【正文】 》細則（新建監(jiān)[2000]11號） 徐州市城市房地產(chǎn)開發(fā)住宅項目交付使用管理暫行辦法（徐州市人民政府令第114號） 北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法 （京建法[2007]99號 ） 上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定 (2005年11月25日上海市第十二屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議通過) 銀川市新建住宅配套設施交付使用管理規(guī)定 （2006年5月12日寧夏回族自治區(qū)第九屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過） 蘇州市商品住宅交付使用管理辦法 （蘇州市人民政府令第 94 號）,1.1 房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素,房地產(chǎn)行業(yè)審計涉及的法律法規(guī) 4）涉及的稅收法規(guī) 中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務院令第138號） 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 （ 財法字[1995]6號） 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)[2006]187號 ） 《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號 ） 財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(財稅字[1995]048號) 財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知(財稅[2006]21號) 財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知(財稅[2002]191號) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)[2009]31號 ） 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例（國務院令第540號 ） 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則（財政部、國家稅務總局第52號令） 中華人民共城市維護建設稅暫行條例（國發(fā)[1985]19號） 中華人民共城市房產(chǎn)稅暫行條例（國發(fā)[1986]90號） 中華人民共城市印花稅暫行條例（國務院令第11號） 中華人民共城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國務院令第483號） 中華人民共城耕地占用稅暫行條例（國務院令第511號）,1.2 被審計單位的性質(zhì),所有權結構；治理結構；組織結構 ；經(jīng)營活動 ；投資活動 ；籌資活動,1.3 被審計單位對會計政策的選擇和運用,（一）重要項目的會計政策和行業(yè)慣例 （二）重大和異常交易的會計處理方法 （三）會計政策、會計估計的變更 （四）被審計單位何時采用以及如何采用新頒布的會計準則和相關會計制度。 籌資風險。對合作、合資開發(fā)項目如果設有實際控制權將增加不確定性的風險。（5）對控制的監(jiān)督。 四是嚴重的偷逃稅問題。 根據(jù)評估的舞弊風險等因素增加的審計程序； 檢查營業(yè)收入是否已按照企業(yè)會計準則的規(guī)定在財務報表中作出恰當列報。 對稅法規(guī)定應在收到預收賬款時計繳相關稅金的，應結合應交稅金項目，檢查其是否及時、足額計繳有關稅金； 根據(jù)評估的舞弊風險等因素增加的審計程序； 檢查預收賬款是否已按照企業(yè)會計準則的規(guī)定在財務報表中作出恰當列報 。如有此情況，審計人員需收集充分的調(diào)整依據(jù)，并重新對單位成本進行測算。 （2）ABC公司2007年以收取內(nèi)部認購金及客戶權益保證金的名義，共收取尚未開發(fā)的錦繡苑項目預售款6200萬元，全部計入2007年度主營業(yè)務收入。ABC地產(chǎn)在免租期內(nèi)未按合同租金分期確認租金收入。 檢查記入開發(fā)成本的利息金額是否合理，會計處理是否正確；檢查是否存在應停止利息資本化而繼續(xù)資本化的情況，同時查驗資本化金額是否正確，或者存在應將利息資本化而未資本化的情況。同時需根據(jù)工程進度和工程預算框算開發(fā)成本期末余額的合理性。,存貨跌價準備1,土地閑置、和在建開發(fā)產(chǎn)品、完工開發(fā)產(chǎn)品均存在發(fā)生資產(chǎn)減值的情形。,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本審計案例1（2）,ABC公司建造的會所已于2007年7月投入使用，2層為健身房，用于經(jīng)營。,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本審計案例1（3）,ABC地產(chǎn)公司將8樓項目發(fā)包給某施工企業(yè)，ABC公司按工程進度支付結算款。 停止借款費用資本化的條件 《企業(yè)會計準則第 17 號——借款費用》第十二條 購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)時，借款費用應當停止資本化。 2．項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目利潤的，收到投資各方開發(fā)資金作預收賬款管理。 (三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。 披露質(zhì)量保證金的核算方法。 (2) 公共配套設施費：按實際完工成本計入在建開發(fā)產(chǎn)品，如果一個配套設施存在多個房地產(chǎn)項目受益，則根據(jù)其可銷售面積按比例分攤。 （十七） 收入確認原則 本公司確定房地產(chǎn)銷售收入的確認必須同時滿足以下四個條件： A、房地產(chǎn)完工，并完成竣工驗收； B、已簽訂銷售合同； C、一次性付款或分期付款方式的，已收訖全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已辦妥銀行按揭審批手續(xù)； D、按照銷售合同約定的要求辦妥了入伙手續(xù)。,第4講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計報表附注實例,(3) 公用設施專用基金：特區(qū)內(nèi)竣工交付的房屋項目按除地價以外的建設工程總投資2%的比例提取，并計入在建開發(fā)產(chǎn)品；特區(qū)外竣工交付的房屋項目，按建設（物業(yè)）總投資2%的比例計提，并計入在建開發(fā)產(chǎn)品。 為房地產(chǎn)開發(fā)項目借入資金所發(fā)生的利息及有關費用的會計處理方法。,2.3 .7 關聯(lián)方交易,(一)確定關聯(lián)交易是否得到恰當記錄，關注關聯(lián)交易的合理性，尤其(關注關聯(lián)交易價格是否公允。 （二）公共配套設施成本的預提 公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。 2.合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目利潤的，收到投資各方開發(fā)資金作預收賬款管理。,2.3.3 借款費用違規(guī)資本化2,房地產(chǎn)企業(yè)的土地閑置期間的借款費用能否資本化? A公司為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè), 2008年的1月取得一塊土地,由于公司沒有決定是否進行下一步開發(fā),故本塊土地一直閑置,只進行了前期一些設計和勘察工作,截至2008年12月31日,公司仍然沒有進行實質(zhì)性動工。結算價與實際付款差額115萬元未計入開發(fā)成本。ABC公司將其中的860萬元分攤到一期商品房成本中，將1665萬元列入工程成本，準備分別分攤到二三期商品成本中。, 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本審計案例1（1）,注冊會計師在對ABC房地產(chǎn)公司（簡稱ABC公司）對開發(fā)成本實施實質(zhì)性測試程序時，抽查到以下業(yè)務： 2007年ABC公司對一期3樓應結轉開發(fā)成本5126萬元，實際結轉開發(fā)成本5446萬元，多結轉開發(fā)成本320萬元，同時造成多計應付賬款320萬元。 1了解開發(fā)成本是否存在已抵押、擔保等情況，若有應作出記錄，并提請企業(yè)作必要披露。審計人員需查驗分配標準和方法的合理性、一貫性和正確性。 （8）ABC公司與龍云房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了50畝土地轉讓協(xié)議，金額合計1500萬元。審計人員在現(xiàn)場觀察發(fā)現(xiàn)，ABC公司開發(fā)的高層5號樓的主體于2008年3月完工，尚未驗收合格并交付使用。 注意：(1) 主營業(yè)務成本的查驗主要是檢查單位成本的計算是否正確。 執(zhí)行“分析明細賬余額，對于出現(xiàn)貸方余額的項目，應查明原因，必要時根據(jù)不同性質(zhì)作調(diào)整”程序 請客戶協(xié)助，在應收賬款明細表上標明截至審計日已收回或轉銷的項目并檢查有關憑證；； 1根據(jù)評估的舞弊風險等因素增加的審計程序； 1檢查應收賬款是否已按照企業(yè)會計準則的規(guī)定在財務報表中作出恰當列報 。 檢查入住通知書的筆跡是否為同一人；應實施現(xiàn)場觀察、拍照等審計程序，并形成文字記錄、照片等審計證據(jù)。,2.3 房地產(chǎn)企業(yè)重大錯報風險點審計,2.3 .1 收入確認不實 2.3 .2 存貨核算不實 2.3 .3 借款費用資本化 2.3 .4 資金不足導致持續(xù)經(jīng)營能力存在重大不確定性 2.3 .5 合作建房資金的會計處理 2.3 .6 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務問題 2.3 .7 關聯(lián)方交易,2.3 分析性程序的運用指標分析,一、獲利能力 銷售毛利率(%)=毛利額/銷售收入100% 銷售凈利率(%)=凈利潤/銷售收入100% 總資產(chǎn)報酬率(%) =息稅前利潤總額/平均資產(chǎn)總額100% 凈資產(chǎn)收益率(%)=凈利潤/平均凈資產(chǎn)100% 二、營運能力分析 應收賬款周轉率(次)=主營業(yè)務收入凈額/應收賬款平均余額 存貨周轉率(次) =主營業(yè)務成本/存貨平均余額 股東權益周轉率(次)=主營業(yè)務收入凈額/股東權益總額 總資產(chǎn)周轉率(次) =主營業(yè)務收入凈額/平均資產(chǎn)總額 三、償債能力分析 資產(chǎn)負債率=負債總額/資產(chǎn)總額100% 流動比率(倍) =流動資產(chǎn)/流動負債100% 速動比率(倍) =速動資產(chǎn)