【正文】 益的需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應告知業(yè)主委員會，完工后及時恢復。（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。（九）路燈等公共照明設備完好, 路燈完好率98%以上。（二）建立公共設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，報公共事業(yè)部批準，組織維修。第六章物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護管理 第三十七條物業(yè)維修養(yǎng)護的范圍與責任（一）房屋本體自用部位及設施（以下簡稱：自用部位）的維修責任人為業(yè)主；（二）房屋本體共用部位及設施（以下簡稱：共用部位）的維修責任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主；（三）房屋毗連部位及設施（以下簡稱：毗連部位）的維修責任人為毗連業(yè)主。小區(qū)物業(yè)管理目標責任書包括：設備、設施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。第二十七條交接雙方的責任（一）物業(yè)接管交付使用后，如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質(zhì)量隱患，報公共事業(yè)部，由公共事業(yè)部組織開發(fā)建設單位及相關設計、監(jiān)理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。第二十條在業(yè)主入住之前，起草業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理公共契約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，以及業(yè)主的共同利益、應履行的義務、違反公約應承擔的責任等事項做出具體約定。第十二條業(yè)主委員會的職權：（一）代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權益；（二）召集業(yè)主委員會及業(yè)主代表會議，聽取物業(yè)管理單位的匯報；（三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的重大措施；（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務合同；（六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；（七）其它。第五條物業(yè)管理部是本辦法的歸口管理部門，負責制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務標準及有關物業(yè)管理的各項規(guī)定；組織、指導住宅小區(qū)管理機構參加物業(yè)的接管驗收及申報工作；監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作；受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關系。在物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)收費占了主要方面。比如，筆者所在的小區(qū)綠化得“爭奇斗艷”，而一墻之隔的另一小區(qū)卻連冬青都種不活。因此，物業(yè)服務水準如何？怎么個收費標準？可以得到多少服務？都應在物業(yè)管理合同里記載清楚。如，有的小區(qū)業(yè)主因為幼兒園收贊助費就不繳費，而實際上小區(qū)的物業(yè)公司與幼兒園是“八竿子打不著”的兩家單位，業(yè)主竟把對幼兒園的不滿作為不繳物業(yè)管理費的理由，又如，某業(yè)主以門牌號是甲路某某號、而小區(qū)大門卻開在乙路上為由，拒邀物業(yè)管理費??像這樣東扯西湊找理由不繳物業(yè)管理費引起糾紛的情況還有很多，其本質(zhì)是誠信意識太差，能拖就拖，能賴就賴。有的不能嚴格按合同、制度辦事，處理問題和矛盾的方式簡單生硬。習慣了住公房的居民，一下子買房成了業(yè)主，要繳物業(yè)管理費的觀念還沒有完全樹立起來。根據(jù)一項調(diào)查，我國有70%以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，它們之間本來就有著與生俱來的血緣關系，所以物業(yè)公司一般很難洗脫“和開發(fā)商一個鼻孔出氣”的嫌疑，讓業(yè)主自然而然覺得物業(yè)管理公司是開發(fā)商的維護和售后服務者，就應該承擔所有的問題。特別是近一段時間以來，物業(yè)糾紛不僅在數(shù)量上有上升的趨勢，而且矛盾沖突也有不斷升級的跡象。本來每天該清掃三次或隨時清掃，改成兩次或一次。如開發(fā)商與物業(yè)公司是怎樣的關系，如何組建業(yè)主委員會，物業(yè)公司如何進入和退出小區(qū)管理，物業(yè)管理如何收費等等，現(xiàn)在都基本無章可循，或有章難循。任何產(chǎn)品，比如說房子，都是有缺陷的，不會說百分之百一點兒缺陷沒有，心理落差產(chǎn)生是很正常的，但是千萬不要放大。有人買房時只注意房子的質(zhì)量、價格，往往忽視了物業(yè)管理問題；只知與開發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權利義務關系?，F(xiàn)在，無論是商家還是消費者，都把售后服務看得很重，因為從很大程度上講一些商品買的就是售后服務。所以業(yè)主應與物業(yè)公司“約法三章”，留下白紙黑字的證據(jù)，一旦發(fā)生糾紛可訴請法院裁決以維護自己的合法權益。小區(qū)的環(huán)境管理看似瑣碎，其實很容易產(chǎn)生糾紛。第三條本辦法所稱物業(yè)管理，指按照公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)服務委托合同，對住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及配套的設施設備和場所（地）進行維修、養(yǎng)護、管理，維護管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、美化等活動。第十條公共事業(yè)部是東方地球物理公司非居住房屋 產(chǎn)權人代表，依據(jù)東方地球物理公司的授權，行使下列權力：（一）代表東方地球物理公司與涿州基地管理處簽訂小區(qū)物業(yè)管理合同。第十七條供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務項目等按《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務協(xié)議》實施專業(yè)化服務。第二十五條物業(yè)接管驗收時開發(fā)建設單位應提交下列文件（或下列文件清單）：（一）規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準的選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及各單項工程設計文件（圖紙復印件）等；（二）當?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機構提供的竣工驗收合格文件；（三）消防部門提供的消防驗收合格文件；（四）當?shù)丶夹g監(jiān)督部門提供的電梯驗收合格文件；（五）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（六）設施、設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（七）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（八）物業(yè)管理所必需的其它資料。第五章物業(yè)管理服務第二十八條涿州基地管理處與公共事業(yè)部簽訂小區(qū)物業(yè)委托服務合同。第三十四條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；物業(yè)管理人員不得侵害業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益。第三十八條房屋管理與維修養(yǎng)護（一）住宅小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。（七）保持房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝 飾材料不妨礙院容和觀瞻；前后陽臺封閉統(tǒng)一有序，不得在戶外安裝裝物框及晾曬架；對安裝防護網(wǎng)、遮陽蓬等要符合規(guī)定，無安全隱患；室外招牌、廣告、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。（六）公用排污、排雨水管道通暢，設施完好無損。（二）在規(guī)定地點設置垃圾箱，垃圾日產(chǎn)日清，保持垃圾箱清潔、無異味。業(yè)主依法確需改變公共建筑和公共設施用途的，應當依法辦理有關手續(xù)，告知小區(qū)物業(yè)管理單位；物業(yè)管理單位確需改變公共建筑和公共設施用途的，應當征得業(yè)主委員會同意。（五）在天井、庭院、平臺、屋頂、道路、空地或其它場地搭建任何建筑物、構筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定著物。第四十七條業(yè)主和使用人違反本辦法第四十六條所列規(guī)定之一的，由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位予以制止、批評，并責令恢復原狀、賠償損失，情節(jié)嚴重交有關部門處理。主題詞：物業(yè)小區(qū)管理辦法通知 抄送：處領導，存檔。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。環(huán)境衛(wèi)生管理在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。治安消防管理治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。常規(guī)性公共服務即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。實現(xiàn)辦公管理自動化。、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務。方式有培養(yǎng)提升、培訓進修等。除預先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。C、請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。人員配置和人員的素質(zhì)要求jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。具體服務承諾及質(zhì)量保證措施如下：一、基本服務：簽訂物業(yè)服務合同，明確權利義務關系；承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設施認真檢查，做到驗收手續(xù)齊全；管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務管理，檔案管理等制度；管理服務人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動熱情；建立客戶服務中心，公示24小時服務電話。物業(yè)管理系由中港合資的J市物業(yè)管理公司進行。GM花園小區(qū)乃94年投入使用，現(xiàn)時在環(huán)境、設施及物業(yè)形象之面貌顯示物業(yè)管理機構處于較被動狀態(tài)，未有體現(xiàn)從專業(yè)物業(yè)管理角度向業(yè)主提供服務之意識。178。第三節(jié)物業(yè)管理改進工作為顯現(xiàn)出物業(yè)管理的四大功能：“管理功能、維護功能、服務功能、經(jīng)紀功能”。提供物業(yè)租賃服務，滿足業(yè)主需求經(jīng)過我們的調(diào)研，“GM花園”的使用者多為租戶，租金是業(yè)主利益的體現(xiàn)，為滿足業(yè)主的利益，小區(qū)物業(yè)管理機構將應用S物業(yè)管理公司的專業(yè)技術和社會影響，開展物業(yè)租賃推廣服務項目。并舉辦網(wǎng)球寒、書畫展、音樂會等各種各樣的社區(qū)活動，加強業(yè)主相互之間、業(yè)主與物業(yè)管理者之間的溝通。同時，我們也將與各相關部門保持信息溝通，以掌握最新的管理服務技術和政策，以便服務工作到位。倡導“鄰居守望”，加強居民自治意識。為適應“GM花園”國際化人士居住的要求，對小區(qū)內(nèi)全面建立標識導視系統(tǒng)（VI），所有文字性標識統(tǒng)一制作中英文對照雙語牌，以靜態(tài)形式表達管理服務，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現(xiàn)“GM花園”做為國際化人居環(huán)境，提升小區(qū)層次。S物業(yè)管理公司將采用管理酬金標準與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國家統(tǒng)計部門物價指數(shù)調(diào)整的原則。第二節(jié)管理服務思路現(xiàn)代人經(jīng)過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面，有了更高的要求。物業(yè)管理服務意識被動：現(xiàn)時“GM花園”物業(yè)管理機構提供之服務內(nèi)容主要仍為保安、清潔、維修等被動型公共地方工作，與現(xiàn)時不斷提升之業(yè)主、使用者需求不相匹配。經(jīng)調(diào)研和分析S物業(yè)管理公司認為現(xiàn)時“X小區(qū)”之物業(yè)管理工作主要存在：“一個根本矛盾，兩個意識被動，三個服務漏項”。二、公共服務（一）安全管理