【正文】 、戶型、位置、高度等，然后把它們做編號(hào)整理。從而達(dá)到住房困難群體住房需求，同時(shí)便于政府對(duì)其進(jìn)行住房管理。十、法律與政策保障在形成公租房營運(yùn)模式的時(shí)候，法律和政策兩個(gè)方面的保障是必不可少的，能夠規(guī)避外部環(huán)境的干擾，是其正常營運(yùn)的保護(hù)傘。除了我國人口的構(gòu)成變化外，隨著人們的生活狀況的改善，日后越來越多的人會(huì)有專屬于本人的房子，因此不再需要公租房的保障體制房源的多樣化助推了國內(nèi)公租房退出時(shí)的優(yōu)勢(shì)。為保證做到“公平分配，有效供應(yīng)”的原則，防止腐敗的產(chǎn)生，同時(shí)為方便群眾的監(jiān)督和有效信息的獲取，公租房管理局應(yīng)當(dāng)公示出房源的出租情況、出租時(shí)間、租用期限以及租房人的折扣等級(jí)。也準(zhǔn)許收入比較高的人住進(jìn)公租房之中，但其必須繳納更高的租金（最高可與市場(chǎng)租金水平持平），其與公租房租金的差值可以用到政府補(bǔ)貼低收入者之中，緩解國家的壓力。其次是運(yùn)營、管理成本，也就是確保公租房可以長(zhǎng)期經(jīng)營下去所需要給出的成本。為了弱化審核流程，減少一些不必要的工作量，可以根據(jù)對(duì)象的實(shí)際情況來定。在這種情形下，政府是不是就可以正式退出該系統(tǒng)了嗎？我國法制還不是很完善，這樣的國家，政府不再參與，還是有很多問題會(huì)出現(xiàn)。所以，我國應(yīng)該采取政府自行建設(shè)、企業(yè)籌措建設(shè)、開發(fā)商籌措建設(shè)，把當(dāng)前已有的房源進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納整理以及充分使用的方式，調(diào)集所有相關(guān)力量來一起建設(shè)公租房，擴(kuò)展房源，用最少的時(shí)間來處理現(xiàn)在面臨的住房困境。二、公租房管理機(jī)構(gòu)成立特定的公租房管理組織，將新加坡的那種管理組織引進(jìn)我國，并用到我國的政府管理中，成立專業(yè)性比較強(qiáng)的常見公租房管理組織，即公租房管理局[64]，這個(gè)組織的主要職責(zé)有下面這些：登記并歸檔全部房源，比如房子的型號(hào)、面積大小、位置等，還要對(duì)他們進(jìn)行順序編號(hào)；分類和歸檔住房客戶的所有信息，比如名字、性別、家庭人口、經(jīng)濟(jì)情況、租住時(shí)間等；維修、翻新公租房以及收取房租。如圖61所示：第一批保障對(duì)象：本市低收入者，應(yīng)該選成首批公租房的獲益人，不論是國家，還是城市，都是保障制度最基本的任務(wù)，這也是公租房的發(fā)展起源之處。雖然現(xiàn)在讓每一個(gè)人都能輕易獲得住房還沒有實(shí)現(xiàn)，但是，現(xiàn)存很難處理的問題，并不是說就不必處理了，當(dāng)主要矛盾得到緩解的時(shí)候，次要矛盾肯定會(huì)明顯顯現(xiàn)出來，所以，必須奠定今后處理次要矛盾的基礎(chǔ)。在分配公租房的時(shí)候，要分清主次，此外，在公租房租金的繳納基準(zhǔn)方面，也要分成很多個(gè)級(jí)別。調(diào)節(jié)控制能力較弱的西方發(fā)達(dá)國家都是這樣運(yùn)行的，而在我國的調(diào)節(jié)控制能力極強(qiáng)的情形下，政府的主導(dǎo)作用是必不可少的。另外，還要構(gòu)建健全的法律來保障公租房正常運(yùn)營，保證政府在退出其營運(yùn)之后，通過初期對(duì)公租房市場(chǎng)在形成過程中的全面規(guī)劃與干預(yù)，一套完整的公租房運(yùn)營體系就基本形成了，接下來便進(jìn)入了公租房的發(fā)展期。對(duì)于某個(gè)人進(jìn)行評(píng)定級(jí)別之后，其個(gè)人信息中就包含了這個(gè)評(píng)級(jí)信息，會(huì)直接輸入其身份證和社保等系統(tǒng)中，在全國范圍內(nèi)都能夠共同享用。（一）租金標(biāo)準(zhǔn)本文提倡的租金標(biāo)準(zhǔn)是差異化基準(zhǔn)，以此作為基準(zhǔn)，根據(jù)居住人群的具體經(jīng)濟(jì)實(shí)力來設(shè)定相應(yīng)的租金。社會(huì)上全部成員都能夠居住公租房，因?yàn)槊恳粋€(gè)人的經(jīng)濟(jì)情況不一樣，所以居住的次序和支付的成本是不一樣的。如圖63所示：七、信息公示李克強(qiáng)副總理提出保障性住房必須堅(jiān)持“公平分配，有效供應(yīng)”的原則。隨著時(shí)間和社會(huì)的不斷發(fā)展，我國的人口構(gòu)成狀況也必然會(huì)跟著發(fā)生巨大的改變，從目前的計(jì)劃生育發(fā)展中不難發(fā)現(xiàn)我國的老齡化是必然發(fā)生的，另外我國人口總數(shù)也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)緩慢下降的趨勢(shì)。通過上述三種方式的處理，可以幫助政府分擔(dān)公租房退出市場(chǎng)的壓力，降低其房源建設(shè)的成本，同時(shí)又可以為需要的住房者留下緩沖區(qū)。如圖65所示：還沒有形成公租房系統(tǒng)的時(shí)候，構(gòu)建和運(yùn)行公租房制度需要相關(guān)政策來支撐，在形成之時(shí)，根據(jù)營運(yùn)的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的法律制度，最后明確構(gòu)建公租房系統(tǒng)以后，憑借法律和政策兩個(gè)方面來確保其健康穩(wěn)定的運(yùn)行，并且要以法律保障為主，政策保障為輔。政府重新獲得職能的時(shí)候，公租房的監(jiān)管部門成為政府的監(jiān)督部門，負(fù)責(zé)核實(shí)和管理公租房的經(jīng)營部門。調(diào)整值、運(yùn)營+租金成本=基準(zhǔn)租金的額度繳納租金的途徑租房人在租用房間的過程中，通過分析租房人的家庭或者個(gè)體的經(jīng)濟(jì)狀況，最終決定收取租金的額度，以基準(zhǔn)租金的額度為前提，結(jié)合經(jīng)濟(jì)狀態(tài)適當(dāng)減少租金的費(fèi)用，經(jīng)濟(jì)狀態(tài)不好的人，減少的金額就很多。第三節(jié) 研究展望公租房的發(fā)展不是一蹴而就，而是任重而道遠(yuǎn)，這項(xiàng)惠民保障政策的落實(shí)仍然需要政府、市場(chǎng)的共同努力。在這方面，資本市場(chǎng)在資金的融通運(yùn)用上本可以發(fā)揮很大作用，現(xiàn)在由于認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)和證券產(chǎn)品的缺陷，其作用還遠(yuǎn)未發(fā)揮。以重慶公布的公租房政策為例，租金價(jià)格擬控制在市場(chǎng)價(jià)格的60%以內(nèi)?；趯?duì)解決資金來源難題的考慮，《國務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2010〕13號(hào)）、住建部等七部委《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保〔2010〕87號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“指導(dǎo)意見”）等政策文件，已明確了“鼓勵(lì)民間資本參與政策性住房建設(shè)”的基本原則。因此，在公租房制度設(shè)計(jì)上，需要根據(jù)資本市場(chǎng)的要求，完成公共品與資本品的對(duì)接。房地產(chǎn)投資基金大有可為從海外實(shí)踐看，借助資本市場(chǎng)為保障性住房服務(wù)的一個(gè)重要途徑是房地產(chǎn)投資基金，即REITs。在公租房建設(shè)中引入房地產(chǎn)投資基金，能夠開創(chuàng)和實(shí)現(xiàn)保障性住房的滾動(dòng)融資與持續(xù)開發(fā)，其意義還不止于引入多少資金。借助資本市場(chǎng)，推動(dòng)公租房建設(shè)形成可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)化運(yùn)作模式，我們建議從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行探索：一是按照資本市場(chǎng)對(duì)資本品的要求，設(shè)計(jì)補(bǔ)貼政策提升公租房資產(chǎn)收益率；同時(shí)，完善資產(chǎn)權(quán)屬安排，實(shí)現(xiàn)公共品與資本品在法律基礎(chǔ)上的對(duì)接。但我以為，上海這樣的做法是謹(jǐn)慎的，也是科學(xué)的，要么不搞，要搞還是要做好預(yù)案，得到社會(huì)共識(shí)之后再搞。我所理解的這個(gè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)應(yīng)該是，類似像英國的社會(huì)租賃住房公司，歐洲大陸的市政住房公司、韓國大韓住宅公社那些模式靠攏，是公司化的、獨(dú)立運(yùn)行的、自負(fù)盈虧的，政府提供部分啟動(dòng)資本金，可以吸收社會(huì)資本入股，向市場(chǎng)招聘專業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)化管理。包括現(xiàn)在征求意見時(shí)候，我也注意到網(wǎng)上已經(jīng)有不少人擔(dān)心外地人會(huì)不會(huì)因此紛涌上海，造成上海無法承受的人口壓力；有些本地人也對(duì)沒有傾向優(yōu)惠戶籍人口表示不理解和不滿。上海外來常住人口中的絕大多數(shù)現(xiàn)在收入有限，都存在很大的住房壓力，尤其相比本地戶籍人口住房壓力大得多，然而經(jīng)過一個(gè)階段的奮斗，他們已經(jīng)和正在成為上海社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中間骨干力量。然后他們之中在申請(qǐng)入住公共租賃房時(shí)候，遇到供不應(yīng)求，也還是有優(yōu)先次序的（這點(diǎn)還有待明確），會(huì)有輪候機(jī)制。比如經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，目前都是針對(duì)本市戶籍人口。從以往住房保障的經(jīng)驗(yàn)來看，收入準(zhǔn)入線有幾大難點(diǎn)：首先，收入準(zhǔn)入線劃在哪里，都有人爭(zhēng)議不公平，憑什么我收入高一塊錢就沒有資格，低一塊錢就有資格。在中國在上海，個(gè)人短期內(nèi)收入發(fā)生劇烈變化是很常見。第四，上海的公共租賃房租金是參照市場(chǎng)租金而不給以大量補(bǔ)貼。拋開這個(gè)層面不說，我們也主張公租房租金應(yīng)該參照市場(chǎng)租金，至少不能讓運(yùn)營機(jī)構(gòu)虧本做買賣，讓資本投入和日常運(yùn)營費(fèi)用能得到合理補(bǔ)償后還有點(diǎn)回報(bào)，這樣才能保證可持續(xù)經(jīng)營，也才能引起社會(huì)資本的興趣。也就是，承擔(dān)不了市場(chǎng)租金的低收入困難群體，有法律授予的權(quán)力向政府保障機(jī)構(gòu)要求得到租金補(bǔ)貼，彌補(bǔ)租賃家庭最大可支付租金與市場(chǎng)租金之間的差額，但具體是所有常住人口還是僅限戶籍人口可以申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼，以及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與來源等問題，都還有待明確。否則就算一部分低收入居民短期內(nèi)解決了容身之處，但市場(chǎng)房?jī)r(jià)高不可攀，他們永遠(yuǎn)進(jìn)入不了住房市場(chǎng)去自己買房或租房。為了使這件事搞得好，我把梳理的材料告訴你們。更重要的是，中介網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的可以幫助貸款人通過和其他貸款人一起分擔(dān)一筆借款額度的方式來分散風(fēng)險(xiǎn)，也幫助借款人在充分比較的信息中選擇有吸引力的利率條件。目前“鄉(xiāng)村銀行”已被100多國仿效。像拍賣一樣，出借人開始通過降低利息率進(jìn)行競(jìng)拍，拍賣結(jié)束后，Prosper將最低利率的出借人組合成一個(gè)簡(jiǎn)單的貸款交給借款人。Prosper模式是比較單純的信貸中介模式，出售平臺(tái)服務(wù)并收取服務(wù)費(fèi)。%%的服務(wù)費(fèi)。借款人在進(jìn)行貸款交易前必須要經(jīng)過嚴(yán)格的信用認(rèn)證和AG分級(jí)。Kiva模式。而其盈利模式是一致的，利潤(rùn)都是來自中介服務(wù)費(fèi)。拍拍貸模式：無抵押無擔(dān)保模式。如果資金籌措期內(nèi)，投標(biāo)資金總額達(dá)到借款人的需求，則他此次的借款宣告成功，網(wǎng)站會(huì)自動(dòng)生成電子借條，借款人必須按月向放款人還本付息。這樣，網(wǎng)路活躍度也和用戶個(gè)人身份、財(cái)務(wù)能力、銀行信用度等一起構(gòu)成了一整套的評(píng)價(jià)系統(tǒng)。因?yàn)槭且愿?jìng)標(biāo)形式達(dá)成交易，交易雙方自由交易，這些都是Prosper模式的典型特征。操作流程是，宜信將出借人的款項(xiàng)打散，做一份多人借款的合同給出借人，等到款項(xiàng)到第三方賬戶，合同正式生效。所以，為保護(hù)出借人的借款安全，宜信在與出借人的合同中承諾，一旦出現(xiàn)借款不還的情況，宜信從公司提取的保險(xiǎn)金里出錢，包賠出借人全部本金和利息。從對(duì)借貸流程的強(qiáng)大操控力上看，宜信主要借鑒的是Zopa模式，而由P2P企業(yè)根據(jù)信用等級(jí)確定借款人利率的方式，則是與Lending Club相同，所以宜信屬于復(fù)合中介型P2P。調(diào)查幾家較大的P2P網(wǎng)站時(shí)發(fā)現(xiàn)，其要求的抵押物一律是房產(chǎn)證，而且要求必須是可以看到并準(zhǔn)確估價(jià)的青島市區(qū)的房產(chǎn)。齊放模式：助學(xué)平臺(tái)模式齊放P2P有更多的公益的色彩，但也有可觀的利潤(rùn)。通過五次認(rèn)證之后，學(xué)生身份才可以確定。這是比較有特色的一點(diǎn)。拍拍貸是單純中介型，類似Prosper；宜信和青島屬于復(fù)合中介型，類似Zopa；而齊放則兼具Zopa和Kiva的雙重特征，既是復(fù)合中介型P2P企業(yè)，又有公益性質(zhì)?！罢ü夥?，真是把問題解決到我們心坎里了，這才是真正關(guān)心老百姓疾苦，要不我們一輩子都住在破房子里！”葉文萍感慨地說。重慶的基本思路是：30％～40％的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障；60％～70％的中高收入群體由市場(chǎng)提供的商品房解決，并對(duì)高端商品房和投機(jī)性炒房采取相應(yīng)的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的制度體系，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋。“大賬與小賬”大面積建設(shè)公租房，意味著資金的大規(guī)模投入，土地從哪里來，資金如何保障？重慶公租房建設(shè)有兩個(gè)重要“認(rèn)識(shí)”：一是多算民生“大賬”，少算土地財(cái)政“小賬”，留地于民；二是搭建融資平臺(tái)，用“真金白銀”將公租房建設(shè)目標(biāo)落到實(shí)處，花錢為民。地方政府少收入土地出讓金28億多元，也就是公租房建設(shè)節(jié)省了成本28億余元?！?年1100億”的現(xiàn)金支出，如果運(yùn)作不得當(dāng)，勢(shì)必會(huì)成為政府的沉重包袱。重慶市明確將公租房保障對(duì)象界定為三類人：一是本市無住房或人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭；二是大中專及職校畢業(yè)后新就業(yè)的無住房人員，他們有住房需要，但暫時(shí)還沒能力買商品房?！爸灰茏×斯夥可鲜薪灰椎拈l門，就不會(huì)發(fā)生利益輸送。另外，400萬人就業(yè)，按年收入4萬元計(jì)算，將拉動(dòng)消費(fèi)1000多億元。在部分地區(qū)“民工荒”的背景下，公租房為這部分“新市民”撐起強(qiáng)大的住房保障網(wǎng)，就留住了勞動(dòng)力這一重要的發(fā)展資源。對(duì)于提供虛假信息騙取公租房租住，擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售、出借和抵押公租房，空置房屋或欠交房租6個(gè)月以上，以及違反租賃合同的，承租人或購買人所占有的公租房都將被強(qiáng)制收回，其行為將記入個(gè)人信用檔案，5年內(nèi)不得申請(qǐng)公租房。這三類對(duì)象特征明確，不易渾水摸魚，實(shí)際操作簡(jiǎn)單。為確保融資收益和資金安全，重慶建立了租售并舉、動(dòng)態(tài)平衡的償債機(jī)制。據(jù)測(cè)算，3年建4000萬平方米公租房，約需現(xiàn)金投入1100多億元。自2002年開始，重慶就建立了土地儲(chǔ)備中心，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。重慶市規(guī)劃，自2010年起的3年內(nèi)，建設(shè)4000萬平方米公租房，解決200萬城市中低收入群體的住房問題。1998年住房制度改革以來，貨幣分房逐漸取代住房實(shí)物分配，大量存量住房按房改價(jià)出售，同時(shí)，商品房的供應(yīng)占比逐步提高，扭轉(zhuǎn)了住房供應(yīng)短缺的局面，老百姓的居住條件得以較大改善。第五篇：公租房建設(shè)的重慶模式公租房建設(shè)的“重慶樣本”重慶頻道消息 重慶，這個(gè)正在如火如荼推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革的直轄市，率先在全國提出大規(guī)模建設(shè)公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱“公租房”）：從2010年開始，用3年時(shí)間建設(shè)4000萬平方米公租房，解決200萬城市中低收入群體的住房困難。齊放網(wǎng)目前還與東方標(biāo)準(zhǔn)人纔服務(wù)公司、杭州新志向教育咨詢公司等國內(nèi)多家優(yōu)秀培訓(xùn)機(jī)構(gòu)開展合作，為大學(xué)生提供就業(yè)發(fā)展計(jì)劃，將企業(yè)的實(shí)習(xí)資源、培訓(xùn)資源和優(yōu)質(zhì)的職業(yè)培訓(xùn)產(chǎn)品相結(jié)合，不但讓大學(xué)生能夠借到錢完成學(xué)業(yè)，還要幫助他們實(shí)現(xiàn)以后的就業(yè)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)獨(dú)立，這也在一定程度上降低了借款償還的風(fēng)險(xiǎn)。齊放借款對(duì)象主要來自與齊放合作的高校，如四川大學(xué)錦城學(xué)院、寧夏師范學(xué)院等，學(xué)校與齊放共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。他們或許在國家和社會(huì)的幫助下已經(jīng)能夠邁進(jìn)大學(xué)的門檻，但卻沒有錢購買電腦、參加更多的教育培訓(xùn)等等，而齊放網(wǎng)提供這種可協(xié)商利息的貸款方式，為貸款拓寬了渠道。嚴(yán)格的抵押制度的背后是出借人的低風(fēng)險(xiǎn)保障。青島模式：有抵押有擔(dān)保模式青島是民間借貸比較發(fā)達(dá)的地區(qū)。二是風(fēng)險(xiǎn)控制的兩個(gè)絕招。對(duì)于P2P信貸服務(wù)平臺(tái)推薦的每個(gè)借款人，出借人有權(quán)利決定是否借給宜信組合的借款人；借款人每月還款，出借人每月可以動(dòng)態(tài)地了解每一筆債權(quán)的償還、收益等信息，出借人可以在第二個(gè)月得到所還本金和利息。而與拍拍貸相類似的是著名的紅嶺模式，雖然多了VIP會(huì)員保障金制度，但其高風(fēng)險(xiǎn)和拍拍貸是類似的。雖然拍拍貸有黑名單公開曝光，但并不賠