【正文】 ........錯誤 !未定義書簽。 圖 嘉興市區(qū)人口變化 數(shù)據(jù)來源：嘉興統(tǒng)計年鑒 城市地位 嘉興市位于上海，江蘇，浙江三省市的交界處，是中國最具活力的 長三角洲和沿海經(jīng)濟帶的中心位置。非住宅銷售價格同比上漲了 %，其中辦公樓，商業(yè)用房價格分別上漲了 %和 %。 固定投資（ 億元 ） 投資 增長 房產(chǎn)開發(fā)（ 億元 ） 開發(fā) 增長 竣工面積 （萬㎡） 竣工 增長 銷售面積 （萬㎡） 銷售 增長 2020 年 ％ ％ ％ － ％ 2020 年 ％ ％ ％ ％ 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 5 一、住宅 市 場 市場供應 案名 中山名都 中央花園 財富廣場 國浩廣場 位置 中山路 /縣前街 中山西路 /吉水路 中山西路 /昌盛路 中山西路 /昌盛中路 占地面積（㎡） 萬 / / / 建筑面積（㎡） 10 萬 萬 萬 5 萬 容積率 / / / 均價（元 /㎡） 4800 5000 5000 4700 面積范圍（㎡） 86166 130160 153－ 220 55， 148 主力面積（㎡） 122， 129 130160 170－ 220 55， 148 開盤時間 04 年 9 月 05 年 9 月 04 年 11 月 05 年 3 月 供應 量（套） 368 316 139 116 去化量（套） 311 189 139 73 去化速度（套 /月） 27 客源 第一醫(yī)院的醫(yī)生、個體老板、公司企業(yè)中高層管理人員、 部分拆遷戶。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 6 ⑵ 面積 為了突出項目地塊的 稀缺性以及購買人群的身份和地位，這幾個項目都以大面積的戶型為主， 其中以財富廣場的面積為最，面積范圍是 153－ 220㎡。 全裝修情況 無 開盤時間 04 年 9 月 綠化率 25% 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 7 ⑴ 環(huán)境分析 位于嘉興市市中心，原市府所在地。住宅位于小區(qū)的西面和北面，遠離了中山路的噪音，鬧中取靜。 86平米的 2房， 122， 129，133平米的 3房基本售完。 在中山路沿線，今年沒有新開發(fā)的樓盤，房源基本上都是現(xiàn)銷售樓盤的后續(xù)房源。房間地面為復合木地板，防火材料掉頂。從寫字樓的需求面積中可以看出，這些區(qū)域樓 盤暫時還沒有吸引外資，外地或國有有經(jīng)濟實力和影響力的公司企業(yè)入駐 。 ⑶ 產(chǎn)品分析 嘉興 區(qū)域寫字樓的價格 在 50005400 元左右，與周邊 5000元的住宅相比，價格上 并沒有明顯的優(yōu)勢。 年輕一族及部分投資客 ⑴ 價格 嘉興市酒店式公寓 產(chǎn)品沒有集中性，毛坯的價格和其產(chǎn)權性質類型的物業(yè)相差無幾。 未來入市項目 沒有新推出的酒店式公寓產(chǎn)品。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 16 ⑸ 智能配套分析 信息管理系統(tǒng)，通訊多媒體化系統(tǒng)，對講與防盜門控報警系統(tǒng)， IC 卡智能出入識別系統(tǒng)等。 “酒店式公寓”名不符實，這也在一定程度上制約了酒店式公寓市場的發(fā)展。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 18 區(qū)域內各商業(yè)建筑形態(tài)分析 目前，區(qū)域商業(yè)項目分為：分散商業(yè)（住宅底商）、集中商業(yè)（商業(yè)廣場） 及商業(yè)街三大商業(yè)建筑形態(tài)。 從價格來看，臨近中山路的商鋪以中山名都最高，其南面臨中山路商鋪價格在 萬元左右，其余幾個距離本案 2 公里以內的樓盤的底層商鋪價格也在 萬元左右，可見商鋪的經(jīng)濟價值遠高于住宅，也是本項目的重要利潤點 。戴夢得購物中心經(jīng)營狀況一般，人氣比江南略遜。 路上的商家原先都在建國路開店經(jīng)營，后因建國路拆遷改造，才搬遷于此。 華庭街項目于 2002 年 8 月 28 日正式開盤銷售，開盤銷售當天就創(chuàng)造了嘉興商 鋪銷售史的一個奇跡 ——8 月 28 日當天銷售額達 4000 余萬元。事后，太平洋百貨 100 多家經(jīng)營戶撤柜離開。 “現(xiàn)購自運 ” 專業(yè)顧客在倉儲式商場內自選商品，以現(xiàn)金支付并取走商品。 而永樂電器 作為本區(qū)域內兩大特色主題專業(yè)賣場，起到了導入客流人氣的先決作用。 嘉興目前的各類 特色 小吃種類不是很多， 市場競爭也較少 。 25 樓的旋轉餐廳 ， 計算機智能管理，衛(wèi)星電視、 VOD 視頻點播系統(tǒng)、中央空調、迷你吧、背景音樂等全套設備 。 酒店業(yè)不同于其它高端服務行業(yè)，其主要特點是必須擁有一個持續(xù)穩(wěn)定的客源， 而從嘉興城市的發(fā)展來看，嘉興城市處于杭 州和上海的夾縫中對于商務人士吸引并不具有優(yōu)勢，高檔酒店需求有限 。 華庭街、梅灣街等商業(yè)街項目供應較多，但由于經(jīng)營管理不利及定位偏差造成目前的經(jīng)營困境，應該說在核心商圈的商業(yè)發(fā)展?jié)摿o限 。 ? 隨著新樓盤的推出，會進一步降低寫字樓市場的空間，減少單位內的去化。 商業(yè)街 ： 開發(fā)商的短期行為造成目前如華庭街這樣的一流地段的商業(yè)街經(jīng)營不善 ，但同時看到華庭街內商鋪一層租金在 50200 元 /平方米 /月，按照 89%投資回報計算售價在 750030000 元之間，而且臨街商鋪全部滿租，由此可見如果引入品牌招商管理公司并進行準確市場定位， 商業(yè)街的模式仍然具有很好的發(fā)展前景 。 。從區(qū)域發(fā)展來看，在沒有大量外來人口進入的情況下嘉興市場內不足以引入另外的商場項目。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 37 ⑶ 酒店式公寓 市場背景 ： ? 供應上， 在過去的兩年里，嘉興酒店式公寓的市場供給量很少，總共才 1000 套左右的房源。 商業(yè) 消費群分析 等 . 嘉興市內 40% 老城區(qū) 30% 旅游觀光流動人群 10% 商業(yè) 消費群 嘉興下屬區(qū)域 20% 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 36 四、各產(chǎn)品 SWOT 分析 ⑴ 住宅 市場背景： ? 目前 周邊尚未形成一定的居住氛圍 ， 但 客戶對項目所處的區(qū)位認可度較高。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 34 第三部分：項目 SWOT 分析 一、項目區(qū)位優(yōu)勢 分析： 位于嘉興市老城區(qū)內，距離嘉興市火車站僅 公里，臨近嘉興市東西主干道中山路及禾興南路，嘉興最好的商場江南大廈和戴夢得購物中心臨近周邊 。 e 代商務酒店 數(shù)字電視、免費寬帶上網(wǎng)、國際國內長途電話 。其中 商場 、 商業(yè)街 、 超市 及專業(yè)賣場業(yè)是帶動其商業(yè)發(fā)展的龍頭行業(yè)。 風味美食店 包括五芳齋、永和豆?jié){等，其經(jīng)營狀況都良好，但有特色的小吃店較少。 經(jīng)營情況 超市經(jīng)營狀況不佳 。 經(jīng)營現(xiàn)狀 客流量少，造成部分商家準備轉讓或干脆停業(yè)。 項目發(fā)展 華庭街于 2020 年 12 月 31 日正式 營業(yè) 。 店面租金 170—200 元 /平方米 /月，各店經(jīng)營狀況良好，但與前幾年相比，營業(yè)額普遍下降 1/3。 江南商廈在嘉興的龍頭商場地位仍然無人可及，而戴夢得購物中心經(jīng)過 5年多的經(jīng)營仍在不斷調整中，可見商場經(jīng)營的艱辛。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 20 ⑵ 商業(yè)廣場 名稱 江南大廈 戴夢得購物中心 定位 嘉興頂級商場 嘉興頂級商場 規(guī)模 萬 1 萬 建筑形態(tài) 地下一層，地上四層 地下一層，地上 五 層 業(yè)態(tài) 地下一層為各類家用電器，地上一層經(jīng)營家電、化裝品、黃金珠寶，二層經(jīng)營男女服飾鞋帽，三層經(jīng)營書籍文具、床上用品與工藝品等，四層為兒童娛樂廣場與美食城 地下一層為超市；地上為一層經(jīng)營黃金珠寶、化妝品、工藝品；二層為男女服飾鞋帽；三層經(jīng)營家電；四、五層空置 品牌 依勢丹 、 Lacoste、 Veromoda、 less、 aamp。 從建筑形態(tài)上看，普遍采用兩層以上的沿街商鋪的形式，且一般為 12 層聯(lián)賣，出售價格也是 12 層聯(lián)在一起的價格。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 17 四 、商 業(yè) 商業(yè)市場現(xiàn)狀 ⑴ 商業(yè)分布： 以 集中商業(yè)為主配合社區(qū)底商 目前主要集中在 中山路 沿線， 以江南大廈和戴夢得購物中心為核心， 形態(tài)以 商業(yè)廣場及沿街商鋪 為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)為零售、 餐飲 、生活服務類。 ⑺ 客源分析 客源以本地投資 客為主；還有些單身白領及公務人員。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 15 重點個案 《 國浩廣場 》 開發(fā)商 嘉興市國浩置業(yè)有限公司 基地位置 中山西路 /昌盛中路 行銷企劃 智島地產(chǎn)顧問 建面（ m2） 5 萬 酒店服務 24 小時保安巡邏， 智能配套 24 小時電視鑒控系統(tǒng)，對講防盜門報警系統(tǒng)， IC 卡識別系統(tǒng)。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 14 ⑵ 供應量 供應量很少，在過去的 2年中，供應 1000套左右。 嘉興 區(qū)域寫字樓 月均 1000方的 去化速度 明顯 慢于住宅 。 尤其是“開花式”的建筑形態(tài)，獨具風格。 車位數(shù) 地下： 120 地上： 70 開盤時間 0