【正文】 益的需要，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)告知業(yè)主委員會(huì)，完工后及時(shí)恢復(fù)。（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。（九）路燈等公共照明設(shè)備完好, 路燈完好率98%以上。（二）建立公共設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，報(bào)公共事業(yè)部批準(zhǔn)，組織維修。第六章物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護(hù)管理 第三十七條物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的范圍與責(zé)任（一）房屋本體自用部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱：自用部位）的維修責(zé)任人為業(yè)主；（二）房屋本體共用部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱：共用部位）的維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主；（三）房屋毗連部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱：毗連部位）的維修責(zé)任人為毗連業(yè)主。小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)包括：設(shè)備、設(shè)施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。第二十七條交接雙方的責(zé)任（一）物業(yè)接管交付使用后，如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質(zhì)量隱患，報(bào)公共事業(yè)部，由公共事業(yè)部組織開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。第二十條在業(yè)主入住之前，起草業(yè)主臨時(shí)公約和物業(yè)管理公共契約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)做出具體約定。第十二條業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)：（一）代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益；（二）召集業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主代表會(huì)議，聽(tīng)取物業(yè)管理單位的匯報(bào)；（三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計(jì)劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的重大措施；（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；（五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；（六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；（七）其它。第五條物業(yè)管理部是本辦法的歸口管理部門(mén)，負(fù)責(zé)制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定；組織、指導(dǎo)住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)參加物業(yè)的接管驗(yàn)收及申報(bào)工作；監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作；受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關(guān)系。在物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)收費(fèi)占了主要方面。比如，筆者所在的小區(qū)綠化得“爭(zhēng)奇斗艷”，而一墻之隔的另一小區(qū)卻連冬青都種不活。因此，物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)如何？怎么個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？可以得到多少服務(wù)？都應(yīng)在物業(yè)管理合同里記載清楚。如，有的小區(qū)業(yè)主因?yàn)橛變簣@收贊助費(fèi)就不繳費(fèi)，而實(shí)際上小區(qū)的物業(yè)公司與幼兒園是“八竿子打不著”的兩家單位，業(yè)主竟把對(duì)幼兒園的不滿作為不繳物業(yè)管理費(fèi)的理由，又如，某業(yè)主以門(mén)牌號(hào)是甲路某某號(hào)、而小區(qū)大門(mén)卻開(kāi)在乙路上為由，拒邀物業(yè)管理費(fèi)??像這樣?xùn)|扯西湊找理由不繳物業(yè)管理費(fèi)引起糾紛的情況還有很多，其本質(zhì)是誠(chéng)信意識(shí)太差，能拖就拖，能賴就賴。有的不能?chē)?yán)格按合同、制度辦事，處理問(wèn)題和矛盾的方式簡(jiǎn)單生硬。習(xí)慣了住公房的居民，一下子買(mǎi)房成了業(yè)主，要繳物業(yè)管理費(fèi)的觀念還沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查，我國(guó)有70%以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的，它們之間本來(lái)就有著與生俱來(lái)的血緣關(guān)系，所以物業(yè)公司一般很難洗脫“和開(kāi)發(fā)商一個(gè)鼻孔出氣”的嫌疑，讓業(yè)主自然而然覺(jué)得物業(yè)管理公司是開(kāi)發(fā)商的維護(hù)和售后服務(wù)者，就應(yīng)該承擔(dān)所有的問(wèn)題。特別是近一段時(shí)間以來(lái)，物業(yè)糾紛不僅在數(shù)量上有上升的趨勢(shì)，而且矛盾沖突也有不斷升級(jí)的跡象。本來(lái)每天該清掃三次或隨時(shí)清掃，改成兩次或一次。如開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司是怎樣的關(guān)系，如何組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)公司如何進(jìn)入和退出小區(qū)管理，物業(yè)管理如何收費(fèi)等等，現(xiàn)在都基本無(wú)章可循，或有章難循。任何產(chǎn)品，比如說(shuō)房子，都是有缺陷的，不會(huì)說(shuō)百分之百一點(diǎn)兒缺陷沒(méi)有，心理落差產(chǎn)生是很正常的，但是千萬(wàn)不要放大。有人買(mǎi)房時(shí)只注意房子的質(zhì)量、價(jià)格，往往忽視了物業(yè)管理問(wèn)題；只知與開(kāi)發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?，F(xiàn)在，無(wú)論是商家還是消費(fèi)者，都把售后服務(wù)看得很重，因?yàn)閺暮艽蟪潭壬现v一些商品買(mǎi)的就是售后服務(wù)。所以業(yè)主應(yīng)與物業(yè)公司“約法三章”，留下白紙黑字的證據(jù)，一旦發(fā)生糾紛可訴請(qǐng)法院裁決以維護(hù)自己的合法權(quán)益。小區(qū)的環(huán)境管理看似瑣碎，其實(shí)很容易產(chǎn)生糾紛。第三條本辦法所稱物業(yè)管理，指按照公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)委托合同，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及配套的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所（地）進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、美化等活動(dòng)。第十條公共事業(yè)部是東方地球物理公司非居住房屋 產(chǎn)權(quán)人代表，依據(jù)東方地球物理公司的授權(quán)，行使下列權(quán)力：（一）代表東方地球物理公司與涿州基地管理處簽訂小區(qū)物業(yè)管理合同。第十七條供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務(wù)項(xiàng)目等按《住宅小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部服務(wù)協(xié)議》實(shí)施專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。第二十五條物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提交下列文件（或下列文件清單）：（一）規(guī)劃部門(mén)及其他專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)批準(zhǔn)的選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及各單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)文件（圖紙復(fù)印件）等；（二）當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)提供的竣工驗(yàn)收合格文件；（三）消防部門(mén)提供的消防驗(yàn)收合格文件；（四）當(dāng)?shù)丶夹g(shù)監(jiān)督部門(mén)提供的電梯驗(yàn)收合格文件；（五）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（六）設(shè)施、設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（七）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（八）物業(yè)管理所必需的其它資料。第五章物業(yè)管理服務(wù)第二十八條涿州基地管理處與公共事業(yè)部簽訂小區(qū)物業(yè)委托服務(wù)合同。第三十四條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；物業(yè)管理人員不得侵害業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益。第三十八條房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)（一）住宅小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，組團(tuán)及幢、單元（門(mén)）、戶門(mén)標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯。（七）保持房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝 飾材料不妨礙院容和觀瞻；前后陽(yáng)臺(tái)封閉統(tǒng)一有序，不得在戶外安裝裝物框及晾曬架；對(duì)安裝防護(hù)網(wǎng)、遮陽(yáng)蓬等要符合規(guī)定，無(wú)安全隱患；室外招牌、廣告、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一、美觀，無(wú)安全隱患或破損。（六）公用排污、排雨水管道通暢，設(shè)施完好無(wú)損。（二）在規(guī)定地點(diǎn)設(shè)置垃圾箱，垃圾日產(chǎn)日清，保持垃圾箱清潔、無(wú)異味。業(yè)主依法確需改變公共建筑和公共設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)，告知小區(qū)物業(yè)管理單位；物業(yè)管理單位確需改變公共建筑和公共設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)同意。（五）在天井、庭院、平臺(tái)、屋頂、道路、空地或其它場(chǎng)地搭建任何建筑物、構(gòu)筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定著物。第四十七條業(yè)主和使用人違反本辦法第四十六條所列規(guī)定之一的，由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位予以制止、批評(píng)，并責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失，情節(jié)嚴(yán)重交有關(guān)部門(mén)處理。主題詞：物業(yè)小區(qū)管理辦法通知 抄送：處領(lǐng)導(dǎo)，存檔。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。環(huán)境衛(wèi)生管理在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。治安消防管理治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。常規(guī)性公共服務(wù)即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車(chē)輛禁止在小區(qū)停車(chē)過(guò)夜。C、請(qǐng)您愛(ài)護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫(huà)、亂帖廣告、標(biāo)語(yǔ)。C、請(qǐng)您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。人員配置和人員的素質(zhì)要求jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：一、基本服務(wù)：簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；承接項(xiàng)目對(duì)住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全；管理人員和專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家規(guī)定持證上崗；建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度；管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情；建立客戶服務(wù)中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。物業(yè)管理系由中港合資的J市物業(yè)管理公司進(jìn)行。GM花園小區(qū)乃94年投入使用，現(xiàn)時(shí)在環(huán)境、設(shè)施及物業(yè)形象之面貌顯示物業(yè)管理機(jī)構(gòu)處于較被動(dòng)狀態(tài)，未有體現(xiàn)從專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理角度向業(yè)主提供服務(wù)之意識(shí)。178。第三節(jié)物業(yè)管理改進(jìn)工作為顯現(xiàn)出物業(yè)管理的四大功能：“管理功能、維護(hù)功能、服務(wù)功能、經(jīng)紀(jì)功能”。提供物業(yè)租賃服務(wù)，滿足業(yè)主需求經(jīng)過(guò)我們的調(diào)研，“GM花園”的使用者多為租戶，租金是業(yè)主利益的體現(xiàn)，為滿足業(yè)主的利益，小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將應(yīng)用S物業(yè)管理公司的專(zhuān)業(yè)技術(shù)和社會(huì)影響，開(kāi)展物業(yè)租賃推廣服務(wù)項(xiàng)目。并舉辦網(wǎng)球寒、書(shū)畫(huà)展、音樂(lè)會(huì)等各種各樣的社區(qū)活動(dòng)，加強(qiáng)業(yè)主相互之間、業(yè)主與物業(yè)管理者之間的溝通。同時(shí)，我們也將與各相關(guān)部門(mén)保持信息溝通，以掌握最新的管理服務(wù)技術(shù)和政策，以便服務(wù)工作到位。倡導(dǎo)“鄰居守望”，加強(qiáng)居民自治意識(shí)。為適應(yīng)“GM花園”國(guó)際化人士居住的要求，對(duì)小區(qū)內(nèi)全面建立標(biāo)識(shí)導(dǎo)視系統(tǒng)（VI），所有文字性標(biāo)識(shí)統(tǒng)一制作中英文對(duì)照雙語(yǔ)牌，以靜態(tài)形式表達(dá)管理服務(wù)，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現(xiàn)“GM花園”做為國(guó)際化人居環(huán)境，提升小區(qū)層次。S物業(yè)管理公司將采用管理酬金標(biāo)準(zhǔn)與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的原則。第二節(jié)管理服務(wù)思路現(xiàn)代人經(jīng)過(guò)努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面，有了更高的要求。物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)被動(dòng)：現(xiàn)時(shí)“GM花園”物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供之服務(wù)內(nèi)容主要仍為保安、清潔、維修等被動(dòng)型公共地方工作，與現(xiàn)時(shí)不斷提升之業(yè)主、使用者需求不相匹配。經(jīng)調(diào)研和分析S物業(yè)管理公司認(rèn)為現(xiàn)時(shí)“X小區(qū)”之物業(yè)管理工作主要存在：“一個(gè)根本矛盾，兩個(gè)意識(shí)被動(dòng)，三個(gè)服務(wù)漏項(xiàng)”。二、公共服務(wù)（一）安全管理