【正文】 了當(dāng)事人在訂立合同時(shí) 無(wú)法預(yù)見(jiàn) 的、 非不可抗力造成 的 不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。 聯(lián)系單制度分析 （ 1）施工單位提出要求； （ 2）建設(shè)單位簽復(fù)； （ 3）如果內(nèi)容不一致，施工單位回復(fù)，直至內(nèi)容一致為止； （ 4）如果不希望施工單位再回復(fù)，應(yīng)設(shè)定默認(rèn)制度。 （ 3）合同約定以本方確認(rèn)為對(duì)方履行前置條件的（如設(shè)計(jì)合同）。 熱點(diǎn)問(wèn)題 一、認(rèn)購(gòu)書(shū) 認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)：是買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同； 預(yù)約合同與本約合同認(rèn)定： 具備 《 商品房銷(xiāo)售管理辦法 》 第 16條規(guī)定的主要內(nèi)容且已支付大部分房?jī)r(jià)款的，為本約合同。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同被撤銷(xiāo)的情形 （ 1）權(quán)利有瑕疵，如存在抵押權(quán)、地役權(quán) （ 2）廣告、樓書(shū)中有重大欺詐 部分條款被認(rèn)定無(wú)效或撤銷(xiāo) 《 合同法 》 第三十九條 采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。 《 買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋 》 第三條當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。 （ 4）該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。 裝修質(zhì)量 新版合同 第十六條（三）：裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 該商品房應(yīng)當(dāng)使用合格的建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備，裝置、裝修、裝飾所用材料的產(chǎn)品質(zhì)量必須符合國(guó)家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)檢測(cè)不符合標(biāo)準(zhǔn)的，檢測(cè)費(fèi)用由出賣(mài)人承擔(dān)，整改后再次檢測(cè)發(fā)生的費(fèi)用仍由出賣(mài)人承擔(dān)。（業(yè)主） （ 3）住宅小區(qū)的人防工程，在非戰(zhàn)時(shí)一般也用作車(chē) 庫(kù)。 18:54:3818:54:3818:543/27/2023 6:54:38 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 下午 6時(shí) 54分 38秒 下午 6時(shí) 54分 18:54: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 3月 下午 6時(shí) 54分 :54March 27, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :54:3818:54:38March 27, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 6時(shí) 54分 :54March 27, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 6時(shí) 54分 38秒 下午 6時(shí) 54分 18:54: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 18:54:3818:54:3818:543/27/2023 6:54:38 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 18:54:3818:54:3818:54Monday, March 27, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 此類(lèi)案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn) （ 1）車(chē)庫(kù)、車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬，特別是人防工程的爭(zhēng)議； （ 2）車(chē)庫(kù)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)； （ 3）怎么認(rèn)定“首先應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足業(yè)主需要”（建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。 2. 該商品房應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)民用建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求。 （四） 室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施 1. 該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量符合 【 國(guó)家 】【 地方 】 標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)名稱(chēng)：，標(biāo)準(zhǔn)文號(hào)： __________________。 （二）該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第 、 、 、 項(xiàng)所列條件： 該商品房已取得建筑工程竣工備案證明文件； 有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)； …… 該商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供 《 住宅使用說(shuō)明書(shū)》 和 《 住宅質(zhì)量保證書(shū) 》 。 《 合同法 》 第 51條規(guī)定：無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。 《 合同法 》 第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。 賠償差價(jià)？締約過(guò)失責(zé)任還是可得利益損失？（（仲崇清訴上海金軒大邸公司案） 認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后業(yè)主可以退訂并獲得雙倍定金的情形： （ 1）約定期限內(nèi)未具備預(yù)售條件； （ 2）商品房權(quán)利受到限制； (在簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)前未告知 ) （ 3）業(yè)主的合理要求被拒絕； （ 4）約定不清或操作不當(dāng)導(dǎo)致一房二售。 索賠（注意索賠失權(quán)的規(guī)定） 必須起訴或提起仲裁的異議 （ 1）對(duì)方發(fā)出的合同解除函 《 合同法 》 司法解釋 第二十四條 當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷(xiāo)雖有異議，但在約定的異議期限屆滿(mǎn)后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷(xiāo)通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。 （ 3）會(huì)議紀(jì)要的形式應(yīng)與合同一致，需要授權(quán)人員簽署。 （八）違約責(zé)任 總體要求：可操作性 ? 根據(jù)合同目約定違約責(zé)任； ? 最關(guān)心、最容易引發(fā)糾紛的情形； ? 可操作性（設(shè)計(jì)質(zhì)量、監(jiān)理質(zhì)量、施工人員的紀(jì)律等）； ? 違約責(zé)任的限度以及對(duì)方單位的性質(zhì)及履行能力。但確因承包人施工導(dǎo)致地基基礎(chǔ)工程、工