【正文】 人辦理了抵押物登記以后可以抵押。 19. 申請個人商業(yè)貸款一般要交哪些費用？ （ 1） 律師審查費。 17. 繼承和接受遺贈而取得的 房產(chǎn)要交契稅嗎？ 中國最大的資料庫下載 網(wǎng)友整理 法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。 參考法條：《 最高人民法院關(guān)于審理 商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》第 十四條 14. 買房一般要交哪些稅？ （ 1） 印花稅。③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。 7. 什么是分攤的公用建筑面積？ 公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。⑥開發(fā)商的預(yù)售許可證號。購房者的合法權(quán)益受到實際 發(fā)生的損害，這種損害包括財產(chǎn)的、金錢的、精神的。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。 參考法條：《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案 件適用法律若干問題的解釋 》第 三條 2. 房地產(chǎn)商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什么？ （ 1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。（ 4）損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。⑦當事人雙方基本情況。分攤的公用建筑面積是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當分攤的公用建筑面積。③公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。 參考法條：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第九條 11. 面積變了，購房者可以退房嗎？ 經(jīng)有關(guān)部門批準以后，商品房的面積可以變更，但要在 10日內(nèi)通知購房者。（ 2）契稅。 18. 申請個人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？ （ 1）貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。（ 2）公證費。 （六）借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住 房價值全額用于貸款抵押。 26. 什么是個人住房貼息貸款？ 所謂個人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，推出的個人 中國最大的資料庫下載 網(wǎng)友整理 住房擔保貸款政策性貼息業(yè)務(wù)。 28. 什么是住房補貼？ 住房補貼是單位停止實物分房后，國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費的專項資金。 31. 什么是兩書？ 兩書是指：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 35. 何種質(zhì)量問題可以退房？ 經(jīng)有關(guān)機構(gòu)檢測后，確實發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的情況，購房者可以要求退房，同時可以要求開發(fā)商承擔違約責任。②公共維修基金 ：此項基金只能用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開發(fā)商代收，但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據(jù)的。如果購買的是現(xiàn)房，購房者應(yīng)該在訂立合同之日起 90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。 （ 4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。 （ 4）有所有權(quán)糾紛的公房。 買賣雙方當事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起 15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請復(fù)核，北京市房屋土地管理局應(yīng)當自接到復(fù)核申請之日起 10日內(nèi)作出復(fù)核決定。 ？ 如果承租人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個時候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房，因為房屋是夫妻共有的，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住該房屋了。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，但是一旦產(chǎn)生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內(nèi)容是怎么樣的，從而就難以保護雙方的利益了。 去哪些部門登記備案？沒有登記備案的租 賃合同有效嗎？ 雙方當事人應(yīng)當向房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 參考法條：《最高法院關(guān)于執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十六條。 參考法條：《合同法》第二百二十條。 ，原來的租賃合同還有效嗎？ 房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應(yīng)當按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補償安置的房屋里。如果想購買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應(yīng)當把房子賣給承租人，這就叫 作“優(yōu)先購買權(quán)”。 被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔轉(zhuǎn)租合同的違約責任，如果出租人也參與了增值租金的分成，那么出租人也應(yīng)當承擔一部分責任。 ？ 租 賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。 ？誰能申請廉租住房？ 城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對低廉的普通住房。北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條。 承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂“ 房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，最后由承租人和受讓人簽訂“租賃主體變更合同”，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。如果出租人沒有 征得單位的同意私自轉(zhuǎn)租，那么出租人就只能請求法院判決合同無效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費了。對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的承租人來說，《房屋租賃證》是經(jīng)營場所合法的有效憑證，因此，出租人應(yīng)當辦理《房屋租賃證》。用于生產(chǎn)經(jīng)營的出租房，出租人和承租人雙方對租 金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關(guān)的租賃政策。 除了合同印花稅，由雙方各自承擔 50%以外，所有稅費都應(yīng)由出租人繳納，而不可約定由承租人承擔。抵押行為不影響原合同的效力。在沒有經(jīng)過出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無權(quán)擅自搬入出租房屋。 ，出租人可以隨 時收回房屋嗎？ 如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時解除租賃合同，但出租人也應(yīng)提前通知承租人。如果出租人和承租人的這個約定沒有得到物業(yè)公司的書面確認，那么這個約定也只能對出租人和承租人有約束力，而對物業(yè)公司不發(fā)生效力，出租人必須對物業(yè)公司承擔責任。在簽訂合同的時候，還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人的資格證書。如果中介機構(gòu)沒有促成合同成立， 則不得要求委托人支付中介費，即使合同中這樣規(guī)定也是無效的，但是中介機構(gòu)可以要求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。 ？ 如果承租人沒有繳付租金，銀行也會從代理機構(gòu)在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢，付給出 租人，因此出租人無需承擔承租人不交租金的風險。因為中介機構(gòu)按照合同規(guī)定向承租人提供了房源信息，讓供需雙方見面，就提供了相應(yīng)的服務(wù)，即使承租人繞過中介機構(gòu)和出租人簽約，合同的成立也是中介機構(gòu)促成的，因此中介機構(gòu)有權(quán)獲得中介費。 99 業(yè)主為房屋的所有權(quán)人，即房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人。就北京而言，在滿足成立業(yè)主大會條件的小區(qū)，業(yè)主首先應(yīng)致信給區(qū)縣小區(qū)辦和街道辦事處，請求他們來小區(qū)指導(dǎo)成立業(yè)主大會的工作。 105 盡管在實際生活中存在著由居委會為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象，但實際上，居委會是無權(quán)為小區(qū)選聘物業(yè)管理公司的。同一小區(qū)內(nèi)后建立的樓盤的業(yè)主，可以通過增選或者補選的方式 加入到業(yè)主委員會 中。欠費業(yè)主也是 業(yè)主，有資格參加選舉。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間沒有任何的 行政管理的法律關(guān)系。如果受委托的專業(yè)性公司的服務(wù)達不到原物業(yè)管理合同規(guī)定的標準和要求，則物業(yè)管理公司應(yīng)當對業(yè)主承擔違約責任。物業(yè)的使用人也要受業(yè)主公約約束。 實踐中，對于沒有取得房產(chǎn)證的房屋，物業(yè)管理費通常按房屋的實測建筑面積收取：現(xiàn)房通常按購房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費，如果合同約定面積與房屋面積實測報告不符，以實測報告為準；期房通常按照房屋建成交付時，開發(fā)商向購房人提供的該房屋的實測建筑面積報告為準，購房人依據(jù)該報告提供的面積 繳納物業(yè)管理 中國最大的資料庫下載 網(wǎng)友整理 費。 提供供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視服務(wù)的單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任。并且由于通常情況下，開發(fā)商都會要求抵銷一年以上的物業(yè)管理費，而收取一年以上的物業(yè)管理費是不合法的。 125 ,管理費還要交嗎？ 因為房屋質(zhì)量問題是業(yè)主與開發(fā)商之間的購房合同關(guān)系，而物業(yè)管理費是業(yè)主與物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同約定的，二者是兩個不同的法律關(guān)系。根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原則，用水用電人有義務(wù)繳交水費電費，而供水供電人有義務(wù)依約供水供電。物業(yè)公司聽從開發(fā)商的指使，擅自停水停電的行為，是違法的，受損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權(quán)損害賠償責任。 不管是上述哪種情況，物業(yè)管理公司都對樓頂及外墻面不享有所有權(quán)，沒有權(quán)利擅自允許他人進行利用。 此規(guī)定的立法目的在于保證住宅維修基金的落實到位，以保障房屋保修期滿后維修、更新、改造工作的順利開展。建筑安裝工程保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的維修費用，不得從公共維修基金中支取。 139 承擔責任嗎？ 如果按照物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司已經(jīng)完整履行了保安義務(wù)，并且沒有失職行為 ，則不用承擔責任。 141 設(shè)施嗎？ 如果對公共部位進行維修，必須進入業(yè)主的房屋，那么業(yè)主必須提供便利，以免影響整棟樓居民的正常使用。 小區(qū)會所是由開發(fā)商建設(shè)的，并且會所的面積不列入業(yè)主所購買的房屋建筑面積，因此會所的所有權(quán)在開發(fā)商的名下。由于該押金是可以退還的，所以對按要求裝修的業(yè)主沒有損害。 但是還應(yīng)當注意，如果同居的時候一方或雙方都不到法定婚齡 (男 22周歲，女 20周歲 ) ，那么補辦婚姻登記之后，他們的婚姻關(guān)系從雙方都達到法定婚齡的那一天算起。 參考法條：《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋》 (二 )第一條。 149. 同居期間一方死亡，另一方有權(quán)利繼承遺產(chǎn)嗎？ 未按《婚姻法》的規(guī)定辦理結(jié)婚登記而以夫妻名義共同生活的男女，一方在同居期間死亡的，另一方是不能以配偶身份主張自己享有繼承權(quán)的。《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋》 (一 )第四條。 147 未婚同居違法嗎？需要補辦結(jié)婚登記手續(xù)嗎？ 在充分尊重個人戀愛自由的當代社會，男女雙方只要情投意合，并且 都沒有配偶，法律不會干涉他們的同居行為，因此未婚同居不違法。業(yè)主對于會所不享有經(jīng)營的權(quán)利，也無權(quán)要求分享會所經(jīng)營的收益。根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定，不應(yīng)分攤的公用建筑面積包括： （ 1）從屬于人防工程的地下室、半地下室。 保安的服務(wù)內(nèi)容是負責小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)、業(yè)主門戶以外的公共秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進行處理。 公共設(shè)施被損害找不到責任人時，一般情況下按受益人原則分攤，具體有以下幾種情況： （ 1）物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維修管理的部分外，其余部分的維修費用，由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分攤。 135 同時收取物業(yè)管理費與公共維修基金合法嗎？ 合法。 但如果開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳用的廣告牌，只要征 得業(yè)委會同意， 在 不影響業(yè)主生活 的前提下 ，是不需要向業(yè)委會交廣告費的，因為該廣告的受益者是業(yè)主和開發(fā)商雙方 ；另一種情況， 如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)委會同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費就全部歸開發(fā)商所有了。購買車位后，業(yè)主獲得了車位 的所有權(quán)，但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業(yè)管理公司進行管理。 如果供電供水部門委托物業(yè)公司代收 水電費，那么在業(yè)主拖欠水電費時，物業(yè)管理公司可以對業(yè)主停水停電。 中國最大的資料庫下載 網(wǎng)友整理 126 物業(yè)管理公司不得單方要求增加物業(yè)管理費。 業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，應(yīng)留存開發(fā)商逾期交房的書面違約證據(jù)。 參考法條：《物業(yè)管理條例》第四十五條 120 所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費用和安裝費用都應(yīng)包含在房價內(nèi)，除了在合同中明確表示在交房時另行收取的，都屬于不得收取的費用。支付物業(yè)管理費是基于物業(yè)管理合同的義務(wù)，房屋租賃合同與物業(yè)管理合同是兩個不同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能混同。 非業(yè)主使用人是指沒有物業(yè)的所有權(quán)，但是對物業(yè)享有使用權(quán)，并且按照合同、法律規(guī)定能夠行使業(yè)主的部分權(quán)利的人。 115 無權(quán)。 112 開發(fā)商與業(yè)主之間主要是購房合同關(guān)系，如果開發(fā)商未將其房屋全部賣出，那么開發(fā)商也是業(yè)主，與普通業(yè)主承擔相同的權(quán)利義務(wù)。按期繳納物業(yè)管理費用是房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，業(yè)主欠費既影響物業(yè)管理企業(yè)正常履行物業(yè)管理合同，也侵害了其他業(yè)主的利益，因此欠費業(yè)主不宜作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表，但這并不是等于是剝奪了欠費業(yè)主的被選舉權(quán)。業(yè)主委員會委員是全體業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，具有法律意義上的“身份”，該“身份”不得轉(zhuǎn)讓或委托。居委會不是小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，既不享有業(yè)主的權(quán)利，也不必承擔業(yè)主的義務(wù)。 103 有效。 100 雖然您在買房的時候還沒有獲得產(chǎn)權(quán)證書，并不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但是由于您已經(jīng)簽訂了購房合同并且已經(jīng)入住，對該房屋有相當?shù)目刂茩?quán)，并且從物業(yè)管理中獲益，因此應(yīng)該支付物業(yè)管理費。 97 盡管業(yè)主并沒有直接參與到前 期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的約束。 租金？ 不可以。 ？中介機構(gòu)應(yīng)當