【正文】 南潯 、 朱家角等 ， ，以歷史悠久、水鄉(xiāng)風(fēng)貌、民居特色、文化底蘊見長，多不具備宗教與軍事功能；在建設(shè)上依水形定城鎮(zhèn)走向，鎮(zhèn)隨水走。因此青巖的城市營建理念 —— 因，和在其影響之下各種文化并存 —— 果，形成了青巖在眾多類型多樣的古鎮(zhèn)中脫穎而出的強有競爭力！ 3. 國內(nèi)古鎮(zhèn)旅游開發(fā)模式分析 ? 以政府為 主體的烏鎮(zhèn)模式 烏鎮(zhèn) 旅游開發(fā)由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一掌控，其做法是： （ 1）開發(fā)堅持以保護整體風(fēng)貌為先的原則， 用減法把所有不協(xié)調(diào)的建筑通通拆掉 。 ? 以買斷古鎮(zhèn)景點資源為特色的鳳凰模式 據(jù)統(tǒng)計，截止目前，全國已出讓或鼓勵出讓景區(qū)經(jīng)營權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市有２０個以上，有超過３００個景區(qū)或景點都已經(jīng) “ 轉(zhuǎn)賣 ” 。 青巖古鎮(zhèn)旅游綜合開發(fā)項目預(yù)可行性研究報告 24 四、 青巖古鎮(zhèn)客源市場分析 鑒于青巖在貴陽的區(qū)位和資源特色，所以通過分析貴陽的客源市場幾乎涵蓋了青巖的客源市場特征。 （ 4）大多數(shù)外地游客在貴陽過夜，逗留 36 天的游客占到 %，并表現(xiàn)出較高的消費水平。 第二、從心理特征看，貴陽市民休閑意識超前，超出同等經(jīng)濟發(fā)展水平的地區(qū) 。 4. 立足于世界的中國歷史文化名鎮(zhèn)。 從以上數(shù)據(jù)看出貴陽旅游市場呈現(xiàn)良好得增長趨勢，為青巖的旅游客源市場開發(fā)提供了良好的 基礎(chǔ)，另外隨著貴陽市市民這一旅游客源的開發(fā)以及全國古鎮(zhèn)旅游 需求旺盛形勢，可以推測，青巖 古鎮(zhèn) 開發(fā)后的游客量將會有 巨大的提升空間。 4. 開發(fā)主體方面 眾誠集團作為青巖項目的主運營商和開發(fā)商，具有很強的區(qū)域綜合實力，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)再戰(zhàn)略層面也有利于對青巖項目的把握。因此在如何擴充古鎮(zhèn)游客容納量上需要多下功夫。 (四 ) T－威脅 1. 各級 政府和原住民對青巖旅游資源和旅游產(chǎn)品的不同認知，與民營商業(yè)企業(yè)之間存在著巨大差異， 直接 影響項目啟動和開發(fā)的 投資與贏 利結(jié)構(gòu)，是青巖升級開發(fā)的 巨大威脅。 3. 國內(nèi)古鎮(zhèn)類景區(qū)開發(fā)經(jīng)驗的薄弱、相關(guān)法律政策的缺失， 政府對于旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的認知程度落后， 以及在景區(qū)開發(fā)過程中，政府職能的模糊，在很大程度上限制了企業(yè)對青巖的深度開發(fā)和商業(yè)化打造，特別是對長期經(jīng)營獲利的企業(yè)戰(zhàn)略，具有極大的不確定性威脅。 (三 ) O－機會 1. 貴州 省豐富的旅游資源 、快速的旅游發(fā)展趨勢，與 落后的 旅游 產(chǎn)業(yè)化程度中間存在較大斷層，為項目的創(chuàng)新性開發(fā)和提升性開發(fā)提供了絕佳的產(chǎn)業(yè)空間。同時，企業(yè)定位于運營和開發(fā)兩個層面，就避免了一些急功近利、殺雞取卵的開發(fā)模式可能。 青巖古鎮(zhèn)旅游綜合開發(fā)項目預(yù)可行性研究報告 28 2. 開發(fā)建成后 青巖古鎮(zhèn)內(nèi) 目標年旅游接待人數(shù) 200 萬，并 通過提質(zhì)與輻射獲取利潤空間 。 潛在市場 重要市場 基礎(chǔ)市場 全國古鎮(zhèn)觀光＋休閑體驗市場和貴州文化體驗市場 貴州省內(nèi)及近鄰地區(qū)的特色休閑與體驗旅游娛樂市場 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)市場和旅游地產(chǎn)市場 青巖古鎮(zhèn)旅游綜合開發(fā)項目預(yù)可行性研究報告 27 2. 重要市場 此市場是最能體現(xiàn)青巖古鎮(zhèn)旅游特 色的核心，同時也是使青巖得以提升的重要方面，是需要進行大力拓展的市場。 第四、從結(jié)構(gòu)特征看，青少年是影響休閑消費市場的核心力量 。 （ 6）游客對天氣 、住宿、交通信息比較關(guān)注，旅游資源方面，關(guān)注自然風(fēng)景區(qū)和民俗文化者分別占到 %和 %，關(guān)注歷史變化、特色飲食、土特產(chǎn)的旅游者也有一定比重。 （參考文獻：《貴陽市旅游發(fā)展總體規(guī)劃 2020－ 2020 年》、《貴州省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》、《烏當(dāng)區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃》） (一 ) 國外客源市場分析 從 空間結(jié)構(gòu)特征 看，貴州旅游以 港澳臺所占的比重和增長幅度較大，成為入境游客的主體部分，亞洲（ 45%）尤其以東南亞的游客占絕對優(yōu)勢 ，國別構(gòu)成上以日本、新加坡、馬來西亞、泰國為主，其次以美、法、英、德，表現(xiàn)為地域較為集中，容易產(chǎn)生波動，市場穩(wěn)定性不夠。該公司 2020 年策劃與湘西土家族苗族自治州鳳凰縣人民政府談判并 以 億 取得鳳凰古城 核心資源 黃絲橋古城、沈從文故居、奇梁洞、南方長城、楊家祠堂等 8 個旅游景點 50 年經(jīng)營權(quán) 。（ 3）買斷景區(qū)的產(chǎn)權(quán)，對商業(yè)－“賣什么”進行統(tǒng)一規(guī)劃。 宗教特色古鎮(zhèn)： 如 山西省五臺縣臺懷鎮(zhèn) ， 擁有數(shù)十座大廟，其中南禪寺大殿青巖古鎮(zhèn)旅游綜合開發(fā)項目預(yù)可行性研究報告 22 為我國最早的唐代建筑 ，寺廟等級和木作、土作、磚作藝術(shù)水平極高，但功能單一 。 路上有皖贛鐵路和杭徽、蕪?fù)凸罚嫌星u湖、新安江航道，空中有黃山輻射全國的航線。 青巖古鎮(zhèn)旅游綜合開發(fā)項目預(yù)可行性研究報告 21 行當(dāng)。四方街店鋪林立，人來人往，很是熱鬧。 觀民俗大院、探尋我國古代金融、觸摸古城墻 看古民居、 做明清人、上花果山當(dāng)美猴王、體會徽州民俗風(fēng)情 青巖古鎮(zhèn)旅游綜合開發(fā)項目預(yù)可行性研究報告 20 峽、慵懶悠閑發(fā)呆在客棧 營銷口號 七彩云南 夢幻麗江 中國牌坊之鄉(xiāng)—— 安徽歙縣 旅游商品 保寧醋、張飛牛肉、絲錦 仿古銅鎖以及火鍋、銅制酒杯等，彩繪木制餐具、手縫民族服飾。 清石板古街道 20多條。還有明平遙建城始于西周，沿襲至 今 已 有1500 多年的歷史?，F(xiàn)為國家級歷史文化名城。形狀如同一塊碧玉大硯， 故名大研 （研與硯同音）。從而研究中國的旅游市場，不能不考慮和借鑒中國古城的旅游發(fā)展模式和情形。 西線：龍宮－紅楓湖－萬楓林－天星橋－馬嶺河－格凸河 北線：扎佐高爾夫 球場－長坡嶺森林公園－白云公園－息烽集中營－赤水－修文陽明洞 市區(qū)：河濱公園－文昌閣－黔靈公園－甲秀樓－陽明祠－宏福寺 南線：花溪公園－青巖古鎮(zhèn)－荔波樟江風(fēng)景名勝區(qū)－高坡－南郊公園－天河潭 從這些線路中可以看出，東、西、北、市區(qū)的旅游景點多為自然景觀和一些民族風(fēng)情、漂流等旅游景點。 從資源方面看：六個特色旅游區(qū)多為自然生態(tài)景觀，與綜合旅游區(qū)形成了很大的差異。管理公司有 60 多位員工， 30 多位編外員工， 30 多位編內(nèi)員工，其中講解員20 多位。四是要廣開渠道，進一步加大旅游投入。 貴州省目前有十二個旅游區(qū)，六個綜合旅游區(qū)，六個特色旅游區(qū)，其 中青巖所屬的貴陽綜合旅游區(qū)是貴州省資源、各項配套設(shè)施、交通、旅游人數(shù)各方面最好的一個旅游區(qū)。 旅游業(yè)將發(fā)展成為世界上最大的產(chǎn)業(yè)，旅游者將達到空前的規(guī)模，來自各個國家、各個階層的旅游者將把他們的足跡印在世界的每一個角落。 青巖 古鎮(zhèn)地處貴陽南部山地中的平川之中，古鎮(zhèn)原有牢固城墻圍合，加上城邊險峻五峰維護。 4. 少數(shù)民族風(fēng)情增添了古鎮(zhèn)的人文魅力 青巖 原為少數(shù)民族聚居地區(qū)，后因駐軍而漢族不斷增多。 石山、石城、石墻、石塔、石坊、石路、石巷、石壩 等構(gòu)成 山地石城， 是一道獨特的風(fēng)景 ， 對游客有特殊的吸引力 。這是古鎮(zhèn)可開發(fā)利用的另一類旅游資源。 二、 青巖古鎮(zhèn)旅游資源疏理 1. 自 然旅游資源：包含了山地景 觀 、喀斯特洞穴、局部構(gòu)景河段、自然泉流、舒適氣候、風(fēng)景林、古樹名木、自然地標景段等。 青巖鎮(zhèn)共有 17 個行政村、 5 個居委會、 131 個村民小組、 86 個自然村寨， 6975戶，青巖鎮(zhèn) 2020 年總?cè)丝跒?30337，人口密度 328 人 /平方公里，少數(shù)民族占總?cè)丝诘?32%。全鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)人口 萬，占總?cè)丝诘?85%；有耕地 19700 余畝，人均耕地 畝；糧食年產(chǎn)量1500 萬斤，為花溪區(qū)總產(chǎn)量的十分之一。 4. 抽象人文吸引物：關(guān)于周漁璜的民間傳說；《請佛歌》等宗教曲譜；游百病等特色民俗；班土司父子、袁大鵬、趙國澍及其家族、趙狀元的故事、平剛生平、張仙老祖的傳說、《桐野詩集》、關(guān)于青巖研究的有關(guān)典籍、 書籍等，構(gòu)成了正統(tǒng)渠道與民間傳說相互補充的歷史人文資源。 青巖 古鎮(zhèn)的多元文化融合也體現(xiàn)在民族文化的融合 —— 古漢民族文化、現(xiàn)代漢文化與布依族、苗族文化的交融；中西文化的融合 —— 華夏文化與歐洲文化的交融；宗教文化的融合 —— 儒釋道及天主教、基督教等的共存等等?，F(xiàn)存 歷史遺址 36 處，分別分布在古鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)及其周邊附近區(qū) 域，且以規(guī)劃區(qū)內(nèi)分布數(shù)量占絕大多數(shù) 。這些少數(shù)民族有的仍保持著傳統(tǒng)的生活習(xí)俗，其服飾、歌舞、節(jié)日等是珍貴的旅游資源。 青巖 古鎮(zhèn)及其周邊高原地貌形成的山、水、谷、丘、鎮(zhèn)的序列景觀，是國內(nèi)外的城鎮(zhèn)中極其罕見的城、川、水、山與功能結(jié)合的優(yōu)秀高原山地城鎮(zhèn)典范。 截至 2020 年中國人均 GDP 超過 2020 美元 ， 中國國內(nèi)旅游人數(shù)達到 13． 8 億人次，而三個黃金周旅游人次就達到 3． 5 億，同比增長 13％ ； 中國入境旅游的港、澳、臺游客人數(shù)將接近 9000 萬至 1 億人次，而外國游客人數(shù)則有望超過 2020 萬人次。 (五 ) 貴陽市發(fā)展背景 貴陽市“十一五”旅游發(fā)展目標和思路：一是要整 合旅游資源，打造旅游精品。 在這種國際、國內(nèi)以及西部和貴州本省的良好形勢下，青巖的旅游發(fā)展應(yīng)該具備了非常好的外部條件和空間。 青巖古鎮(zhèn)旅游綜合開發(fā)項目預(yù)可行性研究報告 16 (四 ) 年旅游接待人數(shù)及旅游收入 目前青巖的門票實行通票制，價格為 34 元，包括景點龍泉寺、文昌閣（朝陽寺）、趙公專祠、定廣門、趙狀元府、迎祥寺（斗姆閣遺址）、萬壽宮（江西會館）、古鎮(zhèn)客棧（寺廟改建）。 從配套設(shè)施方面看： 貴陽綜合旅游區(qū)現(xiàn)有 38 個星級賓館（其中四星級 7 個），一共可提供 8， 327 張床位，非星級住宿接待設(shè)施可提供 28， 000 張床位，其他景區(qū)的配套設(shè)施與其相差甚遠。 3. 青巖古鎮(zhèn)與省內(nèi)其他景區(qū)的比較 貴州省目前也有一些類似于青巖的古鎮(zhèn)如，黎平縣德鳳鎮(zhèn)、織金縣城關(guān)鎮(zhèn)、黃平縣舊州鎮(zhèn)、雷山縣西江鎮(zhèn)，安龍鎮(zhèn)，但其歷史文化積淀，資源的豐富性等綜合品質(zhì)均在青巖之下。 所以，對我們青巖古鎮(zhèn)的定位提供了參照和思路。 是中國目前保存最為完整的四座古城之一。 歷史文脈 閬中歷史悠久，戰(zhàn)國時 為巴國國都。在文學(xué)、藝術(shù)、醫(yī)學(xué)、建筑等方面，青巖古鎮(zhèn)旅游綜合開發(fā)項目預(yù)可行性研究報告 19 元、明、清各個歷史時期的古民民街院、寺院樓閣、摩崖石刻構(gòu)成了閬中獨特的旅游資源和豐富的文化內(nèi)涵。 產(chǎn)生了不少有影響的流派。街道鋪面林立，商戶云集，熱鬧非凡。由于該縣旅游業(yè)不斷發(fā)展，古城區(qū)的個體工商戶已增至200 多家，當(dāng)?shù)氐纳碳乙黄鹈耧L(fēng)淳樸、經(jīng)商誠信和服務(wù)優(yōu)質(zhì)而備受外 地 游 客 的 贊揚。從昆明到麗江，行程 527 公里，每天有 20 多班臥鋪通宵班車和普通通宵班車 以縣城為中心，東南有風(fēng)麻公 路直抵懷化地區(qū)，西有鳳銅公路直達貴州銅仁。當(dāng)然，這里也離不開歷史的渲染和 悠悠歲月所承載的 豐富內(nèi)涵所挖掘和 搭建的平臺以及再加上新時代的樣式不一、斑斕多彩的包裝 ，從而讓人們在暢游“歷史隧道”和現(xiàn)實交替的過程中，達到了休閑、放松的目的，不但滿足了人們精神上的無形需求，也滿足了現(xiàn)代社會文明進步所離不開的物質(zhì)需求。 民族特色古鎮(zhèn)： 如 云南的麗江、貴州的 黎平縣德鳳鎮(zhèn)、織金縣城關(guān)鎮(zhèn)、黃平縣舊州鎮(zhèn)、雷山縣西江鎮(zhèn)，安龍鎮(zhèn)等歷史悠久、保留較為完整、建筑特色鮮明、民族風(fēng)情濃郁、具有保護和利用價值。（ 5） 對商店進行產(chǎn)權(quán)置換后，就 “賣什么、怎么賣 ”重新界定，并以預(yù)先確定的方式招租 。按照各負其責(zé)，各司其職分工。 (二 ) 國內(nèi)客源市場分析 1. 消費行為特征 （ 1）游客主要的出游動機以觀光和休閑度假為主（ %）， 公務(wù)、商務(wù)、會議也占有一定比例。 從消費行為特征上看，國外游客對 古鎮(zhèn)的深度體驗較為偏重，特別是對多元的本土文化的多重體驗 ， 而 國內(nèi)游客對貴州的自然風(fēng)景區(qū)及民俗文化、歷史文化、土特產(chǎn)等比較傾向。 五、 青巖古鎮(zhèn)目標市場定位及市場細分 (一 ) 目標 市場定位 1. 立足于貴陽及近郊的市民日常及周末的特色休閑與體驗旅游娛樂場所。 六、 青巖古鎮(zhèn)市場預(yù)測及目標 (一 ) 市場預(yù)測 據(jù)貴陽市統(tǒng)計公報顯示 ， 2020 年共接待海外旅游人數(shù) 萬人次，創(chuàng)匯 萬美元，分別比上年增長 %和 %；接待國內(nèi)旅游人數(shù) 萬人次，國內(nèi)旅游收入 億元，分別比上年增長 %和 %。 2. 區(qū)位 方面 瀕臨省城第一客源地，為貴陽市民周末休閑旅游的目的地，同時便于以貴陽為中轉(zhuǎn)站開發(fā)遠程客源群體。 3. 開發(fā)成本大， 青巖古鎮(zhèn)破壞性嚴重，一些古建被拆遷重建成了現(xiàn)代民居 ，一些古建已成 危房，因此拆遷修復(fù)工作量大；另外古鎮(zhèn)原住民多，又為居民安置工作增加了難度。 4. 國內(nèi)古鎮(zhèn) 較同質(zhì)化的資源性質(zhì)與產(chǎn)品屬性，為項目打造體驗性、娛樂性、文化性的商業(yè)旅游產(chǎn)品提供了很大的市場空間。 二、 青巖古鎮(zhèn)旅游的系統(tǒng)定位 (一 ) 產(chǎn)業(yè)定位 形成以古鎮(zhèn)觀光旅游為基礎(chǔ)、休閑體驗旅游為主體、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展的區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局 (二 ) 主題定位 青巖 —— “活著”的貴州人文博物館 和美 青巖， 天人合一 的貴州文化盛典 人文青巖，和合之美 青巖古鎮(zhèn)旅游綜合開發(fā)項目預(yù)可行性研究報告 31 (