【正文】 域⑵、確定需求：①、出售/租或需求房屋戶型 ②、出售/租或需求房屋面積 ③、出售/租或接受價格 ④、出售/租或需求房屋的原因 ⑤、了解客戶大致家庭情況⑶、進行分析：①、客戶的經(jīng)濟條件 ②、摸索客戶的性格脾氣 ③、了解客戶生活習(xí)慣 ④、試探客戶個人好惡 ⑤、客戶身體狀況 ⑥、了解客戶家庭背景 ⑦、了解（售房）購房動機 ⑧、是否會存在一些干擾因素獲悉客戶要素的方式：①、通過與客戶寒喧、聊天 ②、仔細觀察客戶的神情變化 ③、密切留意客戶的舉止、行動獲悉客戶要素注意事項：①、要真實確切，避免被一些表面現(xiàn)象所迷惑；②、詢問時逐層深入，不可冒進；③、不要被客戶的氣勢所壓制，談話間注意引導(dǎo)，使其真實流露； ④、銷售人員態(tài)度要真誠可信，讓客戶感覺可以朋友相待。③、多提問，獲取協(xié)議簽署之前了解客人需求，抓住客戶關(guān)心的問題，抓住客戶關(guān)心的問題進行主推，將所介紹產(chǎn)品的特點講述的符合需求，使客戶感覺房子正是她/他所需求的；④、告知客戶簽訂協(xié)議的目的是便于公司掌握經(jīng)紀人的工作狀態(tài)，所有帶看房的量化以協(xié)議為準；⑤、明確雙方義務(wù)，所看房屋成交之前不收取任何費用，以成交確定傭金的收取，委托簽署的基本要求及注意事項：⑴、業(yè)主房產(chǎn)出售/租委托A、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應(yīng)向客人解釋內(nèi)容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服務(wù)及承擔(dān)的責(zé)任； B、說服、簽署注意事項①、確認委托人有委托資格；②、確認產(chǎn)權(quán)的狀況；③、確認委托的價格及費用支付；④、確認傭金的給付（或無償）；⑤、確認雙方的義務(wù)及責(zé)任；⑥、確認委托的事項及范圍、生效日期及期限，并簽字確定；⑵、簽署中介服務(wù)協(xié)議書：①、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應(yīng)向客人解釋內(nèi)容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服務(wù)及承擔(dān)的責(zé)任；②、委托簽署必須附有客戶身份證、電話號碼，由銷售人員進行填寫；③、客戶由銷售人員處每得知一項房產(chǎn)詳細信息（未帶看）或帶看必須由客戶予以簽名確定；④、客戶方看樓人員有變化時必須重新簽定委托；已簽署的委托審核流程：⑴、房產(chǎn)出售/租委托：A、當(dāng)日交店長審核委托，根據(jù)業(yè)主的報價高低作出適當(dāng)?shù)膶Σ? ①、價錢低于市場價，根據(jù)平時投資客聯(lián)系方式重點推廣爭取即時成交；②、符合市場價，安排進行配對，并予以廣告發(fā)布；③、業(yè)主期望高時，價錢高于市場價，但房產(chǎn)頗為優(yōu)質(zhì)，即時安排扮客殺價；④、普通房源且價錢高時，安排保持適時跟蹤與聯(lián)系，告知業(yè)主向客源推介后但客人聽價沒有看樓欲望，且一致認為價錢過高試探業(yè)主反應(yīng)；B、店長審核委托內(nèi)容：①、委托人具委托資格，是否產(chǎn)權(quán)人，是否存在產(chǎn)權(quán)共有人；②、委托書有否記載產(chǎn)權(quán)詳細情況；③、產(chǎn)權(quán)人是否對委托書進行確認。、房屋交驗，費用結(jié)清：水、電、煤氣、物管費、有線電視、電話等過戶、鑰匙交接，簽署《物業(yè)交接確認書》，支付房屋尾款。（2）業(yè)主本人持房產(chǎn)證和身份證原件到房管局提交申請。（5）活期存折復(fù)印件。律師提醒：批貸銀行一般可提供同意貸款確認書（俗稱：同貸書）五、業(yè)主報稅所報稅額應(yīng)按合同上的真實成交價格申報。先交稅費，才能憑稅費發(fā)票辦理過戶手續(xù)。律師提醒：按揭付款須由房管部門歸檔后方能辦理抵押登記，登記后房地產(chǎn)證備注欄有“貸款銀行”名稱。律師提醒：。賣方稅費為： =評估價%； =3元/平方米； =成交價%（出證未滿5年、出證已滿5年但不能提供購房發(fā)票）或營業(yè)稅=本次銷售利潤%（出證已滿5年，可提供原購房發(fā)票）； =成交價%（入住未滿5年，已滿5年可免征）； =基準地價3%（已繳可免征）； =土地出讓金3%（已繳土地出讓金可免征）； （此為非普通居住用房的二手樓交易稅費，僅供參考）律師提醒：，具體交易方式以各交易中心為準。六、交易遞件若買賣雙方親自前往房管局辦理，須持房地產(chǎn)證、買賣雙方身份證、戶口簿、婚姻證明。（2）若買方已婚，需提供結(jié)婚證，配偶身份證，戶口簿原件及復(fù)印件；若買方未婚，則提供未婚證明。二、簽定房屋買賣合同買賣雙方及中介方協(xié)商后，在簽約時期明確填寫好交易要求，例如房款的支付方式、交樓標準、交樓時間等，避免產(chǎn)生誤會，免除糾紛。重要提醒：在貸款前需進行個人資信的審核，如銀行有不良記錄（借款不按時還款）可能無法審核通過！買賣雙方提供的貸款資料：；；；； ； ；；；、交房的主要內(nèi)容①內(nèi)部設(shè)施②清算費用及過戶（包括水、電、煤氣、物管費、有線電視、電話等）核查房屋的內(nèi)部設(shè)施清算物業(yè)費、水、電、煤氣等欠費物業(yè)處資料更新及水過戶電過戶煤氣過戶有線電視過戶電話、寬帶過戶（需賣方陪同）鑰匙交接，簽署《物業(yè)交接確認書》五、交易時間表交定金，簽定合同，約定首付款時間，并于當(dāng)日過戶。委托書歸檔；，⑴、行政秘書根據(jù)委托跟進及委托書在房友系統(tǒng)內(nèi)進行委托人更改；⑵、文秘對委托書收集、整理并入檔；電話約看房約業(yè)主；告知有客戶看房的信息詢問業(yè)主并約定看房的時間；與業(yè)主約定統(tǒng)一報價及告知注意事項；約客戶看房撥通客戶電話，根據(jù)客戶需求簡單講述房源基本信息，注意針對客戶的需求點；和客戶約定看房時間，約定客戶看房，注意安排時間；房源推薦注意事項：以二選一或三選一（先中、再優(yōu)、后差）送客送客標準：⑴、客戶離開，值班人員應(yīng)立即起身相送，提醒客戶帶好隨身物品；⑵、接待人員先于客戶走到門口，將門向內(nèi)打開，視乎客戶與門的遠近，如客戶已在門口，應(yīng)將門向外打開，站立門口，與客戶握手，感謝對公司的信任與支持，再次告知客戶自己的姓名，很樂意為她/他提供義務(wù)咨詢服務(wù)，與客戶約定下次聯(lián)系的時間；⑶、歡迎客人下次有時間過來小坐，送客人出門口或上車，與客人揮手道別，目送客人離開視線后，接待人員才可進門。⑥、確定產(chǎn)權(quán)所有人的狀況；⑦、確定業(yè)主賣房的原因，以便日后的價格磋商。撥打電話注意事項及技巧：⑴、注意語氣及方式避免客戶有厭煩的感覺，學(xué)會給客戶定時間聯(lián)系，不要不好意思。⑦、馬上將所得資訊記錄并在房友系統(tǒng)內(nèi)進行輸入。買賣雙方與經(jīng)紀公司一起辦理業(yè)務(wù)交接，同時辦理水、電、煤氣、有線電視等設(shè)施的。過戶時到各部門提交資料清單財政局（契稅）地址：吉大海珠大廈二樓（1）買方身份證復(fù)印件（2）房產(chǎn)證原件（3）評估報告（4）二手房買賣合