商業(yè)地產(chǎn)策劃中的市場調(diào)查方法(doc10)-商業(yè)地產(chǎn)(更新版)
【正文】 次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。 應(yīng)用： ① 上述概念常用，應(yīng)熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調(diào)范圍； ② 上述概念 的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外， 基本是從大到小排列，應(yīng)根據(jù)特定任務(wù)選擇市調(diào)區(qū)域。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量 5080%顧客的范圍）、次級商圈（吸納 1525%顧客的范 圍）、邊緣或輻射商圈（吸納 525%顧客的范圍）。 市場調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營策劃的基礎(chǔ)性工作， “沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán) ”，此言乃真理。 準備工作一般有： 明確任務(wù) 明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時間、質(zhì)量等要求； 團隊分工 明確團隊（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系； 工作計劃 Why、 What、 Where、 When、 Who、 How、 Money（ 5wlhlm）； 資料預(yù)熱 有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項目的書刊、報紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料； 配齊工具 準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機、攝像槍等； 考察線路 前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ?、入口、?走方向、重要節(jié)點、出口等的預(yù)計、判斷及分工協(xié)作安排； 時間安排 市調(diào)時段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。 商業(yè)中心 ——規(guī)劃學(xué)用語，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的 “商圈 ”稱法接近，一般分市級、區(qū)級、社區(qū)、鄰里四級。 業(yè)態(tài) ——指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習(xí)慣的商店營業(yè)形態(tài)，特征是 “怎么變 ”。 商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過 “線 ”觀察。
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