【正文】 數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 （4）通過招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作： ①新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成； ②預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成； ③非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。,87,三、業(yè)主委員會 （一）業(yè)主委員會的性質(zhì) 業(yè)主委員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的常設機構(gòu) （二）業(yè)主委員會的職責 （掌握） 召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 監(jiān)督管理規(guī)約的實施 業(yè)主大會賦予的其他職責,物業(yè)條例沒提,88,（三）業(yè)主委員會的備案 P79—81 告知性，非審批性，應登記利于政府監(jiān)管《上海條例是登記制》 （四）業(yè)主委員會委員的資格條件 （五）業(yè)主委員會委員的資格終止 （六）業(yè)主委員會會議（重點掌握） 1/3或主任認為有必要召開—必須開 半數(shù)以上出席、半數(shù)以上通過 會議記錄存檔，決定公告，告知居委會聽取意見 （七）業(yè)主委員會的改選與變更 （八）業(yè)主委員會的工作經(jīng)費 （全體業(yè)主承擔） 四、限制性規(guī)定,89,第二節(jié) 管理規(guī)約制度不亞于業(yè)主大會制度 自我管理：通過業(yè)主大會 規(guī)約（運行規(guī)則或稱業(yè)主行為守則） 是契約的基礎——以私有財產(chǎn)為基礎，以公有財產(chǎn)為核心 是法律范疇的規(guī)范性文件，是物業(yè)管理順利開展、保護業(yè)主的合法權(quán)益的最重要保證 規(guī)約的主體—全體業(yè)主。,85,修改后的《物業(yè)管理條例》第十二條內(nèi)容為： 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。,業(yè) 主 身 份,房屋所有權(quán)證書持有人 房屋共有權(quán)證書持有人 待領房屋所有權(quán)證書和共有權(quán)證書的購房人,79,（二）業(yè)主的權(quán)利 １、按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務（享受服務權(quán)） ２、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議 ３、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 ４、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)（選舉權(quán)） ５、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán) ６、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 ７、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 ８、對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) ９、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,80,（三）業(yè)主的義務 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定 按照國家有關規(guī)定繳納專項維修資金 按時繳納物業(yè)服務費用 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務,81,二、業(yè)主大會 （一）業(yè)主大會的組成和性質(zhì) 業(yè)主大會不是業(yè)主大會會議 業(yè)主大會不是法人團體 業(yè)主大會不具備法人要件： 工商登記（依據(jù)）、執(zhí)照（證明） 香港業(yè)主立案法團 （民政登記）,（二）業(yè)主大會的籌備與成立 成立業(yè)主大會的限制和選擇 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，而不能成立多個業(yè)主大會。 未能履行包括根本不履行和不完全履行兩種情形。 （3）協(xié)助做好救助工作，協(xié)助搶救受害人員和財產(chǎn)。 經(jīng)濟目標容易落空、產(chǎn)生短期效益，誘導糾紛和矛盾。,58,（四）物業(yè)服務費的繳納和督促 非業(yè)主使用人的繳費責任（業(yè)主負連帶繳納責任—最終責任） 未交付房屋的繳費主體（已竣工尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費用由建設單位交納 業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務,（五）代收代繳費用（三個合同關系） 業(yè)主與水、電、氣、熱、通訊、有線電視等單位 —— 合同關系 水、電、氣、熱、通訊、有線電視等單位與物業(yè)企業(yè) —— 委托 合同關系 （最終用戶=最終使用人） 業(yè)主與物業(yè)企業(yè)——— 服務合同關系,59,第三節(jié) 物業(yè)服務合同 合同法大于物權(quán)法，物權(quán)法只解決基本財產(chǎn)制度 只有簽訂服務合同才能將雙方的權(quán)利義務確定下來,物業(yè)企業(yè)具有獨立的法人資格， 業(yè)主是分散的具有獨立法律人格的自然人、法人或其他組織。 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用。不包括保修期內(nèi)應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。,50,二、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù) 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審應當遵守以下原則： （1）合法性原則 計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定； （2）相關性原則 計入定價成本的費用應當為與物業(yè)服務直接相關或者間接相關的費用。 物業(yè)管理應納入社區(qū)管理 （六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關系 接受監(jiān)督指導（房管、工商、稅務、物價、公安、綠化、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)等）,38,物業(yè)管理的法律關系是依據(jù)法律的規(guī)范不同形式形成有以下四種不同的物業(yè)管理法律關系： 依據(jù)我國民法的物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)人和管理人與服務人之間平等的法律關系； 依據(jù)合同法的法律規(guī)定，按照物業(yè)管理服務合同構(gòu)成合同當事人之間平等的法律關系； 依據(jù)消費者權(quán)益保護法的法律規(guī)定，構(gòu)成消費者與經(jīng)營者之間的平等的法律關系； 依據(jù)經(jīng)濟服務法的相關法律規(guī)定，構(gòu)成服務與被服務之間的平等的法律關系。 物業(yè)企業(yè)擅自改變物業(yè)用房用途的，或利用共用部位、設施設備進行經(jīng)營的所得收益用于物業(yè)維修養(yǎng)護，剩余部分由業(yè)主大會決定使用。,物業(yè)管理制度的歷史沿革以《條例》為分水嶺： 《條例》頒布前后兩個階段，有承繼及各自鮮明特點,20,一、《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設 一是借鑒性（泊來品） 二是過渡性（對房管模式采取漸進式改革） 三是針對性（針對實際問題，應對性政策）,特點,我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的。 開展社區(qū)文化活動，豐富居民業(yè)余生活。 2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立。（產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)為共有、所有、互有——義務、責任轉(zhuǎn)變） ２、多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應。 物業(yè)管理活動的基礎 是物業(yè)服務合同。 為避免考試內(nèi)容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設部、人力資源和社會保障部批準，對2006年發(fā)布的《全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱》中《物業(yè)管理基本制度與政策》部分的相關內(nèi)容進行了修改與補充，作為物業(yè)管理師資格考試的命題與備考依據(jù)。 熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用，《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問題。 ２、《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。 1995年，建設部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議。 物業(yè)管理吸納大量的失業(yè)人員、復轉(zhuǎn)退軍人、農(nóng)村勞動力。城市管理是政府的主要職能。 強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項,《條例》是行政管理法，要公權(quán)節(jié)制，過度就是濫使職權(quán) 政府適度干預 推動引導,26,《條例》基本原則 （一）物業(yè)管理權(quán)力和財產(chǎn)權(quán)利相對應的原則 建筑物區(qū)分所有權(quán)，投票權(quán)按建筑面積比例 （二）維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則（公益優(yōu)先原則） 《條例》設定的法律責任，充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則 （三）現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則 現(xiàn)實性：業(yè)主自律、資質(zhì)管理、物業(yè)驗收、開發(fā)企業(yè)不交費、物業(yè)企業(yè)的治安責任、公用事業(yè)單位責任轉(zhuǎn)嫁 前瞻性：業(yè)主大會、維修養(yǎng)護制度等 （四）從實際出發(fā)，實事求是的原則 全國發(fā)展不平衡，大小城市的市場環(huán)境、服務水平差異 授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定地方執(zhí)行辦法。 以規(guī)定民事責任的方式來實現(xiàn)國家行政管理的目的 民事責任優(yōu)先。,45,政府定價弊端,不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務質(zhì)量 制約了業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選舉權(quán) 因定價標準不客觀產(chǎn)生了大量矛盾 政府定價阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展,46,（二）物業(yè)服務收費形式與成本構(gòu)成 包干制收費形式 盈余或虧損由物業(yè)企業(yè)享有或承擔（含服務成本、法定稅費、企業(yè)利潤）收費形式簡介、透明度不高，費率偏低，易造成虧損 酬金制收費形式 盈余或虧損由業(yè)主享有或承擔（含預收服務支出、企業(yè)酬金）,酬金制 義務,每年不少于一次公布收支情況 業(yè)主或業(yè)主大會提出收支質(zhì)詢時，及時答復 配合業(yè)主大會按合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對預算和收支情況審計,47,物業(yè)服務成本或服務支出,48,《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的規(guī)定 為提高政府制定物業(yè)服務收費的科學性，合理核定物業(yè)服務定價成本，根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》和《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》等有關規(guī)定，國家發(fā)展改革委員會和建設部于2007年9月10日聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》（發(fā)改價格[2007]2285號），2007年10月1日起施行。,51,三、物業(yè)服務定價成本的構(gòu)成 物業(yè)服務定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備,54,管理費分攤是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務小區(qū)承擔的管理費用。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。,（二）前期物業(yè)服務合同的時效 前期物業(yè)服務合同可以約定期限。 損害國家、集體或他人財產(chǎn)的應當恢復原狀或折價賠償，受害人因此遭受其他重大損失的侵害人應當賠償損失。 ⑩物業(yè)管理企業(yè)必須增強全員服務質(zhì)量意識，建立健全質(zhì)量保證體系和規(guī)范自身服務行為的約束機制，為業(yè)主和使用人提供質(zhì)價相符的服務。 業(yè)主大會和業(yè)委會不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得作從事與物業(yè)管理無關的活動?！?例如：有的大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設施構(gòu)成獨立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個或幾個，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會。,86,修改后的《物業(yè)管理條例》第十九條內(nèi)容為： 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。 （4）禁止投標人以向投標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。 評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。 五、違反前期物業(yè)管理招標投標規(guī)定的法律責任 P97,101,第四節(jié) 物業(yè)承接查驗制度 一、物業(yè)承接查驗制度的意義 （1）有利于明確各方的責、權(quán)、利，對維護建設單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。 資質(zhì)審批部門應當將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。 共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。,115,未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。 業(yè)主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。 （2）利用住宅專項維修資金購買國債的，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。 業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。 開發(fā)建設單位在業(yè)主按照規(guī)定交存首期住宅專項維修資金前，將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款；開發(fā)建設單位未按規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。,147,第 四 章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),148,增加的相關內(nèi)容 （一）《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的規(guī)定 2007年3月16日，十屆全國人大五次會議正式通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，該法已于2007年10月1日起正式實施。根據(jù)上述規(guī)定，我們知道，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三部分構(gòu)成：,151,第一、業(yè)主對專有部分的所有權(quán)。,153,業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。 沒有業(yè)主對專有部分的所有權(quán)，就無法產(chǎn)生業(yè)主對專有部分以外共有部分的共有權(quán)，以及對共有部分的共同管理的權(quán)利。 如果業(yè)主確實因生活需要，如因下崗無收入來源，生活困難，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，例如要辦理相應的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護要求等。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔義務，也要依據(jù)物權(quán)法及相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。 （3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！毙枰⒁獾氖牵梢?guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔義務，也要依據(jù)物權(quán)法及相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。這兩個條件必須同時具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，二者缺一不可。,155,業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 例如，沒有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分；沒有水箱，水、電等管線，業(yè)主就無法使用自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分。 第二、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。 根據(jù)《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的有關規(guī)定，在參