【正文】 分別計算分攤系數(shù)。開發(fā)商應在買房人提出退房之日起30日內退還已交房款，并支付已付房款利息。（一）存在的問題：，這一直是個焦點問題。物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。實施：業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權證之前自己到稅務局直接辦理。特別提示：：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則應自備紙筆，一一記錄。開發(fā)商無權以“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發(fā)商就應該交房。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收房。所以《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，按照有關規(guī)定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。特別提示：，錯過收樓日期麻煩多。審查繳納的費用：如物業(yè)費不能一次收取一年以上的費用。以房款結算單和違約金結算單為依據(jù)對相關費用進行審核、結算。給、排水安裝質量檢驗毛坯房給排水工程驗收主要是檢查冷熱排水管安裝的規(guī)范性、給水管的接頭嚴密性、是否有滲漏水現(xiàn)象。墻面是否有裂紋和空鼓問題：墻面的裂紋可以直接目測到，墻面的空鼓需要用質檢錘敲擊才能檢測出來。樓地面空鼓、裂縫、起沙檢驗地面是否平整：地面不平一般來講有兩種情況，一是局部地方不平，有小坑小洞，這種情況主要出現(xiàn)在墻角或門角的地方。三、毛坯房的驗收順序先看外部檢查外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。毛坯房的屋面工程項目已經(jīng)完成蓄水、淋水試驗。房屋質量導致嚴重影響使用根據(jù)最高人民法院剛剛發(fā)布的商品房買賣合同糾紛司法解釋，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會支持。拿不到產(chǎn)權證由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內無法得到產(chǎn)權證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。由于是無效合同，購房人應當騰空房屋，開發(fā)商應當返還購房人交納的房款。四、逾期交房可否先收房后追究責任?擔心開發(fā)商逾期交房，擔心一旦接收房屋后，就不能再追究開發(fā)商違約責任是沒有必要的。必須先驗房后收住宅鑰匙購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》根據(jù)《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關法規(guī)，商品房交付使用時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。或有些費用未繳付，導致不能按時取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權證。住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證住宅房屋所屬的樓需取得住宅交付使用許可證，住宅交付使用許可證是由市或區(qū)房屋土地管理局頒發(fā)的。不少購房者在開發(fā)商房屋不具備合法交房條件時，就提前進房裝修，等交房期屆滿，開發(fā)商卻交不出符合合同約定標準的房屋。驗收購房者應根據(jù)購房合同約定的標準對房屋工程質量及配套設施一一進行驗收，并做好記錄，同時，不要忽視對房屋產(chǎn)權是否清晰進行核驗。簽署房屋交接書購房者對房屋及其產(chǎn)權進行檢驗，認為符合合同約定條件的，應與開發(fā)商簽訂房屋交接書；對不符合合同約定的，應做好記錄，要求開發(fā)商簽字，直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標準，再簽署房屋交接書。律師說，在正常交房過程中，業(yè)主應該查看以下文件：第一：房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制要求的。一般超過3個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。在簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外，都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無法交房。那么如果買的是毛坯房，驗收的時候有哪些主要要點呢?一、毛坯房驗收標準毛坯房是房子的初步成型，而開放商交到業(yè)主手中的毛坯房要達到什么樣的程度才算合格呢?也即毛坯房有哪些驗收標準呢?毛坯房的全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應按設計文件完成裝修工程。毛坯房各種房間水泥地面基層標高，應考慮預留再裝修時的高度尺寸要求。也可以請裝修公司派人來直接量尺寸，省去以后的麻煩。一般原因是：水泥標號不標準或過期，沙子的含泥量過大，水泥砂漿比例不當，養(yǎng)護不到位等都會造成地面起砂。進行滲漏試驗閉水試驗：指做好擋水墻在待試驗空間蓄水，檢驗是否有滲漏現(xiàn)象。其他細部結構檢驗對一些邊邊角角的地方做仔細檢查，如衛(wèi)生間門口是否有擋水條，窗子是否會存在雨水流入，開關插座面板是否存在劃痕，浴室五金安裝位置是否合理等等。1領取單元門卡、房間鑰匙。一般，開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出30天內，所以購房者要安排好時間。二、確定房屋是否達到交付條件1.《竣工驗收備案表》 ――最重要《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應該注意的文件。所以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。三、房屋檢驗收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。，防止開發(fā)商侵占。如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發(fā)展商。一、買房相關稅費（一）商品房買賣應繳以下稅費：契稅房屋買賣交易手續(xù)費買賣合同印花稅公共維修基金房屋所有權登記費房屋所有權印花貼稅權證工本費（二）稅費問題特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。稅率：房屋成交價 的2%。③ 關于發(fā)展商或發(fā)展商委托物業(yè)公司、中介公司代收公共維修基金問題，北京市國土資源和房屋管理局曾發(fā)文(京國土房管物字〔2001〕1170號)明確加以制止。至于小區(qū)臨時停車，目前并無明確規(guī)定，應由小區(qū)物業(yè)管理委員會決定，物管會成立前，收費標準也不能高于1元／4小時的社會停車場標準，并應出具正式發(fā)票。再有，由于消費者相關知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。（三）關于分攤面積公用建筑面積分攤原則：商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。不應入的公用建筑空間：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。，購房人在以上情況之一出現(xiàn)時選擇退房，相關違約賠償責任由發(fā)展商承擔，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權的人民法院起訴。門框,，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封程度。每個地漏要做通水試驗，可用桶裝滿水往里倒，看是否暢通?！獧z查一下開關、插座的牢固程度，別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否結實?！咎崾尽浚洪_發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。收房前的準備宜細不宜漏?！督ㄖこ藤|量認定書》是房屋通過有關部門質量驗收的憑證；《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》是房產(chǎn)項目通過有關部門綜合驗收憑證；《竣工驗收備案表》是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料，是開發(fā)商必須對樓盤負責的標記文件。收房通知書一般以掛號信方式寄出。如當初合同未有約定，商家要求一定要先簽文件，則可采取變通方法，在每份文件中注明“房內情況未看”或“屋內情況未明”、或“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)什么情況，也可靈活處理。對策：掃去土或往地面沖水，一方面可沖去泥層，看清地板質量，另一方面也可測測地板的水平狀態(tài)及排水狀況。結果收房時，開發(fā)商未裝防盜門卻提出收防盜門安裝費，理由是門確實附送了，但鎖是具備防盜功能的進口貨，因此要收費，且他們的收費也符合物價局的標準，發(fā)展商把無理的事情說的似乎頭頭是道?！竦孛嫘杵教篃o裂漏如是未裝修地面，地面應光整、起伏小。貼墻布等?！裨O備要齊全消費者可檢測給水管、排水管是否通暢，管道是否已具有銹跡，氣管是否接通，燈頭、插座是否有電。消費者應看構架是否結實，頂棚上的燈具是否完好，各送風口是否均有風。過程1)去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：A房屋的《住宅質量保證書》可帶走B《住宅使用說明書》可帶走C《竣工驗收備案表》D 面積實測表E管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)可帶走如果房產(chǎn)商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。3)仔細檢查地面有無空殼開裂情況如有空鼓，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。6)驗收地面下水情況在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。拿到入住通知書后該怎么辦?辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。第四、檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題。按照有關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。驗房的一些注意事項收房入住注意事項及程序 在驗房入住前查看房屋的《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》。第二，核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符目前現(xiàn)房已經(jīng)確定開發(fā)商沒有按合同履行的項目有A開發(fā)商承諾天然氣集中供暖、水暖、分戶計量――而現(xiàn)房無法分戶計量。：大開龍頭查漏堵盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。再就是電線的截面面積是否符合要求。商品住宅購房者應在辦理立契過戶手續(xù)時將維修基金足額交至房地局。(二)管理內容。(四)雙方權利和義務?！短K州市契稅管理規(guī)定》第八條 契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得具有合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認書以及由市財政局確定的其他憑證的當天。戶內有分閘的，也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。C開發(fā)商承諾供水系統(tǒng)用北新牌PPR冷熱供水管材――而現(xiàn)房則用的是鍍鋅管。管線分布圖?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。4)水電煤暢通情況和能否正常使用大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。最后做一次２４小時閉水試驗，看是否漏水?！癫蹇滋筋^要點清如今新建商品房住宅往往配有各種線路插孔，一般性用電與大家電的用電采用了不同的線路和插孔，另外，還配有電視、寬帶網(wǎng)絡的插孔，很多小區(qū)配備了可視對講、窗磁、門磁、家庭保安自動控制系統(tǒng)等，購房人應對照合同將其一一點清，并分清其用途，特別注意廚、衛(wèi)、洗衣間、露臺上的電插孔應該是帶蓋的防水插孔。噴塑的要看