【正文】 。 五、項目公司總體評價 項目公司具備進 行相關(guān)經(jīng)濟活動的法人主體資格，組織結(jié)構(gòu)及人員配置較為合理，財務(wù)狀況符合房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務(wù)特點。 四、 項目 公司財務(wù)狀況 根據(jù)項目公司提供的的 2020年 3月份會計報表，截至 2020年 3月 31日，項目公司資產(chǎn)總額為 1,055,601,，負債總額為 950,835,，所有者權(quán)益總額為 104,765,。是北京市朝陽區(qū)的重點項目。 注冊資金 ： 人民幣 元 ； 法定 住所：北京市 朝陽區(qū)工體北路四號凱富大廈 12層 ； 法定代表人： 張能 ； 主要經(jīng)營范圍： 土地開發(fā)整理、房地產(chǎn)開發(fā)銷售 。 預(yù)計項目于 2020 年 3季度封頂并經(jīng)過驗收，開始預(yù)售 。 服務(wù)效果： “ 體貼 ” 的服務(wù)理念；為客戶提供喜出望外的服務(wù)，為客戶提供北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 10 有針對性，個性化，不可復(fù)制的定制模式。 社區(qū)一卡通系統(tǒng)，一卡通不僅能標識客戶身份，更重要的是能為客戶居家?guī)肀憷?，客戶一卡通可實現(xiàn)地下車庫停車、刷卡進入電梯或入戶門的需求，還有可能在社區(qū)進行消費。 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 9 供電設(shè)備：選用國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。 項目配套 （ 1）基本配套 入戶門及居室門：采用霍曼高端產(chǎn)品。開放的空間不僅成為社區(qū)內(nèi)部居民交流和活動的場所，也成為社區(qū)與城市人群溝通的平臺。 項目建設(shè)內(nèi)容 項目土地擬建住宅、酒店及地下車庫，規(guī)劃 總建筑 235000 平方米 ，其中住宅 120200 平方米，酒店 35000 平方米，地下 80000 平方米，容積率 為 ，建設(shè)周期為 2020 年 2020 年，工程施工周期約 24 個月。產(chǎn) 品定位為高檔住宅社區(qū)，主要是高層公寓和酒店。該項目為朝陽區(qū)的重點項目，建成后，將成為該區(qū)域的標志性建筑之一； ? 融資額度： 6億元人民幣； ? 融資期限： 2年； ? 融資成本： 每年 %； ? 交易模式 ： 以信托資金 6 億元向 項目公司增資 ， 增資后項目公司注冊資本由 億增至 億，其中北京信托持有 %股權(quán) ,并享有優(yōu)先受償權(quán) ； 北京信托 將 所持 項目公司股權(quán)的受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方 ， 由第三方分期支付對價：第一年末支付 5100 萬元；第二年末支付 65100 萬元；如果信托公司持有股權(quán)時間不足整年，按實際持有時間計算對價；信托公司 持有股權(quán)期間獲得的分紅歸上述第三方所有；信托公司持有的股權(quán)通過公開轉(zhuǎn)讓方式退出，所得轉(zhuǎn)讓價款歸上述第三方所有 ； ? 信用支持： 信托資金募齊之后，即劃入項目公司賬戶。 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標 根據(jù)項目公司提供的資料，項目的總體規(guī)劃情況如下： 項目規(guī)劃面積情況表 表 11 項 目 面 積（ ㎡） 規(guī)劃總用地面積 48847 其中 建設(shè)用地面積 38000 代征城市公共用地面積 10847 規(guī)劃總建筑面積 235000 其中 住宅面積 120200 酒店 35000 地下 80000 ? 容積率： ； ? 建筑層數(shù)： ? 住宅地上 24 層；地下 4層 ? 酒店地上 18 層；地下 4層 ? 建筑高度 ： 80 米 ? 建筑層高： ? 住宅 米 ? 酒店 米 ? 機動車及非機動車停車位： ? 地下機動車泊車位： 1600 輛 ? 地下自行車泊車位： 2030 輛 二 、 項目規(guī)劃設(shè)計方案 項目定位 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 7 本項目產(chǎn)品定位的核心思想是高端精英的生活部落，設(shè)計產(chǎn)品定位為高檔住宅社區(qū)，具備完善的系統(tǒng)和環(huán)境空間，五星級物業(yè)服務(wù)，保證在未來五到十年內(nèi)，在中國市場的持續(xù)領(lǐng)先。 （ 5）與時代相適應(yīng)的彈性設(shè)計 生活方式的改變、社會生活多樣化已成為城市發(fā)展的趨勢，與此相適應(yīng)規(guī)劃設(shè)計必須滿足多樣化、個性化的要求，提供能適應(yīng)時代變化的可塑性強的城市空間和建筑類型方案。 地板：選用泰國柚木拼花地板。 空調(diào)機組：選用日本松下產(chǎn)品，末端風(fēng)機盤管選用日本松下產(chǎn)品。 引入科技、環(huán)保、節(jié)能的技術(shù)水準及材料運用。 三、項目區(qū)域狀況 項目位于朝陽區(qū)朝陽公園北側(cè)，北臨 亮馬橋路 ；南 側(cè)臨亮馬河，西側(cè)隔路是亮馬名居及高瀾大廈，東臨朝陽公園森林綠地。北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 12 工程進度計劃表 表 12 工期 工作內(nèi)容 2020年第 4季度 2020年第 1季度 2020年第 2季度 2020年第 3季度 2020年第 4季度 2020年第 1季度 2020年第 2季度 2020年第 3季度 10月 11月 12月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 11月 12月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)工程 外墻工程 內(nèi)裝修工程 設(shè)備安裝 室外工程 施工驗收 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 13 五、綜合評價 該項目用地屬于燕莎商務(wù)區(qū)，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢 和良好的人文環(huán)境基礎(chǔ)；而緊鄰朝陽公園位置，使其具有獨特的自然景觀，成為北京市公園高級住宅項目，地理位置極佳。 京發(fā)置業(yè)現(xiàn)有員工 27人，其中博士 2人，碩士 3人，大學(xué)本科以上學(xué)歷員工占76%，中高級以上職稱 5人。預(yù)計 2020年建設(shè)完成。 表 22 項目公司 主要財務(wù)數(shù)據(jù) 單位：人民幣萬元 2020331 20201231 20201231 20201231 資產(chǎn)總額 105, 101, 53, 79, 其中：貨幣資金 其他應(yīng)收款 4, 4, 20, 62, 存貨 11, 10, 2, 預(yù)付賬款 87, 84, 24, 12, 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 16 短期投資 固定資產(chǎn) 1, 1, 負債總額 95, 91, 42, 68, 其中：其他應(yīng)付款 95, 91, 42, 38, 所有者權(quán)益 10, 10, 10, 10, 償債能力指標 資產(chǎn)負債率 流動比率 速動比率 2020年 3月 31日，企業(yè)資產(chǎn)總額為 1,055,601,，流動資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的比重為 %。 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 17 六 、 股權(quán)受益權(quán)受讓方情況介紹 北京藍色港灣置業(yè)有限公司 簡介 北京藍色港灣置業(yè)有限公司 （以下簡稱“藍色港灣”） ：成立于 2020年 3月，注冊資金：人民幣 ；法定代表人：鄭平；法定住所：北京市朝陽區(qū)農(nóng)展南路 1號朝陽公園南側(cè)；主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等。 項目總投入約人民幣 32億元。 錯誤！鏈接無效。 隨著北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和土地開發(fā)政策的深入實施，北京樓市已經(jīng)迎來一個高端住宅嚴峻競爭的時代。 區(qū)域內(nèi)土地一級市場情況 區(qū)域內(nèi) 及近期 掛牌出讓交易地塊信息表 表 42 序號 宗地名稱 土地面積 (平方米 ) 合計 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 規(guī)劃 用途 成交 日期 成交 總價 (萬元 ) 成交單價（元 /平方米） 受讓單位 1 朝陽區(qū)工體北路 4 號院住宅及配套用地 （ 其中建設(shè)用地面積 ） 46300 住宅及配套 2020 年 1 月 23日 51000 11015 高置投資有限公 司 2 朝陽區(qū)西大望路 27 號住宅及代建公建用地 （其中建設(shè)用地面積） 住宅、配套服務(wù)設(shè)施 2020 年 10 月 25日 170000 11379 北京萬科企業(yè)有 限公司 3 朝陽區(qū)芍藥居?xùn)|區(qū)住宅及配套、公建項目用地1 組團 居住及居住公共服務(wù)設(shè)施 2020 年 2 月 1日 283800 11268 北京東方時代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和東方康泰房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限責(zé)任公司投標聯(lián)合體 4 西城區(qū)德外居住項目（原德外危改 F1 地塊） 居住、 配套 2020 年 2 月 26日 21200 13332 北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司 近期成交的西城德外地塊由于其位置處于二環(huán)附近，熟地樓面單價創(chuàng)歷史新高，達到每平米 13332 元。燕莎商圈東部的酒仙橋地區(qū)是北 京最早的涉外商圈之一，經(jīng)過多年的發(fā)展，已成為外商云集的地區(qū)，包括松下、愛立信、諾基亞、西門子、 ABB 等大批國際知名企業(yè)。 5樓二手房交易價格約在 20200 元 /平方米 至 26000元 /平方米之間，頂層復(fù)式觀湖戶型可售到 30000 元 /平方米。項目總占地面積185 公頃，建筑面積約 260 萬平方公里，包括國際高尚住宅區(qū)（櫻海園、碧海園、蘭海園、香海園、國際高尚居住區(qū)二區(qū)）、國際 GOLF 森林公園、國際商業(yè)文化區(qū)、國際商貿(mào)博覽中心、國際商務(wù)花園區(qū)。 （ 4）項目劣勢 規(guī)模較大，整體品質(zhì)較難提升至更高的臺階。 緊鄰第三使館區(qū)。 圖 410 項目位置圖 （ 2）項目定價 緣溪堂 3 號樓 100 套目前在售，主力戶型為 400500 平米三、四居，均為南北通透板樓，均價 40000 元 /平米。從廣義上講，公園地產(chǎn)是指跟公園相關(guān)的地產(chǎn)項目，包括跟旅游相關(guān)的旅游地產(chǎn)項目、主題公園項目，是將公園景觀作為樓盤的特色和 賣點，將建筑、人文與自然環(huán)境結(jié)合成一體的地產(chǎn)概念。 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 27 商務(wù)氛圍較重 本項目隸屬于燕莎商圈，但同時也在 CBD 和麗都商圈的輻射范圍內(nèi)。 （三）機會 (Opportunity) 銷售概念宣傳項目品質(zhì) 緣溪堂圍繞風(fēng)水這一主題做文章，提升了項目品質(zhì)。受此因素的正面影響，高端物業(yè)的未來市場 將被逐步看好。毛坯房單位成本約為 22600 元 /平米。 （二）相關(guān)經(jīng)營稅費 相關(guān)經(jīng)營稅費主要包括：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加，土地增值稅，具體情況如下： 相關(guān)經(jīng)營稅費一 覽表 表 45 稅目 計稅基數(shù) 稅率 營業(yè)稅 出售收入總額 5% 城市維護建設(shè)稅 營業(yè)稅額 7% 教育費附加 營業(yè)稅額 3% 土地增值稅 土地增值額 30% （三）成本 根據(jù) 前文 投資估算，項目的投資成本為 萬元。 評價指標 項目總投資利潤率 =利潤總額 /項目總投資 =% 項目總投資凈利潤率 =凈利潤 /項目總投資 =% 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 35 項目財務(wù)效益表 表 461 單位：萬元 序號 項 目 合計 2020年 2020年 第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度 第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度 1 銷售收入 3 按銷售收入 (含預(yù)收款 )配比結(jié)轉(zhuǎn)的投資成本 開發(fā)成本 管理費用 財務(wù)費用