【正文】 ,】萬元。而與團泊湖西部區(qū)域的連接以及與張家窩的連通帶動了板塊的升值，在市政道路具備了通行條件的基礎(chǔ)上，人們的距離感消失，加上板塊內(nèi)配套和影響力的擴大，西青板塊已經(jīng)進入了快速發(fā)展階段，成為天津市發(fā)展迅速的熱點板塊。經(jīng)濟適用住房套型標準根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在 60 平方米左右。 根據(jù)該法第四條、限價商品房實行政府指導(dǎo)價管理。 海川園 該項目是港東新城第一個住宅項目，坐落于港東新城東側(cè)，處于政治、文化中心，地理位置極佳，人文氣息濃厚。限價房部分 20xx 年初開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已 拿到立項報告、總平面和設(shè)計方案審定、資質(zhì)預(yù)審、標準地名證、用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準書、工程規(guī)劃許可證（部位）及土地證。 表六、融資公司稅收政策 稅 種 稅 率 稅 種 稅 率 營業(yè)稅 5% 土地使用稅（二類） 20 元 土地增值稅（預(yù)繳） 5%6% 房產(chǎn)稅 % 土地增值稅（清算） 城市建設(shè)稅 /費 7% 企業(yè)所得稅（預(yù)繳） 3% 教育和衛(wèi)生附加費 企業(yè)所得稅（清算） 地方教育費附加 5% 施工合同印花稅 % 購房合同印花稅 % 、 天津市房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營集團有限公司 介紹 天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團有限公司（以下簡稱天房集團）成立于 1981 年，隸屬于 天津市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會 的全資國有企業(yè) ，注冊資本伍億肆仟零捌萬元人民幣，累計開發(fā)面積 20xx 多萬 ㎡ 。 團泊示范鎮(zhèn)：該項目為“天津市小城鎮(zhèn)建設(shè)試點工程”之一，總開發(fā)面積約 2460畝，項目總投資約為 億元。 漢沽河西老城區(qū)改造：土地規(guī)模 平方公里。天房發(fā)展已發(fā)展成為以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，物業(yè)管理為輔，集建筑設(shè)計、商品房 銷售、房屋出租和咨詢服務(wù)為一體的房地產(chǎn)綜合性大型企業(yè)。注冊資金 萬元，法定代表人：崔奕，主要經(jīng)營范圍：工程準備、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與經(jīng)營。注冊資金 10000 萬元，法定代表人：高志成，主要經(jīng)營范圍：建筑材料、裝飾材料經(jīng)營，自有房屋出租，房地產(chǎn)開發(fā)。 11）天津天濱港灣工程有限公司。 15）天津潤豐投資管理有限公司。 20xx 年 5 月，北京信托對天房瑞誠有限公司發(fā)行 49, 萬元人民幣集合信托計劃，期限一年用于天房瑞誠名下大寺新家園限價商品房建設(shè)，天房集團擔(dān)保還款，天房瑞誠 100%股權(quán)質(zhì)押。 20xx 年年末的凈利潤為 億， 20xx 年年末的凈利潤為 億。 項目概況和建設(shè)情況 、項目公司 — 天津瑞誠置業(yè)有限公司情況簡介 天津瑞誠置業(yè)有限公司 成立于 20xx年 9月成立注冊資本 12450萬元人民幣，系天津天房投資有限公司出資 3000 萬人民幣，占股 %； 天津寰瑞股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）出資 9455 萬元人民幣，占股 %；其中天津寰瑞股權(quán)投資基金合伙企業(yè)系由天津市保障性住房投資基金管理有限公司充當(dāng)普通合伙人 GP， 天津信和嘉寰實業(yè)有限公司充當(dāng)有限合伙人 LP 的合伙制基金。另外該項目為限價商品房，價格比同位置項目偏低需求旺盛。目前已經(jīng)形成眾多產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中賽達工業(yè)園、汽車工業(yè)園、微電子工業(yè)園就位于本項目地塊周邊交通極其便利。 天房瑞誠有限責(zé)任公司雖成立較晚，但是整體運作人員均系天房集團（天房投資）專業(yè)員工組成，經(jīng)驗豐富，責(zé)任心強。 天房集團同意為本次信托計劃承擔(dān)無限連帶的擔(dān)保責(zé)任，并承諾以其控制 的天房信誠有限公司的 100%的股權(quán)質(zhì)押與我司，天房信誠 20xx 年報表經(jīng) 利安達會計師事務(wù)所有限公司審計后，確認凈資產(chǎn)總額為 119800 萬元，按照 65%的質(zhì)押股權(quán)計算質(zhì)押股權(quán) 價值為 77870 萬元； 意見及建議 我部認為 ： 該項目屬于國家政策倡導(dǎo)項目，銷售前景較好， 資金使用賬戶和銷售回款賬戶能夠有效監(jiān)管，能夠有效控制項目現(xiàn)金流 。監(jiān)管賬戶、包括監(jiān)管資金使用賬戶和銷售回款賬戶（具體實施措施見貸后監(jiān)管補充材料） ； 天房投資使用資金之前按季度向我司申報資金使用計劃，待我司同意后撥付資金，天房投資在季度或者年度（根據(jù)監(jiān)管協(xié)議的實際規(guī)定）出具詳細的資金使用情況說明和項目進展情況說明。 該項目地周邊經(jīng)濟基礎(chǔ)較為雄厚，作為天津市幾個重要的經(jīng)濟衛(wèi)星城之一，西青區(qū) 是 天津市 的 高端制造業(yè)聚集中心。 西青開發(fā)區(qū)的引 資數(shù)量和密度位居國內(nèi)開發(fā)區(qū)前列，其中世界 500 強企業(yè)13 家，是世界 500 強企業(yè)在華北地區(qū)投資密集的開發(fā)區(qū)之一。該地塊為西青大寺新家園保障性商品房用地，屬于凈地出讓，目前已完成拆遷和土地整理。 21 根據(jù)天房集團 20xx 年、 20xx 年審計報告（利安達會計事務(wù)所出具）的數(shù)據(jù)，做如下財務(wù)分析： 償債能力分析 短期償債能 力分析指標 20xx 20xx 流動比率 速動比率 現(xiàn)金比率 資本周轉(zhuǎn)率 清算價值比率 長期償債能力分析指標 20xx 20xx 資產(chǎn)負債率 % % 權(quán)益乘數(shù) 產(chǎn)權(quán)比率 利息保障倍數(shù) 營運能力分析 營運能力 20xx 20xx 應(yīng)收賬款管理指標 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù) 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 應(yīng)收賬款與收入比 存貨管理能力指標 存貨周轉(zhuǎn)次數(shù) 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) 1, 存貨與收入比 流動資產(chǎn)管理能力指標 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù) 流 動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 1, 1, 流動資產(chǎn)與收入比 非流動資產(chǎn)管理能力指標 非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù) 非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 非流動資產(chǎn)與收入比 總資產(chǎn)管理能力指標 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 1, 2, 總資產(chǎn)與收入比 盈利能力分析 盈利能力指標 20xx 20xx 銷售利潤率 % % 22 天房集團的短期償債能力較強，速動比率相對較弱，主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)的存貨量較大，且主要是住房 周轉(zhuǎn)期較慢 。 由此可以看出，大量的預(yù)付賬款形成了大量的土地儲備資源，對于天津市政府最大的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，大量優(yōu)質(zhì)的土地儲備量，決定了未來三到五年的發(fā)展后勁。 鑒于以上，我們可以看出天房集團是天津重要的國有房地產(chǎn)企業(yè)，屬于行業(yè)龍頭地位。 13）天津潮白湖投資發(fā)展有限公司。注冊資金 20xx 萬元，法定代表人：張偉杰，主要經(jīng)營范圍：物業(yè)管理。注冊資金 76000 萬元，法定代表人：張炳政，基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)項目的投資建設(shè)。瑞江花園被國家建設(shè)部等部門評為“ 20xx 年中國住宅創(chuàng)新奪標經(jīng)濟型住房特別貢獻樓盤”；在國家建設(shè)部等部門聯(lián)合組織的“新戶型”評比中，菊苑組團獲得精品戶型證書； 20xx20xx 年分別被天津市政府、國家工商管理總局評為天津市和全國守合同重信譽企業(yè)；欣苑天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團有限公司 天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團）股份有限公司 天津市天港建設(shè)開發(fā)有限公司 天津?qū)毺旖ㄔO(shè)開發(fā)有限公司 天津天房投資有限公司 天津政通建設(shè)開發(fā)有限公司 天津市嘉恒置業(yè)發(fā)展有限公司 天津市華富宮大飯店有限公司 天津天濱港灣工程有限公司 天津市團泊湖投資發(fā)展有限公司 天津潮白湖投資發(fā)展有限公司 天津市天泰置業(yè)發(fā)展有限公司 14 公寓二期被評為市 級優(yōu)質(zhì)工程；公司先后被評為國家二級企業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)資質(zhì)一級企業(yè)、全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合效益百強企業(yè)、全國房地產(chǎn)行業(yè)精神文明建設(shè)先進單位，被金融機構(gòu)評定為信譽等級 AAA 企業(yè)，被評為天津市優(yōu)秀企業(yè)、危改先進開發(fā)企業(yè)、“八五”、“九五”立功先進企業(yè)、天津市房地產(chǎn)開發(fā)信譽和實力企業(yè) 20 強， 20xx 年被中國房地產(chǎn)企業(yè)家協(xié)會評為中國房地產(chǎn)企業(yè) 200 強，同年還被中國企業(yè)聯(lián)合會和中國企業(yè)家協(xié)會評為中國服務(wù)業(yè)企業(yè) 500 強。 天房集團擁有十九家控股子公司： 天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團）股份有限公司； 天津市天房物業(yè)管理有限公司； 天津市華富宮大飯店有限公司； 天津市天房科技發(fā)展有限公司； 天津天房投資有限公司； 天津市 天政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有限公司； 天津市政通建設(shè)發(fā)展公司； 天津市天港建設(shè)開發(fā)有限公司； 天津市寶天建設(shè)開發(fā)有限公司； 天津市天房津濱新城投資有限公司；1天津市團泊湖投資發(fā)展有限公司； 1天津天濱港灣建設(shè)工程有限公司； 1天津潮白湖投資發(fā)展有限公司等。 黃莊蓄滯洪區(qū)綜合開發(fā)項目：工程項目開發(fā)面積 平方公里。 1993 年 ,集團整體改造成股份有限公司， 20xx 年主要經(jīng)濟指標比 20xx 年翻兩番。戶型功能合理，采光良好，充分考慮不同業(yè)主的需求，小區(qū)綠化率可達 40%。 紫竹雅苑 該項目位于東麗區(qū)津濱大道北側(cè)，東至程發(fā)路，南至萬山道，西至雪蓮路，北至程雪路，占地面積 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，均為限價房。其中，一居室、兩居室住房套數(shù)占住房總套數(shù)的比例不低于 70%。物流人流、總部經(jīng)濟、新興產(chǎn)業(yè)正在向天津聚集，極大地增強了天津市更大更快速發(fā)展的動力。 目前，全鎮(zhèn)已形成“一帶兩軸四個密集區(qū)”的規(guī)劃發(fā)展。北鄰?fù)猸h(huán)，西鄰津港公路，東接津港高速，周邊為規(guī)劃路設(shè)計。在信 托計劃成立后，我司將信托專戶資金直接撥付至資金監(jiān)管賬 戶 A，待天房瑞誠將項目銷售回款歸集后撥付至專項監(jiān)管賬戶 A 用于償還我司信托貸款本息； （ 2） 、天房瑞誠 按照以下方式向監(jiān)管賬戶回籠銷售資金 在信托貸款到期前第 21 個月的 1 號歸集資金額為：（托貸款本金 +信托貸款利息）10%； 在信托貸款到期前第 22 個月的 1 號歸集資金額為：（信托貸款本金 +信托貸款利息） 35%； 在信托貸款到期前第 23 月 1 號歸集資金額為：（托貸款本金 +信托貸款利息） 80% 在信托貸款到期前第 24 月月底歸集金額為：（信托貸款本金 +信托貸款利息） 100% 信托貸款利息按年支付，貸款本金到 期一次性償還！ （ 5）、工程進度監(jiān)管，我司根據(jù)天房瑞誠的工程計劃和資金使用計劃，現(xiàn)場查看工程進度情況，如工程進度與資金撥付計劃出入很大，我司將停止撥付資金，并要求天房瑞誠做出相關(guān)說明，我司視情況撥付資金。 大寺新家園限價商品房項目 盡職調(diào)查報告 20xx726 1 天房投資 — 大寺新家園限價商品房項目 盡職調(diào)查報告 摘要 信托計劃概述 【 20xx】年【 7】月【 20】日， 天津天房投資有限公司旗下子公司 天津天房 瑞誠置業(yè) 有限公司獲得【天津】市、【西青】區(qū)、【大寺】鎮(zhèn)、【大寺新家園限價商品房項目】地塊，地塊編號為【 127】 （以下簡稱“【大寺新家園】項目”）。 3 、 信托交易結(jié)構(gòu)如下： 、項目現(xiàn)狀： 127 地塊總投資： 億 元 人民幣 ，預(yù)計銷售收入 ： 億元人民幣 20xx 年 5 月 21 日天津天房投資以 63, 萬元價格 取得 大寺新家園限價房建設(shè)用地 ，【 127】地塊使用權(quán)樓面地價 2, /㎡ ， 自有資金投入比例為 %； 目前 127 地塊已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證， 土地出讓合同已簽署，土地出讓金已經(jīng)繳納。距天津車站 18 公里，距濱海機場 27 公里，距大港 25 公里，距濱海新區(qū) 45 公里，通過外環(huán)和快速路可在 30 分鐘內(nèi)達市區(qū)任何位置。一帶即商業(yè)商務(wù)帶，以梨雙路兩側(cè)為主，以商務(wù)和商貿(mào)業(yè)為發(fā)展重點，輔以各種配套產(chǎn)業(yè)功能的服務(wù)帶； 6 兩軸即兩條發(fā)展軸，以友誼南路延長線和津港公路為兩 條發(fā)展軸線，串聯(lián)服務(wù)區(qū)與開發(fā)區(qū)，使幾個功能區(qū)有機地聯(lián)系在一起，成為一個具有生長力的活力區(qū)域；四區(qū)即四個功能區(qū)，商務(wù)會展區(qū)、樓宇工業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、新家園生活區(qū)。 天津西青區(qū)擁有兩大工業(yè)開發(fā)區(qū)西青經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) （國家級） 和 微電子工業(yè)園區(qū) ， 聚集了 13 家全球 500 強企業(yè)， 大寺新家園項目是以上兩個開發(fā)區(qū)的主要配套項目， 主要為 解決開發(fā)區(qū)企業(yè)職工及其相鄰地區(qū)中低收入人群的住房問題。 申購標準為： 天津市城區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍 3