【正文】 萬平方米，施工面積 25 萬平方米；完成銷售面積 萬平方米，銷售額 億元。 24 針對(duì) 20xx 年完成開發(fā)投資 16﹒ 2 億元，僅占全省完成開發(fā)投資量的 3﹒ 4%的狀況，寧德市依照要求制定了商品住房平均交易價(jià)格。經(jīng)過努力，我市新開工經(jīng)濟(jì)適用房 5﹒ 3萬平方米，比增 48%，已竣工經(jīng)濟(jì)適用房面積 3﹒ 6 萬平方米，占商品房面積的 8%，制定實(shí)施了《寧德市住房經(jīng)濟(jì)適用房管理實(shí)施細(xì)則》。 據(jù)交易部門統(tǒng)計(jì)， 20xx 年上半年，全市商品房住房平均價(jià)格為每平方 1698 元，全市全年商品房住房平均價(jià)格為每平方 1709 元，與去年同期相比分別增長 12﹒ 5%和 9﹒ 0%?？傮w看，去年我市前三季度房地產(chǎn)開發(fā) 投資出現(xiàn)下降，第四季度投資開始回升，整年增幅緩慢，可喜的是，完成地方稅收和財(cái)政契稅比 20xx 年增長了 23%。 開發(fā)區(qū)以蕉城、金塔、東蘭三大組團(tuán)，商貿(mào)住宅、行政文教、旅 游休閑、新興工業(yè)、高尚住宅和高科技園等六大功能區(qū)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，基礎(chǔ)配套設(shè)施日趨完善。要完善房地產(chǎn)信用體系，建立誠實(shí)守信的市場環(huán)境，加快建立房地產(chǎn)開發(fā)、中介和物業(yè)管理企業(yè)及相關(guān)人員的信用檔案。 ◆抓好物業(yè)管理工作。為此， 寧德市在 20xx 年 房地產(chǎn)市場運(yùn)行走勢預(yù)測、工作思路及工作重點(diǎn)方面著重抓好以下幾項(xiàng)工作： ◆改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。明代為國為民錚 錚鐵骨的刑部尚書林聰；清代軍中名將甘國寶。 ◆性別構(gòu)成 全市人口中，男性為 1597055 人，占總?cè)丝诘?%；女性為 1392816 人，占總?cè)丝诘?%。其中城市電 話用戶達(dá) 萬戶，鄉(xiāng)村電話用戶 萬戶，城鄉(xiāng)電話普及率達(dá)每百人 部。目前，寧德至溫州的車程為 2 個(gè)小時(shí)，至福州的車程為 小時(shí)，到福安和福鼎分別為 1 個(gè)小時(shí)。糧食優(yōu)質(zhì)品率明顯提高。企業(yè)規(guī)模明顯擴(kuò)大，目前全市規(guī)模以上的工業(yè)企業(yè)達(dá) 295 家。寧德市境內(nèi)地形以丘陵山地為主，間以河谷平地和山間盆谷，全 區(qū)耕地面積 萬畝，占土地面積的 %，人均占有量為 畝。隨后政區(qū)迭經(jīng)變更，至元二十三年（ 1286 年），始設(shè)立福寧州，清雍正十二年（ 1734年）福寧州升為福寧府，福寧州和福寧府的治所均設(shè)在今霞浦縣城。境內(nèi)有“海上仙都”之譽(yù)的太姥山和屏南鴛鴦溪等國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，還有霞浦楊家溪，周寧九龍溪、鯉魚溪，寧德霍童山，拓榮東獅山和古田翠屏湖等旅游景點(diǎn)，景色優(yōu)美，風(fēng)光宜人。 ◆行政區(qū)劃 寧德市土地面積 13452﹒ 4 平方千米，現(xiàn)轄（一區(qū)二市六縣）蕉城區(qū)，福安市、福鼎市、霞浦、古田、屏南、壽寧、周寧、柘榮等縣。 1934 年 2 月，設(shè) 立第二行政督察區(qū)專員公署，后改為第一、第八行政督察區(qū)，專員公署駐福安縣城。 5 寧德市屬中亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，具有日照長、積溫高、雨量充沛、無霜期長等特點(diǎn)。 6 ◆農(nóng)業(yè) 種植業(yè)結(jié)構(gòu)高速步伐加快。水稻優(yōu)質(zhì)率達(dá) %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 寧德市內(nèi)公交服務(wù)已日漸成熟。移動(dòng)電話用戶達(dá) 萬戶，移動(dòng)電話普及率達(dá)每百人 部。男女性別比（以女性為 100，男性對(duì)女性的比例）為 ： 100 10 ◆年齡 構(gòu)成 全市人口中， 014歲的人口為 748814 人，占總?cè)丝诘?%， 1564歲的人口為 20xx437 人，占總?cè)丝诘?%； 65 歲及以上的人口為 230620 人，占總?cè)丝诘?%。又有近代著名的左聯(lián)作家白蓮（劉宗璜）和“九葉派”詩人杜運(yùn)燮；現(xiàn)、當(dāng)代佛教領(lǐng)袖圓瑛大師，寄生蟲專家陳心陶，易學(xué)宗師黃壽祺，著名學(xué)者游壽，愛國華僑馮及中國共產(chǎn)黨先驅(qū)人物范式人等。 以保持投資消費(fèi)持續(xù)較快增長和初步建立城鎮(zhèn)保障制度為重點(diǎn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場適時(shí)監(jiān)測，完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，及時(shí)披露房地產(chǎn)市場市場運(yùn)行信息，加大正面宣傳，正確引導(dǎo)理性投資，促進(jìn)住房消費(fèi)，落實(shí)穩(wěn)定房價(jià)政策，增加中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 一要重點(diǎn)規(guī)范前期物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。建設(shè)公開、平等、自主、互利的契約制度，讓市場自發(fā)地建立起相應(yīng)的關(guān)系。 東僑開發(fā)區(qū)緊依人口密集、商貿(mào)繁榮的老城區(qū)。 18 二、市場現(xiàn)狀： ◆運(yùn)行特征及分析 完成開發(fā)投資增幅偏緩，商品房竣工面積下降。全市全年存量房交易 79﹒ 61 萬平方米，成交金額 11﹒ 3 億元，平均成交價(jià)格每平方 1419 元，比上年同期每平方 1133 元增加 268 元，上漲 25﹒ 2%。及時(shí)與民政部門聯(lián)合下發(fā)通知，開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房情況的調(diào)查。會(huì)同財(cái)政等部門對(duì)去年上半年商品住房平均交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)查、預(yù)算，對(duì)去年下半年價(jià)格進(jìn)行了預(yù)算，報(bào)政府部門批準(zhǔn)，去年下半年商品房平均交易價(jià)格寧德市區(qū)按每平方 1800 元，福鼎市區(qū)按每平方 2250 元、福安市區(qū)按每平方 20xx 元、霞浦縣城 按每平方 1557 元執(zhí)行普通住房標(biāo)準(zhǔn)，享受國家、省已經(jīng)出臺(tái)的優(yōu)惠政策。 東僑區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)保持穩(wěn)定的發(fā)展勢頭、良好的運(yùn)行態(tài)勢，進(jìn)展順利；房產(chǎn)供求基本平衡，結(jié)構(gòu)日趨合理，價(jià)格穩(wěn)中有升；管理日益規(guī)范，相關(guān)規(guī)定逐步完善，具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 地產(chǎn)開發(fā)速度平穩(wěn)，但出現(xiàn)階段性減緩。寬空置 1 年以上的商品房有 43400 平方米，其中商業(yè)用房 32300 平方米，占 %。 三、寧德市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題 一是住宅與房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠平衡，對(duì)房地產(chǎn)的地位作用認(rèn)識(shí)不足，個(gè)別縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)停步不前，仍然存在有天有地的落后建房方式。區(qū)內(nèi)所開發(fā) 20 多個(gè)住宅小區(qū)，類型單一，檔次基本相同，一方面加劇了銷售競爭程度，另一方抑制了不同層次的消費(fèi)需求，導(dǎo)致有效需求減少，減緩了商品住宅的發(fā)展步伐。小高層部分均價(jià)為 2200 元 /㎡。 36 ◆訪群體對(duì)周邊環(huán)境的要求 68%16% 16%0%10%20%30%40%50%60%70%置業(yè)群體對(duì)周邊環(huán)境的要求優(yōu)美的自然環(huán)境地處居住集中區(qū)地處商業(yè)中心 68%的置業(yè)群體要求周邊要有優(yōu)美的自然環(huán)境。 45 ◆置業(yè)群體愿意接受的最高月供 置業(yè)群體愿意接受的最高月供11%38%45%6%100 0以下10001200元12001500元15001900 分別有 45%和 38%的消費(fèi)者愿意接受 1000 元與 1500 元的月供。 50 ◆選擇東僑區(qū)置業(yè)群體所在區(qū)域 51%27%18%4%本地蕉城鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊縣市其它區(qū)域 在市場調(diào)查過程中，了解寧德民眾對(duì)東僑開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)項(xiàng)目比較關(guān)注。 目前寧德房地產(chǎn)商在上述二份報(bào)紙的廣告投放比例比較少。比如買斷寧德市區(qū)所有公交車線路的車體廣告，讓天安的項(xiàng)目更深入人心?！敖鸶勖?”從閩東大廣場開始沿著城東路到站前路做兩側(cè)燈箱廣告；“天安電子電器城”沿著閩東路和蕉城南路（ 104 國道）做燈箱廣告。底座用楮色的仿板材或者文化石。 本案在普通住宅中，小高層、高層住宅集中在中心花園南、北朝向向，因此，建議多層和小高層、高層住宅在外觀上風(fēng)格統(tǒng)一，包括色彩的和諧統(tǒng)一。 套內(nèi)墻面：套內(nèi)墻面是否刷白沒有統(tǒng)一的作法，有些項(xiàng)目有刷白而有些項(xiàng)目則沒有，甚至連地面的找平情況也是如此。全市共有家庭戶 789517 戶，家庭戶人口為 2914345 人，平均家庭戶規(guī)模為 人，比 1990 年第四次全國人口普查的 人減少了 人。 63 其中熱銷的建筑形態(tài)為多層（ 6F、 7F），東僑區(qū)均價(jià)在 20xx— 2100 元 /㎡，主力面積集中在 132153 平 方米，主力總價(jià)在 ；東僑區(qū)以外均價(jià)在 2200 元 /㎡左右，主力面積集中在 124126 平方米，主力總價(jià)在 2732 萬元。 65 從以上數(shù)據(jù)分析可以看出，多層部分在寧德市場上占有相當(dāng)大的優(yōu)勢，為大部分消費(fèi)群體所接受?，F(xiàn)有的別墅項(xiàng)目主要有〝華建新村〞、〝新世紀(jì)花苑〞、〝金港名都〞、〝海景綠洲〞、〝君臨天下〞等。購房群體的幾個(gè)心理特征：展示自己的地位；期望被打造的高貴，給子女一個(gè)好的門第；異地投資及返鄉(xiāng)置業(yè)。 鏈接 2： 20xx227 從市建設(shè)局獲悉，我市今年擬建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 100 萬平方米、共 1000 套，其中位于東僑開發(fā)區(qū)的在建經(jīng)濟(jì)適用住房華庭小區(qū)，總建筑面積 萬平方米，住宅建筑面積 萬平方米，其第二期建設(shè)已在籌劃中。 中國紅市場已騰出 3000 平方米一幢樓，作為“港澳商零關(guān)稅購物街”。招商首先引進(jìn)家居等工藝品，裝飾品，再引進(jìn)時(shí)尚名品。 鏈接 3： 20xx 年省經(jīng)貿(mào)委在全省試點(diǎn)設(shè)立 10 個(gè)港澳商品零點(diǎn)關(guān)稅購物街，我市 中國紅市場成為寧德市唯一的試點(diǎn)市場。復(fù)式樓面積大總價(jià)相對(duì) 67 較高，市場需求有限；商業(yè)用房因?yàn)楣┻^于求造成大面積空置。〝華建新村一期〞 20xx 年開盤時(shí)聯(lián)體別墅的價(jià)格為 1360— 1530 元 /㎡，銷售率為 20%，客源多為當(dāng)?shù)厝思案０踩?，主要通過人際關(guān)系銷售為主，該項(xiàng)目目前 2 期的均價(jià)為 120 萬 130 萬 /戶。 20xx20xx 年小高層、高層（多在 918 層）住宅在寧德市場上還相對(duì)較多，占總建筑形態(tài)的 65%左右。 20xx 年 —— 20xx 年的蕉城區(qū)別墅市場將處于斷檔期，其中有區(qū)域代表性的華建新村于 20xx 年 3 月交付，主要是雙拼和獨(dú)棟形態(tài)，大面積較大，基本主力戶型集中 在 500 平方米左右，主力價(jià)格在 130 萬 /幢左右；其次是海景綠洲（藍(lán)天小區(qū)），主力面積 250 平方米。近年來，隨著寧德市城市東擴(kuò)南移戰(zhàn)略的推進(jìn)，東僑開發(fā)區(qū)作為未來寧德市新的行政區(qū)劃中心的位置，日趨顯示出巨大的發(fā)展?jié)摿Α? 層高：標(biāo)準(zhǔn)層層高 米。為了區(qū)隔別墅住宅與普通住宅的差異，建議別墅與普通住宅在外墻顏色有一定區(qū)別，但是他們的色彩相差不要太大，最好是在同一色系范圍調(diào)整。 窗戶：采用鋁合金框綠化玻璃。主要針對(duì)企業(yè)形象宣傳及項(xiàng)目口碑方面具有較大意義，天安房地產(chǎn)公司已有先例。如君臨天下（別墅項(xiàng)目）在閩東大廣場、東湖路等人流云集的地方做大型戶外廣告牌、因戶外廣告制作精美，頗受當(dāng)?shù)鼐用竦南矏邸Ｓ捎谑潜就撩襟w，傳播當(dāng)?shù)匦侣剟?dòng)態(tài)、社會(huì)民生、市場經(jīng)濟(jì)、文化娛樂、天氣狀況、休閑出行等節(jié)目，成為當(dāng)?shù)赜^眾最主要的文化 休閑方式，平均收視率占所有頻道中的 40%左右。 51 第四部分 區(qū)域媒體分析 ◆報(bào)紙 目前，寧德市面中所擁有的當(dāng)?shù)貓?bào)紙只有《寧德晚報(bào)》和《閩東日?qǐng)?bào)》兩種。 76%比例的消費(fèi)者愿意接受 ~ 元㎡ /月的物業(yè)管理費(fèi)。 38 ◆置業(yè)群體關(guān)注小區(qū)方面 13%41%22%24%0%10%20%30%40%50%置業(yè)的群體關(guān)注小區(qū)方面漂