【正文】 城聚焦 —— 引領(lǐng)南岸新生活、見證高品質(zhì)生活 目 標(biāo)： 將尾盤全部消化掉，實(shí)現(xiàn) 100%銷售 媒介策略 開盤前：以樓體條幅、單張派發(fā)為主 開 盤：硬廣告進(jìn)行集中推廣，使項(xiàng)目一夜脫胎換骨。 （二） 展銷會(huì) 如：重慶市的春、秋季住交會(huì)、南坪步行街的長(zhǎng)期展點(diǎn)等。充分展現(xiàn)本項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)的特色所在，以歐式為主調(diào)，一律采用歐化家私，同時(shí)不同的樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格也有所不同，以迎合不同年齡層次的客戶群口味，如小戶型偏重以色彩明快的年輕風(fēng)格，而大戶型則偏重以深沉穩(wěn)重的成熟風(fēng)格。 D、 置業(yè)顧問前臺(tái)及背景玄關(guān)仿造歐式風(fēng)格，面油淺棕真石漆仿真，內(nèi)嵌日光燈槽加強(qiáng)燈光效果。 路旗 在公開發(fā)售或促銷活動(dòng)時(shí)，使用路旗廣告來烘托氛圍，用路旗包裝的主要地方： A、 工地現(xiàn)場(chǎng)； B、 樓盤通往主干道的道路兩邊?！稑I(yè)主通 11 訊》作為小區(qū)自辦的文化雜志，即可增進(jìn)業(yè)主的小區(qū)的認(rèn)同感，提高小區(qū)的文化層次，亦可促進(jìn)怡豐大廈的銷售。 電視廣告 根據(jù)項(xiàng)目具體情況，暫不計(jì)劃投放電視廣告。 二、從“實(shí)”方面入手，通過眾多的法蘭西元素來支撐和體現(xiàn)本項(xiàng)目的定位，即如何來體現(xiàn)是 法式地中海風(fēng)情、高級(jí)花園洋房社區(qū) ？ 大廈工地圍墻： 以羅馬柱、巴洛克及雕塑為裝飾，同時(shí)漆上宣傳口號(hào)以配合樓盤的宣傳定位； 大廈裙樓外立面： 大型羅馬柱造型，用水泥和石 膏塑造羅馬圖案、頂端有飛翔的潔白小天使等造型； 大廈大門： 外移到南城大道旁，恢宏渾厚且突顯高貴典雅的歐式廊柱造型，金黃色的外顏色，配上各種圖案墻藝、大型雕塑，大門為黑色鐵藝雙開，給人們一種純正的 法式地中海風(fēng)情。 /這是一座山水城市，我們呼吸著自由的海洋氣息； /這是一個(gè)象大海一樣遼闊的時(shí)代 /這還是一個(gè)以販賣大海而倍顯繁榮的市場(chǎng) 。 法蘭西歷史悠遠(yuǎn)，藝術(shù)成就突出，其長(zhǎng)久以來就是一個(gè) 令人心馳神往的浪漫國度。企業(yè) ()大量管理資料下載 第 1 頁 共 33 頁 目 錄 第一部分 市場(chǎng)定位 第二部分 產(chǎn)品提升 第三部分 整合宣傳方案 第四部分 媒體廣告策略 第五部分 開盤階段媒體廣告計(jì)劃 第六部分 開盤活動(dòng)方案 第七部分 價(jià)格策略 第八部分 銷售渠道 2 第一部分 市場(chǎng)定位 準(zhǔn)確的定位是成功的基礎(chǔ)。就是說，要把本項(xiàng)目朝“法蘭西”風(fēng)格方向渲染，把她那浪漫的“海韻元素”用藝術(shù)情調(diào)表現(xiàn)出來，讓慕名而來的客戶切身感受到淌洋在浪漫的地中海風(fēng)情文化氛圍之中。 比如做 ”虛 “的海 ——我們的生活與 ”海 “如此之近，又是那么遙遠(yuǎn)。 大門通往花園的道路兩側(cè)： 設(shè)為“名人街”，分列數(shù)尊法國歷史名人的畫像，如太陽王路易十四、拿破侖、圣女貞德、伏爾泰、盧梭、莫里哀、巴爾扎克、戴高樂將軍等，并附上文字簡(jiǎn)介； 售樓處和樣板房（在第三部分中詳細(xì)論述） ； 7 別墅： 粉刷、每一幢掛上法式“壁燈”，并每一幢開一“法式”別名（如：拿破侖居、圣女貞德居、伏 爾泰居等）； 會(huì)所： 更名為“盧浮宮”， 門口造一座法式疊泉，屋頂上裝著長(zhǎng)長(zhǎng)的、閃爍著紅光的大葉輪，一、二樓開設(shè)法國著名的“紅磨坊”紅酒吧，內(nèi)設(shè)娛樂廳、桑拿、高級(jí)餐廳、健身房等休閑娛樂設(shè)施。 電臺(tái) 根據(jù)項(xiàng)目具體情況，暫不計(jì)劃投放電臺(tái)廣告。 ★ 本折頁的設(shè)計(jì)思路 —— 主基調(diào)： ★ 法式地中海風(fēng)情 高級(jí)花園洋房社區(qū) ★ 音樂暢抒心聲 建筑詮釋格調(diào) ★ 尊貴浪漫的法蘭西風(fēng)情 ★ 濃郁歡快的紅酒、鮮花加薩克斯的休閑文化 總要求： 共 8P，內(nèi)有插頁帶。 指示牌 放在樓盤附近路口和小區(qū)引導(dǎo)客戶參觀的路牌。 E、 展板布置：采用 5 厘平波 216。 （三） 工地圍墻、看板和彩旗 為進(jìn)一步拓展售樓處的 廣告張力，工地圍墻和看樓也應(yīng)充分利用。 （三） 促銷活動(dòng) 此類活動(dòng)時(shí)間靈活，根據(jù)銷售情況具體制定，既可與前兩方面活動(dòng)搭配開展，也可以單獨(dú)在某個(gè)促銷采用。 中 期：硬廣告和公關(guān)活動(dòng)結(jié)合，軟性宣傳配合 后 期：促銷活動(dòng)推動(dòng)、業(yè)主的口碑相傳和“傳銷”（業(yè)主向親朋好友介紹） 第五部分 開盤階段媒體廣告計(jì)劃 (計(jì)劃時(shí)間： 11 月 1 日～ 12 月 31 日 ) 月份 日期 星期 媒 體 內(nèi)容 內(nèi) 容 主 題 20 十一月 至 十二月 8 周五 晨報(bào)整版 準(zhǔn)現(xiàn)樓 準(zhǔn)現(xiàn)樓強(qiáng)市推出 +售樓熱線 29 周五 晨報(bào)彩半版 登臺(tái)亮相 引爆市場(chǎng)，當(dāng)天狂銷 68套?。。? 12 周五 晨報(bào)彩半版 感受法蘭西文化 法國名畫與盆景展 共 3 天 27 周五 晨報(bào)套紅半版 現(xiàn)樓竣工 “ 拉 洛舍爾的情懷 ”怡豐 海韻豪園軟文炒作 音樂暢抒心聲 建筑詮釋格調(diào) 21 后期宣傳思路： 1 12 月份 —— 廣告強(qiáng)勢(shì)推廣期，集中主媒體廣告對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)投放 把“ 怡豐 — 海韻豪園 ： 攬盡五大生活優(yōu)勢(shì) ”（ 賣點(diǎn)）一 一呈現(xiàn)，形成豐盛的 “宴席”，為元旦的沖刺儲(chǔ)蓄強(qiáng)大勢(shì)能。 二、 公關(guān)活動(dòng)的考慮因素 天氣： 重慶天氣復(fù)雜，要充分考慮天氣因素，公關(guān)活動(dòng)內(nèi)容、場(chǎng)地選擇上要照顧到天氣； 場(chǎng)地： 舊售樓處門口范圍不夠大、且有一定角度斜坡，因此開盤活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)定在舊售樓部門口的話，交通問題較難處理，也不利于人流秩序，建議深入（花園）里面一些。 由項(xiàng)目的“速戰(zhàn)速捷”營銷策略決定其“低開高走”價(jià)格策略，前期定位適中，以利后期提價(jià)。 主要方式： A、 基本定價(jià)：開盤最低面價(jià)為 1500 元 /M2，平均單價(jià)為 1800 元 /M2。此時(shí)的促銷優(yōu)惠起的是銷售調(diào)劑作用。 促銷優(yōu)惠： ⑴買（特價(jià)）房免一年物業(yè)管理費(fèi) ⑵買房送全套家用電器或裝修 ⑶一口價(jià) 定價(jià)說明： 樓盤接近入伙，應(yīng)利用銷售的慣性通過價(jià)格杠桿加速尾樓資金的回籠。 30 “有人氣才有財(cái)氣”，購房者皆有從眾心理（即“羊群效應(yīng)”），故要善于制造旺盛的銷售現(xiàn)場(chǎng)人氣，具體措施有： （ 1） 重點(diǎn)把握的每個(gè)周末的小高潮。 B、 選擇好合適的行車路線。 在回到樓盤形象方面，由于已經(jīng)成為準(zhǔn)現(xiàn)樓，可塑造的東西不多。 因此，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，除了要做好其前期的硬件設(shè)施外，后期的服務(wù)、管理也要一絲不