【正文】 人車分流，獨(dú)享生活的安靜 房型精心布局，客廳為景而生 地下車庫 ， 規(guī)劃達(dá)到完全人車分流 。今日在固蘭湖島上各小巷內(nèi)穿梭，但見畫廊、手工藝品店、造形藝術(shù)【包括陶瓷、玻璃、編織、彩繪、紙藝、首飾、印染】等讓 人 眼花瞭亂之余更激賞有加，著名的亞美利卡藝術(shù)學(xué)院 Emily Carr College of Art amp。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 同 時(shí)還將自然界的植物、陽光引入到室內(nèi)，形成“家在花園里，自然在家里”的健康環(huán)境， 讓人們呼吸清新的空氣，在陽光、綠樹中享受愜意 ！ 生活在 楓華 藍(lán)灣 可以享受近在咫尺的中心會所、游泳、健身、網(wǎng)球等健康設(shè)施，讓人們在運(yùn)動(dòng)與休閑中獲得健康。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因?yàn)樗麄冃枰囊膊皇呛唵巫∷?，而是高品位、高品質(zhì)的物業(yè)。 *潛在威脅――潛在的項(xiàng)目帶來的開發(fā)威脅。 *配套優(yōu)勢――項(xiàng)目周邊有北大外國語小學(xué)、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、 47中等名校遍布，是項(xiàng)目配套的優(yōu)點(diǎn)。 第三節(jié)、 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目概況 本地塊位于 CBD 的北部，南臨龍湖，西接金水河，景觀狀況優(yōu)越，基地平坦，適合開發(fā)大型居住區(qū)。 區(qū)域市場情況 項(xiàng)目 物業(yè)類型 規(guī)模 價(jià)格 主力戶型及面積 銷售率 備注 民航花園 多層 ㎡ 3800元 /㎡ 11（ 70㎡） 22（ 91㎡） 32（ 130150㎡） 42（ 170㎡） 60% 民航局內(nèi)部購買一部分 綠地老街二期 多層 總 45萬 ㎡ 4100元 /㎡ 22（ 8 96㎡） 32（ 11 12 13 140㎡） 42（ 168㎡） 70% 銀行購買 500套 第一大街 多層 占地 450畝 4100元 /㎡ 32（ 1 140㎡） 42（ 160㎡） 90% 目前銷售 4期，基本接近尾聲 聯(lián)盟新城 多層 4800元 /㎡ 22（ 108㎡） 32（ 143㎡） 42（ 194㎡） 52（ 214㎡） 53（ 257㎡） 40% 目前銷售 3期 綠城百合 多層 總 45萬 ㎡ 4300元 /㎡ 32（ 12 13 140㎡） 42（ 162㎡） 70% 目前銷售 2期 阿卡迪亞 多層、小高層 總 21萬 ㎡ 4400元 /㎡ 32（ 140㎡） 42（ 15 158㎡） 65% 目前在同類物業(yè)中售價(jià) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。人均住宅面積的提高，等這些因素為房產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展提供了一個(gè)較好的空間和舞臺。 居住小區(qū)調(diào)整變更規(guī)劃，應(yīng) 該先公示調(diào)整意向、再論證或聽證，批準(zhǔn)后再公示。需要調(diào)整套明確“國十五條”中模糊的概念和指標(biāo)，為各地的細(xì)則制定、政策執(zhí)行確立基礎(chǔ)。加強(qiáng)對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。四是人均養(yǎng)老金或離退休金的增長。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年上半年鄭州市城市居民人均可支配收入為 6387 元，增長的主要原因一是工薪收入持續(xù)增長。中心城區(qū)建成區(qū)面積將達(dá)到 500 平方公里，是現(xiàn)在的近２倍。 2020 年，鄭州市域內(nèi)總?cè)丝趯⑦_(dá)到 1000 萬人，其中中心城區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá) 500 萬人以上。 以結(jié)構(gòu)調(diào)整、政府責(zé)任為重的 2020年房地產(chǎn)調(diào)控開始。 型比例的項(xiàng)目按要求調(diào)整后 發(fā)放施工許可證。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 *區(qū)域發(fā)展――伴隨著鄭州社會、經(jīng)濟(jì)、文化的持續(xù)不斷發(fā)展，區(qū)域內(nèi)會產(chǎn)生 投資居住兩相宜的局面 ，對項(xiàng)目的規(guī)劃帶來多樣性發(fā)展空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。伴隨著鄭州社會、經(jīng)濟(jì)、文化的持續(xù)不斷發(fā)展，區(qū)域內(nèi)會產(chǎn)生 投資居住兩相宜的局面 ，這些因素也會為本項(xiàng)目帶著客戶群。 居家休閑： 項(xiàng)目為鄭東新區(qū)住宅密集區(qū) , 同時(shí)距離市區(qū)也比較近，且擁有非 常好的自然環(huán)境條件，具備開發(fā)中高檔居住物業(yè)的條件。 倡導(dǎo)的生活理念： 楓華 藍(lán)灣 以加拿大風(fēng)格為建筑藍(lán)本，汲取 加拿大的生活理念和 中國傳統(tǒng)生活理念，將自然景觀進(jìn)一步私有化，將鄰里交流空間擴(kuò)大化，從而創(chuàng)造出更加健康、時(shí)尚和富有情趣的生活?? 楓華 藍(lán)灣 強(qiáng)調(diào)鄰里交往和舒適私密， 在 戶型設(shè)計(jì)與社區(qū)規(guī)劃 中，重視 現(xiàn)代人居住文化中的 社區(qū) 情結(jié)， 從細(xì)節(jié)品質(zhì)與生活價(jià)值出發(fā)， 打造 舒適的居住空間和自戶型 面積 占比 42 170— 190 ㎡ 20% 復(fù)式 200 ㎡左右 65% 復(fù)式 210— 230 ㎡ 15% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在另一個(gè)層面上，它亦強(qiáng)調(diào)社區(qū)、人群是 歷史的一部分，建筑對人也有著積極的影響 。 其所 倡導(dǎo) 的 現(xiàn)代居住區(qū)的服務(wù)與交往理念 ， 致力于營造一種健康向上的社區(qū)氛圍。 還可以體驗(yàn) 購物就在家門口，美麗的社區(qū)周圍是 及休閑購物為一體的商業(yè)步行街，還有大型溫哥華購物廣場，綜合的商業(yè)配套，可以讓你遠(yuǎn)離城市喧囂的同時(shí)不失生活的方便。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。是身份、地位的象征。 在該定位語之下，推廣的方向通過“音樂”“家”“生活方式”三個(gè)載體來串連產(chǎn)品特色和推廣序列。 點(diǎn)線結(jié)合： 以點(diǎn)和線組成面進(jìn)行傳播推廣：公關(guān)活動(dòng)及 SP 活動(dòng)結(jié)合“時(shí)點(diǎn)”開展，宣傳 線按“推廣線”軟硬兩方面系列展開。 10%高于或低于（視市場競爭狀況的變化、消費(fèi)力的變化而調(diào)整）全程均價(jià)銷售，掃蕩余房，促進(jìn)成交回籠資金。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三階段 2020 年 5 月 － 7月 強(qiáng)銷期（項(xiàng)目 集中銷售） 目標(biāo)： 全力以赴，力挺項(xiàng)目旺銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 該活動(dòng)的舉辦不僅可以聯(lián)絡(luò)與老客戶的感情，融洽與新客戶的關(guān)系，同時(shí)也吸引了更廣泛的客戶關(guān)注度 和參與性，是對項(xiàng)目品牌和發(fā)展商品牌的有效積聚。 事件營銷： “入住嘉年華” 值一期交房之際， 邀請一期業(yè)主和二期客戶參加入住嘉年華活動(dòng)，可以在項(xiàng)目內(nèi)中央水景花園 廣場舉行一次派對活動(dòng)，有演出、抽獎(jiǎng)、互動(dòng)性的活動(dòng)，目的一方面是表現(xiàn)對一期客戶的尊重，拉開社區(qū)生活的序幕； 營造一個(gè)和諧的未來社區(qū)， 另一當(dāng)面也為二期的銷售宣傳造勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。500萬萬 元元 使使 用用 期期 為為 1年年 ， 利利 率率 按按 年年 ％％ 計(jì)計(jì) 算算 利利 息息 為為 ：： 約約 260萬萬 管管 理理 費(fèi)費(fèi) ：： 萬萬 元元 開開 發(fā)發(fā) 費(fèi)費(fèi) 用用 ：： 萬萬 元元 總總 銷銷 售售 額額 多多 層層 均均 價(jià)價(jià) ：： 2800元元 /平平 方方 米米 小小 高高 層層 均均 價(jià)價(jià) ：： 3200 元元 /平平 方方 米米 商商 鋪鋪 均均 價(jià)價(jià) ：： 5000元元 /平平 方方 米米 多多 層層 銷銷 售售 額額 ：： 6020 萬萬 元元 小小 高高 層層 銷銷 售售 額額 ：： 億億 元元 商商 鋪鋪 銷銷 售售 額額 ：： 3200 萬萬 元元 總總 銷銷 額額 ：： 約約 億億 元元 稅稅 費(fèi)費(fèi) 營營 業(yè)業(yè) 稅稅 及及 附附 加加 稅稅 率率 為為 銷銷 售售 額額 的的 %：： 元元 印印 花花 稅稅 及及 其其 它它 為為 銷銷 售售 額額 的的 千千 分分 之之 ：： 總總 成成 本本 ：： 稅稅 前前 利利 潤潤 ：： 總總 收收 入入 —— 總總 成成 本本 —— 稅稅 金金 = 3576萬萬 元元 投投 資資 回回 報(bào)報(bào) 率率 ：： 3576/16204=22% 凈凈 利利 潤潤 ：： 3576*67%=2396 萬萬 元元 凈凈 利利 潤潤 率率 ：： 2396/16204=% 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 貫穿全過程 增值公關(guān)策略 （ 1）、代客泊車 ? 泊車員要經(jīng)過嚴(yán)格挑選和考核，技術(shù)、人品、形象都要過硬。 ? 秋季房展會 事件營銷： 秋季房展會，通過參加房展可以更直觀的向客戶展示樓盤的形象，可以短時(shí)間內(nèi)接處更多的客戶，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和品牌效應(yīng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道