【正文】 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而在住宅產(chǎn)品的檔次上，不斷在重復(fù)供應(yīng)中低檔產(chǎn)品，一直沒有一個(gè)“領(lǐng)軍”項(xiàng)目出現(xiàn)。 ? 即將推出的項(xiàng)目中，住宅的供應(yīng)量持續(xù)加大，觀音橋區(qū)域以住宅為主導(dǎo)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍未改變，但商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目增加趨勢明顯。 ? 寫字樓市場需求旺盛 沙區(qū)步行街周邊純寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)奇缺，因此大量公司不得不選擇在一些商務(wù)公寓內(nèi)辦公，如時(shí)代星空和世紀(jì)銀河，當(dāng)初開發(fā)商將其定位為“商務(wù)公寓”，既可辦公又可住家，目的就是為了擴(kuò)大客戶層面，給項(xiàng)目更多回旋余地。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 面積設(shè)臵在 70130m2 3 個(gè)純寫字 樓項(xiàng)目 —— 科爾國際、金臺(tái)大廈、浪高凱悅的面積設(shè)臵，除了金臺(tái)在7090m2 外，浪高和科爾的主力面積都在 100 平米左右。 詳 見如下： 〈一〉、南坪步行街 區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征 物業(yè)性質(zhì) 住宅 純寫字樓 純商業(yè) 普通住宅 酒店式公寓 別墅 商務(wù)公寓 個(gè)數(shù) 3 0 0 0 2 0 比例（ %） 60% 0 0 0 40% 0 在南坪步行街附近，新近供應(yīng)的主要項(xiàng)目有 5 個(gè)，主要為住宅、寫字樓兩大種類，住宅為主，占 60%；純寫字樓為輔，占 40%。 類似區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)比例對比（針對以下區(qū)域步行街范圍內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品進(jìn)行對比） 對比區(qū)域 住宅 純寫字樓 純商業(yè) 普通住宅 酒店式公寓 別墅 商務(wù)公寓 江北區(qū) 71% 0 0 % % 0 南岸區(qū) 60% 0 0 0 40% 0 沙坪壩區(qū) 0 0 0 57% 0 43% 分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 觀音橋步行街的修建將在很大程度上攔截過江消費(fèi) 觀音橋步行街將建成市內(nèi)乃至西部最大的步行街，集休閑景觀大道、濕地生態(tài)系統(tǒng)、深潭疊瀑等生態(tài)景觀于一體，同時(shí)引進(jìn)大批國內(nèi)外知名百貨商家，目前，商圈正在營業(yè)的三個(gè)百貨店 —— 重百江北店、世紀(jì)新都、北京華聯(lián)，加上國慶節(jié)開業(yè)的深圳茂業(yè)百貨和 12月開業(yè)的臺(tái)灣遠(yuǎn)東百貨，百貨業(yè)的營業(yè)面積至少有 15 萬 m2。僅從銷售率方面，我們可以看出該類型樓盤具備良好的客戶基礎(chǔ)；另外，下半年觀音橋區(qū)域還將供應(yīng) 1 個(gè)商務(wù)公寓 —— 浩博天庭和 2 個(gè)純寫字樓項(xiàng)目 —— 同聚遠(yuǎn)景和宏泰大廈，該類型項(xiàng)目的增多，也在一定程 度上反映出各發(fā)展商對商務(wù)樓盤的信心。在對茂業(yè)〃東方時(shí)代的銷售進(jìn)行深度調(diào)查后，我們也發(fā)現(xiàn)了這樣一個(gè)現(xiàn)象，多數(shù)自用企業(yè)購買 34 套小戶型打通用，他們的主 力需求面積在120160m2 之間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 觀音橋區(qū)域的房價(jià)整體走強(qiáng)，年底前將推出的住宅類項(xiàng)目套內(nèi)單價(jià)上漲至 3500 元/m2 —— 4000 元 /m2 ，較目前在售同類型項(xiàng)目單價(jià)上漲 400— 600 元；而寫字樓方面的價(jià)格也攀升至套內(nèi) 5000 元 /m2 左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而現(xiàn)有的提供小型辦公空間的僅有北岸星座和茂業(yè)〃東方時(shí)代的一部分。在區(qū)域內(nèi)的商務(wù)樓宇中，其配臵算是最完善的。同聚遠(yuǎn)景早前在春交會(huì)亮相時(shí)，對外宣布的價(jià)格是建面均價(jià) 3800 元/m2 ，目前則將單價(jià)上調(diào)了 200元，套內(nèi)達(dá)到 5100 元 /m2 ，反映出區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅牧己妙A(yù)期。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 從純寫字樓的銷售情況看，區(qū)域內(nèi)對寫字樓市場的需求空間較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 茂業(yè)〃東方時(shí)代 商務(wù)公寓 30150m2。 區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品的配套檔次及內(nèi)容基本雷同，如游泳池、寬帶、對講系統(tǒng)、兒童活動(dòng)區(qū)、園林綠化等；商務(wù)公寓的代表茂業(yè)〃東方時(shí)代，配套除了有 10臺(tái)日立高速豪華電梯外，其在商務(wù) 方面并未有實(shí)質(zhì)的內(nèi)容支撐；數(shù)碼大廈作為區(qū)域內(nèi)唯一的純寫字樓項(xiàng)目，配備了基本的樓宇智能化系統(tǒng)，軟件方面配備了酒店式的服務(wù)體系，如日常保潔、安保、配餐、普通商務(wù)服務(wù)等，在配套上只屬于常規(guī)產(chǎn)品，少有突破和創(chuàng)新。 巴黎公舍 4 部電梯、星級標(biāo)準(zhǔn)電梯大堂、2020 多平方米景觀展臺(tái)、木質(zhì)防盜門、迷你高爾夫果嶺、休閑茶室、洗染店、酒吧等。二期有游泳池、會(huì)所、小區(qū)綠化。數(shù)碼大廈 2020 年 12 月底開盤，半年 銷售 90%，表現(xiàn)出區(qū)域市場對寫字樓產(chǎn)品存在一定量的需求。 寫字樓價(jià)格的參考樣本僅有數(shù)碼大廈一個(gè)，其套內(nèi)均價(jià)在 3950元 / m2（清水房）。祥見如下： 項(xiàng)目名稱 地 理位臵 項(xiàng)目定位 建筑形態(tài) 天奇〃怡暢苑 江北區(qū)塔坪 26 號(hào) 中高檔住宅 高層 綠灣〃嘉景苑 江北區(qū)中興段（原三鋼廠大門） 中高檔住宅 小高層、高層 春江名都 江北區(qū)中野路口建東大廈 中高檔住宅 小高層、高層 光宇〃陽光海岸 江北建新東路 70— 118 號(hào) 中高檔住宅 高層 巴黎公舍 江北區(qū)塔坪 120 號(hào) 小戶型公寓 高層 數(shù)碼大廈 江北塔坪 120 號(hào) 純寫字樓 小高層 茂業(yè)〃東方時(shí)代 江北區(qū)建新北路與洋河路交界處 商務(wù)公寓 高層 供應(yīng)量 目前觀音橋地區(qū)在售項(xiàng)目的供應(yīng)總量為 454963m2，其中住宅 220945m2，占總量的%；商務(wù)公寓 70000m2，占總量的 15%；寫字樓 34018m2，占總量的 %，商業(yè)部分 80000m2，占總量的 %。 戲，各大主力百貨紛紛進(jìn)駐，除了早前的重百、新世紀(jì)、北京華聯(lián)三大百貨之外，今年深圳茂業(yè)百貨和臺(tái)灣遠(yuǎn)東百貨的強(qiáng)勢進(jìn)駐， 為江北觀音橋商圈注入了新的活力。其后上馬的項(xiàng)目都十分謹(jǐn)慎，造成 2020 年后，觀音橋地區(qū)房產(chǎn)供應(yīng)量十分稀缺，反而在周邊的紅旗河溝、五里店、五黃路、新牌坊等地區(qū)，房產(chǎn)發(fā)展如火如荼。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 90 年代早期，大量房產(chǎn)項(xiàng)目盲目入市，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)爛尾樓現(xiàn)象嚴(yán)重 觀音橋片區(qū)的房產(chǎn)市場在 90年代中后期曾一度發(fā)展過熱，大量單體樓涌現(xiàn)，重復(fù)的產(chǎn)品供給超過市場需求的承受力、加上發(fā)展商資金鏈的問題、各種債務(wù)糾紛等等，使得觀音橋成為市區(qū)內(nèi)爛尾樓較為嚴(yán)重的地區(qū)，從觀音橋轉(zhuǎn)盤至紅旗河溝轉(zhuǎn)盤沿線，就有 11棟之多 —— 華音廣場、千禧年酒店、金觀音大廈、新科大廈、江田君悅大廈、宏泰大廈等一大批四久工程，使觀音橋地區(qū)的 房產(chǎn)市場陷入爛尾樓的怪圈，一蹶不振。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 市場供應(yīng)現(xiàn)狀 產(chǎn)品類型 目前，觀音橋地區(qū)的在售項(xiàng)目中，表現(xiàn)出明顯的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一的特征，在總體供應(yīng)量不大的背景下，住宅項(xiàng)目占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，其供應(yīng)數(shù)量占總量的 71%，寫字樓和商務(wù)公寓有少量供應(yīng)，各占總量的 %。其原因一方面跟重慶房產(chǎn)市場今年的大環(huán)境有關(guān)；另一方面，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)項(xiàng)目的奇缺也是價(jià)格大幅飆升的重要因素。 整體而言，觀音橋地區(qū)各類型樓盤的銷售情況普遍較好，在售的 5 個(gè)住宅項(xiàng)目中， 天奇〃怡暢苑、綠灣〃嘉景苑、光宇〃陽光海岸 3 個(gè)項(xiàng)目達(dá)到 80%以上銷售率，巴黎公舍和春江名都由于推出時(shí)間不長，其銷售率為 50%。 綠灣〃嘉景苑 2 部電梯 /棟；預(yù)留寬帶、電訊、閉路接口；木質(zhì)防盜門；可視對講系統(tǒng)；紅外線周邊防盜。 場所、 羽毛球場、 社區(qū)背景音樂等配套設(shè)施，可讓業(yè)主充分享受陽光味道的健康生活 ；新世紀(jì)超市。（無中央空調(diào)，公共部分無空調(diào)） 24 小時(shí)商務(wù)秘書、商務(wù)會(huì)議、商務(wù)代定、代購服務(wù)、酒店式客房清理、衣物干濕洗熨服務(wù)、樓體保養(yǎng)、高級商務(wù)智能系統(tǒng)服務(wù)；提供茂業(yè)百貨供貨商、加盟商、合作商資源網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的代租代管服務(wù)；專案提供長期穩(wěn)定收益型房產(chǎn)管理服務(wù)。 ? 面積設(shè)臵 項(xiàng)目名稱 套內(nèi)面積 天奇〃怡暢苑二期 1 房 2 房 — 3 房 — 綠灣〃嘉景苑 1 房 41m2— 43m2 2 房 74m2— 85m2 3 房 102m2— 140m2 躍層 170m2 春江名都 1 房 、 2 房 3 房 99m2— 110m2 4 房 137m2— 139m2 光宇〃陽光海岸 躍層 2 房 68m2— 73m2 躍層 3 房 80m2— 121m2 平層小戶型 30m2— 67m2 巴黎公舍 1 房 — 52m2 2 房 數(shù)碼大廈 A 型辦公室，建筑面積 183m2； B 型辦公室， 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 現(xiàn)有市場供應(yīng)分析結(jié)論 ? 觀音橋區(qū)域 ， 純寫字樓和商務(wù)公 寓的供應(yīng)量非常小，該類產(chǎn)品的市場競爭相對較弱。而純小戶型公寓如巴黎公舍其銷售速度表現(xiàn)平緩，這在一定程度上反映出觀音橋地區(qū)在對住宅的需求上，二房三房的需求高于一房。 在寫字樓方面，同聚遠(yuǎn)景和宏泰大廈把建面均價(jià)定在 4000 元 /m2 左右 ，套內(nèi)則達(dá)到5000 元 /m2 以上。 ? 配套檔次 寫字樓方面，同聚遠(yuǎn)景配備有新風(fēng)系統(tǒng)、戶式中央空調(diào)、智能化系統(tǒng)、大型會(huì)議廳等，商務(wù)性較強(qiáng)。因此，未來該區(qū)域在小型辦公方面的供應(yīng)處在空白狀態(tài)。而舒適性住宅項(xiàng)目則出現(xiàn)了空白。這就是該區(qū)域存在的一大供需矛盾。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從使用面積看，在純寫字樓里辦公的公司，選擇的主力面積至少在 140m2 以上，這種面積大小要求對于辦公而言是最基本的， 40m2 以下的小戶型對大多數(shù)公司而言是很難使用的，只適合于一些工作室之類的企業(yè)。 具備商務(wù)功能的樓盤銷售情況良好，茂業(yè)由于價(jià)格原因影響了銷售。江北居民強(qiáng)大購買力的相當(dāng)部分都只好是過江過橋，去支援解放碑商圈了，其商圈的吸附能力還有待進(jìn)一步的提高。而商圈內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷完善，規(guī)模不斷擴(kuò)大，金源不夜城、超五星級的金源大酒店、黃金海岸、金融街〃嘉年華等在娛樂、酒店、購物方面極大改善了觀音橋商圈的配套不足問題，而年底前又有兩大知名百貨 —— 茂業(yè)百貨和遠(yuǎn)東百貨將強(qiáng)勢進(jìn)駐，這對于攔截區(qū)域內(nèi)的高端消費(fèi)群、提升觀音橋商圈的輻射力起到不可估量的作用，更多消費(fèi)者愿意留在江北，不再舍近求遠(yuǎn)，這對于區(qū)域內(nèi)的房 產(chǎn)項(xiàng)目將產(chǎn)生相當(dāng)正面的影響，當(dāng)江北的商業(yè)配套比解放碑毫不遜色時(shí)，人們會(huì)發(fā)現(xiàn)住在江北跟住在解放碑一樣，而這里同檔次樓盤的價(jià)格更便宜，性價(jià)比更高，升值空間也更大。 （ 3） 目前，觀音橋地區(qū)的在售項(xiàng)目中，表現(xiàn)出明顯的產(chǎn) 品結(jié)構(gòu)單一的特征，在總體供應(yīng)量不大的背景下，住宅項(xiàng)目占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，其供應(yīng)數(shù)量占總量的 71%，寫字樓和商務(wù)公寓有少量供應(yīng)，各占總量的 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 消化迅速 立洋〃知本時(shí)代一經(jīng)推出便受到市場追捧，首推的 6 層樓在開盤一個(gè)月內(nèi)賣完，而后期推出的 10 層也在短期內(nèi)消化完。 相關(guān)市場結(jié)論 ? 觀音橋區(qū)域目前供應(yīng)產(chǎn)品以住宅為主，占在售項(xiàng)目的 75%，商務(wù)公寓和純寫字樓供應(yīng)較少，分別占在售項(xiàng)目的 %。 ? 觀音橋地區(qū)的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)以住宅為主，商務(wù)型產(chǎn)品供應(yīng)不多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同時(shí)很好地解決塔樓用戶的商業(yè)、生活、商務(wù)配套問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。特別是物管方面，物管公司為重慶本地企業(yè)，毫無品牌知名度，相信其無論是在服務(wù)內(nèi)容還是服務(wù)水平上質(zhì)量都不高。 ? 制定合理的、性價(jià)比較高的價(jià)格策略，在速度與利潤之間尋求最佳平衡點(diǎn)。頂層為 183m2— 235m2 躍層。 （ 2） 項(xiàng)目又位于目前市政府所規(guī)劃的江北區(qū)步行街內(nèi)，毗鄰嘉陵廣場，地塊的發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g巨大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 項(xiàng)目周邊狀況 項(xiàng)目背后緊靠觀音橋農(nóng)貿(mào)市場，交通組織混亂，道路狹窄，人車混雜，對于項(xiàng)目形象的樹立有一定的阻力。 四、地塊威脅分析 （ Threats） ? 競爭威脅 地塊周邊的在建和將建的項(xiàng)目較多，爭奪客戶群的競爭將十分激烈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、項(xiàng)目品牌調(diào)性分析： 從客戶群、項(xiàng)目建筑形態(tài)與產(chǎn)品特色來分析，項(xiàng)目總體品牌，調(diào)性應(yīng)包含以下兩種特質(zhì)： A、 國際化 ． ． ． 的典雅 尊崇氣質(zhì) B、 現(xiàn)代感 ． ． ． 十足的特色時(shí)尚格調(diào) 即“尊崇而不失時(shí)尚品味，高貴而不失現(xiàn)代格