【正文】 現(xiàn)象。1978年改革開放以來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快。分布在城市建成區(qū)內(nèi)的城中村，既是村落歷史的遺物，又是快速城市化過程中產(chǎn)生的新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。在實(shí)際改造過程中，各地均遇到資金缺乏、村集體和村民利益難以保證、特別是城市統(tǒng)一管理與土地二元管理的矛盾等多種亟待解決的難題。 廣州過去的城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃中，一直將城中村作為獨(dú)立的用地單元，試圖采取保留村鎮(zhèn)用地的做法繞過城中村問題。通過轉(zhuǎn)制使城中村從內(nèi)在機(jī)理上與城市接軌，逐步將其納入城市一體化管理的軌道。城中村土地產(chǎn)權(quán)改制是徹底打破制約廣州城市發(fā)展，加快xx市城鎮(zhèn)化進(jìn)程“瓶頸”的有效手段，對(duì)促使城中村從根本上脫胎換骨，促進(jìn)城市發(fā)展有著深遠(yuǎn)的意義和影響。xx市委、市政府辦公廳《關(guān)于“城中村”改制工作的若干意見》中“城中村土地直接轉(zhuǎn)為國(guó)有土地”的規(guī)定，顯然不符合國(guó)務(wù)院法制辦和國(guó)土資源部的上述解釋意見。該《辦法》的實(shí)施，一方面使集體土地使用權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)一樣可以實(shí)現(xiàn)交易流轉(zhuǎn)，另一方面，集體土地所有者對(duì)集體土地的使用沒有年限的限制，各種稅費(fèi)也較低，城中村土地還可以享受土地留用政策，同時(shí)，農(nóng)民權(quán)利意識(shí)也不斷增強(qiáng)。其中，由于城市建設(shè)的需要，耕地被大量征用，已基本沒有或完全無地可耕種的城市建成區(qū)內(nèi)的村莊就有90余個(gè)，約占XX縣區(qū)村莊總數(shù)的1/4。城中村改造的實(shí)施主體是村民和村民委員會(huì)，由村委會(huì)組建并授權(quán)的具有合法資格的建設(shè)發(fā)展公司，或具有實(shí)力和開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)建設(shè)企業(yè)具體實(shí)施城中村的改造、開發(fā)和建設(shè)。根據(jù)xx市城中村改造的有關(guān)規(guī)定，城中村改造過程中村民新建住宅政府免收城建費(fèi)。城中村改造前已經(jīng)建成或正在建設(shè)的房地產(chǎn)及其他建設(shè)工程，在符合城市規(guī)劃和城中村改造規(guī)劃，工程質(zhì)量合格無隱患的情況下，依法補(bǔ)辦建設(shè)項(xiàng)目審批手續(xù)，不符合城市規(guī)劃和城中村改造規(guī)劃，或存在工程質(zhì)量、安全問題無法改正補(bǔ)救的建設(shè)項(xiàng)目必須拆除。“以政府為主導(dǎo)、規(guī)劃全面、制度跟上”，是深圳是城中村改造的經(jīng)驗(yàn)與特點(diǎn)。xx市政府根據(jù)四種不同的改造方式規(guī)定了四種不同的改造主體：由城中村所在的集體企業(yè)或“規(guī)劃全覆蓋”自行改造的，該集體企業(yè)或集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)審核后可確定為改造單位；由其他具有房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力的企業(yè)單獨(dú)改造的，應(yīng)經(jīng)該項(xiàng)目所在的集體企業(yè)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意并審核后可確定為改造單位；由集體經(jīng)濟(jì)組織與開發(fā)企業(yè)共同改造的，該項(xiàng)目合作各方經(jīng)審核后可確定為共同改造單位；由政府組織改造的，該級(jí)政府為改造單位。村落建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，市政基礎(chǔ)設(shè)施匱乏，村內(nèi)道路狹窄，到處都是“一線天”、“牽手樓”。對(duì)此，xx市主要采取三種形式：一是土地房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即根據(jù)城中村居民所擁有的合法建筑面積和竣工時(shí)間，以1： ；二是作價(jià)補(bǔ)償，按照“一村一政策”的原則，根據(jù)城中村居民確權(quán)認(rèn)定的合法住宅面積給予現(xiàn)金補(bǔ)償；三是土地房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。據(jù)統(tǒng)計(jì)，xx市城中村中的居住人口中，外來人口占了絕大多數(shù)，：1有的地方甚至達(dá)到10：1。 對(duì)a類地區(qū)的改造，xx市政府決定把常規(guī)建設(shè)項(xiàng)目與城中村改造結(jié)合起來，以項(xiàng)目建設(shè)推動(dòng)城中村的改造。村民轉(zhuǎn)為市民后，生活困難且符合最低生活保障條件者，可以按照規(guī)定程序申領(lǐng)市民最低生活保障金。對(duì)b類地區(qū)的改造，根據(jù)xx市城市建設(shè)和城中村改造的規(guī)劃，優(yōu)先考慮用項(xiàng)目捆綁的辦法帶動(dòng)區(qū)片改造。同時(shí)，大量外來人口管理也成了很大的社會(huì)問題，治安問題時(shí)有發(fā)生。 ，扶持房地產(chǎn)開發(fā)商參與城中村改造和改建。在改造過程中，xx市政府采用“政府決定、政策推動(dòng)、市場(chǎng)運(yùn)作”的方針，通過政策、法規(guī)和行政調(diào)控，確保村民、開發(fā)商和社會(huì)實(shí)現(xiàn)“三贏”：被政府拆遷的城中村居民要贏，村民的基本權(quán)益、城中村集體的權(quán)益都要得到最大限度的保障，贏得符合現(xiàn)代城市文明的居住和生活環(huán)境；實(shí)施城中村改造的開發(fā)商要贏，在政府政策調(diào)控下降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并在開發(fā)建設(shè)中獲取合理的利潤(rùn)；政府要贏，通過城中村改造，改善出城市環(huán)境，提升城市品味，促進(jìn)xx市經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，主管部門與改造單位簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并在合同書中注明補(bǔ)償給被拆遷城中村居民的房地產(chǎn)面積。 1999年，xx市又提出“規(guī)劃全覆蓋”的要求，著重突出土地集約利用與建設(shè)用地分區(qū)調(diào)控。20世紀(jì)90年代初期，xx市政府一次性將特區(qū)農(nóng)村居民戶口轉(zhuǎn)變成了城鎮(zhèn)戶口。對(duì)用于城中村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建設(shè)工程，城市配套設(shè)施費(fèi)用政府減半收取，其他城建收費(fèi)項(xiàng)目除了質(zhì)量監(jiān)