【正文】 建渠道保證費(fèi)用，自營投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù)，關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤率，規(guī)模擴(kuò)張不能犧牲利潤為前提，規(guī)模和利潤必須要同步發(fā)展。第二集團(tuán)在20家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)以上，數(shù)量在810家公司，第三集團(tuán)在5個(gè)網(wǎng)點(diǎn)左右，有30家公司左右。市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到20xx年2月止，武漢市注冊的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到400多家，在所有注冊的房地產(chǎn)中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù)，二級(jí)市場的蓬勃和巨大的市場潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時(shí)也吸引了國內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營商搶灘武漢。由此說明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場需求的持續(xù)旺盛，導(dǎo)致二手房市場較為平淡。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場更是如魚得水、水漲船高，數(shù)以千家的二手房中介店(所)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來活躍在存量房交易市場上，整個(gè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機(jī)勃勃的景象?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告)b、小戶型市場概況。鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。%。⑵．目前當(dāng)?shù)刈≌⑸虡I(yè)房產(chǎn)市場產(chǎn)品較為單一，雷同性大，這就為本案細(xì)分目標(biāo)市場，提供差異化產(chǎn)品、順利入市提供了較大的契機(jī)。⑶．后發(fā)優(yōu)勢本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樘嵘h城區(qū)，各種市政配套和規(guī)劃可以從一個(gè)較高的起點(diǎn)進(jìn)行，而無任何歷史遺留的負(fù)擔(dān)，這樣可以使設(shè)計(jì)、規(guī)劃從一個(gè)科學(xué)合理的角度出發(fā)。（2）居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域?yàn)橹行某菂^(qū)與新區(qū)近接，交通條件十分便利通達(dá)，但生活配套完善，臨近花園廣場對居住條件十分好。項(xiàng)目的外部交通優(yōu)勢很明顯，緊靠10220國道，向東可達(dá)濟(jì)南，向西可通徐州，向北直達(dá)鄭州?？苫厥詹糠仲Y金。容積率≥≤，建筑面積≥13萬平方。二、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目的基本情況A、開發(fā)范圍：東片區(qū)東至，南至 路。公司以“幫助別人、成就自我”為價(jià)值觀，以“為您，我不懈努力” 為服務(wù)理念，秉承“同心協(xié)力、務(wù)實(shí)求精”的企業(yè)精神，為客戶提供公開、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務(wù)，公司始終以重視人才的培育及發(fā)展為主，并提供專業(yè)、規(guī)范的為客戶服務(wù)。房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書1一、公司介紹公司注冊 資本金：浙江奉化市琳峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年，注冊資本金2000萬元。：與山東省曹縣政府洽商，開發(fā)曹縣城區(qū)溫龍區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)有實(shí)力股東合作開發(fā)，其中一股東為當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)界背景良好的投資者投入該項(xiàng)目的8%地產(chǎn)和相當(dāng)數(shù)量現(xiàn)金投入作股份。西片區(qū)住宅高層、小高層占項(xiàng)目用地土地面積的60%左右?？苫厥詹糠仲Y金。—三．地塊周邊規(guī)劃項(xiàng)目所處位臵為中心城區(qū)與新區(qū)近接，有縣府辦公區(qū)外，還有多所中小學(xué)校、中專院校。④． 娛 樂：項(xiàng)目東面是火車站及國道，省道，國際商業(yè)中心，現(xiàn)代國際廣場。已建成的有5個(gè)小區(qū)，約100萬平方米，銷售價(jià)為230012000元/平方米不等。同時(shí)本地居民對老城區(qū)還有一定的依賴度，因此目前本項(xiàng)目所在區(qū)域人氣尚顯不足。現(xiàn)在，一期多層尚有37準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額85萬元。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場是68平米的兩室戶型和1平米的三室兩廳。房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的盈利模式是通過房產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)牢牢扎根在社區(qū)的基礎(chǔ)上，不但可以開展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)，取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系，還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道，不斷開展更多的增值社區(qū)服務(wù)，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有“門戶網(wǎng)站”，前途無量。20xx年和20xx年的武漢二手房市場的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。值得指出的是，成熟的房地產(chǎn)市場在這兩方面的價(jià)格差一般保持在500800元/平方米之間，而武漢房地產(chǎn)市場在這兩方面的價(jià)格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場的發(fā)展?jié)摿薮?。而年輕的中介人員先天不足沒經(jīng)驗(yàn)見識(shí)少，不懂社會(huì)心理學(xué)，不善于與客戶交流，市場敏感性不強(qiáng)不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。三、市場和服務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)做市場的“跟隨者”，計(jì)劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤各項(xiàng)指標(biāo)。主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務(wù)，同時(shí)負(fù)責(zé)收集周邊房源信息上報(bào)中心店和總部。人員配置：為了保證房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式，達(dá)到兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果。對于我公司來說，社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū)，贏得周邊社區(qū)居民的認(rèn)同，才能真正壟斷這個(gè)潛力巨大的市場，產(chǎn)生穩(wěn)定長期的現(xiàn)金流。第二季度第二批在漢口開一個(gè)中心店八家社區(qū)店，在開始與銀行、媒體建立緊密合作關(guān)系，加快社區(qū)宣傳滲透計(jì)劃，開通房產(chǎn)交易網(wǎng)。四、財(cái)務(wù)模型根據(jù)市場調(diào)查和順馳門店的經(jīng)營統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按照各種經(jīng)營條件都具備的成熟數(shù)據(jù)作出以下房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的財(cái)務(wù)模型：五、資金需求為迅速將遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目開展起來，在市場上樹立專業(yè)品牌，完善各項(xiàng)管理機(jī)制，提升整體管理水平和市場競爭力，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的快速增長，我們目前需要以投資或貸款形式加入引進(jìn)人民幣300萬元，主要用于以下方面：房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，為了達(dá)到最佳經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和市場效果，前一年是基礎(chǔ)建設(shè)期即使有收入，但還是不斷用于開發(fā)市場投入，所以在五個(gè)季度之內(nèi)收入和利潤不能用于償還投資或者支付貸款本息。如果經(jīng)過審計(jì)請注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計(jì)也請注明。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無法按期交付使用。組織結(jié)構(gòu) 企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說明。六、融資方案的設(shè)計(jì)融資方式(1)股權(quán)融資方式(注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。風(fēng)險(xiǎn)化解方案A、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測算。項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息。相信隨著市場的逐漸回暖，房地產(chǎn)市場是會(huì)回到一個(gè)正確的軌道中來的。我會(huì)適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補(bǔ)充新的能量。在第二季度的時(shí)候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場會(huì)迎來一個(gè)小小的高峰期，在對業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下，我會(huì)努力爭取盡快開單，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。相信自己會(huì)完成新的任務(wù)，能迎接新的挑戰(zhàn)。(4)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項(xiàng)目的資金 流壓力有一定的緩解作用。該地區(qū)人口住房需求量大，提供較多的顧客源根據(jù)調(diào)查絕大部分家庭計(jì)劃通過購房來解決住房問題，改善居住條件；該地區(qū)購房率：80~150平方米的戶型最受歡迎66%其中準(zhǔn)備購 買 100 到 150平方米的購房者的占 37%準(zhǔn)備購買 80 到 100平方米 的購房者占 29%不利條件該地區(qū)正進(jìn)行開發(fā)，環(huán)境條件較差。購房需求：(1)景觀好：視野開闊，綠化優(yōu)美(2)通達(dá)性：停車與出車都較容易(3)配套性：商業(yè)、教育和醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)齊全。在戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、短信上進(jìn)行宣傳。a、在開盤時(shí)價(jià)格最低，有利于提升項(xiàng)目前期一定的成交率，促進(jìn) 資金回籠；b、在每次價(jià)格即將提升時(shí)，運(yùn)用此杠桿，可促使猶豫不決客戶進(jìn) 行購買；c、項(xiàng)目價(jià)格在銷售過程中不斷提升，使投資客戶看到項(xiàng)目物業(yè)在 不斷增值，促進(jìn)猶豫不決投資客的購買。按建安成本的 10%取費(fèi)。社會(huì)風(fēng)尚如此,造成房地產(chǎn)市場一 時(shí)供大于求,房屋價(jià)格亦連連下跌。由于供求形勢變化,引起市場競爭范圍、競爭程 度、競爭方式以及房地產(chǎn)市場性質(zhì)、市場結(jié)構(gòu)、市場發(fā)育等變化而 導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)買賣雙方都有交易意向時(shí)，雙方可以自由見面談判，實(shí)現(xiàn)交易的真正公開、公正、公平。當(dāng)然這些只是傳統(tǒng)看房方式弊端的一部分，在給客戶帶來不便的同時(shí)也給房產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)員、房東等帶來不便，這些問題表明了必須有一種嶄新的、與眾不同的方式來解決這種傳統(tǒng)看房所帶來的許多不便和四處奔波煩惱。因此，對于本項(xiàng)目而言，如何去運(yùn)作、如何去實(shí)施和發(fā)展便成為了今后是否能成功的關(guān)鍵。人力資源培訓(xùn)部；根據(jù)公司的需要合理設(shè)置崗位、安排員工招聘計(jì)劃、考核員工工作情況，定期或不定期組織員工培訓(xùn)，根據(jù)房地產(chǎn)中介行業(yè)的工作需要，開發(fā)相應(yīng)的培訓(xùn)課程，滿足公司內(nèi)部員工及消費(fèi)者不斷產(chǎn)生的新需求。部分大學(xué)的飲食狀況令人擔(dān)憂，甚至有的大學(xué)食堂出現(xiàn)了集體中毒事件。主要提供早餐、午餐、晚餐以及特色冷飲和休閑餐飲等。分區(qū)布局，讓每個(gè)細(xì)分群體的消費(fèi)者都有自己喜愛的角落和桌位。三、發(fā)展戰(zhàn)略本餐廳開業(yè)之前，要作廣告宣傳，因?yàn)橹饕蛻羧菏轻槍W(xué)生的，而學(xué)生中信息傳遞的速度與廣度是很大的，所以宣傳上可不用費(fèi)太大的力度，只需進(jìn)行傳單或多媒體等形式的簡單廣告即可。據(jù)悉，競爭者在這方面做得并不到位，因此良好的就餐環(huán)境是可以吸引更多的顧客的。簡潔舒適的裝修將是餐廳的一大特點(diǎn)，學(xué)生普遍喜歡在干凈、服務(wù)態(tài)度好的餐館就餐，因此令人滿意的服務(wù)也將是本店的一大特色。運(yùn)營階段的成本主要包括：員工工資，物料采購費(fèi)用，場地租賃費(fèi)用，稅，水電燃料費(fèi)，固定資本，折舊費(fèi)，雜項(xiàng)開支等。市場風(fēng)險(xiǎn)市場是不斷變化的，所以我們必須考慮到市場的風(fēng)險(xiǎn)，具體有以下幾種風(fēng)險(xiǎn)可能：(1)在本項(xiàng)目開發(fā)階段的風(fēng)險(xiǎn)，市場上可能會(huì)同時(shí)出現(xiàn)類似餐廳的開業(yè)。(5)與原料供應(yīng)商建立長期并保持長期的合作關(guān)系，保證原料資源的供給。第五篇：創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書大學(xué)生創(chuàng)業(yè)網(wǎng)訊 中式餐飲的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書一、創(chuàng)業(yè)背景近年來，我國餐飲業(yè)發(fā)展迅速，餐飲品種豐富，店鋪數(shù)量迅速增加，各種類型的飯店、酒店層出不窮，行業(yè)競爭日趨激烈。經(jīng)營面積約為80平米左右。中期（1年）鞏固、擴(kuò)展已有的市場分額，進(jìn)一步健全餐廳的經(jīng)營管理體制，提高企業(yè)的科學(xué)管理水平；著手準(zhǔn)備品牌擴(kuò)張所必須的企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)、統(tǒng)一的特色優(yōu)勢餐品、統(tǒng)一的管理模式等方面的建設(shè)。如：若有三份以上（包括三份）的叫量可以免費(fèi)送貨上門，單獨(dú)叫外賣的需交付一定的送貨費(fèi)，這樣還有一個(gè)好處，如。三、發(fā)展戰(zhàn)略本餐廳開業(yè)之前，要作廣告宣傳，因?yàn)橹饕蛻羧菏轻槍W(xué)生的，而學(xué)生中信息傳遞的速度與廣度是很大的，所以宣傳上可不用費(fèi)太大的力度，只需進(jìn)行傳單或多媒體等形式的簡單廣告即可。早餐以小吃為主打特色。隨著洋快餐的大舉進(jìn)軍，一種新的餐飲經(jīng)營模式—連鎖經(jīng)營逐步受到廣大從業(yè)者的關(guān)注。資產(chǎn)保險(xiǎn)將保險(xiǎn)固定資產(chǎn)和私人資產(chǎn)的實(shí)際市場價(jià)值，商業(yè)意外保險(xiǎn)保證賠償由于意外事故而關(guān)門造成的固定現(xiàn)金流入損失。(3)項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營階段的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投產(chǎn)后的效益取決于其產(chǎn)品在市場上的銷售量和其他表現(xiàn)，而對于本階段項(xiàng)目而言，最大的市場風(fēng)險(xiǎn)來源與市場上餐飲業(yè)的競爭風(fēng)險(xiǎn)，如果項(xiàng)目投產(chǎn)后效益良好很可能會(huì)帶來一系列相似經(jīng)營項(xiàng)目的誕生，從而加劇了本項(xiàng)目的競爭壓力。資金可有父母提供80%，自己積蓄20%。由于剛起步，快餐店的規(guī)模較小，如就餐的人力資源、服務(wù)項(xiàng)目等都比較有限。寒假期間就考慮修業(yè)一個(gè)月，已減少不必要的成本支出。并且米飯的質(zhì)量相對競爭者要好，可采用不同的做法(如：蒸熟，是一種南方飯館常見的米飯做法)，使口感與眾不同，以求有別于競爭者，給顧客更多的優(yōu)惠，以吸引更多的客源。燈光是烘托餐廳氣氛的重要部分，可以選擇不同顏色的燈光，烘托出餐廳宜人的氣氛。品種繁多，口味齊全，營養(yǎng)豐富，使就餐者有更多的選擇。雖然大學(xué)生可以到校外就餐，但大多數(shù)學(xué)生迫于經(jīng)濟(jì)因素，還是愿意在校食堂就餐。企業(yè)策劃部；與媒體、政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)、其他單位建立了良好的合作關(guān)系，為推廣公司體系、提高知名度而策劃的大型宣傳活動(dòng)，監(jiān)管公司品牌標(biāo)志的正確使用，通過董事委員會(huì)監(jiān)督充分使用當(dāng)年全國廣告基金，在市場上塑造公司品牌形象，在公眾中建立并維持品牌美譽(yù)度授權(quán)部 ；尋找潛在的市場，考核各個(gè)直營店和加盟店，經(jīng)董事委員會(huì)批準(zhǔn)增開連鎖店或授予加盟商特許經(jīng)營使用權(quán)，為合適的申請加盟店制定商業(yè)計(jì)劃。該階段是本項(xiàng)目的啟動(dòng)階段，主要工作是創(chuàng)建公司組織架構(gòu)，明確公司發(fā)展方向和經(jīng)營理念。他們只需要到我們的任何一家連鎖店或安坐在家中、輕點(diǎn)鼠標(biāo)就能夠身臨其境的感受360度的真實(shí)場景，這種感覺就好像到了現(xiàn)場看房，能直觀地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、臥室、廚房、衛(wèi)生間等各個(gè)細(xì)節(jié)，不但可以看到前后左右360度的所有景觀，甚至連天花板、地板都可以一覽無遺，使他們獲得真實(shí)的三維立體感和方位感?，F(xiàn)在，若租客委托我們租房時(shí)，其首選托管的房產(chǎn)時(shí)，他們可以只需支付該房產(chǎn)房租和押金而無需支付任何中介費(fèi)的條件下租房。譬如當(dāng)房價(jià)因供應(yīng)短缺而上升時(shí),開發(fā) 公司便會(huì)紛紛興建樓宇,但由于建筑需要一定時(shí)間,故此雖然待建樓 的總體規(guī)模已經(jīng)超出供應(yīng)需要,但短期內(nèi)樓價(jià)仍然會(huì)持續(xù)上揚(yáng)。財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)多來自于利率波動(dòng)的影響,因?yàn)?很多人買房并不是全額付款,一般都會(huì)利用杠桿原則向金融機(jī)構(gòu)申 請抵押貸敖以解決一部分資金。根 據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按 50 元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 萬元樓盤銷售標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)成本評(píng)估，現(xiàn)規(guī)定住宅區(qū)樓盤價(jià)格內(nèi)部出售3000—3500 元 / ㎡ 公開銷售4000—4500元/ ㎡(1棟)內(nèi)部出售 2500—3000元 / ㎡公開銷售3500—4000元 / ㎡（2棟）辦公樓公開銷售10000—12000元 / ㎡停車場600萬元/個(gè) 資金流量現(xiàn)金流入量合計(jì)2———1億現(xiàn)金流出量 其他資金費(fèi)用宣傳材料費(fèi)：2000 元報(bào)紙廣告費(fèi)：6000 元培訓(xùn)費(fèi)用 預(yù)計(jì)培訓(xùn)費(fèi)用約為 42000 元社會(huì)保障金 保障金總額約為 190000 元物業(yè)管理與服務(wù)常規(guī)服務(wù) 客戶交納物業(yè)管理費(fèi)后，所享受的服務(wù)包括：a、清潔衛(wèi)生； b、安全保衛(wèi)；c、房屋維修； d、房屋管理； e、電梯升降； f、報(bào)刊發(fā)放，文件傳遞； 為了提升本項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì)，； ； ； ； 物業(yè)管理費(fèi)金額（元）287568總戶數(shù) 402 戶，按 元/㎡第一棟樓房面積是100—150平方米；第二棟樓房面積是75—100平方米，建筑材料以鋼筋混泥土為主辦公樓面積是200—250平方米（1—10層）；150—