【正文】 按揭銀行及方法斷定工程公司26樣板房裝修工程公司銷售建議附表2：銷售材料的預(yù)備序號(hào)材料分類詳細(xì)材料1批文公司業(yè)務(wù)執(zhí)照國(guó)有地盤使用證樹(shù)破用地點(diǎn)案容許證樹(shù)破工程方案容許證建筑工程開(kāi)工證《房屋質(zhì)量保證書》商品房銷售〔預(yù)售〕容許證2工程說(shuō)明書工程分歧說(shuō)詞工程破體圖交樓標(biāo)準(zhǔn)選用建筑材料物業(yè)治理內(nèi)容3價(jià)鈔票系統(tǒng)價(jià)目表付款方法按揭料理方法利率表料理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)次序及費(fèi)用入住流程入住收費(fèi)明細(xì)表物業(yè)治理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公約文本預(yù)定書〔內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書〕銷售公約標(biāo)準(zhǔn)文本集團(tuán)商品房抵押公約集團(tuán)商品房商業(yè)性借錢公約保險(xiǎn)公約公證書『經(jīng)濟(jì)效益篇』概述：本篇由工程樹(shù)破進(jìn)度、資金投入與籌措、產(chǎn)出效益分析跟風(fēng)險(xiǎn)分析四部分構(gòu)成，并綜合考慮市場(chǎng)多方面要素，通過(guò)價(jià)鈔票、銷售進(jìn)度等的差異變更，優(yōu)化組剖析多種投入產(chǎn)出方案，旨在通過(guò)對(duì)工程樹(shù)破進(jìn)度、投資與收益的分析等，測(cè)算出各投資期產(chǎn)品的差異價(jià)鈔票、差異銷售進(jìn)度情況下工程的盈虧保本點(diǎn)，從而協(xié)助企業(yè)進(jìn)展準(zhǔn)確的資金運(yùn)作，落低投資風(fēng)險(xiǎn)，最大年夜限制地獲得既得好處?！菜摹硟r(jià)鈔票定位及戰(zhàn)略定價(jià)方法要緊活期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)置價(jià)、并考慮地段地位、鋪面朝向等要素綜合定價(jià)?！踩呈袌?chǎng)啟動(dòng)與招商招租成破專門的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)治理公司，可在省外注冊(cè)，如浙江某某漁產(chǎn)品市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)治理公司，名義上是與開(kāi)辟商不任何關(guān)聯(lián)的外來(lái)公司，理論上由開(kāi)辟商控股，該公司擔(dān)負(fù)與投資業(yè)主的詳細(xì)聯(lián)絡(luò)，簽署三年租賃協(xié)議，分歧運(yùn)營(yíng)治理市場(chǎng)。結(jié)論采納“先銷售后承租〞方法，以啟動(dòng)市場(chǎng)促進(jìn)市肆銷售的方法，銷售利潤(rùn)全然是一樣的，假定按照市場(chǎng)反響及時(shí)調(diào)解販買價(jià)鈔票跟房鈔票收入兩個(gè)敏感點(diǎn)，將獲得意外收獲，詳細(xì)運(yùn)作方法跟價(jià)鈔票按照理論情況調(diào)解?！?〕開(kāi)工儀式邀請(qǐng)東營(yíng)市要緊指導(dǎo)、水產(chǎn)局指導(dǎo)等參與，媒體同時(shí)進(jìn)展采訪報(bào)道，以擴(kuò)大工程有名度，引起目的客戶留心?！?〕主路網(wǎng)及不雅欣賞道路在通向工程工地的要緊交通道路設(shè)置鼓吹工程的路標(biāo)或廣告牌，在工程出口設(shè)置耀眼廣告牌，在路兩側(cè)燈桿上懸掛鼓吹工程的彩噴吊旗?！踩衬康目蛻艏?xì)分按照以上目的客戶特色，此工程的目的客戶可細(xì)分為以下多少多類人群：廣利港本來(lái)以漁業(yè)為生的住夷易近在廣利港停靠的漁船老總、流淌的漁夷易近廣利港治理局、漁政部分、邊防、社區(qū)的任務(wù)人員及海洋與水產(chǎn)局的職工本身運(yùn)營(yíng)水產(chǎn)品或餐飲行業(yè)的人群二次置業(yè)的人群東營(yíng)市跟油田年收入在3萬(wàn)元以上的人群二、全部籠統(tǒng)謀劃履行工程籠統(tǒng)，要緊指該工程視覺(jué)識(shí)不，其中心部分包括工程的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。三是工程市場(chǎng)價(jià)值宏大年夜，帶有明晰的唯一性跟把持性機(jī)遇分析：投資者購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)注重的是市場(chǎng)的啟動(dòng)情況〔關(guān)系到房鈔票的價(jià)鈔票〕跟今后的升值潛力，關(guān)于不雅觀點(diǎn)足、市場(chǎng)啟動(dòng)看好的工程銷售情況較好；而關(guān)于市場(chǎng)啟動(dòng)緩慢、開(kāi)辟商不注重后期炒作跟市場(chǎng)運(yùn)作的工程，投資者大年夜多持幣觀望，銷售難度加大年夜。旅館是樹(shù)破在港口全部規(guī)根底上，面向巡游人群、零售運(yùn)業(yè)務(wù)主，為其供給餐飲、娛樂(lè)、過(guò)夜、聚會(huì)等效力，建議方案增加范疇，還可結(jié)合巡游資源的開(kāi)辟，辟出部分面積樹(shù)破“漁船展覽館〞，向國(guó)家巡游局懇求定點(diǎn)，珍藏各種漁具與漁船模型，再現(xiàn)漁港、漁船的開(kāi)展歷史，或者在條件成熟的情況下開(kāi)辟以巡游渡假為主“產(chǎn)權(quán)式〞旅館，對(duì)內(nèi)銷售或合作運(yùn)營(yíng)?！菜摹炒竽暌剐秃ｕr零售市場(chǎng)“漁家賣場(chǎng)〞建筑于工程的中心腸位，總方案面積六萬(wàn)平方米，是工程開(kāi)辟的中心區(qū)，由于啟動(dòng)零售市場(chǎng)不斷定要素較多，建議分步開(kāi)辟，后期開(kāi)辟把持在三萬(wàn)平方米以內(nèi)，二期作為貯藏工程。作為工程標(biāo)忘性指導(dǎo)，可獨(dú)特政府公建配套把持。在景不雅觀上，注重造景提升建筑質(zhì)量；在建筑上，著力表白海洋文明，樹(shù)破一處極具海港特色的建筑豐碑，同時(shí)吹響鑫奧特品牌在東營(yíng)地工業(yè)的沖鋒號(hào)角，讓“建筑銘記歷史、讓建筑修正生活〞。〔4〕注重漁港漁碼頭的景不雅觀方案?！?〕水文地質(zhì)：按照地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水的化學(xué)典范對(duì)建筑混凝土無(wú)墮落性，對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)造中的鋼筋無(wú)墮落性。地盤平坦情況水、電、路、訊等根底裝備已經(jīng)完備，存在開(kāi)辟的全然條件，但裝備相對(duì)失落隊(duì)，有待搶奪更大年夜確政府扶持。廣利港的執(zhí)法部分有廣利港治理局、廣利港漁政站、廣利港邊防派出所。在廣利港樹(shù)破零售市場(chǎng)存在極大年夜的開(kāi)辟潛力與破費(fèi)市場(chǎng)。并為此出臺(tái)了照應(yīng)的配套優(yōu)惠政策，以鼓舞漁業(yè)投資運(yùn)營(yíng)。一個(gè)好的工程謀劃，是以信息的搜集、加工、拾掇、使用開(kāi)場(chǎng)的，而好的開(kāi)場(chǎng)就意味著成功的一半，因而，信息性原那么是本謀劃的根底性原那么，也是關(guān)鍵性的原那么。本謀劃從產(chǎn)品定位、市場(chǎng)營(yíng)銷、效益分析、治理方法等諸多方面進(jìn)展了有益的探求跟創(chuàng)新。專業(yè)市場(chǎng)房地產(chǎn)工程謀劃目次序文工程暢談 產(chǎn)品定位篇市場(chǎng)營(yíng)銷篇經(jīng)濟(jì)效益篇構(gòu)造治理篇工程任務(wù)進(jìn)度『序文』樹(shù)破“東營(yíng)廣利港海鮮零售市場(chǎng)〞是東營(yíng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一件大年夜事，工程樹(shù)破在破即興起的國(guó)家一級(jí)漁港廣利港，被東營(yíng)市政府列為開(kāi)展“海上東營(yíng)〞的龍頭工程，工程建成后將發(fā)作明晰的社會(huì)效益跟宏大年夜的經(jīng)濟(jì)效益。〞可見(jiàn)，優(yōu)化生活情況，謀劃人間靜態(tài)，創(chuàng)新性原那么首當(dāng)其沖，這也是本工程謀劃的一個(gè)最全然的出發(fā)點(diǎn)之一。五、信息性俗話說(shuō)“多存芝麻好打油〞。〔二〕按照2003年市政府宣布的《關(guān)于開(kāi)展海洋經(jīng)濟(jì)，加快“海上東營(yíng)樹(shù)破的見(jiàn)解》，到2007年，東營(yíng)將建成以廣利漁港、紅光漁港為重點(diǎn)的一處國(guó)家級(jí)中心漁港，漁港以水產(chǎn)專業(yè)零售市場(chǎng)、冷藏加工、漁需物資供給、餐飲效力為中心，培植成地區(qū)水產(chǎn)加工、銷售的集散地?！踩晨尚拚暮Ｉ蠞O業(yè)傳統(tǒng)買賣漁港產(chǎn)漁季節(jié)，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的?？?，深海歸來(lái)回頭的漁船與東營(yíng)的水產(chǎn)零售、零售商進(jìn)展大年夜量的海下水產(chǎn)品買賣，買賣后，漁船轉(zhuǎn)向羊口零售市場(chǎng)。附：廣利港概況：廣利港自1993年開(kāi)場(chǎng)開(kāi)辟樹(shù)破漁夷易近村，現(xiàn)已建成漁夷易近村三個(gè)，常駐人口357戶，1500人，流淌人口2000多人，現(xiàn)有漁船245艘，燈標(biāo)一座。情況條件東營(yíng)是一個(gè)缺少景不雅觀的都市，本工程依托于東營(yíng)市海水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大年夜得天獨(dú)厚、相對(duì)唯一的要緊景區(qū)，造景升值關(guān)于工程來(lái)說(shuō)特不要緊。表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層?！?〕表白獨(dú)特的漁港建筑風(fēng)格。一、社會(huì)價(jià)值定位本工程的開(kāi)辟，將巡游、海洋文明與地產(chǎn)工程嚴(yán)密結(jié)合，引領(lǐng)了東營(yíng)市的特色破費(fèi)新不雅觀點(diǎn)。沿路向南路邊綠化帶中擺有假定干漁文明景不雅觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑等，命名為“趕海大道〞，總長(zhǎng)度為450米左右。　建議調(diào)解方案，在沿街部分增加“背靠、天井〞式市肆，增大年夜開(kāi)辟面積，市肆的開(kāi)辟應(yīng)注重建筑本身的質(zhì)量與功能性，以落地窗，煙道，商住兩用等功能增加銷售賣點(diǎn)；建議商攤開(kāi)辟為雙層，涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文明夷易近風(fēng)、海洋生物展覽、漁港特色紀(jì)念品、舵手酒吧等巡游相關(guān)內(nèi)容；單位面積不宜過(guò)大年夜，以便業(yè)主隨意聯(lián)絡(luò)，全然戶型方案為：A型，建筑面積150平方米跟B型100平方米左右兩種，C戶型50米，進(jìn)深均10米左右。本工程彌補(bǔ)了此種業(yè)態(tài)的空白。集團(tuán)購(gòu)房者中的絕大年夜多數(shù)又以置業(yè)投資為目的，因而，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)熱是由集團(tuán)投資置業(yè)破費(fèi)的有效需求所推進(jìn)的。下風(fēng)分析：一是廣利港作為“海上東營(yíng)〞樹(shù)破的要緊基地，已經(jīng)列入政府總體方案，在25年內(nèi)周邊現(xiàn)狀將失落失落完好修正；二是今后的廣利港將成為國(guó)家一級(jí)漁港，建成后可一次性停靠漁船數(shù)千艘，年買賣額達(dá)多少多萬(wàn)噸，關(guān)于興盛東營(yíng)漁業(yè)經(jīng)濟(jì)將起到積極的推進(jìn)感染。通過(guò)調(diào)查說(shuō)明，東營(yíng)市夷易近中家有存款5萬(wàn)元以上，年收入在3萬(wàn)元以上的人群將成為產(chǎn)權(quán)式零售市場(chǎng)投資置業(yè)的首選客戶，其中居住在廣利港周邊的漁夷易近由于臨時(shí)漂泊在外，關(guān)于“一代市肆養(yǎng)三代〞的理解尤為嚴(yán)格，他們必將成為該市場(chǎng)的第一批投資置業(yè)業(yè)主?！?〕工地圍墻工地圍墻如今通用的方法是用彩鋼圍墻，設(shè)置工程噴繪廣告，鼓吹工程公司情況、工程賣點(diǎn)、工程全部籠統(tǒng)、襯著現(xiàn)場(chǎng)氣氛。〔3〕集團(tuán)認(rèn)購(gòu)面向集團(tuán)客戶如某地財(cái)團(tuán)進(jìn)展工程的全部招商，或制定優(yōu)惠的團(tuán)購(gòu)政策，鼓舞水產(chǎn)品市場(chǎng)的一切運(yùn)業(yè)務(wù)戶或廣利港住夷易近進(jìn)展集團(tuán)購(gòu)置。建筑面積100平方米100平方米建筑本鈔票一樣，在800元/平方米左右一樣，在800元/平方米左右定價(jià)1750元/平方米1600元/平方米總售價(jià)175000元160000元額外報(bào)答帶三年租賃協(xié)議，結(jié)實(shí)房鈔票報(bào)答31500元無(wú)銷售速度快，資金矯捷回籠慢，且無(wú)法意料價(jià)值分析收入：房?jī)r(jià)差15000+房鈔票收入18000=33000元；三年房鈔票收入：31500元，有贏余。旅館的開(kāi)辟旅館的地位優(yōu)越，如做成市肆將獲得不菲的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，如今開(kāi)辟為時(shí)興早。其他建議：為發(fā)動(dòng)市場(chǎng)的快速構(gòu)成，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)治理公司可搶先選擇優(yōu)越地位開(kāi)店運(yùn)營(yíng)，營(yíng)建市場(chǎng)氣氛，等招租完成，市場(chǎng)構(gòu)成后，按照理論情況接著運(yùn)營(yíng)或?qū)ν獬邪?。銷售搜集為抑制工程地位偏遠(yuǎn)的倒運(yùn)條件，便于城區(qū)客戶理解工程，建議開(kāi)辟商在東西城各設(shè)置售樓處一處，西城能夠設(shè)在水產(chǎn)品零售市場(chǎng)門口，東城設(shè)在人流靠攏區(qū)，各自布置銷售人員現(xiàn)場(chǎng)售樓。工期可能為6個(gè)月，2004年6月開(kāi)工至2004年12月終了。二、工程資金投入與資金籌措一期工程末尾預(yù)算靜態(tài)投資為1740萬(wàn)元，其中第一部分工程總投資約為200萬(wàn)元。該部分按每平方米700元建筑本鈔票打算，需投入資金700萬(wàn)元。第二部分即22000平方米上下雙層市肆的開(kāi)辟樹(shù)破，公司自籌資金投入300萬(wàn)元及工程總包單位融資，完成進(jìn)度至市肆封頂，約1540萬(wàn)元。資金投入：700元/平方米30000平方米＝2100萬(wàn)元資金籌措：上述2100萬(wàn)元可由一期工程樹(shù)破所發(fā)作的利潤(rùn)處理，按照慣例，2100萬(wàn)元的工程，企業(yè)只需求出資30%，即630萬(wàn)元即可開(kāi)工樹(shù)破，此630萬(wàn)元資金來(lái)源為售出第一期的部分市肆利潤(rùn)。保守的可能，上述部分樹(shù)破工程建成后售價(jià)能上升一倍，即平均到達(dá)1500元/平方米，利潤(rùn)空間特不宏大年夜。1400元/平方米125400平方米－1740萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元打算，賣出全部可出售面積22000平方米的54%，即11880平方米即可回籠資金1782萬(wàn)元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米14000平方米－2100萬(wàn)元≈0萬(wàn)元三期工程保本點(diǎn)分析：三期工程單位面積造價(jià)按700元/平方米打算，企業(yè)需求投入資金700萬(wàn)元，工程開(kāi)工后每平方米售價(jià)按三種差異的價(jià)鈔票計(jì)分不不打算保本點(diǎn)如下：如定價(jià)每平方米1100元打算，賣出全部可出售面積10000平方米的64%，即6400平方米即可回籠資金704萬(wàn)元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。在此工程中，由于我們進(jìn)展了大年夜范疇的后期造景晉級(jí)跟工程炒作任務(wù)，因而能夠末尾把持一期工程的可完成性，關(guān)于后期開(kāi)辟，如要有效落低其風(fēng)險(xiǎn)，處理道路要緊是加強(qiáng)市場(chǎng)前營(yíng)銷任務(wù)，加大年夜市場(chǎng)調(diào)查力度，力求做到以需求定目的，以客戶定產(chǎn)品。在此我們針對(duì)樹(shù)破10000平方米跟30000平方米兩種方案的資金來(lái)源分不進(jìn)展特不分析說(shuō)明。因而開(kāi)辟商跟商業(yè)銀舉動(dòng)保護(hù)各自的好處，在本鈔票打算跟本金出借方面會(huì)達(dá)成確信共識(shí)才開(kāi)場(chǎng)放貸。銀行開(kāi)工程投資的抵押存款，限日平日不逾越5年，而為房地產(chǎn)破費(fèi)市場(chǎng)上的購(gòu)房抵押存款，限日平日在10年以上，最多不逾越20年。　　房地產(chǎn)抵押存款偶然也稱為建筑存款，它的特色是彈性大年夜跟變更大年夜，這是由于存款方法跟條目不結(jié)實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，屢屢是按照借錢人的需求跟市場(chǎng)的情況而斷定，并隨著市場(chǎng)情況變更而修正。房產(chǎn)抵押存款不像建筑存款的彈性大年夜跟變更大年夜，反而每宗存款方法都大年夜抵一樣的。　　銀行在供給融資效力時(shí)，一般要按以下條件對(duì)存款工程進(jìn)展評(píng)估：借錢用處、擬投資工程的可行性、借錢人的資信跟還款才能、還款來(lái)源、抵押物的理論價(jià)值以及市場(chǎng)情況等。銷售部延聘有確信閱歷跟客戶資源的售樓治理及售樓員10人財(cái)政部暫由總公司指定1名。市場(chǎng)謀劃〔招商部〕〔1〕制定總體市場(chǎng)戰(zhàn)略及把持方法；〔2〕謀劃與把持各種市場(chǎng)履行活動(dòng)；〔3〕擔(dān)負(fù)工程的全部對(duì)外招租、合資合作開(kāi)辟；〔4〕構(gòu)造培訓(xùn)本部分任務(wù)人員；〔5〕制定本部分任務(wù)制度跟任務(wù)方案；〔6〕進(jìn)展市場(chǎng)調(diào)查研究與分析，供給公司決議按照。方案能手參與工程全過(guò)程，擔(dān)負(fù)起草跟方案一切的文案。工程任務(wù)方案進(jìn)度如下表：階段分不時(shí)刻施行工程任務(wù)內(nèi)容擔(dān)負(fù)部分工程樹(shù)破預(yù)備階段2004年3月4月組建公司成破工程公司，部分設(shè)置，人員延聘，培訓(xùn)鑫奧特公司工程手續(xù)申辦后期調(diào)查，工程可行性報(bào)告編制，工程謀劃，建筑方案方案，綜合管網(wǎng)方案，施工圖方案，料理樹(shù)破方案容許證等工程公司建筑公司銷售預(yù)備工程謀劃方案的施行，工程鼓吹炒作，工程籠統(tǒng)履行，銷售招待中心的設(shè)置，東西城售樓處的設(shè)置，工程公司工程樹(shù)破與銷售階段2004年4月10月一期工程樹(shù)破相關(guān)景不雅觀的樹(shù)破，沿街市肆的開(kāi)辟樹(shù)破工程公司建筑公司工程銷售內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，招商招租，工程預(yù)售，資金回籠2004年9月2005年12月二、三期工程樹(shù)破零售市場(chǎng)商跟品室廬的開(kāi)辟樹(shù)破工程公司建筑公司工程銷售內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，招商招租，工程預(yù)售，資金回籠2006年1月2006年12月四期工程樹(shù)破旅館的開(kāi)辟樹(shù)破工程公司建筑公司工程銷售產(chǎn)權(quán)銷售，資金回籠工程招商招商聚會(huì)的進(jìn)展，客戶卡頸項(xiàng)，招商成功市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)與工程銷售同步進(jìn)展市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司的組建或?qū)ν夂献?，市肆招租、市?chǎng)招商，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)工程公司物業(yè)治理按照工程樹(shù)破進(jìn)度跟業(yè)主入住情況物業(yè)治理物業(yè)治理公司的組建或?qū)ν夂献?，工程物業(yè)治理任務(wù)開(kāi)展工程公司