【正文】 》細(xì)則（新建監(jiān)[2000]11號(hào)） 徐州市城市房地產(chǎn)開發(fā)住宅項(xiàng)目交付使用管理暫行辦法（徐州市人民政府令第114號(hào)） 北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法 （京建法[2007]99號(hào) ） 上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定 (2005年11月25日上海市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十四次會(huì)議通過) 銀川市新建住宅配套設(shè)施交付使用管理規(guī)定 （2006年5月12日寧夏回族自治區(qū)第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議通過） 蘇州市商品住宅交付使用管理辦法 （蘇州市人民政府令第 94 號(hào)）,1.1 房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素,房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)涉及的法律法規(guī) 4）涉及的稅收法規(guī) 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)） 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 （ 財(cái)法字[1995]6號(hào)） 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào) ） 《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào) ） 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(財(cái)稅字[1995]048號(hào)) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知(財(cái)稅[2006]21號(hào)) 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知(財(cái)稅[2002]191號(hào)) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào) ） 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第540號(hào) ） 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令） 中華人民共城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例（國(guó)發(fā)[1985]19號(hào)） 中華人民共城市房產(chǎn)稅暫行條例（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)） 中華人民共城市印花稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第11號(hào)） 中華人民共城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第483號(hào)） 中華人民共城耕地占用稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第511號(hào)）,1.2 被審計(jì)單位的性質(zhì),所有權(quán)結(jié)構(gòu)；治理結(jié)構(gòu)；組織結(jié)構(gòu) ；經(jīng)營(yíng)活動(dòng) ；投資活動(dòng) ；籌資活動(dòng),1.3 被審計(jì)單位對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇和運(yùn)用,（一）重要項(xiàng)目的會(huì)計(jì)政策和行業(yè)慣例 （二）重大和異常交易的會(huì)計(jì)處理方法 （三）會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)的變更 （四）被審計(jì)單位何時(shí)采用以及如何采用新頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)會(huì)計(jì)制度。 籌資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)合作、合資開發(fā)項(xiàng)目如果設(shè)有實(shí)際控制權(quán)將增加不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。（5）對(duì)控制的監(jiān)督。 四是嚴(yán)重的偷逃稅問題。 根據(jù)評(píng)估的舞弊風(fēng)險(xiǎn)等因素增加的審計(jì)程序； 檢查營(yíng)業(yè)收入是否已按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在財(cái)務(wù)報(bào)表中作出恰當(dāng)列報(bào)。 對(duì)稅法規(guī)定應(yīng)在收到預(yù)收賬款時(shí)計(jì)繳相關(guān)稅金的，應(yīng)結(jié)合應(yīng)交稅金項(xiàng)目，檢查其是否及時(shí)、足額計(jì)繳有關(guān)稅金； 根據(jù)評(píng)估的舞弊風(fēng)險(xiǎn)等因素增加的審計(jì)程序； 檢查預(yù)收賬款是否已按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在財(cái)務(wù)報(bào)表中作出恰當(dāng)列報(bào) 。如有此情況，審計(jì)人員需收集充分的調(diào)整依據(jù)，并重新對(duì)單位成本進(jìn)行測(cè)算。 （2）ABC公司2007年以收取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)金及客戶權(quán)益保證金的名義，共收取尚未開發(fā)的錦繡苑項(xiàng)目預(yù)售款6200萬元，全部計(jì)入2007年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。ABC地產(chǎn)在免租期內(nèi)未按合同租金分期確認(rèn)租金收入。 檢查記入開發(fā)成本的利息金額是否合理，會(huì)計(jì)處理是否正確；檢查是否存在應(yīng)停止利息資本化而繼續(xù)資本化的情況，同時(shí)查驗(yàn)資本化金額是否正確，或者存在應(yīng)將利息資本化而未資本化的情況。同時(shí)需根據(jù)工程進(jìn)度和工程預(yù)算框算開發(fā)成本期末余額的合理性。,存貨跌價(jià)準(zhǔn)備1,土地閑置、和在建開發(fā)產(chǎn)品、完工開發(fā)產(chǎn)品均存在發(fā)生資產(chǎn)減值的情形。,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本審計(jì)案例1（2）,ABC公司建造的會(huì)所已于2007年7月投入使用，2層為健身房，用于經(jīng)營(yíng)。,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本審計(jì)案例1（3）,ABC地產(chǎn)公司將8樓項(xiàng)目發(fā)包給某施工企業(yè)，ABC公司按工程進(jìn)度支付結(jié)算款。 停止借款費(fèi)用資本化的條件 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 17 號(hào)——借款費(fèi)用》第十二條 購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。 2．項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，收到投資各方開發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。 (三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 披露質(zhì)量保證金的核算方法。 (2) 公共配套設(shè)施費(fèi)：按實(shí)際完工成本計(jì)入在建開發(fā)產(chǎn)品，如果一個(gè)配套設(shè)施存在多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目受益，則根據(jù)其可銷售面積按比例分?jǐn)偂?（十七） 收入確認(rèn)原則 本公司確定房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須同時(shí)滿足以下四個(gè)條件： A、房地產(chǎn)完工，并完成竣工驗(yàn)收； B、已簽訂銷售合同； C、一次性付款或分期付款方式的，已收訖全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已辦妥銀行按揭審批手續(xù)； D、按照銷售合同約定的要求辦妥了入伙手續(xù)。,第4講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表附注實(shí)例,(3) 公用設(shè)施專用基金：特區(qū)內(nèi)竣工交付的房屋項(xiàng)目按除地價(jià)以外的建設(shè)工程總投資2%的比例提取，并計(jì)入在建開發(fā)產(chǎn)品；特區(qū)外竣工交付的房屋項(xiàng)目，按建設(shè)（物業(yè)）總投資2%的比例計(jì)提，并計(jì)入在建開發(fā)產(chǎn)品。 為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借入資金所發(fā)生的利息及有關(guān)費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理方法。,2.3 .7 關(guān)聯(lián)方交易,(一)確定關(guān)聯(lián)交易是否得到恰當(dāng)記錄，關(guān)注關(guān)聯(lián)交易的合理性，尤其(關(guān)注關(guān)聯(lián)交易價(jià)格是否公允。 （二）公共配套設(shè)施成本的預(yù)提 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。 2.合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，收到投資各方開發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。,2.3.3 借款費(fèi)用違規(guī)資本化2,房地產(chǎn)企業(yè)的土地閑置期間的借款費(fèi)用能否資本化? A公司為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè), 2008年的1月取得一塊土地,由于公司沒有決定是否進(jìn)行下一步開發(fā),故本塊土地一直閑置,只進(jìn)行了前期一些設(shè)計(jì)和勘察工作,截至2008年12月31日,公司仍然沒有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性動(dòng)工。結(jié)算價(jià)與實(shí)際付款差額115萬元未計(jì)入開發(fā)成本。ABC公司將其中的860萬元分?jǐn)偟揭黄谏唐贩砍杀局?，?665萬元列入工程成本，準(zhǔn)備分別分?jǐn)偟蕉谏唐烦杀局小? 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本審計(jì)案例1（1）,注冊(cè)會(huì)計(jì)師在對(duì)ABC房地產(chǎn)公司（簡(jiǎn)稱ABC公司）對(duì)開發(fā)成本實(shí)施實(shí)質(zhì)性測(cè)試程序時(shí)，抽查到以下業(yè)務(wù)： 2007年ABC公司對(duì)一期3樓應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本5126萬元，實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本5446萬元，多結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本320萬元，同時(shí)造成多計(jì)應(yīng)付賬款320萬元。 1了解開發(fā)成本是否存在已抵押、擔(dān)保等情況，若有應(yīng)作出記錄，并提請(qǐng)企業(yè)作必要披露。審計(jì)人員需查驗(yàn)分配標(biāo)準(zhǔn)和方法的合理性、一貫性和正確性。 （8）ABC公司與龍?jiān)品慨a(chǎn)開發(fā)公司簽訂了50畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，金額合計(jì)1500萬元。審計(jì)人員在現(xiàn)場(chǎng)觀察發(fā)現(xiàn)，ABC公司開發(fā)的高層5號(hào)樓的主體于2008年3月完工，尚未驗(yàn)收合格并交付使用。 注意：(1) 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的查驗(yàn)主要是檢查單位成本的計(jì)算是否正確。 執(zhí)行“分析明細(xì)賬余額，對(duì)于出現(xiàn)貸方余額的項(xiàng)目，應(yīng)查明原因，必要時(shí)根據(jù)不同性質(zhì)作調(diào)整”程序 請(qǐng)客戶協(xié)助，在應(yīng)收賬款明細(xì)表上標(biāo)明截至審計(jì)日已收回或轉(zhuǎn)銷的項(xiàng)目并檢查有關(guān)憑證；； 1根據(jù)評(píng)估的舞弊風(fēng)險(xiǎn)等因素增加的審計(jì)程序； 1檢查應(yīng)收賬款是否已按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在財(cái)務(wù)報(bào)表中作出恰當(dāng)列報(bào) 。 檢查入住通知書的筆跡是否為同一人；應(yīng)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)觀察、拍照等審計(jì)程序，并形成文字記錄、照片等審計(jì)證據(jù)。,2.3 房地產(chǎn)企業(yè)重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)審計(jì),2.3 .1 收入確認(rèn)不實(shí) 2.3 .2 存貨核算不實(shí) 2.3 .3 借款費(fèi)用資本化 2.3 .4 資金不足導(dǎo)致持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存在重大不確定性 2.3 .5 合作建房資金的會(huì)計(jì)處理 2.3 .6 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)問題 2.3 .7 關(guān)聯(lián)方交易,2.3 分析性程序的運(yùn)用指標(biāo)分析,一、獲利能力 銷售毛利率(%)=毛利額/銷售收入100% 銷售凈利率(%)=凈利潤(rùn)/銷售收入100% 總資產(chǎn)報(bào)酬率(%) =息稅前利潤(rùn)總額/平均資產(chǎn)總額100% 凈資產(chǎn)收益率(%)=凈利潤(rùn)/平均凈資產(chǎn)100% 二、營(yíng)運(yùn)能力分析 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(次)=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額 存貨周轉(zhuǎn)率(次) =主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/存貨平均余額 股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率(次)=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額/股東權(quán)益總額 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次) =主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額/平均資產(chǎn)總額 三、償債能力分析 資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額100% 流動(dòng)比率(倍) =流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債100% 速動(dòng)比率(倍) =速動(dòng)資產(chǎn)