【正文】 30 可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開(kāi)門路。 再次，還可以發(fā)揮社會(huì)的力量，建立老年人事業(yè)基金會(huì)，以及開(kāi)征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。例如，發(fā)達(dá)城市的老年人，大多綜合素質(zhì)很高，而且見(jiàn)多識(shí)廣，愛(ài)好廣泛，大量吸引這些人口，可以直接提升城市的人口素質(zhì)，增強(qiáng)城市的文化品位；每一戶老年移民背后都會(huì)在其社交圈產(chǎn)生一個(gè)強(qiáng)烈的廣告效應(yīng)，提高遷入城市的知名度和美譽(yù)度；而且老年移民還會(huì)定期地帶來(lái)探親和訪友的客流量。 綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，社會(huì)效益突出。 ⑵ 觀光促銷。 2)提高產(chǎn)品的品質(zhì)。張家界市政府充分認(rèn)識(shí)到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所蘊(yùn)藏的巨大潛力，正在考慮將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為張家界的支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展。 桿子坪鬼谷 峽旅游景區(qū)位于 張家界 市著名的旅游勝地 天門山麓 ，總 開(kāi)發(fā)面積約 20 平方公里，自然環(huán)境、生態(tài)資源優(yōu)越。 截至 20xx 年，市場(chǎng)上的 老年住宅項(xiàng)目多以公寓為主要物業(yè)形態(tài)。有些更是只把老人當(dāng)作病人看待，并不關(guān)心老人們情感或心理需要。在 65 歲 以上老年人戶中，有 ％的戶是老年人與其子女或親屬一起居住，成為主要生活方式，但是不能忽視的是，只有一對(duì)老年夫婦生活的戶占11％，單獨(dú)老人戶占 ％，與未成年親屬一起生活的戶占 ％，也就是說(shuō) 23％的老年人戶沒(méi)有與成年子女和親屬一起居住。 毗鄰模式 與子女或親屬相互獨(dú)立且毗鄰居住。 二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性分析 現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競(jìng)爭(zhēng)性 目前城市老年人有四種居住模式，總體而言，現(xiàn)狀并不令人滿意。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人等社會(huì)力量，通過(guò)非營(yíng)利性的 社會(huì)團(tuán)體和政府部門向福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。 老年人群中積累了龐大的消費(fèi)能力 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局進(jìn)行的人口變動(dòng)抽樣調(diào)查顯示，我國(guó)老年人經(jīng)濟(jì)收入的 主要來(lái)源為子女或親屬供養(yǎng)、老年人離、退休金和勞動(dòng)收入以及社會(huì)保險(xiǎn)和救濟(jì)。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子 21 女同住，獨(dú)老戶的 比重不斷上升。物質(zhì)生活水準(zhǔn)提高后，人們追求精神生活，老少兩代人都要求有獨(dú)立的活動(dòng)空間和越來(lái)越多的自由 ，傳統(tǒng)的大家庭居住方式已經(jīng)不適應(yīng)人們的需求，小家庭被普遍接受。 1993 年，我國(guó)空巢家庭在有老人的家庭中所占的比例只有 ％，而 20xx 年上升到 ％。這種對(duì)安全感、優(yōu)質(zhì)生活的追求成為了老年消費(fèi)者對(duì)老年住宅產(chǎn)品需求的內(nèi)在因素 。老人每天可以做班車到中心來(lái)，中午在中心一起吃飯，中心提供了對(duì)老人方便的照料和服務(wù)。很多老人一輩子都沒(méi)接觸過(guò)法律。社區(qū)為老年人開(kāi)設(shè)老年食堂，為 60 歲以上的老人提供飯菜。監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)情況異常后會(huì)打電話給中心尋求進(jìn)一步幫助。如果在確認(rèn)的時(shí)間老人家里的電話沒(méi)有應(yīng)答，而且老人也并未事先打招呼，則立即會(huì)有人到老人家去檢查。探望者與老人一起可以做些老人們喜歡或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看電視，聊天或一起做手工業(yè)等等。是人們經(jīng)常說(shuō)的?輪子上的飯菜?。專門為沒(méi)有子 女照顧的老年人提供各種綜合性服務(wù)。 本項(xiàng)目地塊雖然距機(jī)場(chǎng)較近，但上空不屬航線范圍，沒(méi)有飛機(jī)產(chǎn)生的噪音。當(dāng)很多老年人還在為休養(yǎng)與康復(fù)發(fā)愁時(shí)，張家界國(guó)際養(yǎng)老園的老人們已能隨時(shí)在?老年人休養(yǎng)康復(fù)中心?接受專家關(guān)于休養(yǎng)與康復(fù)的指導(dǎo)和幫助。 ⑶ 完善支助性與綜合性的服務(wù)。 ⑵ 建設(shè)真正的老年公寓。2=50(萬(wàn)戶 )，如果這些空巢家庭有十分之一可能遷居張家界，那么僅房地產(chǎn)一項(xiàng)就會(huì)有（ +50）萬(wàn)戶 10% 15 萬(wàn)元=(億元 )的巨大市場(chǎng)。 通過(guò)對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，如果京滬兩市的老年人賣掉房產(chǎn)，到張家界定居將是非常劃算的事。只有 發(fā)展了老年房地產(chǎn)營(yíng)造了?居家?環(huán)境，才能真正實(shí)現(xiàn)?居家養(yǎng)老社會(huì)化? ,并最終以?養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化?來(lái)推動(dòng)?養(yǎng)老社會(huì)化?的發(fā)展。以家庭養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老為核心的傳統(tǒng)?居家養(yǎng)老?模式已經(jīng)開(kāi)始解體。 上世紀(jì)下半葉，各類新的養(yǎng)老方式開(kāi) 始在中國(guó)出現(xiàn)，如福利院、敬老院等。 在市場(chǎng)需求方面， 20xx 年老年市場(chǎng)需求為 6000 億元， 20xx 年將達(dá)到 1萬(wàn)億，但我國(guó)每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足 500 億元。 一個(gè)最新的對(duì)成都高收入老年人的調(diào)查資料顯示，大多數(shù)能夠承受單價(jià)格為 1000— 20xx元／平方米，總價(jià)為 10— 15 萬(wàn)的商品房。說(shuō)明自建住房是目前我國(guó)居民尤其是農(nóng)民家庭住房來(lái)源的主要途徑。據(jù)估計(jì)，目前全國(guó)老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家入住老 年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4%— 5%的數(shù)據(jù)，全國(guó)要為 560 萬(wàn)到 700萬(wàn)的老人修建老年住宅，投資總額在 160 億到 200億元。 從老齡化的過(guò)程來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家是自然老齡化，而我國(guó)則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個(gè)階段： 第一階段：過(guò)渡階段 1982年 ─ 20xx 年 60 歲以上老年人口由 7664 萬(wàn)增長(zhǎng)到 億，占總?cè)丝诘谋戎赜?％增長(zhǎng)到 ％。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒(méi)有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。為此，我們將積極尋求同國(guó)際國(guó)內(nèi)有實(shí)力的傳播公司合作，尤其加強(qiáng)同媒體的合作，力爭(zhēng)將此類風(fēng)險(xiǎn)降到最低。資方可以在此期限內(nèi)債轉(zhuǎn)股或融資到期后，項(xiàng)目方以利潤(rùn)或銷售收入返還投資方。在國(guó)內(nèi)，我們把推廣重點(diǎn)放在北方，成立北方分區(qū)，尤其是北方一些大型國(guó)有企業(yè)、軍工單位、國(guó)家部委等作為我們推廣的重點(diǎn)對(duì)象。而沒(méi)有了規(guī)模，建筑檔次就很難提升，完善的保障系統(tǒng)更難以建立，文化與體育設(shè)施就更無(wú)從談起 。 張家界國(guó)際養(yǎng)老園項(xiàng)目選址于張家界市城郊天門山麓桿子坪村，臨近張家界荷花機(jī)場(chǎng)、張羅公路、張家界火車站、張家界中心汽車站，自然條件及交通條件極為優(yōu)越。同時(shí)，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國(guó)還出現(xiàn)了一些以營(yíng)利為目的的老年公寓。而與此相對(duì)應(yīng)的是，中國(guó)的養(yǎng)老制度極不完善，養(yǎng)老保險(xiǎn)、養(yǎng)老準(zhǔn)備金缺口很大，僅靠財(cái)政支持難以為繼。尊老敬老自古以來(lái)就是中華民族的一個(gè)傳統(tǒng)美德，弘揚(yáng)為老助老的時(shí)代風(fēng)尚，本著敬老愛(ài)老的精神，以愛(ài)心照顧長(zhǎng)老，誠(chéng) 意為長(zhǎng)者提供一個(gè)舒適、寧?kù)o、受敬重而溫馨的樂(lè)園。根據(jù)聯(lián)合國(guó)將? 60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到 10%，或 65 歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到 7%?作為判斷一個(gè)國(guó)家是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，我國(guó)將在 20xx年正式邁入老齡化社會(huì)。 第一章 概論 我國(guó)在 80 年代末就已經(jīng)步入老齡化社會(huì)， 90 年代以來(lái)，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢(shì)日益嚴(yán)峻，老年人口無(wú)論是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵岣?。定期為老年人進(jìn)行身體健康檢查，各種營(yíng)養(yǎng)套餐搭配科學(xué)合理。 而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的 快速流動(dòng)也使?養(yǎng)老?或老年經(jīng)濟(jì)開(kāi)始成為了有著巨大經(jīng)濟(jì)效益與經(jīng)濟(jì)回報(bào)的新型產(chǎn)業(yè)。 巨大的現(xiàn)實(shí)需求與長(zhǎng)期的未來(lái)需求和極度缺乏的市場(chǎng)供給之間產(chǎn)生的矛盾，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成為了目前中國(guó)最具投資機(jī)會(huì)和市場(chǎng)潛力的項(xiàng)目。 項(xiàng)目共分五個(gè)部分，一是世界民居文化村（房地產(chǎn)、老年大學(xué)、國(guó)際護(hù)理學(xué)院等），二是國(guó)際老年休養(yǎng)中心（醫(yī)療、體檢、康復(fù)、體育館、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等），三是文化長(zhǎng)廊（畫家村、作家村等），四是戶外運(yùn)動(dòng)基地（鬼谷峽），五是基礎(chǔ)設(shè)施與輔助設(shè)施。 在推廣上，本公司將采用分區(qū)負(fù)責(zé)，分區(qū)管理模式。村民以其土地、林權(quán)作價(jià)入股，村民和員工持股總額在 30%左右。另外，由于政府支持的原因，征地費(fèi)用相對(duì)較低，目前評(píng)估價(jià)為每畝 15 萬(wàn)元。 根據(jù)聯(lián)合國(guó)提供的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字， 20xx 年全世界 60 歲以上的老人為 億，占世界人口總數(shù)的 10%。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒(méi)有新的舉措，仍采取對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款條件：自有 30%項(xiàng)目資金、貸款周期 3年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來(lái)的 510 年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會(huì)隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 第二階段：發(fā)展階段 20xx ─ 2025 年 60 歲以上老年人口由 億增長(zhǎng)到 億，比重由 ％增長(zhǎng)到 ％。縣購(gòu)買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不超過(guò) %。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 %的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房 。中國(guó)６０歲以上的老年人已達(dá) 億，約有 20％的老年人有入住養(yǎng)老院的愿望，而實(shí)際入住率只 11 有 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的入住需求。發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)老人消費(fèi)市場(chǎng)，以造福于老年人，造福于整個(gè)社會(huì)。 改革開(kāi)放后，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)老年人口也開(kāi)始呈現(xiàn)爆炸式的增長(zhǎng)。 20xx年 9月 7日，中國(guó)國(guó)務(wù)院新聞辦公室發(fā)表《中國(guó)的社會(huì)保障狀況和政策》白皮書，明確提出了建立?以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)的老年人社會(huì)服務(wù)體系?。在北京，良好地段的房?jī)r(jià)每平方在 10000 元 以上 ，因此，許多普通市民僅僅靠擁有一套房產(chǎn)就能 有 百萬(wàn)身家。再反過(guò)來(lái)算，在張家界兩個(gè)老人月生活費(fèi)用 1000 元就可以過(guò)得很不錯(cuò)，那么來(lái)張家界定居養(yǎng)老只要有 150000+1000 120=27（萬(wàn)元）就可以了，這樣京滬兩地?fù)碛蟹慨a(chǎn)的老人基本上都可以滿足這個(gè)條件。從養(yǎng)老的方式來(lái)看，老年人是在自己家中養(yǎng)老，而不是去福利院、老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老；從養(yǎng)老資源提供的主體看，居家養(yǎng)老除了需要家庭 照料外，還需要來(lái)自社會(huì)的幫助，尤其是強(qiáng)調(diào)社區(qū)照顧在社會(huì)化居家養(yǎng)老中的作用，即這種養(yǎng)老方式是以家庭為核心，以社區(qū)為依托，以老年人日常照料、生活護(hù)理、家政服務(wù)和精神慰藉為主要內(nèi)容，以上門服務(wù)和社區(qū)日托為主要形式，并引入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)專業(yè)化服務(wù)方式的居家養(yǎng)老服務(wù)體系。所以針對(duì)老年人的特點(diǎn)，在發(fā)達(dá)國(guó)家老年公寓都要進(jìn)行全方位的無(wú)障礙化設(shè)計(jì)。分別承包給各大賓館和醫(yī)院，培訓(xùn)專業(yè)的服務(wù)隊(duì)伍，以自有品牌入園服務(wù)。?退休?對(duì)老年人而言，將是另一種幸福生活的開(kāi)始。 該地段具備了龍脈尊顯的地域條件，甜爽清新的空氣、草茂林盛的天然植被、鳥(niǎo)類繁多的自然生態(tài)、綿延醉人的水映岸景、無(wú)公害的自助式生態(tài)農(nóng)場(chǎng)，為國(guó)際養(yǎng)老園打造?健康長(zhǎng)壽新家園?的理念，奠定了良好的環(huán)境基礎(chǔ)。社區(qū)保健醫(yī)生或護(hù)士提供的專業(yè)或輔助專業(yè)人員的護(hù)理照料。 輪 子上的飯菜 會(huì)給老人的生活帶來(lái)了全新的變化。定期探望這一服務(wù)項(xiàng)目將會(huì)大大豐富老人們晚年的精神生活，使他們感到社會(huì)的關(guān)懷，感到晚年生活的意義，有益于老人們的身心健康。社區(qū)服務(wù)中心開(kāi)設(shè)幾種應(yīng)急響應(yīng)呼叫系統(tǒng)，允許老人通過(guò)報(bào)警和響應(yīng)系統(tǒng)尋求幫助。這種服務(wù)有時(shí)稱為撥電話搭車。老年食堂不僅滿足老人營(yíng)養(yǎng)的 需要，也為老人提供了聚會(huì)、交流、交朋友的場(chǎng)所。 10)再就業(yè)服務(wù)社區(qū)服務(wù)中心、老年人才交流中心開(kāi)設(shè)專門幫助那些希望再就業(yè)的老人職業(yè)或工作介紹的服務(wù)項(xiàng)目，這些工作可以是全日制和半日制的。保護(hù)（庇護(hù)）服務(wù)這一服務(wù)通常是由法律服務(wù)中心或公共機(jī)構(gòu)來(lái)提供，用來(lái)保證老人的合法權(quán)益。據(jù)了解，在發(fā)達(dá)國(guó)家?空巢家庭?出現(xiàn)較早，現(xiàn)在十分普遍，老年人與子女同住的只占 10％至 30％，除了日本，大多數(shù)老年人均與子女分居。尤其值得注意的是，單身獨(dú)居老人在老年人口中的比例，由 1999 年的 ％上升到 20xx 年的 11％，即增 加了兩倍。? 老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活 截至 20xx 年底，全國(guó)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)達(dá) 億人，其中4300 多萬(wàn)離退休人員享受養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇。有 47％的老人希望與子女共同生活， ％的老人希望與子女分開(kāi)居住；現(xiàn)與子女同住的老人中，有 ％認(rèn)為這種方式很理想，而有 ％的老人則希望能分開(kāi)??；現(xiàn)與子女分開(kāi)住的老人中，有 ％仍愿與子女分開(kāi)住，有 ％的則希望與子女同住。因此，作為老年人經(jīng)濟(jì)收入的主要來(lái)源的養(yǎng)老保險(xiǎn)金將會(huì)大幅增加。鼓勵(lì)社會(huì)資本投資興辦以老年人為對(duì)象的老年生活照顧、家政服務(wù)、心理咨詢、康復(fù)服務(wù)、緊急救援等業(yè)務(wù)，向居家老年人提供養(yǎng)老服務(wù)。這種居住模式對(duì)社會(huì)、家庭和老人都有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。 敬老院模式 在老年 服務(wù)設(shè)施安度晚年。同時(shí)， 在九十年代末和本世紀(jì)初，中國(guó)還出現(xiàn)了一些以營(yíng)利為目的的老年公寓。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡(jiǎn)陋，服務(wù)功能較差，無(wú)法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。老年公寓的設(shè)計(jì)、服務(wù)等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點(diǎn)間經(jīng)營(yíng)。 桿子坪 完全可以利用目前相對(duì)充裕的養(yǎng)老資源，為全國(guó)的老年人提供一些服務(wù)，同時(shí)也可同內(nèi)地其他城市實(shí)現(xiàn)?聯(lián)網(wǎng)?。所以，張家界發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，與當(dāng)前城市的發(fā)展政策相吻合，而且依靠自己城市的力量就可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的起步，不依賴于外部投資，也不用靠國(guó)家撥款，完全不用擔(dān)心外部條件的沖突和制約。 3)針對(duì)老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大的特點(diǎn)，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣點(diǎn)，為項(xiàng)目打下長(zhǎng)遠(yuǎn)的附加價(jià)值。在目標(biāo)城市設(shè)立促銷的移民服務(wù)公司。我們還 29 不敢想像，老年移民們賣掉原來(lái)房產(chǎn)之后都能成為百萬(wàn)或準(zhǔn)百萬(wàn)富翁，在北海都能象富翁那樣消費(fèi)，如果僅以一戶老人房產(chǎn) 15萬(wàn)元、每月生活費(fèi) 1000 元估算，每一戶老年移民帶來(lái)的直接經(jīng)濟(jì)效益（資金凈現(xiàn)值）就相當(dāng)于 1550 個(gè)游客。 首先，建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。 如以現(xiàn)房作抵押貸款購(gòu)買新房；?雙合同制?貸款購(gòu)房