【正文】 全城聚焦 —— 引領(lǐng)南岸新生活、見證高品質(zhì)生活 目 標： 將尾盤全部消化掉，實現(xiàn) 100%銷售 媒介策略 開盤前：以樓體條幅、單張派發(fā)為主 開 盤：硬廣告進行集中推廣，使項目一夜脫胎換骨。 （二） 展銷會 如：重慶市的春、秋季住交會、南坪步行街的長期展點等。充分展現(xiàn)本項目戶型結(jié)構(gòu)的特色所在，以歐式為主調(diào)，一律采用歐化家私，同時不同的樣板房設(shè)計風格也有所不同，以迎合不同年齡層次的客戶群口味，如小戶型偏重以色彩明快的年輕風格，而大戶型則偏重以深沉穩(wěn)重的成熟風格。 D、 置業(yè)顧問前臺及背景玄關(guān)仿造歐式風格，面油淺棕真石漆仿真，內(nèi)嵌日光燈槽加強燈光效果。 路旗 在公開發(fā)售或促銷活動時，使用路旗廣告來烘托氛圍，用路旗包裝的主要地方： A、 工地現(xiàn)場； B、 樓盤通往主干道的道路兩邊?！稑I(yè)主通 11 訊》作為小區(qū)自辦的文化雜志，即可增進業(yè)主的小區(qū)的認同感，提高小區(qū)的文化層次，亦可促進怡豐大廈的銷售。 電視廣告 根據(jù)項目具體情況，暫不計劃投放電視廣告。 二、從“實”方面入手，通過眾多的法蘭西元素來支撐和體現(xiàn)本項目的定位，即如何來體現(xiàn)是 法式地中海風情、高級花園洋房社區(qū) ？ 大廈工地圍墻： 以羅馬柱、巴洛克及雕塑為裝飾，同時漆上宣傳口號以配合樓盤的宣傳定位； 大廈裙樓外立面： 大型羅馬柱造型，用水泥和石 膏塑造羅馬圖案、頂端有飛翔的潔白小天使等造型； 大廈大門： 外移到南城大道旁，恢宏渾厚且突顯高貴典雅的歐式廊柱造型，金黃色的外顏色，配上各種圖案墻藝、大型雕塑，大門為黑色鐵藝雙開，給人們一種純正的 法式地中海風情。 /這是一座山水城市，我們呼吸著自由的海洋氣息； /這是一個象大海一樣遼闊的時代 /這還是一個以販賣大海而倍顯繁榮的市場 。 法蘭西歷史悠遠，藝術(shù)成就突出，其長久以來就是一個 令人心馳神往的浪漫國度。第 1 頁 共 33 頁 目 錄 第一部分 市場定位 第二部分 產(chǎn)品提升 第三部分 整合宣傳方案 第四部分 媒體廣告策略 第五部分 開盤階段媒體廣告計劃 第六部分 開盤活動方案 第七部分 價格策略 第八部分 銷售渠道 2 第一部分 市場定位 準確的定位是成功的基礎(chǔ)。就是說，要把本項目朝“法蘭西”風格方向渲染，把她那浪漫的“海韻元素”用藝術(shù)情調(diào)表現(xiàn)出來，讓慕名而來的客戶切身感受到淌洋在浪漫的地中海風情文化氛圍之中。 比如做 ”虛 “的海 ——我們的生活與 ”海 “如此之近，又是那么遙遠。 大門通往花園的道路兩側(cè)： 設(shè)為“名人街”，分列數(shù)尊法國歷史名人的畫像，如太陽王路易十四、拿破侖、圣女貞德、伏爾泰、盧梭、莫里哀、巴爾扎克、戴高樂將軍等，并附上文字簡介； 售樓處和樣板房（在第三部分中詳細論述） ； 7 別墅： 粉刷、每一幢掛上法式“壁燈”，并每一幢開一“法式”別名（如：拿破侖居、圣女貞德居、伏 爾泰居等）； 會所： 更名為“盧浮宮”， 門口造一座法式疊泉，屋頂上裝著長長的、閃爍著紅光的大葉輪，一、二樓開設(shè)法國著名的“紅磨坊”紅酒吧，內(nèi)設(shè)娛樂廳、桑拿、高級餐廳、健身房等休閑娛樂設(shè)施。 電臺 根據(jù)項目具體情況，暫不計劃投放電臺廣告。 ★ 本折頁的設(shè)計思路 —— 主基調(diào)： ★ 法式地中海風情 高級花園洋房社區(qū) ★ 音樂暢抒心聲 建筑詮釋格調(diào) ★ 尊貴浪漫的法蘭西風情 ★ 濃郁歡快的紅酒、鮮花加薩克斯的休閑文化 總要求： 共 8P，內(nèi)有插頁帶。 指示牌 放在樓盤附近路口和小區(qū)引導客戶參觀的路牌。 E、 展板布置：采用 5 厘平波 216。 （三） 工地圍墻、看板和彩旗 為進一步拓展售樓處的 廣告張力，工地圍墻和看樓也應(yīng)充分利用。 （三） 促銷活動 此類活動時間靈活，根據(jù)銷售情況具體制定，既可與前兩方面活動搭配開展，也可以單獨在某個促銷采用。 中 期：硬廣告和公關(guān)活動結(jié)合，軟性宣傳配合 后 期：促銷活動推動、業(yè)主的口碑相傳和“傳銷”（業(yè)主向親朋好友介紹） 第五部分 開盤階段媒體廣告計劃 (計劃時間： 11 月 1 日～ 12 月 31 日 ) 月份 日期 星期 媒 體 內(nèi)容 內(nèi) 容 主 題 20 十一月 至 十二月 8 周五 晨報整版 準現(xiàn)樓 準現(xiàn)樓強市推出 +售樓熱線 29 周五 晨報彩半版 登臺亮相 引爆市場，當天狂銷 68套！??！ 12 周五 晨報彩半版 感受法蘭西文化 法國名畫與盆景展 共 3 天 27 周五 晨報套紅半版 現(xiàn)樓竣工 “ 拉 洛舍爾的情懷 ”怡豐 海韻豪園軟文炒作 音樂暢抒心聲 建筑詮釋格調(diào) 21 后期宣傳思路： 1 12 月份 —— 廣告強勢推廣期，集中主媒體廣告對市場進行強勢投放 把“ 怡豐 — 海韻豪園 ： 攬盡五大生活優(yōu)勢 ”（ 賣點）一 一呈現(xiàn)，形成豐盛的 “宴席”，為元旦的沖刺儲蓄強大勢能。 二、 公關(guān)活動的考慮因素 天氣： 重慶天氣復雜，要充分考慮天氣因素，公關(guān)活動內(nèi)容、場地選擇上要照顧到天氣； 場地： 舊售樓處門口范圍不夠大、且有一定角度斜坡，因此開盤活動場地設(shè)定在舊售樓部門口的話，交通問題較難處理，也不利于人流秩序，建議深入（花園）里面一些。 由項目的“速戰(zhàn)速捷”營銷策略決定其“低開高走”價格策略，前期定位適中，以利后期提價。 主要方式： A、 基本定價：開盤最低面價為 1500 元 /M2，平均單價為 1800 元 /M2。此時的促銷優(yōu)惠起的是銷售調(diào)劑作用。 促銷優(yōu)惠： ⑴買（特價）房免一年物業(yè)管理費 ⑵買房送全套家用電器或裝修 ⑶一口價 定價說明： 樓盤接近入伙，應(yīng)利用銷售的慣性通過價格杠桿加速尾樓資金的回籠。 30 “有人氣才有財氣”，購房者皆有從眾心理（即“羊群效應(yīng)”），故要善于制造旺盛的銷售現(xiàn)場人氣，具體措施有： （ 1） 重點把握的每個周末的小高潮。 B、 選擇好合適的行車路線。 在回到樓盤形象方面，由于已經(jīng)成為準現(xiàn)樓，可塑造的東西不多。 因此，對于房地產(chǎn)項目，除了要做好其前期的硬件設(shè)施外，后期的服務(wù)、管理也要