【正文】 布 將部分戶外廣告進(jìn)行調(diào)整以項(xiàng)目火暴銷售，存貨無(wú)余位主導(dǎo)（2）電視廣告的發(fā)布 以新聞方式邀請(qǐng)記者采訪，不斷將銷售升溫的信息灌輸于消費(fèi)者，讓客戶感覺(jué)到項(xiàng)目實(shí)力，升值潛力巨大，欲購(gòu)從速（3）重新組織行銷 繼續(xù)對(duì)邵陽(yáng)周邊縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)做流動(dòng)宣傳（4）DM單頁(yè)派發(fā) 根據(jù)實(shí)際情況，以上商鋪為主，制作新單頁(yè)，重新對(duì)邵陽(yáng)城區(qū)進(jìn)行密集派發(fā)（5）報(bào)紙廣告 根據(jù)實(shí)際情況，以商鋪為主，重新制作報(bào)紙廣告活動(dòng)部分 “新年投資，有禮送”元旦促銷活動(dòng)五、掃尾期（1月8日—2月8日） 此時(shí)項(xiàng)目基本處于余貨階段，同時(shí)項(xiàng)目進(jìn)度已經(jīng)封頂，宣傳重點(diǎn)開(kāi)始轉(zhuǎn)向售后優(yōu)勢(shì)方面，借助前面良好的銷售情況，給客戶服下鎮(zhèn)定劑。同時(shí)樹(shù)立項(xiàng)目的品牌形象，以及開(kāi)發(fā)公司的品牌形象主要炒作：邵陽(yáng)首個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店11月8日盛大公開(kāi)炒作目的：樹(shù)立項(xiàng)目在邵陽(yáng)酒店業(yè)的頂尖形象 宣傳全新的投資觀念，全新創(chuàng)富模式 尋找潛在投資客戶并積累準(zhǔn)客戶 進(jìn)行市場(chǎng)信息反饋 作好應(yīng)對(duì)10月10日房交會(huì)的宣傳工作包裝部分（1）項(xiàng)目工地包裝必要性：本項(xiàng)目位于邵陽(yáng)市火車南站，周邊人流聚集，項(xiàng)目工地包裝無(wú)疑是最好的廣告。 ◆雙重投資回報(bào)的保障：第一重是每年得到房?jī)r(jià)總額8％的類似于銀行卻又“非銀行”的投資回報(bào)；第二重是在6年后，業(yè)主如果不想要該套房了，開(kāi)發(fā)商可以無(wú)條件地回購(gòu)，這種保障手段就像是在銀行里辦理了零存整取一樣，6年后將自己的錢一分不少地取出來(lái)，屬于是“非保險(xiǎn)”的保險(xiǎn)。第二部分 項(xiàng)目整合營(yíng)銷一、營(yíng)銷核心整合推廣核心——價(jià)值u 本項(xiàng)目是邵陽(yáng)首家產(chǎn)權(quán)式酒店，述求所針對(duì)的是高素質(zhì)的人群，因此要強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)和高品位感，“價(jià)值”一詞能夠極好地表達(dá)高品質(zhì)感．u “價(jià)值”這一廣告述求在與客戶的身份、地位對(duì)接上較吻合．u 項(xiàng)目的客戶群是中、高層收入群體，無(wú)論是在事業(yè)上，還是生活的舞臺(tái)上，都是高素質(zhì)的人群，他們能夠認(rèn)同和接受“價(jià)值觀”的提出．u 在邵陽(yáng)，房地產(chǎn)尚處于初步發(fā)展階段，在廣告創(chuàng)作上要強(qiáng)調(diào)對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)性．酒店業(yè)引入價(jià)值觀念將有別于其他商業(yè)形式的推廣方式，容易讓人印象深刻，利于推廣．u 項(xiàng)目引用名人“XX”作為酒店名，本身具有名人價(jià)值和文化價(jià)值，易于品牌傳播。◆具體方式：交房后由開(kāi)發(fā)商代租6年（加上1年的建設(shè)期，實(shí)際是7年），在交房后的第第6年末返還全部100%房?jī)r(jià)，代租6年后產(chǎn)權(quán)不變，依然歸業(yè)主所有。 ◆舉例： 一套面積35㎡、總價(jià)12萬(wàn)元的洋房，它的投資回報(bào)方案如下： 2006年11月8日客戶交納12萬(wàn)元房款 2008年11月8日交房 2010年11月8日開(kāi)發(fā)商返租16％，即12000016％＝19200元 2012年11月8日開(kāi)發(fā)商返租16％，即12000016％＝19200元 2014年11月8日開(kāi)發(fā)商返租16％，即12000016％＝19200元 如業(yè)主選擇回購(gòu)：2012年6月18日開(kāi)發(fā)商原價(jià)回購(gòu) 則業(yè)主的投資收益：返租回報(bào)192003＝；（靜態(tài)考慮） 開(kāi)發(fā)商的實(shí)際返款：返租＋回購(gòu)價(jià)＝192003＋12萬(wàn)＝ （據(jù)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商代租收益在12％以上，收益基本上能抵消回購(gòu)價(jià)）◆方案比較：.方案一：產(chǎn)權(quán)不變，6年后一次返本方案二：產(chǎn)權(quán)不變，售后分期返本方案三：分期返租，開(kāi)發(fā)商回購(gòu)市場(chǎng)反應(yīng)轟動(dòng)、議論轟動(dòng)、議論轟動(dòng)、感興趣消費(fèi)者心態(tài)好奇、疑慮、不可靠、風(fēng)險(xiǎn)大好奇、有一點(diǎn)保障、猶豫覺(jué)得合理，有保障，比存銀行劃得來(lái)，能接受返款壓力全部在第6年末先小后大，70％在第6年末先小后大，%在第6年末，相對(duì)小業(yè)主收益12萬(wàn)元12萬(wàn)元開(kāi)發(fā)商返款12萬(wàn)元12萬(wàn)元開(kāi)發(fā)商代租收益12萬(wàn)元12萬(wàn)元12萬(wàn)元12萬(wàn)元開(kāi)發(fā)商凈收益00－產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主業(yè)主開(kāi)發(fā)商業(yè)主銷售壓力很難讓客戶信服客戶較容易接受客戶容易接受◆我們的建議： 通過(guò)比較分析，以上三種方案各有利弊，本著“快打快銷、快速回籠資金”的營(yíng)銷目的，我們建議開(kāi)發(fā)商能采取“方案二和方案三2選1”的模式進(jìn)行具體操作，即提供這兩種備選方案讓客戶自由選擇。派發(fā)方式：人員派發(fā)、夾報(bào)派發(fā)時(shí)間：開(kāi)盤前一周，對(duì)邵陽(yáng)主要人流集中地進(jìn)行密集派發(fā)