【正文】 磚表面粘貼牢靠，無(wú)脫落。 ：井壁平整，無(wú)開(kāi)裂，內(nèi)無(wú)雜物。 ：平整，不起沙， 無(wú)裂紋，不積水。 ：分布于各類(lèi)配電屏、配電柜的四周，表面平整，無(wú)開(kāi)裂、無(wú)破損、無(wú)孔洞，寬度不得小于 50公分，必須緊靠于各類(lèi)配電屏、配電柜的底框，不得有間隙。懸掛于房屋頂部的照明燈固定牢靠，燈具電氣連接可靠。把手完整無(wú)開(kāi)裂、破損。排水溝或排水槽或淌水溝無(wú)堵塞，引水通暢。無(wú)積塵、表面清潔、無(wú)大面積污染。 ：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、配電間、消防泵房、電梯機(jī)房、信息機(jī)房。 ：掛瓦斜屋面應(yīng)瓦片整齊，無(wú)缺片、破損。 d、窗前護(hù)欄安裝牢固，無(wú)斷裂，無(wú)銹蝕，油漆完好。 、景觀用房、樓梯間、地下室墻面及頂： 表面平整，無(wú)裂縫、表面無(wú)不明孔洞、無(wú)異物，無(wú)連續(xù) 1平方米及以上的起皮和龜裂，無(wú)空鼓。 成都得萊特科技發(fā)展有限公司 7 ：中水處理設(shè)備、泳池過(guò)濾設(shè)備。 ：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類(lèi)閥門(mén)、接頭、排水管道及浮球式 限位控制開(kāi)關(guān)等。 成都得萊特科技發(fā)展有限公司 6 設(shè)施設(shè)備分類(lèi)作業(yè)指導(dǎo)書(shū) ：小區(qū)的設(shè)施設(shè)備品種多、數(shù)量大，公司為了識(shí)別、建帳和建立標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類(lèi)。 成都得萊特科技發(fā)展有限公司 5 工程維保部資料員職責(zé) 目的 為了加強(qiáng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備和工程維修技術(shù)檔案資料的統(tǒng)一管理，為維修維保工作提供技術(shù)資料依據(jù)。 負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督項(xiàng)目管理處日常設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行 、管理、保養(yǎng)情況及安全操作規(guī)范的執(zhí)行情況。 協(xié)助公司對(duì)設(shè)施設(shè)備發(fā)生的故障、事故進(jìn)行調(diào)查，負(fù)責(zé)組織事故報(bào)告的技術(shù)性問(wèn)題分析鑒定。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目定期樓檢 、整改，完成樓檢報(bào)告。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目管理設(shè)施設(shè)備增補(bǔ)更新改造的初步技術(shù)方案討論。 指導(dǎo)各物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)展質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證及符合條件的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)參評(píng)工作，協(xié)助其整改完善。 適用部門(mén) 適用于本公司 維保部 職責(zé) 配合工程 部 的驗(yàn)收接管，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的工程問(wèn)題及時(shí)報(bào)告公司，督促 工程部 整改。 組織對(duì)公司托管物業(yè)的大型機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理，包括實(shí)施日常維修計(jì)劃和年審，檢查指導(dǎo)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。 成都得萊特科技發(fā)展有限公司 2 工程維保部經(jīng)理職責(zé) 目的 為了加強(qiáng)對(duì)工程維保部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，組織物業(yè)接管驗(yàn)收和設(shè)施更新改造，組織維修方案計(jì)劃實(shí)施、檢查、驗(yàn)收，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值。 負(fù)責(zé)安排辦理、組織物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)設(shè)備的安全年檢、年審工作及工程系統(tǒng)技術(shù)員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。 負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)資料員對(duì)物業(yè)項(xiàng)目交竣工圖紙、技術(shù)資料等 實(shí)施計(jì)算機(jī)規(guī)范化管理，組織建立標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化技術(shù)資料庫(kù)。 完成上級(jí)交辦的其他工作。 負(fù)責(zé)檢查督促物業(yè)項(xiàng)目客戶(hù)裝修房屋按照裝修方案和圖紙規(guī)范施工，協(xié)調(diào)解決裝修管理及技術(shù)問(wèn)題。 負(fù)責(zé)工程維保部辦公環(huán)境整潔有序，定期清掃清潔辦公區(qū)域。 ：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車(chē)、拖把池、垃圾場(chǎng)； 公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）、兒童游樂(lè)設(shè)施（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）； ：消防水箱、蓄水池、泳池、水景的基礎(chǔ)部分； ：樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、車(chē)號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)、臨時(shí)標(biāo)識(shí)； 室外排水：外排管道（包括雨、污）、化糞池、管井、明暗溝、管井蓋（包括電信、自來(lái)水、智能化等所有室外井蓋）、集水坑； 消防：室 外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱、各式防火門(mén)； ：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、各式密閉門(mén)； ：高、低壓配電柜、配電箱、照明箱、控制箱、控制柜、電表箱、箱式變、母線(xiàn)橋架。 ：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、單元門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)。 成都得萊特科技發(fā)展有限公司 8 設(shè)施、設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn) 一、目的：建立企業(yè)關(guān)于設(shè)施設(shè)備完好的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，使得設(shè)施設(shè)備在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)下得到全員管理。能夠正常使用。 ：順直固定牢靠，連接可靠，雨天排水通暢，無(wú)堵塞，外觀整潔無(wú)開(kāi)裂破損。 ：公用露臺(tái)的地平應(yīng)平整、不起沙、無(wú)空鼓，無(wú)裂紋。頂面、墻面上各類(lèi)線(xiàn)盒蓋板齊全，無(wú)裸露的空盒。各類(lèi)地面都應(yīng)當(dāng)沒(méi)有異物突起。滅火器外殼完好無(wú)破損，必須為紅色油漆，油漆無(wú)脫落。無(wú)外露線(xiàn)頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配。 ：有變壓器或有電纜溝的配電房門(mén)口都應(yīng)當(dāng)設(shè)有防鼠板，防鼠板的高度不低于 30 公分，既沒(méi)有變壓器也沒(méi)有電纜溝的配電房和配電間可以不設(shè)防鼠板。 ：包括汽車(chē)庫(kù)與自行車(chē)庫(kù)的地面、墻面、頂、采光窗、采光井。玻璃完好，無(wú)裂成都得萊特科技發(fā)展有限公司 10 縫與破損。 ：墻面平整無(wú)裂縫，表面涂料無(wú)污染。崗?fù)?nèi)桌子完好，崗?fù)らT(mén)開(kāi)啟、關(guān)閉靈活。移動(dòng)路樁無(wú)破損。起連接作用的部連接牢靠。排污閥與進(jìn)水閥開(kāi)啟、關(guān)閉靈活。設(shè)備無(wú)銹蝕。 ：指“正在維修，請(qǐng)勿使用”、大理石道路上“雨天路滑，請(qǐng)您當(dāng)心”、舉辦一些活動(dòng)時(shí)的提示牌“ XXX 地方，請(qǐng)上 X 樓”或“辦理 XX 事項(xiàng)，向前左轉(zhuǎn)”等。 、污管井：無(wú)堵塞 、少淤積、井圈無(wú)破損，井蓋無(wú)缺損?？觾?nèi)無(wú)碎石，無(wú)雜物和淤泥淤集。用消防扳手打開(kāi)關(guān)閉的閥門(mén)后能迅速打出有一定壓力的水流。放置的地點(diǎn)應(yīng)明顯。 ：開(kāi)關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，帶閉門(mén)器的應(yīng)當(dāng)能夠自動(dòng)關(guān)閉。都用油漆刷成黃色，油漆無(wú)脫落、平整。柜內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)、計(jì)量?jī)x表、指導(dǎo)儀表、保護(hù)裝置、電力電容器、接觸器工作正常。柜內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)、互感裝置、保護(hù)裝置、接觸器工作正常。保護(hù)接零可靠。警示明顯。系統(tǒng)末端完全打開(kāi)放水閥后消防警鈴能夠報(bào)警。獨(dú)立的24V電源完好。電氣控制線(xiàn)路連接可靠，控制靈敏。無(wú)卡住現(xiàn)象。 ，系統(tǒng)中所有的壓力表完好，處于檢測(cè)合格的周期之內(nèi)，顯示正常。 ：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與 之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥門(mén)； 、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)：風(fēng)動(dòng)電機(jī)運(yùn)行正常。小區(qū)內(nèi)的所有室外煤氣管道沒(méi)有漏氣現(xiàn)象?；嗛g的入口處，急停開(kāi)關(guān)動(dòng)作可靠。減速箱運(yùn)行時(shí)無(wú)異常聲音和振動(dòng)。上、下限位保護(hù)開(kāi)關(guān)，應(yīng)在轎廂或?qū)χ亟佑|緩沖器前起作用，并在緩沖器被壓縮期間保持其動(dòng)作狀態(tài)。（ 4）、層門(mén)鎖鉤、鎖臂及動(dòng)接點(diǎn)動(dòng)作靈活，在電器安全裝置動(dòng)作之前，鎖緊元件的最小嚙合長(zhǎng)度為 7mm。（ 8）、轎廂如設(shè)有安全窗，則電梯以檢修速度運(yùn)行，人為打開(kāi)安全窗 2 次，電梯均應(yīng)立即停止運(yùn)行。（ 12）、轎內(nèi)操縱按鈕應(yīng)動(dòng)作靈活可靠，信號(hào)應(yīng)齊全清晰。在門(mén)關(guān)至行程 1/3后，阻止關(guān)門(mén)的力≤ 150N。（ 3）、安全鉗各楔塊與導(dǎo)軌間隙均勻，夾緊位置正確。液壓系統(tǒng)油管接頭聯(lián)接應(yīng)可靠，無(wú)滲漏現(xiàn)。隨行電纜兩端可靠固定，不應(yīng)打結(jié)或有波浪扭曲現(xiàn)象。導(dǎo)向輪、導(dǎo)軌平整，潤(rùn)滑良好，表面油漆平整，無(wú)銹蝕。隨時(shí)采用木板模擬翻越時(shí)，監(jiān)控中心能夠立成都得萊特科技發(fā)展有限公司 16 即報(bào)警，電腦上閃爍顯示報(bào)警區(qū)域，模擬顯示屏上的指示燈與報(bào)警信號(hào)聯(lián)動(dòng)紅燈閃爍。監(jiān)控室對(duì)講總機(jī)能夠打開(kāi)單元門(mén)。各巡更點(diǎn)安裝牢固。與聯(lián)動(dòng)的閘臂系統(tǒng)或門(mén)禁系統(tǒng)連接可靠，卡刷好后的信號(hào)能夠立即啟動(dòng)閘臂或受控門(mén)。 閘臂系統(tǒng)：上升或下降靈活，能夠正常使用。系統(tǒng)各閥門(mén)開(kāi)啟、關(guān)閉靈活，帶閥門(mén)桿的，閥門(mén)桿上有潤(rùn)滑脂，無(wú)跑、冒、滴、 漏現(xiàn)象，開(kāi)啟、關(guān)閉與指示的狀態(tài)相符。爐體本身自帶的儀表工作正常，顯示清晰。水處理設(shè)備能夠循環(huán)工作，并能正常運(yùn)行。 電動(dòng)綠籬機(jī)：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，電瓶外觀完好。保護(hù)外殼完好。 ：對(duì)講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 對(duì)講機(jī)：能正常使用，發(fā)送、接收的通話(huà)聲音清晰，外觀無(wú)破損，附件齊全，編號(hào)清楚。 、各管理處維修人員：接受公司 及管理處的培訓(xùn)，按照作業(yè)程序進(jìn)行服務(wù)工作，接受業(yè)主的監(jiān)督和管理處的考評(píng)。檢查分為四種類(lèi)型： 、第一種是通過(guò)目視或使用測(cè)量工具或采取簡(jiǎn)單的試驗(yàn)方法就可以查出故障； 、第二種是需要拆卸部分家具或打開(kāi)部分裝潢才可以查出故障，但不會(huì)造成業(yè)主的部分家具或裝潢受損，且業(yè)主的部分家具或裝潢能夠完全恢復(fù)原樣； 、第三種是需要打開(kāi)家具或打開(kāi)裝潢才可以查出故障，但會(huì)造成家具或裝潢受損，恢復(fù)時(shí)不一定能夠恢復(fù)原樣。因此向業(yè)主告知物業(yè)公司不承擔(dān)采購(gòu)的義務(wù)，由業(yè)主自行采購(gòu)，維修人員告知業(yè)主采購(gòu)的型號(hào)和要求。 、維修后達(dá)到的效果。 、完成維修任務(wù)后請(qǐng)業(yè)主進(jìn)行確認(rèn)。 、在維修工作中發(fā)生了意外造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的情況，維修人員嚴(yán)禁私自處理，必須將情況報(bào)告管理處，由管理處代表物業(yè)公司負(fù)責(zé)向業(yè)主賠禮道歉及與業(yè)主協(xié)商對(duì)財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行賠償?shù)姆桨?。如果發(fā)生業(yè)主遇到緊急的事情需要離開(kāi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)迅速清理現(xiàn)場(chǎng)，留下管理處電話(huà)，請(qǐng)業(yè)主另約時(shí)間再行維修工作。 保養(yǎng)：工作人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整。 避雷接地：每年測(cè)試 1次。 消防泵房：每天巡檢 1次，每周檢查 1次，每周衛(wèi)生保潔 1次。 垃圾車(chē)：每季度檢查 1次，每年維保 1次。 樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、車(chē)號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)：每月檢查 1次。 室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱：每天巡檢 1次，每月檢查 1次。 防火卷簾門(mén)：每月檢查 1次，每年維保 1次。 供氣系統(tǒng)：煤氣。 弱電系統(tǒng)：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、單元門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)； 周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警系 統(tǒng)、單元門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)：每月檢查 1次，維保采取外委方式。 1綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī) 動(dòng)噴霧機(jī)、（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)：每次使用前檢查 1次，使用完后保養(yǎng) 1次。使用完后保養(yǎng) 1次。 。 職責(zé)： ，對(duì)小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、檢查、維修保養(yǎng)。 ，審核各小區(qū)制定的設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃，每月檢查各小區(qū)設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃的執(zhí)行情況和各項(xiàng)記錄，填寫(xiě)《工程部檢查設(shè)施設(shè)備記錄表》，對(duì)查出的問(wèn)題督促小區(qū)進(jìn)行糾正。形式采取交成都得萊特科技發(fā)展有限公司 26 流經(jīng)驗(yàn)、工程部安排人員授課、聘請(qǐng)公司以外的專(zhuān)業(yè)人員授課等。專(zhuān)業(yè)管理和接口管理工作的內(nèi)容見(jiàn)《維修人員工作內(nèi)容作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》。 工程主管根據(jù)月（或周）計(jì)劃以及臨時(shí)突發(fā)性維修，應(yīng)采取提醒、布置安全措施，確保各項(xiàng)維修、維護(hù)保養(yǎng)工作不發(fā)生安全隱患和安全事故。 ： 物業(yè)公司工程部制定物業(yè)公司所管理的各個(gè)小區(qū)的各種設(shè)備的編號(hào)方法。若標(biāo)識(shí)牌損壞，應(yīng)向管理處匯報(bào)并把損壞的標(biāo)識(shí)牌交到管理處，同時(shí)申請(qǐng)新的標(biāo)識(shí)牌重新貼上。 a）室外免費(fèi)體育設(shè)施巡檢。 a）空置房 管理處主任安排維修人員或工作人員每月巡檢的內(nèi)容 a）消防栓、滅火器、室外消防接合器、消火栓（室外）、大型消防箱。 c）每周必須由小區(qū)維修人員檢查和衛(wèi)生的內(nèi)容：水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)房 a）防火卷簾門(mén)、電動(dòng)門(mén)、道閘； b）特殊給排水的蓄水池、泳池、水景土建部分； c）特種設(shè)備升降式立體停車(chē)系統(tǒng)每月維保 1次和每部電梯維保 2次，可委托外單位或公司內(nèi)部部門(mén)進(jìn)行； d）監(jiān)控室、弱電系統(tǒng)周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào) 警系統(tǒng)、單元門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)； e）樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、車(chē)號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)：每月檢查 1次； f）消防水箱、蓄水池、泳池、水景 g）明暗溝、管井蓋（包括電信、自來(lái)水、智能化等所有室外井蓋）、室外主排水管道； h）風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道：每天巡檢 1次，每月檢查 1次，每年維保 1次。 ，應(yīng)由管理處向物業(yè)公司工程部匯報(bào)，將標(biāo)識(shí)牌交到物業(yè)公司工程部，由工程部統(tǒng)一處理。 由物業(yè)公司工程部負(fù)責(zé)組織、實(shí)施編號(hào)方法，組織各小區(qū)管理處 和各管理處的維修水電工展開(kāi)工作。特別是業(yè)主的提醒，在處理完成后還應(yīng)由管理處將處理情況反饋給業(yè)主。工程主管安排小區(qū)維修人員對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢，巡檢到各個(gè)機(jī)站房時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)機(jī)站房?jī)?nèi)相應(yīng)的表單，《電梯巡檢表》、《配電房巡檢表》、《風(fēng)機(jī)巡檢表》、《二 次供水泵房巡檢表》、《消防泵房巡檢表》、《中央空調(diào)機(jī)房巡檢表》、《消防監(jiān)控室巡檢表》，工程主管要對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡檢維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行定期定量抽檢，小區(qū)各管理人員也對(duì)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行定期定量的抽檢和檢查。小區(qū)所建立的設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)施設(shè)備名細(xì)、設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃須報(bào)至工程部得到審核和批準(zhǔn)。指導(dǎo)、協(xié)助小區(qū)處理各類(lèi)重大疑難工程問(wèn)題。 。 。 壓力表、接地電阻測(cè)試儀、兆歐表、溫度計(jì)、拉力計(jì)、鉗型電流表：每年進(jìn)行 1次計(jì)量。 成都得萊特科技發(fā)展有限公司 24 對(duì)講機(jī)：使用前檢查 1次。 閘臂系統(tǒng)：每月檢修 1次。 特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車(chē)系統(tǒng)。 成都得萊特科技發(fā)展有限公司 23 二次供水的水泵、閥門(mén)及供水管道：每天巡檢 1次，每年維保 1次。 集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門(mén) 每季度檢查 1次，每年檢測(cè) 1次。 室外排水：化糞池、外排管道（包括雨、污）、管井、明暗溝、管井蓋（包括電信、自來(lái)水、智能化等所有室外井蓋）、集水坑。 垃圾場(chǎng)：每季度檢查 1次，每年 維保 1次。每周保潔