【正文】 是介于機會研究和最終可行性研究的中間階段。投資機會研究的主要任務(wù)是尋找投資機會，選擇開發(fā)項目，形成投資建議。在可行性研究中，對功能、房型、層高、節(jié)能、環(huán)保、材料、設(shè)備及配套設(shè)施等考慮得深入和全面，今后出現(xiàn)的問題就會很少。多方案比較的方法是可行性研究的最大特點 ，尤其適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目。只要依據(jù)定量指標體系和定性評 價標準，確保取得的資料是真實的和可靠的，采用的數(shù)據(jù)（如開發(fā)成本、取費標準和市場供求水平等）是符合實際的，分析過程是科學(xué)的、合理的，一般便能保證論證和評價結(jié)論的客觀性。這是確?？尚行匝芯砍晒目陀^、公正、可信的重要前提。 三、可行性研究的原則和特點 （一）可行性研究的基本原則 可行性研究應(yīng)按照以下基本原則進行： 1．科學(xué)性原則 即要求按客觀規(guī)律辦事，這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。究其原因，有以下幾點： （ 1）可行性研究小組人員應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師、市場調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟分析專家、制作人員、社會學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家等構(gòu)成，但有些可 行性研究報告的編制者可能就是一、二個人，不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的多專業(yè)要求； （ 2）編制人員專業(yè)素質(zhì)低。房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的現(xiàn)狀是令人擔憂的，出現(xiàn)了“可行的報告不可行”、“不可行的報告可能又可行了”“隨意編寫房地產(chǎn)可行性研究報告”等等現(xiàn)象，難免讓人對“房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究”產(chǎn)生懷疑 ，房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告已成為 “可批性報告”，其原因如下： 1．理論指導(dǎo)上存在缺陷，缺乏針對性 國家計委和建設(shè)部于 1993 年頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》和建設(shè)部于 2020年頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》中，作為房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究重要內(nèi)容的市場調(diào)查與預(yù)測、規(guī)劃設(shè)計、市場定位、經(jīng)營方式、租售價格的確定等，缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見。具體地講，房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是對開發(fā)項目的必要性、項目實施的市場條件（供給和需求）、項目選址和開發(fā)規(guī)模、企業(yè)的投融資能力、項目開發(fā)模式、開發(fā)經(jīng)營周期、投資效益等方面所做的調(diào)查研究和全面的技術(shù)經(jīng)濟分析論證。各國對這門科學(xué)的名稱并不一致。 （七）中 介企業(yè) 房地產(chǎn)中介企業(yè)包括房地產(chǎn)中介代理、仲裁、房地產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)抵押、擔保、保險、物業(yè)管理等中介服務(wù)企業(yè)。 1 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條。 （四）政府部門 在 房地產(chǎn)開發(fā)過程中，政府部門既行使管理和監(jiān)督職能，又具有服務(wù)職能?？睖y設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的重要參與者，是開發(fā)項目能否按計劃進入建設(shè)階段的主要保證者，是項目能否實現(xiàn)目標利潤的主要成本控制者，是確保項目質(zhì)量目標的執(zhí)行者和監(jiān)督者。這些工作包括各種媒體廣告宣傳、制作售樓資料、建設(shè)售樓處等等。從而取得土地，進行開發(fā)。 房地產(chǎn)項目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項目開發(fā)合作方式設(shè)計資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措作出合理的安排。房地產(chǎn)項目策劃主要包括項目區(qū)位的分析與選擇，開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，開發(fā)時機的分析與選擇，開發(fā) 合作方式的分析與選擇，房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。 綜合開發(fā)是指將土地開發(fā)、房屋和市政、公建配套設(shè)施結(jié)合起來進行建設(shè)的開發(fā)方式。從微觀來看，區(qū)位或地段是房地產(chǎn)的主要影響因素，由此可以決定房地產(chǎn)其它如交通、環(huán)境、配套設(shè)施等因素，因此項目選址是房地產(chǎn)開發(fā)的重要決策內(nèi)容。一般來說，普通的開發(fā)項目需要兩年到三年時間，規(guī)模稍大的綜合性項目需要四至五年，而一些成片開發(fā)的大型項目需要的時間更長。而土地使用制度的改革，促使房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)迅速發(fā)展起來，并成為城市建設(shè)的主導(dǎo)方式，無論是在新區(qū)建設(shè)中還是在舊區(qū)改造中都起到了重要的作用。在十一屆三中全會后，改革開放給 房地產(chǎn)開發(fā)帶來了發(fā)展機遇。 2．長期性 長期性是指房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長。房地產(chǎn)是固定的和不可移動的，帶有極強的地域性特征，受到時空條件和社會環(huán)境的影響。 房屋開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一定的方式獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃要求 ，建造各類建筑，如住宅、辦公樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房等，并出售或出租的一種開發(fā)經(jīng)營方式。 （一）項目策劃與決策分析階段 房地產(chǎn)項目首先必須進行系統(tǒng)的項目策劃，以形成和優(yōu)選出較具體的項目開發(fā)經(jīng)營方案。 房地產(chǎn)項目開發(fā)合作方式的分析與 選擇，主要應(yīng)考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關(guān)系等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風(fēng)險的角度出發(fā)，對獨資、合資、合作（包括合建）、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進行選擇。在辦理有關(guān)手續(xù)后，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和文件，進行拆遷、安置和補償工作。雖然國家和各省市對房地產(chǎn)的租售條件和時間有種種規(guī)定、限制，但事實上，從項目一開始，租售工作可能就已經(jīng)開始。 1 （二）勘測設(shè)計及工程承包商 勘測設(shè)計單位主要負責(zé)項目的地質(zhì)勘測、規(guī)劃設(shè)計和 施工圖設(shè)計，涉及的專業(yè)有城市規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、強電、弱電、暖通、園林綠化和環(huán)境藝術(shù)等。設(shè)備材料能否符合設(shè)計要求，及時供應(yīng)到位，對房地產(chǎn)開發(fā)是相當關(guān)鍵的。金融機構(gòu)在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用也越來越明顯?！皟?yōu)秀的專業(yè)顧問是房地產(chǎn)開發(fā)成功的一半”的開發(fā)理念，就說明了專業(yè)顧問在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性。雖然各國對可行性研究的內(nèi)容、作用、階段劃分有所不同，但作為一門科學(xué)，已被各國所公認。 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產(chǎn)開發(fā)項目上的具體運用。 目前我國可行性研究的指導(dǎo)性文件是國家計委和建設(shè)部于 1993 年頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》和建設(shè)部于 2020 年頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，特別是《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》的頒布執(zhí)行，彌補了房地產(chǎn)開發(fā)項目依據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》進行經(jīng)濟評價的不足。 3．編制人總體素質(zhì)水平低，人員知識結(jié)構(gòu)單一 目前進行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，知識結(jié)構(gòu)單一，導(dǎo)致可行性研究報告總體上處于低水平狀態(tài)，有些報告撰寫得漏洞百出，選取、應(yīng)用的數(shù)據(jù)無來源、前后不一致，定性分析流于形式，沒有針對性等等。這些資料包括： 1．國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和法規(guī)； 2．委托單位關(guān)于擬開發(fā)項目的基本資料和初步設(shè)想； 3．所在城市的總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政配套設(shè)施規(guī)劃； 4．可靠的自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料； 5．有關(guān)的技術(shù)標準、規(guī)范、參考指標等； 6．國家頒布的有關(guān)項目評價的通用參數(shù)； 7．擬開發(fā)項目的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及初步設(shè)計計 劃書。 （二）房地產(chǎn)可行性研究的特點 一般來說，房地產(chǎn)可行性研究的特點可以歸納為以下五個方面： 1．獨立性 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的獨立性是指進行可行性研究工作時，不受委托方業(yè)已形成的項目評價意見約束，而是按實際情況進行研究。 3．客觀性 房地產(chǎn)可行性研究的客觀性，就是一切論證和評價都要以客觀的數(shù)據(jù)、資料為基礎(chǔ)，定性的分析來之于定量的分析。 5．選優(yōu)性（多方案比較） 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究應(yīng)該根據(jù)委托方提供的基本資料，在項目策劃方案（或開發(fā)思路）的基礎(chǔ)上，設(shè)計多種可供選擇的實施方案，如不同的功能定位、產(chǎn)品檔次、分期開發(fā)方案等，逐個加以分析和比較，從中選出最優(yōu)方案或進行排序。可行性研究報告能夠為規(guī)劃設(shè)計方案和施工圖的編制提供大量、詳細的調(diào)查和研究結(jié)果，因而為編制出較高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計方案和施工圖提供保證。 （一）投資機會研究 投資機會研究，就是根據(jù)投資意向，進行初步分析、評價，形成投資建議。 （二）初步可行性研究 初步可行性研究主要是進一步判斷機會研究的結(jié)論是否正確，是否可以投資，同時也決定最終詳細可行性研究是否進行。這些輔助研究有區(qū)域性房地產(chǎn)市場供求研究、開發(fā)產(chǎn)品定位研究、租售價格研究、營銷研究、開發(fā)時機研究、開發(fā)模式研究等。詳細可行性研究對項目所需的投資和收益的計算，誤差允許在177。由于開發(fā)項目的性質(zhì)、類型、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。主要應(yīng)分析上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力、電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標和其可能實現(xiàn)的時間 其它現(xiàn)狀。 公建及市政配套方案。 控制污染與生態(tài)變化的初步方案。 建 設(shè)計劃。 綜合評價。 （ 2）存在的問題及相應(yīng)的建議。對于一般的房地產(chǎn)項目只需進行財務(wù)評價；對于重大的、對區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項目，如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目、成片開發(fā)項目，在作出決策前應(yīng)進行綜合評價。 2．房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究項目管理的任務(wù) 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究項目管理的任務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的任務(wù)是不同的，不能混淆，主要有以下幾點： （ 1）明確項目內(nèi)容與范圍 接受委托方的研究任務(wù)后，應(yīng)明確可行性研究的項目內(nèi)容，應(yīng)包含以下幾個 方面：委托方提出的問題和要求、研究對象、研究深度、研究范圍、計劃目標指標（如投資回收期、目標利潤率、時間要求等）和成果形式（總報告、分報告等）。 2．項目經(jīng)理的職責(zé) 總的來說，可行性研究項目經(jīng)理的職責(zé)主要包括：代表研究機構(gòu)行使管理職權(quán)，負責(zé)和委托方的聯(lián)系和協(xié)調(diào)工作；參加制訂項目計劃；確定研究工作所需的資源；參與項目研究人員的選??；動態(tài)地對研究成果進行評價，適時做出人員、資金等資源的調(diào)整；對關(guān)鍵的參數(shù)、指標作出判斷和決策；對各專業(yè)之間存在的問題，進行分析、溝通和協(xié)調(diào)，提出解決方案； 1 畢星等主編：《項目管理》，復(fù)旦大學(xué)出版社， 2020 年 4 月，第 8 頁。 其組織結(jié)構(gòu)如圖 12。參照委托方提供的資料，憑借個人的業(yè)務(wù)能力、掌握的第二手資料和經(jīng)驗數(shù)據(jù)來進行可行性研究工作。 2．市調(diào)分析家 在確定的同一供需圈及競爭區(qū)域的調(diào)查范圍內(nèi)，市場調(diào)研人員采用適當?shù)姆椒?，以相同或類似的新建、在建房地產(chǎn)及有關(guān)聯(lián)的二手房為調(diào)查對象，掌握、了解擬開發(fā)房地產(chǎn)在過去和現(xiàn)在的供需情況。 5．工程師 可行性研究中參與的工程師包括規(guī)劃師、土建工程師、水電工程師、造價工程師和環(huán)保工程師等專業(yè)工程師。研究人員應(yīng)該熟知這些法律、法規(guī)中的主要條款，以此指導(dǎo)研究工作，保證開發(fā)方案的制訂與分析、市場分析與預(yù)測、技術(shù)分析和論證工作的順利進行。一切資料和數(shù)據(jù)應(yīng)來自于市場，可行性研究的結(jié)果或結(jié)論必須由市場來檢驗。