【正文】 不清，或產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)糾紛尚未處理完結(jié)的房屋不能出租 自管房單位和私房業(yè)主出租的必須是自住自用有余的房屋，私房業(yè)主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房,物業(yè)租賃條件,出租房屋必須具備的條件: 結(jié)構(gòu)安全，設(shè)備齊全，能夠正常使用的房屋，險(xiǎn)房屋和違章建筑房屋不得出租 能夠確保在租賃期內(nèi)使用的房屋，即已被證明即將被拆遷的房屋不得出租,物業(yè)租賃條件,不得出租的幾種房屋 未依法取得房屋所有權(quán)證書的 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 共用房屋未取得共有人同意的 權(quán)屬有爭(zhēng)議的 屬于違法建筑的,物業(yè)租賃條件,不得出租的幾種房屋 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形,第九章 現(xiàn)代各類物業(yè)的管理 學(xué)習(xí)目的與要求,1．掌握 現(xiàn)代各類物業(yè)的主要類型 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑,2．重點(diǎn)掌握 居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo) 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義,第九章 現(xiàn)代各類物業(yè)的管理,一、主要類型：工業(yè)物業(yè)、居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè) 二、特征：,第一節(jié) 現(xiàn)代各類物業(yè)的主要類型與特征,第九章 現(xiàn)代各類物業(yè)的管理,一、住宅與居住小區(qū) 居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級(jí)。,本章講授,本章了解物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念含義，掌握開展物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)的意義，重點(diǎn)掌握經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的選擇原則，步驟和方法。應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 7．非值班人員未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追究其責(zé)任。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障,四、報(bào)告制度,值班制度,1．值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。 4.7系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。 3.8須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。 2.4維修人員請(qǐng)假、加班、倒休等。 1.2所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。 3．運(yùn)行中的開關(guān)、母線、接頭等一切載流導(dǎo)體有無跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。 3．維修保養(yǎng)人員根據(jù)各專業(yè)領(lǐng)班的安排，準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)相關(guān)設(shè)備。 2.3如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理，以盡量減少對(duì)客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。 7．必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點(diǎn)入庫，妥為保管并做出詳細(xì)清單。,第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理 第三節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度,一、物業(yè)管理企業(yè)各部門與設(shè)備管理的關(guān)系 設(shè)備管理主管部門：工程管理部門 其他部門協(xié)助。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調(diào)水放水， 以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設(shè)備設(shè)施管理范疇。 提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。 二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容 （一）共用設(shè)施設(shè)備管理使用制度 配電房、電梯、水泵水箱、消防設(shè)備設(shè)施、空調(diào)設(shè)備、供暖設(shè)備等,第三節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度,（二）物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)管理制度 維護(hù)人員、樓內(nèi)外公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等 （三）物業(yè)管理區(qū)域綠化管理制度 （四）物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)制度,第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理 學(xué)習(xí)目的與要求,1．掌握 物業(yè)設(shè)備管理各項(xiàng)制度,2．重點(diǎn)掌握 物業(yè)設(shè)備管理的組成 物業(yè)物業(yè)設(shè)備管理的意義、作用 設(shè)備管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置,第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理 第一節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理概述,一、物業(yè)管理與類型 （一）物業(yè)設(shè)備——物業(yè)附屬設(shè)備，科學(xué)的管理和維護(hù)才能使物業(yè)達(dá)到適用、經(jīng)濟(jì)、舒適及衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，高效地發(fā)揮物業(yè)建筑為生產(chǎn)和生活服務(wù)的作用。 系統(tǒng)的協(xié)調(diào) 物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與相關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，如自來水公司、供電局、煤氣公司、居委會(huì)、通訊部門、勞動(dòng)局、工商局、稅務(wù)局、物價(jià)局、公安局、環(huán)衛(wèi)局、園林局、房管局、城管辦等有關(guān)政府主管部門，涉及面相當(dāng)廣泛。 物業(yè)管理公司至少要做好以下幾件事： 做好入住前的清潔衛(wèi)生工作。 這種前期介入并不意味著物業(yè)管理的具體工作的介入，而往往是指物業(yè)管理人員向設(shè)計(jì)部門提供物業(yè)設(shè)計(jì)方案的咨詢意見。 培訓(xùn)時(shí)間應(yīng)選在開展管理工作前3～6個(gè)月為佳； 培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)根據(jù)設(shè)置的崗位要求考慮； 培訓(xùn)目的以能勝任所擔(dān)負(fù)工作為基本點(diǎn)，應(yīng)注意的是有些工種如電梯維修工、鍋爐工、配電工等應(yīng)取得政府主管機(jī)關(guān)的資質(zhì)認(rèn)定方可上崗。包括： 安全監(jiān)督控以及突發(fā)事件的預(yù)防和處理 消防管理,車輛和道路、場(chǎng)地的管理,這也是為維護(hù)物業(yè)正常的生活、工作秩序而提供的管理服務(wù)?！?對(duì)物業(yè)管理定義的理解,物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托提供有償服務(wù) 對(duì)房屋及配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)管理是物業(yè)管理的基本內(nèi)容 為業(yè)主提供服務(wù)有一定的外延性,（四）物業(yè)管理的基本特征,（五）物業(yè)管理的類型,按服務(wù)內(nèi)容分類 （1）提供咨詢服務(wù) （2）提供具體的實(shí)質(zhì)性的管理服務(wù) 按服務(wù)內(nèi)容分類 （1）自行物業(yè)管理模式 （2）委托物業(yè)管理模式,（六）物業(yè)管理的宗旨和原則,物業(yè)管理的宗旨就是服務(wù)，通過服務(wù)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一?！癛eal ”意為“不動(dòng)產(chǎn)的” Estate意為“不動(dòng)產(chǎn)、地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)”。關(guān)注房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值兩個(gè)方面 集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程 簡(jiǎn)單講，是人們對(duì)物業(yè)的管理活動(dòng)。包括： 房屋使用的管理 建筑物的維修管理 建筑物的裝修管理,這是為保持房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施的的完好及正常使用而提供的管理服務(wù)。這類公司不帶工人隊(duì)伍，而是通過合同形式與社會(huì)上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散型的聯(lián)合，以合同的方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。這些規(guī)章制度應(yīng)在住戶入住前就制定完成，并通過日后的管理實(shí)踐，再逐步補(bǔ)充、修改和完善。 在物業(yè)保修期間，管理單位還應(yīng)與開發(fā)商簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目、內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任、方式等等。 收集的關(guān)鍵是盡可能完整，這從時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境； 整理的重點(diǎn)是去偽存真，留下有用的； 歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存；分類可按每一建筑分類，如設(shè)計(jì)圖、施工圖、竣工圖、改造圖、設(shè)備圖等，也可按系統(tǒng)項(xiàng)目分類，如配電系統(tǒng)、供水排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等。主要內(nèi)容是對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。,第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理 第一節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理概述,三、物業(yè)設(shè)備管理的作用 提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。,第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理 第二節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容,二、各類設(shè)備的管理與維修 （一）房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修 給排水設(shè)備設(shè)施管理的范圍界定 物業(yè)管理公司應(yīng)與市政的給水、排水等專業(yè)管理部門明確各自的管理職責(zé)，相互分工通力合作。供電設(shè)備正常運(yùn)行管理是供電設(shè)備安全可靠運(yùn)行的保障。,工程驗(yàn)收制度,4．所有系統(tǒng)之驗(yàn)收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗(yàn)收合格之必要條件。 1.5進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí)，如對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時(shí)間（須盡可能減少對(duì)客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。 3.3 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對(duì)客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。 8．由助理跟進(jìn)維修保養(yǎng)的落實(shí)情況。 8．配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。,2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報(bào)告維修領(lǐng)班： 2.1執(zhí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。 3.5零部件更新、改造、或加工修理。 4.4系統(tǒng)運(yùn)行方式有較大改變。 4.12維修保養(yǎng)計(jì)劃及工作計(jì)劃的變更或調(diào)整。如有較大故障，值班人員無力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)班或主管。 2.2查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。 3．巡檢人員在巡視完畢機(jī)房、泵房、配電室、豎井等所有無人值守之設(shè)備間后，必須做到隨手鎖門。,物業(yè)中介代理工作性質(zhì): 委托－代理性質(zhì)和契約性質(zhì),物業(yè)中介代理,物業(yè)中介代理,物業(yè)中介代理的主要內(nèi)容,房屋租賃合同,房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容： (1)甲乙雙方的姓名或名稱及住所 (2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況 (3)租賃用途 (4)租賃期限 (5)租金及支付方式,房屋租賃合同,房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容： (6)房屋的修繕責(zé)任 (7)轉(zhuǎn)租的規(guī)定 (8)變更和解除合同的條件 (9)違約責(zé)任 (10)當(dāng)事人約定的其他條款,房屋租賃合同,租賃雙方的權(quán)利和義務(wù) 出租人的權(quán)利和義務(wù) 承租人的權(quán)利和義務(wù),物業(yè)租賃條件,出租：城市公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋或國家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租 轉(zhuǎn)租：承租人經(jīng)出租人同意。,第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理,第九章 現(xiàn)代各類物業(yè)的管理,二、居住小區(qū)的功能： 2.服務(wù)功能。 4.小區(qū)的現(xiàn)代社會(huì)性。,小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化,一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義 第三，它是管理方法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。,小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化,二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑 2.管理思想的現(xiàn)代化 小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理，從企業(yè)化經(jīng)營(yíng)與管理的角度，它是從事住宅長(zhǎng)期消費(fèi)活動(dòng)的經(jīng) 濟(jì)實(shí)體，因此，要加強(qiáng)現(xiàn)代化管理，物業(yè)管理者就要樹立新的思想觀念，如創(chuàng)新、改革、服務(wù)、承諾、時(shí)間、效果、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略等觀念。小區(qū)物業(yè)管理的社會(huì)化、專 業(yè)化，必然要求要有一大批專業(yè)化的管理人員參與管理與服務(wù)。,第十章 物業(yè)管理收費(fèi),第一節(jié) 物業(yè)管理收費(fèi)的依據(jù)和原則 三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的依據(jù) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)必須符合法律法規(guī)的規(guī)定； 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定；,物業(yè)維修基金,物業(yè)維修基金又稱代管基金，是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的專項(xiàng)用于房屋共用部分，共用設(shè)備和公用設(shè)施維修、更新的專項(xiàng)基金,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),是業(yè)主或（非業(yè)主使用人）與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的，由業(yè)主（使用人）向物業(yè)管理企業(yè)繳納的物業(yè)管理費(fèi)用 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是保證日常物業(yè)管理工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)的主要資金來源,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),常規(guī)性的公共服務(wù)費(fèi)用 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用 委托性的特約服務(wù)費(fèi)用,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分類,第十章 物業(yè)管理收費(fèi),第一節(jié) 物業(yè)管理收費(fèi)的依據(jù)和原則 四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則 合理的原則； 公開的原則； 費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則（質(zhì)價(jià)相符原則）,物業(yè)管理費(fèi)使用情況的公示,物業(yè)管理企業(yè)是接受業(yè)主委托為業(yè)主提供服務(wù)的，物業(yè)管理費(fèi)屬于業(yè)主所有 國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)暫行辦法》第十條規(guī)定： 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為6個(gè)月）向住戶公布物業(yè)管理收費(fèi)的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和小區(qū)管理的重大措施，接受業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主的監(jiān)督,公布的內(nèi)容包括： 物業(yè)管理費(fèi)的收入、支出情況 超出預(yù)算的支出要向業(yè)主說明原因 不合理的支出要接受業(yè)主的意見改善和提高物業(yè)管理工作質(zhì)量和水平,物業(yè)管理費(fèi)使用情況的公示,第十章 物業(yè)管理收費(fèi),第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)成本分析 一、九大服務(wù)成本 人員費(fèi)； 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)； 清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 秩序維護(hù)費(fèi)用； 辦公費(fèi)用； 固定資產(chǎn)折舊； 保險(xiǎn)費(fèi)用； 經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。,第十二章 物業(yè)管理糾紛處理,