【正文】 ........錯誤 !未定義書簽。 圖 嘉興市區(qū)人口變化 數(shù)據(jù)來源：嘉興統(tǒng)計年鑒 城市地位 嘉興市位于上海，江蘇，浙江三省市的交界處，是中國最具活力的 長三角洲和沿海經(jīng)濟帶的中心位置。非住宅銷售價格同比上漲了 %，其中辦公樓，商業(yè)用房價格分別上漲了 %和 %。 固定投資（ 億元 ） 投資 增長 房產(chǎn)開發(fā)（ 億元 ） 開發(fā) 增長 竣工面積 （萬㎡） 竣工 增長 銷售面積 （萬㎡） 銷售 增長 2020 年 ％ ％ ％ － ％ 2020 年 ％ ％ ％ ％ 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 5 一、住宅 市 場 市場供應(yīng) 案名 中山名都 中央花園 財富廣場 國浩廣場 位置 中山路 /縣前街 中山西路 /吉水路 中山西路 /昌盛路 中山西路 /昌盛中路 占地面積（㎡） 萬 / / / 建筑面積（㎡） 10 萬 萬 萬 5 萬 容積率 / / / 均價（元 /㎡） 4800 5000 5000 4700 面積范圍（㎡） 86166 130160 153－ 220 55， 148 主力面積（㎡） 122， 129 130160 170－ 220 55， 148 開盤時間 04 年 9 月 05 年 9 月 04 年 11 月 05 年 3 月 供應(yīng) 量（套） 368 316 139 116 去化量（套） 311 189 139 73 去化速度（套 /月） 27 客源 第一醫(yī)院的醫(yī)生、個體老板、公司企業(yè)中高層管理人員、 部分拆遷戶。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 6 ⑵ 面積 為了突出項目地塊的 稀缺性以及購買人群的身份和地位，這幾個項目都以大面積的戶型為主， 其中以財富廣場的面積為最，面積范圍是 153－ 220㎡。 全裝修情況 無 開盤時間 04 年 9 月 綠化率 25% 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 7 ⑴ 環(huán)境分析 位于嘉興市市中心，原市府所在地。住宅位于小區(qū)的西面和北面，遠離了中山路的噪音，鬧中取靜。 86平米的 2房， 122， 129，133平米的 3房基本售完。 在中山路沿線，今年沒有新開發(fā)的樓盤，房源基本上都是現(xiàn)銷售樓盤的后續(xù)房源。房間地面為復合木地板，防火材料掉頂。從寫字樓的需求面積中可以看出，這些區(qū)域樓 盤暫時還沒有吸引外資，外地或國有有經(jīng)濟實力和影響力的公司企業(yè)入駐 。 ⑶ 產(chǎn)品分析 嘉興 區(qū)域?qū)懽謽堑膬r格 在 50005400 元左右，與周邊 5000元的住宅相比，價格上 并沒有明顯的優(yōu)勢。 年輕一族及部分投資客 ⑴ 價格 嘉興市酒店式公寓 產(chǎn)品沒有集中性，毛坯的價格和其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)類型的物業(yè)相差無幾。 未來入市項目 沒有新推出的酒店式公寓產(chǎn)品。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 16 ⑸ 智能配套分析 信息管理系統(tǒng)，通訊多媒體化系統(tǒng)，對講與防盜門控報警系統(tǒng)， IC 卡智能出入識別系統(tǒng)等。 “酒店式公寓”名不符實，這也在一定程度上制約了酒店式公寓市場的發(fā)展。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 18 區(qū)域內(nèi)各商業(yè)建筑形態(tài)分析 目前，區(qū)域商業(yè)項目分為：分散商業(yè)（住宅底商）、集中商業(yè)（商業(yè)廣場） 及商業(yè)街三大商業(yè)建筑形態(tài)。 從價格來看，臨近中山路的商鋪以中山名都最高，其南面臨中山路商鋪價格在 萬元左右，其余幾個距離本案 2 公里以內(nèi)的樓盤的底層商鋪價格也在 萬元左右，可見商鋪的經(jīng)濟價值遠高于住宅，也是本項目的重要利潤點 。戴夢得購物中心經(jīng)營狀況一般，人氣比江南略遜。 路上的商家原先都在建國路開店經(jīng)營，后因建國路拆遷改造，才搬遷于此。 華庭街項目于 2002 年 8 月 28 日正式開盤銷售，開盤銷售當天就創(chuàng)造了嘉興商 鋪銷售史的一個奇跡 ——8 月 28 日當天銷售額達 4000 余萬元。事后，太平洋百貨 100 多家經(jīng)營戶撤柜離開。 “現(xiàn)購自運 ” 專業(yè)顧客在倉儲式商場內(nèi)自選商品，以現(xiàn)金支付并取走商品。 而永樂電器 作為本區(qū)域內(nèi)兩大特色主題專業(yè)賣場，起到了導入客流人氣的先決作用。 嘉興目前的各類 特色 小吃種類不是很多， 市場競爭也較少 。 25 樓的旋轉(zhuǎn)餐廳 ， 計算機智能管理，衛(wèi)星電視、 VOD 視頻點播系統(tǒng)、中央空調(diào)、迷你吧、背景音樂等全套設(shè)備 。 酒店業(yè)不同于其它高端服務(wù)行業(yè)，其主要特點是必須擁有一個持續(xù)穩(wěn)定的客源， 而從嘉興城市的發(fā)展來看，嘉興城市處于杭 州和上海的夾縫中對于商務(wù)人士吸引并不具有優(yōu)勢，高檔酒店需求有限 。 華庭街、梅灣街等商業(yè)街項目供應(yīng)較多，但由于經(jīng)營管理不利及定位偏差造成目前的經(jīng)營困境，應(yīng)該說在核心商圈的商業(yè)發(fā)展?jié)摿o限 。 ? 隨著新樓盤的推出，會進一步降低寫字樓市場的空間，減少單位內(nèi)的去化。 商業(yè)街 ： 開發(fā)商的短期行為造成目前如華庭街這樣的一流地段的商業(yè)街經(jīng)營不善 ，但同時看到華庭街內(nèi)商鋪一層租金在 50200 元 /平方米 /月，按照 89%投資回報計算售價在 750030000 元之間，而且臨街商鋪全部滿租，由此可見如果引入品牌招商管理公司并進行準確市場定位， 商業(yè)街的模式仍然具有很好的發(fā)展前景 。 。從區(qū)域發(fā)展來看，在沒有大量外來人口進入的情況下嘉興市場內(nèi)不足以引入另外的商場項目。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 37 ⑶ 酒店式公寓 市場背景 ： ? 供應(yīng)上， 在過去的兩年里，嘉興酒店式公寓的市場供給量很少，總共才 1000 套左右的房源。 商業(yè) 消費群分析 等 . 嘉興市內(nèi) 40% 老城區(qū) 30% 旅游觀光流動人群 10% 商業(yè) 消費群 嘉興下屬區(qū)域 20% 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 36 四、各產(chǎn)品 SWOT 分析 ⑴ 住宅 市場背景： ? 目前 周邊尚未形成一定的居住氛圍 ， 但 客戶對項目所處的區(qū)位認可度較高。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 34 第三部分：項目 SWOT 分析 一、項目區(qū)位優(yōu)勢 分析： 位于嘉興市老城區(qū)內(nèi)，距離嘉興市火車站僅 公里，臨近嘉興市東西主干道中山路及禾興南路，嘉興最好的商場江南大廈和戴夢得購物中心臨近周邊 。 e 代商務(wù)酒店 數(shù)字電視、免費寬帶上網(wǎng)、國際國內(nèi)長途電話 。其中 商場 、 商業(yè)街 、 超市 及專業(yè)賣場業(yè)是帶動其商業(yè)發(fā)展的龍頭行業(yè)。 風味美食店 包括五芳齋、永和豆?jié){等，其經(jīng)營狀況都良好，但有特色的小吃店較少。 經(jīng)營情況 超市經(jīng)營狀況不佳 。 經(jīng)營現(xiàn)狀 客流量少，造成部分商家準備轉(zhuǎn)讓或干脆停業(yè)。 項目發(fā)展 華庭街于 2020 年 12 月 31 日正式 營業(yè) 。 店面租金 170—200 元 /平方米 /月，各店經(jīng)營狀況良好，但與前幾年相比，營業(yè)額普遍下降 1/3。 江南商廈在嘉興的龍頭商場地位仍然無人可及，而戴夢得購物中心經(jīng)過 5年多的經(jīng)營仍在不斷調(diào)整中，可見商場經(jīng)營的艱辛。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 20 ⑵ 商業(yè)廣場 名稱 江南大廈 戴夢得購物中心 定位 嘉興頂級商場 嘉興頂級商場 規(guī)模 萬 1 萬 建筑形態(tài) 地下一層，地上四層 地下一層，地上 五 層 業(yè)態(tài) 地下一層為各類家用電器，地上一層經(jīng)營家電、化裝品、黃金珠寶，二層經(jīng)營男女服飾鞋帽，三層經(jīng)營書籍文具、床上用品與工藝品等，四層為兒童娛樂廣場與美食城 地下一層為超市；地上為一層經(jīng)營黃金珠寶、化妝品、工藝品；二層為男女服飾鞋帽；三層經(jīng)營家電；四、五層空置 品牌 依勢丹 、 Lacoste、 Veromoda、 less、 aamp。 從建筑形態(tài)上看，普遍采用兩層以上的沿街商鋪的形式，且一般為 12 層聯(lián)賣，出售價格也是 12 層聯(lián)在一起的價格。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 17 四 、商 業(yè) 商業(yè)市場現(xiàn)狀 ⑴ 商業(yè)分布： 以 集中商業(yè)為主配合社區(qū)底商 目前主要集中在 中山路 沿線， 以江南大廈和戴夢得購物中心為核心， 形態(tài)以 商業(yè)廣場及沿街商鋪 為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)為零售、 餐飲 、生活服務(wù)類。 ⑺ 客源分析 客源以本地投資 客為主；還有些單身白領(lǐng)及公務(wù)人員。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 15 重點個案 《 國浩廣場 》 開發(fā)商 嘉興市國浩置業(yè)有限公司 基地位置 中山西路 /昌盛中路 行銷企劃 智島地產(chǎn)顧問 建面（ m2） 5 萬 酒店服務(wù) 24 小時保安巡邏， 智能配套 24 小時電視鑒控系統(tǒng)，對講防盜門報警系統(tǒng)， IC 卡識別系統(tǒng)。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 14 ⑵ 供應(yīng)量 供應(yīng)量很少，在過去的 2年中，供應(yīng) 1000套左右。 嘉興 區(qū)域?qū)懽謽?月均 1000方的 去化速度 明顯 慢于住宅 。 尤其是“開花式”的建筑形態(tài)，獨具風格。 車位數(shù) 地下： 120 地上： 70 開盤時間 0