【正文】 o 驗(yàn) 收 條 件 準(zhǔn) 備 檢 查 記錄o 驗(yàn) 收 申 請(qǐng) 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫(kù) 工程管理 階段工作流程 關(guān)聯(lián)圖 編 制 工 程 施 工進(jìn) 度 計(jì) 劃工 程 施 工 條 件準(zhǔn) 備工 程 銷 售 配 合工 程 現(xiàn) 場(chǎng) 管 理工 程 驗(yàn) 收 管 理工 程 移 交前 提 （ 工 作 條 件 ）后 續(xù) （ 影 響 ）設(shè) 計(jì) 管 理 工 程 管 理客 戶 服 務(wù)項(xiàng) 目 論 證 項(xiàng) 目 策 劃 銷 售 管 理工 作 流 程o 應(yīng) 在 可 研 階 段 提 出 施 工進(jìn) 度 控 制 節(jié) 點(diǎn) 要 求o 應(yīng) 在 開(kāi) 發(fā) 指 導(dǎo) 書(shū) 中 深 化施 工 進(jìn) 度 控 制 節(jié) 點(diǎn) 要 求o 設(shè) 計(jì) 計(jì) 劃 應(yīng) 符 合 施 工 進(jìn)度 控 制 節(jié) 點(diǎn) 要 求 ， 且 滿足 施 工 進(jìn) 度 計(jì) 劃 編 制 要求o 設(shè) 計(jì) 工 作 進(jìn) 度 應(yīng) 滿 足 施工 條 件 準(zhǔn) 備 的 要 求o 應(yīng) 在 營(yíng) 銷 策 劃 報(bào) 告 內(nèi) 提出 對(duì) 總 平 面 布 局 等 要 求o 應(yīng) 在 營(yíng) 銷 策 劃 報(bào) 告 內(nèi) 提出 對(duì) 售 樓 處 、 樣 板 房 等施 工 要 求o 設(shè) 計(jì) 工 作 進(jìn) 度 滿 足 對(duì) 售樓 處 、 樣 板 房 等 施 工 要求o 應(yīng) 在 營(yíng) 銷 策 劃 報(bào) 告 內(nèi) 提出 對(duì) 施 工 現(xiàn) 場(chǎng) （ 如 ：C I ） 、 形 象 進(jìn) 度 等 要 求o 設(shè) 計(jì) 工 作 應(yīng) 保 障 施 工 現(xiàn)場(chǎng) 管 理 等 要 求o 應(yīng) 在 營(yíng) 銷 策 劃 報(bào) 告 內(nèi) 提出 對(duì) 工 程 驗(yàn) 收 節(jié) 點(diǎn) 等 要求o 設(shè) 計(jì) 工 作 應(yīng) 保 障 工 程 驗(yàn)收 等 要 求o 設(shè) 計(jì) 工 作 應(yīng) 保 障 工 程 移交 等 要 求o 應(yīng) 在 營(yíng) 銷 策 劃 報(bào) 告 內(nèi) 提出 對(duì) 工 程 移 交 節(jié) 點(diǎn) 等 要求o 應(yīng) 考 慮 對(duì) 銷 售 實(shí) 施 計(jì) 劃的 影 響o 應(yīng) 考 慮 對(duì) 客 戶 服 務(wù) 工 作的 影 響o 應(yīng) 考 慮 對(duì) 銷 售 實(shí) 施 計(jì) 劃的 影 響 （ 將 銷 售 要 求 前置 ）o 應(yīng) 考 慮 對(duì) 客 戶 服 務(wù) 工 作的 影 響 （ 將 可 能 引 起 客戶 投 訴 及 處 理 方 案 的 要求 前 置 ）o 應(yīng) 將 銷 售 配 合 要 求 前 置o 應(yīng) 將 將 可 能 引 起 客 戶 投訴 及 處 理 方 案 的 要 求 前置o 應(yīng) 將 銷 售 配 合 要 求 前 置o 應(yīng) 將 將 可 能 引 起 客 戶 投訴 及 處 理 方 案 的 要 求 前置o 應(yīng) 召 集 銷 售 參 與 工 程 驗(yàn)收 ， 以 核 實(shí) 銷 售 需 求 是否 滿 足o 應(yīng) 召 集 客 戶 服 務(wù) 參 與 工程 驗(yàn) 收 ， 以 確 保 工 程 是否 滿 足 客 服 的 要 求o 應(yīng) 與 客 戶 服 務(wù) 辦 理 工 程移 交 ， 以 確 保 工 程 是 否滿 足 客 服 的 要 求o 應(yīng) 召 集 銷 售 參 與 工 程 移交 ， 以 核 實(shí) 銷 售 需 求 是否 滿 足 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫(kù) 工作流程關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明 編制工程施工進(jìn)度計(jì)劃 1) 工程施工進(jìn)度計(jì)劃是工程施工進(jìn)度管理 和施工單位開(kāi)展施工 的主要依據(jù) ；是項(xiàng)目總體計(jì)劃中的專業(yè)計(jì)劃之一； 2) 工程施工進(jìn)度計(jì)劃一般由施工單位編制，監(jiān)理單位和項(xiàng)目部進(jìn)行評(píng)審； 工程施工條件準(zhǔn)備 1) 工程施工條件準(zhǔn)備是項(xiàng)目部組織實(shí)施，應(yīng)編制工程施工條件準(zhǔn)備工作計(jì)劃，計(jì)劃中應(yīng)列明需 要工作內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)要求、責(zé)任者、時(shí)間要求等； 2) 編制工程施工條件準(zhǔn)備工作計(jì)劃應(yīng)考慮和設(shè)計(jì)工作的開(kāi)展相適應(yīng)， 3) 各有關(guān)責(zé)任人準(zhǔn)備完畢后，項(xiàng)目部應(yīng)組織進(jìn)行驗(yàn)收、確認(rèn)。 2) 《項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告》應(yīng)充分考慮項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境的要求； 3) 營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告》，這項(xiàng)工作可以始 于項(xiàng)目預(yù)可研，終于項(xiàng)目定位后一周內(nèi)。 2) 針對(duì)項(xiàng)目《投資指導(dǎo)書(shū)》對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的業(yè)績(jī)考核方案應(yīng)作為《投資指導(dǎo)書(shū)》的附件，由項(xiàng)目經(jīng)理簽字確認(rèn)，確認(rèn)期限最遲在項(xiàng)目定位完成一周內(nèi)。 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫(kù) 3 項(xiàng)目策劃 框圖 確定項(xiàng)目管理組織及人力資源配置組織《投資指導(dǎo)書(shū)》論證組織項(xiàng)目定位論證組織編寫(xiě)《營(yíng)銷策劃報(bào)告》組織編寫(xiě)《項(xiàng)目整體廣告策劃案》組織編寫(xiě)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)書(shū)》項(xiàng) 目 階 段主要工作流程責(zé) 任 者主 責(zé) 部 門(mén)相 關(guān) 部 門(mén)關(guān) 鍵 輸 入關(guān) 鍵 輸 出人 力 資 源 部o 項(xiàng) 目 主 管 領(lǐng) 導(dǎo)o 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告董 事 長(zhǎng)o 項(xiàng) 目 部 的 組 織 架 構(gòu) 和職 責(zé)o 項(xiàng) 目 人 力 資 源 配 置 計(jì)劃 項(xiàng) 目 論 證 項(xiàng) 目 策 劃 設(shè) 計(jì) 管 理 工 程 管 理 營(yíng) 銷 管 理 客 戶 服 務(wù)資 金 計(jì) 劃 部o 成 本 管 理 部o 項(xiàng) 目 可 行 性 報(bào) 告董 事 長(zhǎng)o 項(xiàng) 目 投 資 指 導(dǎo) 書(shū)項(xiàng) 目 部o 成 本 管 理 部o 招 投 標(biāo) 中 心o 項(xiàng) 目 投 資 指 導(dǎo) 書(shū)項(xiàng) 目 部 經(jīng) 理o 項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 指 導(dǎo) 書(shū)o 目 標(biāo) 成 本 指 導(dǎo) 書(shū) （ 草 案 ）營(yíng) 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部o 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部o 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告o 項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 指 導(dǎo) 書(shū)o 目 標(biāo) 成 本 指 導(dǎo) 書(shū) （ 草 案 ）董 事 長(zhǎng)o 項(xiàng) 目 策 劃 定 位 報(bào) 告o 目 標(biāo) 成 本 策 劃 報(bào) 告營(yíng) 銷 策 劃 部o 項(xiàng) 目 定 位 策 劃 報(bào) 告o 項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 指 導(dǎo) 書(shū)o 目 標(biāo) 成 本 策 劃 報(bào) 告主 管 領(lǐng) 導(dǎo)o 營(yíng) 銷 策 劃 報(bào) 告營(yíng) 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部o 招 投 標(biāo) 中 心o 項(xiàng) 目 策 劃 報(bào) 告o 項(xiàng) 目 整 體 廣 告 策 劃 案o 項(xiàng) 目 部o 招 投 標(biāo) 中 心主 管 領(lǐng) 導(dǎo) 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫(kù) 項(xiàng)目策劃階段工作 流程 關(guān)聯(lián) 圖 前 提 （ 工 作 條 件 ）后 續(xù) （ 影 響 ）設(shè) 計(jì) 管 理 工 程 管 理客 戶 服 務(wù)項(xiàng) 目 論 證 項(xiàng) 目 策 劃 銷 售 管 理工 作 流 程確 定 項(xiàng) 目 管 理 組 織及 人 力 資 源 配 置組 織 《 投 資 指 導(dǎo)書(shū) 》 論 證組 織 項(xiàng) 目 定 位 論 證組 織 編 寫(xiě) 《 營(yíng) 銷 策劃 報(bào) 告 》組 織 編 寫(xiě) 《 項(xiàng) 目 整體 廣 告 策 劃 案 》組 織 編 寫(xiě) 《 項(xiàng) 目 開(kāi)發(fā) 指 導(dǎo) 書(shū) 》o 可 研 報(bào) 告 內(nèi) 應(yīng) 提 出 項(xiàng)目 管 理 組 織 及 人 力 資源 配 置 意 見(jiàn)o 可 研 報(bào) 告 內(nèi) 應(yīng) 提 出 目 標(biāo)利 潤(rùn) 及 投 資 意 見(jiàn)o 可 研 報(bào) 告 應(yīng) 提 出 安 全 、質(zhì) 量 、 進(jìn) 度 等 項(xiàng) 目 目 標(biāo)o 可 研 報(bào) 告 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 的目 標(biāo) 客 戶 及 產(chǎn) 品 定 位 意見(jiàn)o 可 研 報(bào) 告 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 的營(yíng) 銷 策 劃 意 見(jiàn)o 可 研 報(bào) 告 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 的整 體 廣 告 策 劃 意 見(jiàn)o 應(yīng) 考 慮 項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 管 理組 織 及 人 力 資 源 配 置o 應(yīng) 提 出 對(duì) 項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 成本 管 理 指 導(dǎo) 書(shū) 編 制 的要 求o 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 管 理指 導(dǎo) 書(shū) 編 制 的 要 求o 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 工 程 管 理指 導(dǎo) 書(shū) 編 制 的 要 求o 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 銷 售 管 理指 導(dǎo) 書(shū) 編 制 的 要 求o 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 客 戶 服 務(wù)管 理 指 導(dǎo) 書(shū) 編 制 的 要求o 應(yīng) 滿 足 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書(shū) 編 制的 要 求o 應(yīng) 滿 足 設(shè) 計(jì) 評(píng) 審 的 要 求o 應(yīng) 考 慮 銷 售 收 入 目 標(biāo)達(dá) 成 的 因 素o 工 程 管 理 的 依 據(jù)o 賣(mài) 場(chǎng) 設(shè) 計(jì) 管 理 依 據(jù) o 賣(mài) 場(chǎng) 工 程 管 理 依 據(jù)o 賣(mài) 場(chǎng) 管 理 依 據(jù)o 銷 售 管 理 依 據(jù)o 客 戶 服 務(wù) 的 依 據(jù)o 廣 告 管 理 依 據(jù)o 應(yīng) 考 慮 客 戶 滿 意 度 的 影響o 應(yīng) 考 慮 客 戶 投 訴 的 影 響o 應(yīng) 考 慮 項(xiàng) 目 工 程 管 理組 織 及 人 力 資 源 配 置o 應(yīng) 考 慮 項(xiàng) 目 銷 售 管 理組 織 及 人 力 資 源 配 置o 應(yīng) 考 慮 項(xiàng) 目 客 戶 服 務(wù)管 理 組 織 及 人 力 資 源配 置o 應(yīng) 提 出 對(duì) 項(xiàng) 目 工 程 成本 管 理 指 導(dǎo) 書(shū) 編 制 的要 求o 應(yīng) 提 出 對(duì) 項(xiàng) 目 銷 售 成本 管 理 指 導(dǎo) 書(shū) 編 制 的要 求o 應(yīng) 提 出 對(duì) 項(xiàng) 目 客 戶 服務(wù) 成 本 管 理 指 導(dǎo) 書(shū) 編制 的 要 求 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫(kù) 工作流程關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明 確定項(xiàng)目管理組織及人力資源配置 1) 內(nèi)部立項(xiàng)后，公司高管層就應(yīng)開(kāi)始確定項(xiàng)目經(jīng)理人選，必 要時(shí)可考慮采用競(jìng)聘的形式產(chǎn)生最終的項(xiàng)目經(jīng)理； 2) 由項(xiàng)目經(jīng)理確定項(xiàng)目組織和編制人力資源配制計(jì)劃，報(bào)公司董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。 c) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可根據(jù)項(xiàng)目的特殊性與否，進(jìn)行后續(xù)處理： ? 常規(guī)項(xiàng)目，易于規(guī)劃的：確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，取得各種形式產(chǎn)品含基本配套后的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)； ? 特殊地形或包含特殊配套的項(xiàng)目：可根據(jù)項(xiàng)目資料和初步產(chǎn)品定位做出《初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析》，做出成本測(cè)算，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)； 2) 成本管理部根據(jù) 初步 規(guī)劃方案 ，進(jìn)行 詳細(xì)的 成本估算， 完善 《新項(xiàng)目成本估算書(shū)》。 2) 投資效益的框算應(yīng)根據(jù)公司以往數(shù)據(jù)信息、市場(chǎng)收集的信息和基于前二者的推算數(shù)據(jù)。 三 、本示意圖中僅列舉四個(gè)專業(yè)的工作內(nèi)容，其他的專業(yè)的工作內(nèi)容在流程文件中有詳細(xì)的描述。 按照房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程可以分為六個(gè)大的節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃定位、 主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)銷售、竣工、入伙；按照節(jié)點(diǎn)又可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程分為六大階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工、銷售管理、客服管理，各階段的關(guān)系和主要工作見(jiàn)下頁(yè)圖。 4) 各種信息應(yīng)按照相應(yīng)作業(yè)文件的要求定期進(jìn)行分析、總結(jié)，并把總結(jié)的結(jié)論應(yīng)用到工作中去。 4) 組織預(yù)可研論證，在論證中不斷聽(tīng)取各方意見(jiàn)，修正各種方案和數(shù)據(jù)，最終取得一致意見(jiàn)，并形成《項(xiàng)目預(yù)可研報(bào)告》 和《項(xiàng)目建議書(shū)》 。 辦理土地手續(xù) 1) 內(nèi)部立項(xiàng)后，項(xiàng)目事務(wù)部應(yīng)按照政府相關(guān)的土地政策，開(kāi)始著手土地手續(xù)的辦理。 組織《投資指導(dǎo)書(shū)》論證 1) 《投資指導(dǎo)書(shū)》應(yīng)列明 項(xiàng)目 的目標(biāo)，包括： 各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、重大節(jié)點(diǎn)要求等 。 2) 定位錯(cuò)誤會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目整體失敗或收益降低；定位不充分 或定位延遲 ，會(huì)造成項(xiàng)目其他工作的無(wú)續(xù)和混亂， 走很多的彎路 （比如設(shè)計(jì)變更和簽證的增加） ，增加項(xiàng)目成本。 組織初步設(shè)計(jì)評(píng)審 1) 初步設(shè)計(jì)評(píng)審的主要目的評(píng)價(jià)初步設(shè)計(jì)結(jié)果滿足項(xiàng)目策劃定位 、 設(shè)計(jì)規(guī)劃方案、初步設(shè)計(jì)要求 的充分性、適宜性和有效性 ； 2) 初步 設(shè)計(jì)評(píng)審 也 應(yīng)充分考慮其他部門(mén)的專業(yè)意見(jiàn)，特別是營(yíng)銷策劃部的市場(chǎng)意見(jiàn)、客戶服務(wù)部的客戶需求、項(xiàng)目部關(guān)于施工組織方面的意見(jiàn)、外部政府部門(mén)審圖的要求、 成本管理部的目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn)的意見(jiàn)等； 3) 其他要求同“ 組織方案設(shè)計(jì)評(píng)審”的第 3)、 4)項(xiàng)。 工程移交 1) 項(xiàng)目部應(yīng)按照文件要求，和物業(yè)部門(mén)辦理工程移交，客戶服務(wù)部和營(yíng)銷策劃部應(yīng)參與； 2) 對(duì)于移交時(shí)遺留的問(wèn)題， 應(yīng)留下書(shū)面記錄，并就完成時(shí)間和責(zé)任者達(dá)成一致意見(jiàn)。 辦理入伙手續(xù) 1) 入伙前，入伙工作小組應(yīng)按照《入伙準(zhǔn)備工作清單》一一確認(rèn)準(zhǔn)備工作的完成情況； 2) 確保各項(xiàng)工作的準(zhǔn)備情況滿足入伙條件