【正文】 子村 700 畝地 新農(nóng)村攺造計劃表 201 1 6 18 建管辦方 案 容積率每畝建筑面積建筑面積700 畝建筑 面積分配層高綠化率綠地面積每畝銷售額對 應(yīng)總計銷售額700 畝銷售額每畝利 潤 對應(yīng)利潤700 畝利潤等指標(biāo)( 新區(qū) )43% 建獨棟住宅樓 。 特別將江南的柳、桃、竹、梅、荷等植物充分運用，多種樹，少栽草。 為此一旦我們與崇囯莊合作成功 , 我們馬上成立一個設(shè)計公司作具體的建筑規(guī)劃設(shè)計與景觀設(shè)計 , 為加強(qiáng)社區(qū)管理與保持生態(tài)環(huán)境 , 宜居環(huán)境建立封閉社區(qū) 。 2. 建 圖書館一個 (含棋牌室 ) 11 11 3. 建設(shè) 兒童樂園 。 預(yù)計建設(shè)五十萬平米樓房（包括我們集團(tuán)自用） , 高度不超過 23 層 。 葛代子村建成后將分為三個最具現(xiàn)代化建設(shè)特色的生活社區(qū)，葛代新村社區(qū)、綠湖新村社區(qū)和綠湖山莊別墅區(qū)。 我方負(fù)責(zé)拿地 ， 設(shè)計規(guī)劃審批 ， 并利用我們幾十年的房地產(chǎn)開發(fā)技能與經(jīng)驗全盤運作本項目。在每個項目上都作到降低成本有利潤、質(zhì)量優(yōu)秀甲方滿意，工期提前措施到位。做到管理表格化、制度化、規(guī)范化、以人定崗，以崗定責(zé)。 主要是加強(qiáng)投標(biāo)中標(biāo)率，施工時對工期、成本、質(zhì)量、安全做好全面防控、降低風(fēng)險。主持制定公司各級、各部門管理制度、職責(zé)范圍。擁有 10 萬平米的綠地，包括穿插在區(qū)內(nèi)的庭院景觀 1500 米森林有氧休閑布道，以及中央景觀區(qū)。配合下層各機(jī)構(gòu)編制資金計劃，負(fù)責(zé)與成本有關(guān)信息的收集、整理、編輯， .帶領(lǐng)辦公室及各主管搞好績效考核，管理好員工及各部門之間關(guān)系。我體會到要作好的合格的領(lǐng)導(dǎo)者必須有綜合全面的管理能力，才能給企 業(yè)創(chuàng)造好的效益。 三、 2020 年 10 月 2020 年 17 月： 北京八通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 ＜單位性質(zhì)＞： 股份制企業(yè) （ 45180 人） ＜簡介與業(yè)績＞： 北京八通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主 .,集物業(yè)、置業(yè)為一體的公司 ,，其中房地產(chǎn)開發(fā)是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在北京望京花家地西里開發(fā)小區(qū)，芍藥居商住回遷樓等商住小區(qū)已完成開發(fā)建設(shè) 38 萬平方米，享有盛名獲“ 人居獎”，在平谷黑豆峪村開發(fā)的原生態(tài)“世外桃苑”別墅區(qū)完成 528 棟共 12 萬平米建設(shè)項目，全部售出。石家莊市 職責(zé)描述 。, 2/綜合協(xié)調(diào)能力 ,即一個大項目必須依靠團(tuán)隊的作用來完成 ,既有技術(shù)干部 ,也有工程 ,前期 ,招商銷售 ,預(yù)算招標(biāo) ,管理各方面人才 。股份制企業(yè) (380 人 ) 簡介與業(yè)績 。 我掌管全面運作 ,包括工程全面按計劃節(jié)點完成 ,協(xié)調(diào)各分包與總包配合 。得到北京東城區(qū)政府頒發(fā)的五項二三級科技成果獎，在全國“建筑技術(shù)”雜志（ 1990 年 6 期）上發(fā)表過防水、排水、施工護(hù)坡等四篇學(xué)術(shù)論文，并被“企業(yè)家”“中國人才”（ 1990 亞運專刊）等 雜志專題報道過先進(jìn)建筑房地產(chǎn)管理經(jīng)驗。能夠很好的協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，管理經(jīng)驗豐富。 第一部分公司及團(tuán)隊概況 一、項目團(tuán)隊介紹 （一）團(tuán)隊優(yōu)勢 專業(yè)優(yōu)勢：公司核心管理層成員均從事過多年房地產(chǎn)開發(fā)，每個成員都開發(fā)過多個房地產(chǎn)住宅項目，特別是對北京房地產(chǎn)住宅市場政策法規(guī)及開發(fā)流程非常了解和熟悉； 管理優(yōu)勢：團(tuán)隊核心成員都曾在房地產(chǎn)開發(fā)公司擔(dān)任過高級管理職位，具有建立房地產(chǎn)公司組織架構(gòu)的能力，并可以通過科學(xué)的管理實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的各個節(jié)點工作的把控。共建 270000平米 .余下 100畝建拆遷樓二層雙拼或聯(lián)排共建 萬平米 。每畝地建 34 棟 。3)一種住二戶 ,各 165平米 。 項目競爭優(yōu)勢 ： 同區(qū)域同類產(chǎn)品 價格具有絕對的價格競爭優(yōu)勢，大量市場調(diào)研及市場分析之后，做了準(zhǔn)確的客戶群的定位，所以在項目產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計方面也具有優(yōu)勢。 個 人 簡 歷 姓 名： 蘇 良 性 別： 男 民 族： 漢 出生年月日 。 4 4 職業(yè)技能與特長： 本人在大中型建筑公司及房地產(chǎn)公司多年從事全面管理工作，能根據(jù)董事會或集團(tuán)公司提出的戰(zhàn)略目標(biāo)制定公司發(fā)展戰(zhàn)略。 工作經(jīng)歷： 一 ,2020 年 5 月 2020 年至今在北京凌云宇陽房地產(chǎn)開發(fā)公司任總經(jīng)理 單位性質(zhì) 。 所任職位 。共 62 萬平方米 ,地下四層 22 萬平米 ,23 米深 ,地上有 20 萬平米六層商業(yè)裙樓 ,裙樓上邊有四個高塔樓 , 共 20 萬平米 , 為核心筒鋼構(gòu)架結(jié)構(gòu) ,高 196 米 ,二個五 A 智能寫字樓 ,有一個塔樓是萬豪五星級酒店 ,另一個是假曰酒店 。 4/解決問題的能力 。全程控制 。 本人在前期設(shè)計招標(biāo)簽約上每平方米節(jié)省設(shè)計費 25 元，共節(jié)省 1625 萬元；在施工過程審核工程變更、洽商費用方面查出乙方不合理增項、增量、重復(fù)計算、共 36 個洽商。 ＜所認(rèn)職位＞： 總經(jīng)理 ＜工作地點＞： 北京 ＜職責(zé)描述＞： 負(fù)責(zé)項目前期運作協(xié)調(diào)，投資決策。每一環(huán)節(jié)做到精雕細(xì)刻、盡善盡美。通過加快分區(qū)施工 、分區(qū)銷售、封閉物業(yè)管理促進(jìn)成本回收和企業(yè)效益、資金鏈的健康配置。指導(dǎo)、安排、督促、審核各相關(guān)部門簽訂合同、協(xié) 議、對外付款。組織技術(shù)科，項目部、預(yù)算合約部找甲方做變更洽商、減少和防范項目增加的費用遺漏。 ＜單位性質(zhì)＞： 國有企業(yè) （ 3000 人以上） ＜簡介與業(yè)績＞： 北京市住宅總公司是一家國有大型施工企業(yè)，施工力量雄厚。 ＜職責(zé)描述＞： 負(fù)責(zé)工程項目的投標(biāo)運作協(xié)調(diào)，各個項目部人員組織協(xié)調(diào)管理，組織施工隊編制施工組織計劃、技術(shù)資料及圖紙資料搜集管理， 負(fù)責(zé)各分項工程項目安全、質(zhì)量、進(jìn)度、文明施工 ，負(fù)責(zé)項目的對外協(xié)調(diào)， 負(fù)責(zé)項目的成本控制與績效考核， 負(fù)責(zé)項目及施工隊的全面管理與領(lǐng)導(dǎo)。 ,運作及銷售物業(yè)獲利 。 改造后的商業(yè)街集購物、綜合服務(wù)、娛樂、建身休閑、觀光游覽為一體，必將打造京東旅游度假的最佳去處，商業(yè)將設(shè)有大型超市、大型綜合商業(yè)店鋪、特色小吃、餐飲酒店、活動廣場、兒童樂園、一應(yīng)俱全并配備足球、籃球、羽毛球乒乓球的等運動場所。店鋪大門一般朝村里開。 5. 建設(shè) 老年活動中心一座 。會所物業(yè)要設(shè)衛(wèi)生間、餐廳、浴室、居室。 成為一個安全 , 智能化的新社區(qū) 。 50% 為 億 )一拆遷住宅樓0 . 7 0666 =4 6 平米100 畝 =4 686 0平米100 畝地 建4686 0平米2 層6 4 . 8% 7萬平米毎畝建安成 本4069 元468 . 6=190 萬成 本 7億( 20 0畝 )( 新區(qū) )43% 建聯(lián)體住宅樓新區(qū)連排住宅樓 666 X 1. 35= 90 0 平米300 畝X 900= 16 萬平米27 萬平米2 層3 3 % 8 萬平米6000 元900 = 540 萬540 萬 300= 億( 300 畝 )16. 2 億( 30 0畝 )2880 900=259. 2 萬元300 259 . 2 萬 =7. 776 億元( 300 畝 )公共建筑用房 3% 666X =1 00 0 平米20 畝X 1000 =2 萬平米2020 0平米2 3層2 5 %3320平米總 計700 畝地47. 18 6萬平 米( 新 區(qū)42. 5 萬 )24. 35 9萬平米 5億13. 014 億－ 2 萬 3120( 公建 ) = 12. 3 9億1 2 . 3 9 億 （三）總體規(guī)劃建議 規(guī)劃布局基本原則 （ 1）與城市規(guī)劃體系合理銜接； （ 2）在保證較低成本的情況下將規(guī)劃做得較好； 13 13 （ 3）分期中分組團(tuán)開發(fā)策略； （ 4）盡量合理利用地塊固有的景觀生態(tài)及文化元素。 2.、 單套建筑面積 200300 平米占 7% （綠地面積同樣） 63 棟以內(nèi)。占 30%左右 聯(lián)排容積率 ；綠化率 33%；共建 270000 平米 （二） 單元戶型基本設(shè)計建議 基本原則：動靜分開、干濕分開，充分考慮空調(diào)、熱水設(shè)備、管線布置的合理性及隱蔽性。排水設(shè)計時嚴(yán)禁將給水管明設(shè)在浴缸底部，施工時要注意浴缸底部一定要做防水層。廚房與衛(wèi)生間是住宅中的水管集中地，因此從施工成本、能源利 用、熱水器安裝等問題考慮，廚房應(yīng)與一個衛(wèi)生間貼鄰而處。 單元入口：單元入口處應(yīng)設(shè)雨篷，門洞最小尺寸宜為 1500MMx2300MM，且設(shè)閉門器，地面找 1％坡坡向門外。 智能化設(shè)施：遵循技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)適用的原則，建議設(shè)置周邊防范報警系統(tǒng)、門禁及小區(qū)巡邏系15 15 統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理系統(tǒng)、緊急求救裝置等智能化子系統(tǒng)。 3. 室外服務(wù)設(shè)施 600 ㎡。 七、向村委會贈送設(shè)施規(guī)劃： ☆贈送幼兒園 1 座 。 ☆贈送燃?xì)夤?yīng)站一座 。 （一 ）總體規(guī)劃原則建議 園林生態(tài)功能 滿足小區(qū)總體布局各層次對綠化的要求，從中心花園到宅間綠地，層次分明，步步有景。駁岸用自然石塊隨意砌放，并以垂柳等植物修飾 景觀文化功能 提升園林景觀的文化品位和內(nèi)涵。適合年齡較小的兒童可以鉆上鉆下的小型攀巖）、攀爬網(wǎng)（適合 3 歲以上兒童，繩網(wǎng)縛在木架上，讓兒童在上面攀爬，可做成組合形式，盡量利用自然材質(zhì)，與周邊環(huán)境相結(jié)合）等。甬道鋪以鵝卵石為健康步道，使散步、休閑盡在幽邃 。 （ 1） 形象墻 ， 營銷接待中心的形象標(biāo)志，主要突出項目的名稱、標(biāo)志。 其中洽談區(qū)包括半開放式簽約室 3 間，每間不小于 6 平米； （ 3） 執(zhí)行副總、管理副總辦公室 2 間，不小于 15 平米； （ 4） 財務(wù)辦公室 1 間，不小于 15 平米； （ 5） 銷售部辦公室 1 間，不小于 20 平米； （ 6） 策劃部辦公室 1 間，不小于 15 平米； （ 7） 行政部辦公室 1 間 ，不小于 15 平米； （ 8） 會議室 1 間，不小于 30 平米； （ 9） 客服辦公室 1 間，不小于 20 平米； （ 10） 男女衛(wèi)生間， 20 平米； （ 11） 儲物間 1 間， 20 平米； （ 12） 廚房及食堂 1 間， 30 平米； （ 13） 職工宿舍， 100 平米。香堂別墅的優(yōu)勢在于價格相對于 大產(chǎn)權(quán)別墅便宜，開發(fā)較早有一定的口碑，社區(qū)相對成熟，物業(yè)費用較低。 聯(lián)排別墅定位人群：主要以中等收入人群為主要對象，家庭年收入在 10 萬元以上，購房主要是作為第一居所使用 （ 1）外地人到京亊業(yè)有成需置業(yè)定居者：在北京從事經(jīng)營的外地人；事業(yè)有成 ,計劃在京結(jié)婚置房 ,受限購政策無法買房看 ,從九王庒到地鐵站十幾分鐘 ,坐地軼半個多小時即到市中心二環(huán)內(nèi) 。很經(jīng)濟(jì)實惠 。 （四 ）項目推廣的策略 項目推廣分為四個階段，根據(jù)項目不同的階段使用不同的推廣策略和手段，從而更好的宣傳項目達(dá)到預(yù)期的效果，配合銷售完成銷售任務(wù)： 蓄水期：這個時期是在項目開盤之前，項目還不為人所知，這一時期最主要的目的就是要針對定位的客戶群，把 項目宣傳出去，做到廣而告之。 熱銷期：項目經(jīng)歷了蓄水期和開盤期，基本上已經(jīng)被定位客戶群體所認(rèn)知，除了繼續(xù)采用前兩個時期的宣傳手段之外，這一時期已經(jīng)積累了一定數(shù)量的簽約老客戶，可以運用以老帶新的宣傳手段來實現(xiàn)銷售目的，通過良好的服務(wù)在老客戶中留下良好的口碑，并給予一定的老客戶推薦購房的優(yōu)惠政策，讓老客戶介紹親戚朋友來看房買房，他們的口碑效應(yīng)比廣告宣傳更為有效，并定期組織一些客戶 答謝活動。因為此時客戶購買期房的風(fēng)險已經(jīng)降低了，適當(dāng)提高價格，一方面可以刺激新客戶購房（買漲不買跌的心理），另一方面可以實現(xiàn)更大的利潤； 以銷定產(chǎn) ：項目銷售采取預(yù)售模式，這樣可以提前了解客戶的一些真實需求，比如對戶型、裝修、面積的要求，根據(jù)客戶對戶型、面積的具體需求數(shù)量，建造相應(yīng)數(shù)量的戶型和面積，通過以銷定產(chǎn)來減少房屋的空置率； 動態(tài)平衡 ：項目在銷售的過程中，銷售及營銷人員及時聽取客戶對戶型、面積、小區(qū)規(guī)劃、景觀園林、裝修風(fēng)格等意見，并反饋到設(shè)計部門，然后對問題給予解決，從而完善項目上設(shè)計中的不足之處； 菜單預(yù)定 ：對于客戶的差異化需求給予滿足，主要是在裝修方面，客戶可以根據(jù)自己的不同需求選擇毛坯、精裝、豪華裝修等； 小步快走 ：項目主要是采取滾動式開發(fā)，以 50 畝地為一個開發(fā)周期，一方面有利于了解市場客戶的需求，做到及時調(diào)整銷售策略；另一方面可以減少開發(fā)的投入成本，并且可以做到及時回籠資金； 價格的制定：項目各戶型所在位置不同，戶型不同、樓層不同、面積不同、景觀不同，所以價格也要有所區(qū)別，這樣更為合理，也避免造成所有戶型價格一樣，導(dǎo)致好戶型好樓層的房子好賣，不好戶型不好