盤(pán)領(lǐng)跑熱點(diǎn)區(qū)域 ：與 2021年相比，一方面是外地有實(shí)力開(kāi)發(fā)商大舉涌入重慶圈地，另一方面本土品牌開(kāi)發(fā)商圈地和開(kāi)發(fā)規(guī)模亦有所擴(kuò)大，導(dǎo)致大盤(pán)時(shí)代蓄勢(shì)待發(fā)，龍湖、金科、翡翠湖、融僑、美茵河谷、奧園、棕櫚泉、陽(yáng)光 100、學(xué)府大道、大川水岸等千畝大盤(pán)，在主城區(qū)各地四處開(kāi)花，其中北部新區(qū)和南濱路堪稱(chēng)大盤(pán)云集的熱點(diǎn)區(qū)域。 ? 地塊臨江面為重慶駐防部隊(duì)用地 ， 永遠(yuǎn)不可能修建高樓大廈 ， 本項(xiàng)目的景觀(guān)視野沒(méi)有將來(lái)被遮擋的顧慮 。 ? 據(jù)解放碑 、 大坪兩大商圈較近 ， 周邊醫(yī)院 、 學(xué)校等生活配套完善 。 ? 價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng) ：受地價(jià)及建材漲價(jià)、城市大拆遷、銀行降息等諸多因素的影響，重慶房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格近年來(lái)呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。與 2021年 1季度的平穩(wěn)回落相比， 2021年 1季度出現(xiàn)高速大幅攀升的勢(shì)頭。 ? 從供給來(lái)看 ， 國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控初見(jiàn)成效 ， 投資增速減緩 ， 企業(yè)開(kāi)發(fā)力度下降；而 “ ”協(xié)議出讓土地大限的到來(lái) ， 開(kāi)發(fā)量隨之受限 。 13 渝中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) ? 據(jù)春交會(huì)調(diào)查顯示 ， 重慶市預(yù)購(gòu)房群體中希望在渝中區(qū)購(gòu)房的被調(diào)查者只有 %；而現(xiàn)居住在渝中區(qū)的被調(diào)查者 ， 其希望在渝中區(qū)購(gòu)房的被調(diào)查者所占的比例僅占 %， 由此看來(lái) ， 渝中半島居住情結(jié)的作用已經(jīng)顯得蒼白無(wú)力 ， 消費(fèi)者被南岸 、 江北和渝北等幾個(gè)區(qū)域所吸引 。新康橋 ? 可比項(xiàng)目一覽表 ? 可比樓盤(pán)特征和小戶(hù)型發(fā)展趨勢(shì) 16 鉑金時(shí)代 開(kāi)發(fā)商 重慶勝達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目區(qū)位 長(zhǎng)江路市建委旁 占地面積 4413㎡ 總建筑面積 36541㎡ 容積率 景觀(guān)資源 觀(guān)兩江四岸 建筑形態(tài) 單體樓 主力戶(hù)型 (套內(nèi) ) % % % 主題風(fēng)格 都市精鉆景觀(guān)公寓 景觀(guān)及配套 公園、超市、醫(yī)院 推廣主題 都市精鉆景觀(guān)公寓， 專(zhuān)為飄一族定造 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷(xiāo)售均價(jià) (套內(nèi) ) 4120元 / ㎡ 一房、 4900元 / ㎡ 二房 銷(xiāo)售率 80%左右 17 萬(wàn)友康年 ? 健康和時(shí)尚生活方式是小戶(hù)型樓盤(pán)最為強(qiáng)調(diào)的賣(mài)點(diǎn)。 ? 項(xiàng)目夾于城市快速干道和鐵道線(xiàn)之間 ， 噪聲污染比較嚴(yán)重 。 ? 城市化進(jìn)程的加快和大規(guī)模舊城改造使重慶的住宅需求比較旺盛 。 ? 借景，并高度拔升人文形象，創(chuàng)造唯一，與同類(lèi)樓盤(pán)的流行形象拉開(kāi)差距。 33 目標(biāo)消費(fèi)群分析 典型群體特征： 他們踩著文化大革命的尾巴出生 ， 成長(zhǎng)在改革開(kāi)放的新時(shí)期 ， 受傳統(tǒng)文化的熏陶 ,同時(shí)對(duì)西方文化的認(rèn)同度也比較高 ，是當(dāng)今社會(huì)主流生活的代言人 ， 其經(jīng)歷顯得相對(duì)復(fù)雜和豐富 。 ? 中小戶(hù)型為主的原則： 6070平米左右的兩房占 60%， 90110平米左右的小躍層占 20%， 40平米左右的一房一廳占 20%左右，不做單間配套的考慮。新天闊 ? 半島 183