【正文】 現象。1978年改革開放以來，隨著我國經濟的快速發(fā)展，城市化進程不斷加快。分布在城市建成區(qū)內的城中村，既是村落歷史的遺物，又是快速城市化過程中產生的新的社會經濟現象。在實際改造過程中，各地均遇到資金缺乏、村集體和村民利益難以保證、特別是城市統一管理與土地二元管理的矛盾等多種亟待解決的難題。 廣州過去的城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃中，一直將城中村作為獨立的用地單元，試圖采取保留村鎮(zhèn)用地的做法繞過城中村問題。通過轉制使城中村從內在機理上與城市接軌，逐步將其納入城市一體化管理的軌道。城中村土地產權改制是徹底打破制約廣州城市發(fā)展，加快xx市城鎮(zhèn)化進程“瓶頸”的有效手段，對促使城中村從根本上脫胎換骨，促進城市發(fā)展有著深遠的意義和影響。xx市委、市政府辦公廳《關于“城中村”改制工作的若干意見》中“城中村土地直接轉為國有土地”的規(guī)定，顯然不符合國務院法制辦和國土資源部的上述解釋意見。該《辦法》的實施，一方面使集體土地使用權和國有土地使用權一樣可以實現交易流轉，另一方面，集體土地所有者對集體土地的使用沒有年限的限制，各種稅費也較低，城中村土地還可以享受土地留用政策，同時，農民權利意識也不斷增強。其中，由于城市建設的需要，耕地被大量征用，已基本沒有或完全無地可耕種的城市建成區(qū)內的村莊就有90余個，約占XX縣區(qū)村莊總數的1/4。城中村改造的實施主體是村民和村民委員會，由村委會組建并授權的具有合法資格的建設發(fā)展公司，或具有實力和開發(fā)資質的開發(fā)建設企業(yè)具體實施城中村的改造、開發(fā)和建設。根據xx市城中村改造的有關規(guī)定，城中村改造過程中村民新建住宅政府免收城建費。城中村改造前已經建成或正在建設的房地產及其他建設工程，在符合城市規(guī)劃和城中村改造規(guī)劃，工程質量合格無隱患的情況下，依法補辦建設項目審批手續(xù)，不符合城市規(guī)劃和城中村改造規(guī)劃，或存在工程質量、安全問題無法改正補救的建設項目必須拆除?！耙哉疄橹鲗?、規(guī)劃全面、制度跟上”，是深圳是城中村改造的經驗與特點。xx市政府根據四種不同的改造方式規(guī)定了四種不同的改造主體：由城中村所在的集體企業(yè)或“規(guī)劃全覆蓋”自行改造的，該集體企業(yè)或集體經濟組織經審核后可確定為改造單位；由其他具有房地產開發(fā)實力的企業(yè)單獨改造的，應經該項目所在的集體企業(yè)或農村集體經濟組織同意并審核后可確定為改造單位；由集體經濟組織與開發(fā)企業(yè)共同改造的，該項目合作各方經審核后可確定為共同改造單位；由政府組織改造的，該級政府為改造單位。村落建設缺乏統一規(guī)劃，市政基礎設施匱乏，村內道路狹窄，到處都是“一線天”、“牽手樓”。對此，xx市主要采取三種形式：一是土地房屋產權調換，即根據城中村居民所擁有的合法建筑面積和竣工時間，以1： ；二是作價補償，按照“一村一政策”的原則，根據城中村居民確權認定的合法住宅面積給予現金補償；三是土地房屋產權調換與作價補償相結合。據統計，xx市城中村中的居住人口中，外來人口占了絕大多數，：1有的地方甚至達到10：1。 對a類地區(qū)的改造，xx市政府決定把常規(guī)建設項目與城中村改造結合起來，以項目建設推動城中村的改造。村民轉為市民后，生活困難且符合最低生活保障條件者，可以按照規(guī)定程序申領市民最低生活保障金。對b類地區(qū)的改造，根據xx市城市建設和城中村改造的規(guī)劃，優(yōu)先考慮用項目捆綁的辦法帶動區(qū)片改造。同時，大量外來人口管理也成了很大的社會問題，治安問題時有發(fā)生。 ，扶持房地產開發(fā)商參與城中村改造和改建。在改造過程中，xx市政府采用“政府決定、政策推動、市場運作”的方針，通過政策、法規(guī)和行政調控，確保村民、開發(fā)商和社會實現“三贏”：被政府拆遷的城中村居民要贏，村民的基本權益、城中村集體的權益都要得到最大限度的保障，贏得符合現代城市文明的居住和生活環(huán)境；實施城中村改造的開發(fā)商要贏，在政府政策調控下降低市場風險，并在開發(fā)建設中獲取合理的利潤；政府要贏，通過城中村改造，改善出城市環(huán)境，提升城市品味，促進xx市經濟社會協調發(fā)展。拆遷補償安置協議簽訂后，主管部門與改造單位簽訂土地使用權出讓合同，并在合同書中注明補償給被拆遷城中村居民的房地產面積。 1999年，xx市又提出“規(guī)劃全覆蓋”的要求，著重突出土地集約利用與建設用地分區(qū)調控。20世紀90年代初期，xx市政府一次性將特區(qū)農村居民戶口轉變成了城鎮(zhèn)戶口。對用于城中村集體經濟發(fā)展的建設工程，城市配套設施費用政府減半收取，其他城建收費項目除了質量監(jiān)