【正文】 定期調(diào)整 銷售結(jié)束 銷售計劃及周期安排應(yīng)根據(jù)項目的實際狀況與市場環(huán)境趨勢，保證項目的順利銷售。 設(shè)計原則： ①充分體現(xiàn)項目所處區(qū)域及基礎(chǔ)質(zhì)素方面的競爭優(yōu) 勢。） 系數(shù)控制 項目名稱 位臵 戶型 交通 配套 環(huán)境 市場 營銷 綜合 星河城 1 1 馨茗苑 1 1 1 陽光星座 1 1 1 1 1 7 美力 合景聚融 1 本項目 1 區(qū)域基準(zhǔn)均價 區(qū)域基準(zhǔn)均價 =(247。 “沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。 付款方式： 付款方式是否靈活。在述對本項目的產(chǎn)品定位后可形成項目的影響力范圍： 解放碑 CBD 商圈 成為本區(qū)域內(nèi)與馨名苑、陽光星座、星河城都等項目并駕齊驅(qū)，具有相當(dāng)號召力的中高品質(zhì)樓盤，成為區(qū)域房市消費(fèi)需求及價格趨勢的一面旗臶。 區(qū)域消費(fèi)需求 區(qū)域內(nèi)住宅消費(fèi)主體多為年紀(jì)輕、高學(xué)歷、高收入、生活節(jié)奏較快的城市事業(yè)型青年，對居住要求布局緊湊、功能第一、舒適第二，其它方面則要求較低。但由于身處鬧市且不能成為小區(qū)住宅，自然環(huán)境有所欠缺。就本項目的地塊規(guī)模較小，且項目周邊有大量的老式住宅。 土地價值催生項目的投資價值，這是本項目的主要競爭優(yōu)勢之一，可以在營銷推廣充分利用，形成項目的賣點(diǎn)。 同時其項目品牌及市場號召力同樣會給客戶對比空間。 在本項目產(chǎn)品、價格及營銷定位時，應(yīng)充分借鑒或參考四個板塊內(nèi)的成功項目，分析其特性所在，結(jié)合本項目的實際狀況做到揚(yáng)長避短。為本項目的產(chǎn)品定位提供最主要的依據(jù)。 ①較場口新華路板塊現(xiàn)有的項目主要分布在和平路沿線、小米市和石灰市。 20xx 年由于大量的公寓式住宅投放市場，從而拉升了區(qū)域整體住宅市場的供需量。在可以預(yù)見的一兩年內(nèi)，估計重慶市整體房價會穩(wěn)中有降，房市會更趨于理性。其次為解放西路中興路板塊，最后是小什字嘉濱路板塊。區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者以年輕人及外來消費(fèi)為主，解放碑的原住民消費(fèi)力高但消費(fèi)量少。 成為解放碑的配套居住區(qū)：較場口板塊正在成為解放碑核心區(qū)的配套居住區(qū)，板塊內(nèi)云集了眾多公寓式住宅如云鼎國際公寓、合景聚融廣場、美力、陽光星座、馨茗苑等，體現(xiàn)了極高的投資及居住價值。但在強(qiáng)化商業(yè)的同時，住宅的需求空間也進(jìn)一步放大。 從房地產(chǎn)市場形態(tài)上看，本項目所處較場口是解放碑區(qū)域的重要組成部分，因此在分析市場時統(tǒng)一稱為“ 解放碑區(qū)域” 。 宏觀調(diào)控 通過對重慶房產(chǎn)市場的描述，未來一段時期內(nèi)估計： ①國家或政府部門對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控將 會繼續(xù)，房地產(chǎn)市場將會更加規(guī)范，消費(fèi)更加理性。 明確限制了二手經(jīng)濟(jì)適用住房投資行為貸款。 最近十年來，全市累計核發(fā)《房屋拆遷許可證》 7600多個，被拆遷戶約 萬戶，被拆遷房屋面積近 2336 萬平方米，其中住宅面積 1466 萬多平方米。 20xx 年主城區(qū)商品房銷售面積 ，成交金額 億元，與 20xx 年同比增長 %和 %。 主要原因在于：①前期房市火爆而引發(fā)了大量資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場，造成嚴(yán)重的供大于求，②房價與收入水平不對稱，造成房地產(chǎn)市 場的消費(fèi)力瓶頸，③受國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的影響。 地產(chǎn)發(fā)展趨勢 一個房產(chǎn)項目的生存發(fā)展，總是要受到整個房地產(chǎn)市場整體大環(huán)境的影響。 但與此同時，土地價格卻不斷上漲以及建筑材料價格的居高不下，造成大部分開發(fā)商不會輕易下調(diào)房價。其中住宅成交面積 萬平方 米，占商品房成交總面積的 %，商品住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理。實現(xiàn)現(xiàn)房安臵 20余萬戶，安臵房屋面積近 1770 萬平方米。 貸款政策緊急剎車商業(yè)地產(chǎn)。 ②房市趨于平穩(wěn)，將造成有價無市的局面。同時為了使市場需求及消費(fèi)特點(diǎn)的分析更準(zhǔn)確、更具針對性，又將解放碑區(qū)域進(jìn)行細(xì)分。只是在住宅市場的需求形態(tài)上與其它區(qū)域有很大的不同：除傳統(tǒng)的解放碑原住民區(qū)外，新興的住宅市場主要以滿足投資及服務(wù)于高收入階層，追求面積經(jīng)濟(jì)、布局緊湊、功能齊全，體現(xiàn)了“小而全、小而精”住宅形態(tài)。 較場口作為解放碑中央商務(wù)區(qū)的一個“硬核 ”、隨消費(fèi)市場的擴(kuò)大、市民生活水平的不斷提高，與解放碑相互補(bǔ)充，相互完善。 成為重慶房價的至高點(diǎn)：解放碑板塊內(nèi)商業(yè)或住宅售價均為重慶最高，區(qū)域內(nèi)商鋪每平方米的售價在５ — 16萬元之間，步行街租金更是達(dá)到 1000— 2500 元／㎡；而區(qū)域內(nèi)的住宅也達(dá)到了 5000— 7500 元 /㎡，同樣也是重慶的最高售價。 ②區(qū)域內(nèi)住宅市場正在顛覆“一步到位”的居住理念，即一次性買足夠空間，面積寬敞到位。但就解放碑區(qū)域的住宅而言，因其所處的特殊區(qū)位，受宏觀調(diào)控的影響而導(dǎo)致售價下調(diào)的可能性較小，相反應(yīng)該會保持在一定售價水平。全年解放碑區(qū)域（含較場口）近十家酒店式公寓總建筑面積超過 60 萬㎡，是 20xx 年的三倍以上。小米市及石灰市的項目如合景聚融、美力 、陽光星座等項目均處于尾盤狀況，但由于開盤較早，形成了一定的市場知名度。 以下表格所列樓盤均是本區(qū)域內(nèi)部分在售或?qū)⒁N售的項目，分別就地理位臵、規(guī)模、價格、銷售進(jìn)度、物業(yè) 類型及裝修標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行對比分析，將在營銷策劃報告及銷售操作過程中為本項目提供競爭參考價值。 在競爭程度分類中，對比各競爭樓盤的地理位臵、銷售進(jìn)度、項目規(guī)模、物業(yè)類型、項目檔次（中高低檔）及裝修標(biāo)準(zhǔn)等基礎(chǔ)要素，得出競爭樓盤對本項目的威脅程度。此外，東和灣雖離本項目較遠(yuǎn)但由于所余量較大，江景優(yōu)勢等因素成將對本項目形成間接競爭。 土地價值 項目所在較場口區(qū)域是渝中區(qū)解放碑 CBD（中央商務(wù)區(qū)，含商務(wù)、金融、商業(yè)及與之配套的各種設(shè)施）的一個“硬核”。這在某種程度上會限制本項目成高品質(zhì)的理想居 住地。 居住環(huán)境可以成為宣傳重點(diǎn)策略之一，但應(yīng)避重就輕，重點(diǎn)宣傳本項目完善的配套及便利的生活。 項目自身質(zhì)素 本項目的土地價值決定產(chǎn)品為較高附加值產(chǎn)品，地段決定項目應(yīng)成為高品質(zhì)項目，地塊狀況等質(zhì)素決定了項目的規(guī)模及產(chǎn)品形式。 渝中區(qū) 成為渝中區(qū)房市上具備較高影響力和競爭力的高檔樓盤。 物業(yè)質(zhì)素： 項目規(guī)模、內(nèi)部規(guī)劃、配套設(shè)施、物業(yè)管理等如何?！边@句房地產(chǎn)格言，即是房地產(chǎn)項目價格定位的準(zhǔn)確與否，直接決定項目操作的成敗。 ) 4700 31%＋ (247。 ②體現(xiàn)“高品質(zhì)酒店式公寓”形象，滿足項目定位的需求。綜合考慮：本項目的體量較小、所處區(qū)域的消費(fèi)受眾群體有一定的購買力、房屋出租市場相對比較活躍、項目周邊的競爭狀況及宏觀房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展等因素，對本項目的銷售周期作如下預(yù)期： 銷售時期 3 個月 1 個月 2 個月 銷售條件 銷售目標(biāo) 認(rèn)購 50%左右 累計銷售 70— 90% 累計銷售 95%以上 銷售價格 原則上按原定價格執(zhí)行，但可能需視前期銷售情況作出相應(yīng)調(diào)整。 請斧正。 本案著重闡述了三方面內(nèi)容： 區(qū)域的住宅市場狀況 分析、本項目的相關(guān)銷售定位和本項目營銷操作建議。 （商業(yè)物業(yè)完成 85%，車庫除外） 銷售監(jiān)控目的是對各個銷售周期的控制，在某個銷售周期內(nèi)達(dá)到一定銷售量時，應(yīng)對營銷策略做出相應(yīng)調(diào)整，比如：廣告投放、促銷方法等，以便應(yīng)對市場的變化。 營銷理念： 品質(zhì)、價值、特質(zhì) 理念解釋 ： ①品質(zhì)：突出項目的產(chǎn)品定位“高品質(zhì)、高抗跌性、高投資回報酒店式公寓”，體現(xiàn)項目所處 CBD 核心區(qū)域應(yīng)有的中高檔品質(zhì)。 7) 4700 19%＋ (247。 為能更準(zhǔn)確符合市場特征，也能真實地體現(xiàn)樓盤個案的實在價值。 物業(yè)位臵： 所處位臵是否優(yōu)越。 核心區(qū)域 競爭區(qū)域 輻射區(qū)域 目 標(biāo)客戶定位的依據(jù)主要是：一項目類型及檔次、二項目的影響力范圍、三我司就本項目進(jìn)行的市場調(diào)查，同時參考我司以往代理樓盤總結(jié)出的重慶不同地域客戶消