【正文】 ...................... 48 總價(jià)分析 ............................................................................................... 49 三、產(chǎn)品面積分析 .......................................................................................... 50 第五章 崇明房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ..................................................................... 52 一、市政建設(shè) ................................................................................................. 52 二、區(qū)域房地產(chǎn)供求關(guān)系分析 ....................................................................... 52 市場(chǎng)供需平衡 ........................................................................................ 52 崇明新城，未來商品房的供應(yīng)中心 ...................................................... 53 本項(xiàng)目未來周邊主要競(jìng)爭(zhēng)分析 ............................................................. 53 三、區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析 .................................................................................. 56 受動(dòng)遷安置房、成交個(gè)案影響，短期價(jià)格起伏大 ............................... 56 二手房交易活躍，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升 .......................................................... 57 住宅以自用性為主，租賃回報(bào)率低，商鋪類市場(chǎng)不成熟 .................... 58 四、產(chǎn)品分析 ................................................................................................. 59 規(guī)模 ....................................................................................................... 59 建筑形態(tài) ............................................................................................... 59 建筑風(fēng)格 ............................................................................................... 60 房型面積 ............................................................................................... 61 去化分析 ............................................................................................... 62 （三） 項(xiàng)目分析 ............................................................................................... 64 第一章 項(xiàng)目地塊概況 .................................................................................... 64 一、地塊基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .................................................................................. 65 二、地塊周邊環(huán)境 .......................................................................................... 65 地塊現(xiàn)狀 ............................................................................................... 65 地塊四至道路 ........................................................................................ 66 地塊周邊相鄰關(guān)系 ................................................................................ 67 地塊附近商業(yè)與配套設(shè)施 ..................................................................... 67 地塊附近景觀分析 ................................................................................ 70 地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 .................................................................................... 70 第二章 項(xiàng)目 SWOT分析 ............................................................................ 72 第一部分 市場(chǎng)篇 （一）區(qū)位分析 第 一章 大上海 到 2020 年，將崇明基本建設(shè)成為以優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境為品牌，以聞名的游樂度假為主導(dǎo)，以發(fā)達(dá)的清潔生產(chǎn)為支撐，成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、國(guó)際一流的人類生態(tài)環(huán) 境與生態(tài)活動(dòng)示范島區(qū)，同時(shí)也是上海連接長(zhǎng)江三角洲和沿海大通道的北翼紐帶，這將為本案提供一個(gè)良好的外圍環(huán)境。27′00〃至 31176。公元 1277 年（元朝至元十四年）升為崇明州，隸揚(yáng)州路。 2020 年底全島戶籍人口總數(shù)為 萬人，人口自然增長(zhǎng)率已連續(xù) 9年保持負(fù)增長(zhǎng)。 ④ 旅游業(yè) 崇明島自然環(huán)境潔凈優(yōu)美，島上水土潔凈，空氣清新，氣候宜人，景色秀麗，風(fēng)光旖旎，生態(tài)環(huán)境良好。全縣有二級(jí)綜合醫(yī)院 3所，專科醫(yī)院 4 所，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院 14 所。 二、崇中分區(qū)（中央森林區(qū)與休閑度假、教育研創(chuàng)區(qū)） 崇中分區(qū)是全島位置居中、面積最大的分區(qū)，是規(guī)劃的崇明森林分布的最集中地區(qū)，在全島起著核心地位的作用。 二是對(duì)積極籌劃世界級(jí)主題樂園等四大類型項(xiàng)目的引進(jìn)，未雨綢繆，使之成為崇明旅游度假島的先發(fā)地區(qū)，并能全方位地帶動(dòng)崇明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。主要項(xiàng)目包括： 一是依托明珠湖的開發(fā)，培育國(guó)際會(huì)議基地、論壇中心、會(huì)展中心、企業(yè)總部等商務(wù)功能，力爭(zhēng)成為未來上海作為世界級(jí)城市勢(shì)必大力發(fā)展的國(guó)際組織或跨國(guó)機(jī)構(gòu)集中地。 在未來四年中，原有城市布局難以適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展，城市發(fā)展的重心由中心 城為主轉(zhuǎn)向 “內(nèi)外并重 ”，進(jìn)行新一輪布局，從而吸引人們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、居住活動(dòng)、娛樂、休閑甚至購(gòu)物向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散，為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的空間。 兩周（ 10 月 18日 ——11 月 1 日）以來房地產(chǎn)交易情況分析 ② 對(duì)房?jī)r(jià)：消費(fèi)者可承受房?jī)r(jià)實(shí)際下跌 2％ 對(duì)于消費(fèi)者而言，本次加息最終的反應(yīng)機(jī)制是加息將導(dǎo)致月還款額的增加，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)買力的下降。根據(jù)我們所了解到的信息反饋，部分開發(fā)商由于資金鏈的緊張，甚至向地下錢莊或是信托機(jī)構(gòu)融資，融資利率高達(dá) 12％甚至 20％。 ② 本次加息象征意義大于實(shí)際，再度加息影響巨大 無論是土地解禁后的配套政策出臺(tái)還是加息，宏觀調(diào)控政策都并非 針對(duì)老百姓，其主要目的還是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，以壓制當(dāng)前經(jīng)濟(jì)過熱的局面，同時(shí)可以抑制物價(jià)，最終受惠的將還是老百姓。該《細(xì)則》規(guī)定：（一）儲(chǔ)備擬依法征收后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地的，市土地儲(chǔ)備中心與區(qū) 縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所占比例各為50%；（二）儲(chǔ)備第（一）項(xiàng)以外土地的，市土地儲(chǔ)備中心所占比例為 30%，區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所占比例為70%。該系統(tǒng)除了免費(fèi)掛牌二手房房源，直接受理買賣雙方過戶外，另一個(gè)突出亮點(diǎn)是將銀行引入，為客戶直接辦理 按揭貸款，并對(duì)款項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)管。 上海歷年房地產(chǎn)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重020204000600080001995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 房地產(chǎn)業(yè) 比重平穩(wěn)增長(zhǎng)期 快速增長(zhǎng)期 歷年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元） 0200400600800100012001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 4 年1 1 1月 上海房地產(chǎn) 開發(fā)投資進(jìn)入前所未有的高潮期 數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計(jì)局 2020 年是上海房地產(chǎn)投資增幅非?？焖俚囊荒辏谶B續(xù)十年平均增長(zhǎng)速度保持 10％的基礎(chǔ)上，同比增長(zhǎng)幅度仍達(dá)到了 ％。 房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期，房?jī)r(jià)跳躍式看漲 數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計(jì)局 2020 年上海的房?jī)r(jià)漲幅超過 20％，全 年的預(yù)售商品房的成交均價(jià)達(dá)到 5800 元 /平方米，成為全國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市，截至 2020 年 11 月，上海房?jī)r(jià)漲勢(shì)依舊，均價(jià)已達(dá) 7506 元 /平方米。 ② 新江灣城 C1 地塊備受關(guān)注，崇明有望成為新的開發(fā)熱點(diǎn) 新江灣城推出第一幅公開招標(biāo)住宅用地，新江灣城是上海城投進(jìn)行地產(chǎn)運(yùn)作的第一個(gè)項(xiàng)目，實(shí)施了“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣 ”的模式，有效地降低了生地轉(zhuǎn)讓的不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，將成為未來土地運(yùn)作的一種新型模式； 本次公告中崇明擁有三幅地塊，全部位于城橋鎮(zhèn)。 上海豪宅分布主要有以下三種。 市區(qū)出現(xiàn)大型社區(qū)內(nèi)別墅項(xiàng)目 市區(qū)或臨近市區(qū)，土地成本不允許房地產(chǎn)的開發(fā)容積率過低。這得益于開發(fā)商和代理商對(duì)別墅目標(biāo)客戶的把握以及對(duì)別墅產(chǎn)品及別墅生活更加深入的理解。其中還出現(xiàn)了 8 個(gè)總價(jià)千萬元以上的頂級(jí)別墅。這主要與消費(fèi)群體息息相關(guān)。 從別墅樓盤區(qū)域分布來看， 2020 年在售別墅樓盤約 160 個(gè)，絕大部分分布在交通方便、環(huán)境較好的近郊區(qū)，其中閔行、松江、青浦和浦東新區(qū)四個(gè)區(qū)域在售別墅項(xiàng)目總數(shù)占到了上海別墅供應(yīng)量的 80%以上。 別墅價(jià)格在未來幾年時(shí)間里仍會(huì)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì) 別墅居住觀念的變化，居住者更追求別墅周邊的環(huán)境及舒適，同時(shí)受別墅需求的強(qiáng)有力支撐以及土地供應(yīng)的受限，使別墅開發(fā)的容積率不斷下降，進(jìn)一步拔高別墅單 價(jià)。 2 0 0 4 年3 季度類別墅各區(qū)域成各交量比例%%%%%%%%%%% %寶山 長(zhǎng)寧 奉賢 嘉定 金山 閔行 南匯 浦東 普陀青浦 松江 楊浦 從交易量來看，松江、嘉定、閔行、南匯四區(qū)成交量占到全市 %，其中松江成交量最高，成交量占全市的 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全市其他區(qū)域。 結(jié)論： 現(xiàn)階段，全市類別墅主力成交單價(jià)集中于50008000 元 /平方米，市場(chǎng)接度較高； 全市類別墅主力成交總價(jià)為 100150 萬，跨越松江、寶山等 7 個(gè)區(qū) 14個(gè)板塊； 全市類別墅主力成交面積為 160260 平方米，若面積加大，將帶來總價(jià)偏大，銷售周期拉長(zhǎng)。 崇明新城，未來商品房的供應(yīng)中 心