【正文】 東澄世紀花園 項目 營銷策劃報告 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 東澄世紀花園 項目 營銷策劃報告 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 一 章 荊門 市場 宏觀分析 城市概況 荊門城市位置 “楚塞三湘接，荊門九派通”。 總之， 荊門 市場具有全國一切后發(fā)市場的共同特點，起步晚、發(fā)展快、后續(xù)潛力大。 東澄世紀花園 項目 營銷策劃報告 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 三 章 市場 定位 建議 形象定位 形象 概念 定位 通過深入的分 析，我司對 該 項目的整體 項目 形象定位為： “ 歐陸風(fēng)情 時尚社區(qū) ” （ 中高端 復(fù)合式花園 社區(qū)） 住宅： 異域風(fēng)情高尚社區(qū) 商業(yè)： 羅馬 風(fēng)情商業(yè)街 創(chuàng)新是建筑的靈魂?？梢哉f，目前歐陸風(fēng)格仍然是荊門市場的一個空白點。 “家園”是縮寫了羅馬整個古城，蘊含著打造東寶區(qū)一道亮麗的異域高尚社區(qū)。為此我們建議 如下： ▲圍繞 “坡地 ”作為景觀的重頭戲，根據(jù)物業(yè)布局， 重點規(guī)劃在小區(qū)中設(shè)立 “散步道 ”，以此劃分出不同區(qū)域、不同景觀、不同類別的戶型（ “散步道 ”建議為石階的形式）； ▲在 “散步道 ”設(shè)置特色景觀，以原創(chuàng)性的主題園藝小品為節(jié)點，將以 東澄世紀花園 項目 營銷策劃報告 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 人工河、集中綠地、小區(qū)各組團特色景觀連接起來，使每一戶都非常接近各特色景觀，從而把園藝小品與景觀貫穿起來成為小區(qū)居民活動的重要場所； ▲在小區(qū)主入口處建造別具一格、景色怡人特色景觀，獲得豐富多變的空間和突顯別墅住宅區(qū)的高雅特色； ▲道路走向應(yīng)符合進出人流去向，道路設(shè)計應(yīng)有排除雨水，建筑物與車行道保持一定距離一般少于 3 米。 臥室 臥室 一般 主臥 的面積較大，便是如何在主 臥 房這個重頭戲上作出自已的特色是我們 應(yīng)當(dāng)考慮的。 籃球場、足球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、健身中心、 茶餐廳 、洗衣店、 桌 球室等，配備的這些設(shè)施為小區(qū)住戶提供良好的休閑環(huán)境，更大程度上提高本案的物業(yè)附加值。綠地中央可鋪設(shè)一些藝術(shù)小徑，既增加美感，又方便住戶進出 。 報紙媒體營銷 根據(jù) 荊門 消費者的喜好，建議選擇《 荊門晚報 》 ，利用其地產(chǎn)專欄，對項目進行宣傳炒作。 從消費者 調(diào)研結(jié)論中我們知道，多數(shù)消費者是從朋友那里獲取房源信息的。 根據(jù) 荊門市 報紙媒體特點、本項目的目標客戶群的消費特點及消費者調(diào)查，報紙媒體選擇主要考慮以下幾種： ? 主要報紙媒體：《 荊門 晚報》 ? 輔助報紙媒體：《 荊門 日報》 B、 電視 目前 荊門 地產(chǎn)市場廣告基本以制作 電視專題片的形式為多。 ? 平時在市區(qū)人流繁華區(qū)域設(shè)立戶外展銷點，并配備看樓專車運送 客戶至項目現(xiàn)場看樓。 （一）、價格策略 低開高走策略 項目開盤 均價 以 1800元 /㎡ 價格低價入市，以其 高性價比迅速引爆市場，待項目聚集一定人氣后，逐步提高價格，實現(xiàn)總體價格走高。 原則上，以 2000 元 /㎡為基準價格進行調(diào)整，以 荊門 市場為依據(jù)，結(jié)合項目自身情況，初步將價格細分如下： 類型 均價 元 /M2 層差 元 /M2 景差 元 /M2 戶型差（元 /M2） 平層 躍式 復(fù)式 小高 2100 2030 4080 / / +40 東澄世紀花園 項目 營銷策劃報告 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 多層 1900 4050 60100 / +20 +60 花園洋房 2200 6080 100150 / +40 +80 （ 1）、平均單價 此處我們選取五個可參考樓盤，在影響定價地主要因素方面進行評分比較，用各樓盤總分與定價比作為參照，從中計算出本項目地具體定價范圍。并且，在景觀資源突出的小區(qū)里，景觀差異帶來的差價將尤為突出。 控制首付策略 減少首付款是降低消費者置業(yè)門檻最有效的途徑，所以這里我們建議提出多樣化的首付方式。 統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理 東澄世紀花園 項目 營銷策劃報告 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 （ 1）、統(tǒng)一發(fā)布招商廣告； （ 2）、統(tǒng)一對外簽訂租約； （ 3）、統(tǒng)一收取租金； （ 4）、統(tǒng)一 裝修要求； （ 5）、統(tǒng)一營造商業(yè)街整體風(fēng)格。 （三）、營銷活動 開業(yè)慶典 舉辦開業(yè)儀式，并舉辦舞獅、歌舞等活動，以聚集人氣，烘托銷售氣氛。本項目因為 分 幾期的開發(fā)，有一定的市場認可度 ,因此建議廣告費 用 最低 按項目總值的 %投放市場。 東澄世紀花園 項目 營銷策劃報告 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 戶型設(shè)計零缺陷，要求兼顧景觀與朝向，魚與熊掌兼得！ 專業(yè)給人尊嚴，專業(yè)讓客戶信賴。 C、 代理傭金為業(yè)績傭金和溢價傭金之和。 （ 2）付款方式： 按季度支付，分四次付清，每季度支付人民幣 3 萬元整 。 （ 1） 全程 策劃 ； （ 2） 銷售代理 ； （ 3） 整合推廣 ； ? 服務(wù)流程： 一 、房地產(chǎn)市場調(diào)研 二 、項目可行性分析 三 、地塊價值評估 四 、項目定位及經(jīng)濟技術(shù)指標 目標客戶群定位 產(chǎn)品方向經(jīng)濟及技術(shù)指標設(shè)定 產(chǎn)品檔次定位 產(chǎn)品銷售價格定位 產(chǎn)品形象定位 戶型面積、比例定位 相關(guān)公建及配套定位 東澄世紀花園 項目 營銷策劃報告 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 五 、項 目產(chǎn)品建設(shè) 項目總體規(guī)劃 建筑設(shè)計創(chuàng)新建議 建筑立面建議 商業(yè)規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計 其他公建、售樓中心設(shè)計 項目配套設(shè)施建議 園林景觀規(guī)劃建議 項目開發(fā)順序 戶型設(shè)計及細節(jié) 建筑設(shè)計及細節(jié) 產(chǎn)品智能化建議 物業(yè)管理建議 六 、營銷策劃及實施 項目品牌及企業(yè)品牌策劃 營銷推廣策略方向 營銷推廣、商業(yè)招商階段性具體計劃 營銷推廣組織實施 媒體及廣告營銷整合計劃與 實施 新聞炒作、公共關(guān)系策略及執(zhí)行 網(wǎng)絡(luò)營銷 包裝（ VI及導(dǎo)示系統(tǒng)、銷售現(xiàn)場、工地現(xiàn)場、戶外其他包裝） 各種銷售資料、宣傳資料、展板、模型、銷售中心、樣板房等設(shè)計制作 各種活動促銷實施 不出現(xiàn)尾盤策劃或迅速消化尾盤方法 危機處理事件 七 、銷售代理執(zhí)行 入市 時機和策略 銷售節(jié)奏的把控 價格制定、付款方式 造勢活動組織建議 人員推廣建議 銷售教材編寫與培訓(xùn) 最佳銷售流程控制方案（含認購文件、認購手續(xù)、財務(wù)對接、現(xiàn)場管理等） 客戶接待及銷售實現(xiàn) 銷售情況分析及反饋意見，調(diào)整營銷策略及手段。目前公司擁有精英團隊 70 人，其中資深 房地產(chǎn)策劃師、設(shè)計師、高級項目經(jīng)理二十余人，均有在上海、鄭州、深圳、福州、漳州、 上饒、 宜昌、十堰等地的操盤經(jīng)歷。 邀請商鋪業(yè)主、經(jīng)營商家參加社區(qū)活動 商住聯(lián)動 購房者買鋪，或購鋪者買房，均額外給予 2 個點的優(yōu)惠，以達到購房購鋪的互動，相輔相成。 在 一期入伙時，住宅已經(jīng)形成一定的氣候，周邊也有了較旺的人氣后， 商鋪 開始 正式招商 ，采用帶租約銷售，在銷售時承諾為其免費提供一年的統(tǒng)一招商服務(wù)。 控制月供策略 針對 荊門 當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟水平，我們建議將月供控制如下： ? 小戶型： 1000— 1500 元 /月 ? 中大戶型： 1500— 2000 元 /月 （四）、價格提升策略 依據(jù)我司多年的操盤經(jīng)驗，以及項目自身實際情況，我們對各階段的銷 售均價作如下建議：（ 具體銷售價格，應(yīng)當(dāng)在開盤前進行再一次的市場調(diào)研后，再行定奪。不同的戶型將帶給客戶不同的居住享受，所以我們在制定價格策略的時候，戶型的差異性也是不可忽視的一點。 ? 多層均價 —— 項目將設(shè)置部分多層建筑，目前市場上在售樓盤多層價格的參考性不強，我們從產(chǎn)品自身角度出發(fā)，暫定其均價為 1900 元/㎡，具體銷售價格根據(jù)銷售時的市場行情再作調(diào)整。 控制總價策略 以降低置業(yè)門檻為目的，通過降低戶型面積，嚴格控制總價，將總價控制在 30 萬元以內(nèi)。 G、車體： ? 選擇路過本區(qū)域以及通過本項目目標客戶較為集中區(qū)域的公交車及看樓專車車體廣告，進行投放。具體如下： 荊門 電視臺的《房產(chǎn)信息》欄目 分階段選擇其中一個進行投放。 DM郵遞 針對目標客戶進行投遞，也可采取報紙夾頁等較為經(jīng)濟實用的廣告渠道，有針對性地選擇本項目目標客戶群進行專項發(fā)送。 車體廣告主要選擇途經(jīng)項目地塊的熱線公交車發(fā)布車身廣告，同時還可以發(fā)布的士車的車牌廣告，候車廳廣告等。而且事實已經(jīng)證明綠化投 入與產(chǎn)出的比例為 1： 5。好的管理可以 樹立 社區(qū) 的良好形象，增加住戶對開發(fā)商 的信心，促進后銷售工作順利進行。大面積的 住宅 ，建議劃出兩個主臥（雙主臥） 以體現(xiàn)主人的氣派。漫長的人進化過程也是居所不斷完善的過程。 東澄世紀花園 項目 營銷策劃報告 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 地塊價值分級圖CABDE2） 荊門市周邊地、市、縣富裕居民為輔。 并且重點著眼于產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境的營造，營造浪漫、時尚的居住 空間，使其成為城市獨特的風(fēng)景。我們將以創(chuàng)新的思維打造一所心靈的棲息地，這里不僅僅是居住的空間，更是精神與物質(zhì)雙重協(xié)奏的理想家園。 ◆地形地勢： 地塊由規(guī)劃中的五一路延伸段分成 東西兩塊，東長、西方； 臨主干道月亮湖路面寬約 60 米； 沿規(guī)劃五一北路進深約 350 米； 地勢南高北低，落差約 米。 [東 ]與孝感、安陸、應(yīng)城接壤，距武漢 217 公里； [南 ]與江陵、潛江、天門毗鄰，距荊州 80 公里； [西 ]與南漳、遠安、 當(dāng)陽交界，距宜昌 120 公里； [北 ]與宜城、隨州、鐘祥相連，距 襄樊 111 公里。 城鄉(xiāng)居民生活 日 繼改善 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬元大關(guān)，達到 11075 元，增長 %； 東澄世紀花園 項目 營銷策劃報告 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513