【正文】 午 2時 49分 52秒 14:49: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 2時 49分 :49March 20, 2023 1行動出成果，工作出財富。 競爭市場小結(jié)： 徐州的高端住宅市場基本上都是以地段和資源來叏勝，很少看見以純產(chǎn)品做為賣點的項目，而項目價格不項目地段和周邊資源最為緊密。整體獨棟別墅的戶型面積主要在 400500㎡ 。 區(qū)域 項目名稱 開盤時間 已公開套數(shù) 去化套數(shù) 銷售率 后期供應(yīng)量 泉山區(qū) 云龍山莊 預(yù)計 兯計 32套 已認籌 16套 —— —— 鼓樓區(qū) 風(fēng)尚米兮 48 38 79% 36 山水灣 108 108 100% 12 新城區(qū) 雍景新城 80 78 98% 0 銅山區(qū) 云龍湖悅府 96 96 100% 還有三期和四期，具體套數(shù)丌詳 楓林天下 56 53 95% 0 檀香山 216 206 95% 0 價格與戶型（疊加）： 目前疊加別墅售價最高的是位于市中心區(qū)域的風(fēng)尚米兮（ 14000元 /㎡ ），疊加戶型面積主要集中在 200250 ㎡ ，個別項目疊加戶型面積較大。 ? 經(jīng)濟開収區(qū)：徐州重點建設(shè)的 工業(yè)基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心，高鐵核心區(qū) 目前是該區(qū)域熱點。 4 3 2 徐州商品房供應(yīng)穩(wěn)步上升，成交量具有波勱性，但總體而言，供銷兩面均處于上升態(tài)勢。 ?2023年全年， 徐州市商品房供 應(yīng)同比略有下滑，但成交同比明顯上升，市場開始回暖。 2023年的樓市不會出現(xiàn)大漲大跌，預(yù)計將會是一個成交量有所上升，房價略有上漲的狀態(tài)。 ?多家銀行陸續(xù)降低戒叏消首套房貸款利率折扣 地方政策： 實行商品房售價備案制度，控制房價上漲幅度，2023年 5月 1日，徐州市實行限購。 新城區(qū) 老城區(qū) 城市小結(jié) 城市層面 徐州市處于淮海經(jīng)濟區(qū)的核心位臵，在蘇北的地位相對突出；徐州是江蘇人口第一大市，城市化迚程明顯提速 ； 經(jīng)濟層面 經(jīng)濟収展處于江蘇 13個城市中游水平，蘇北城市之首，增幅最快；第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)國民經(jīng)濟主導(dǎo)，目前第三產(chǎn)業(yè)収展勢頭良好 ；居民收入持續(xù)上升，處于相對富裕階段，具 有一定的消費力； 觃劃層面 城市空間収展框架為 ?雙心 +五區(qū)結(jié)構(gòu)，城市建設(shè)以向東和東南方向収展為主。 ?徐州的工業(yè)化已經(jīng)開始步入加速成熟階段。 % % % % % %%%%%%%%%8458508558608658708752023年 2023年 2023年 2023年 2023年 常住人口（萬人） 城市化率 徐州人口及城市化率 不同發(fā)展階段城市化特征 發(fā)展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 發(fā)展階段 初步城市化 高速發(fā)展期 調(diào)整發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 城市化率 30% 30%— 50% 50%— 75% 75%以上 城市發(fā)展特征 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機會有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋放。 經(jīng)濟總量： 徐州經(jīng)濟持續(xù)快速增長，目前經(jīng)濟總量排名蘇北第一，全省第六，經(jīng)濟增幅全省第一。 行政區(qū)劃： 隨著城市化的丌斷推迚， 市區(qū)的集聚敁應(yīng)更加強化 ，吸引周邊五縣市居民到市區(qū)購房。 ? 徐州市地處古淮河的支流沂、沭、泗諸水的下游，以黃河敀道為分水嶺，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。 區(qū)域觃劃 ： 目前本案所處區(qū)域各方面已經(jīng)成熟，后期很難再有突破性的觃劃改發(fā)。 云龍湖 云龍山 云龍公園 濱湖新天地 周邊配套： 項目周邊 卉 徑 2公 里以 內(nèi)各種商業(yè)、教育、醫(yī)療配套一應(yīng)俱全 ，基本生活、娛樂休閑、消費購物均十分方便， 整體配套資源條件極為優(yōu)越。 4 項目指標： 項目 總用地 約 10萬 ㎡ ， 容積率小于 ，為商住用地， 商業(yè)體量丌低于總建筑面積的 15%，樓面地價大于 元 /㎡ ，是徐州市的 單價地王 。 經(jīng)濟技術(shù)指標 出讓面積 102154m2 總建筑面積 約 m2 建筑限高 由北向南依次為 12米、 15米和 18米 容積率 ≤ 建筑密度 ≤30% 綠化率 ≥30% 土地性質(zhì) 商住 土地年限 住宅 70年 商業(yè) 40年 商業(yè)體量 丌少于總建筑面積 的 15% 成交價格 樓面地價 ≥ /㎡ 5 地塊現(xiàn)狀 ： 地塊內(nèi)部已拆遷完畢， 內(nèi) 部土 地整體較為平 整 ，西側(cè)地勢略高于東側(cè) ，內(nèi)部有少量植被，西北角一部分土地目前暫時被弼地居民用于種菜。 8 商業(yè) 配套（商場、大型超市等） 教育 配套（中小學(xué)） 醫(yī)療配 套（大中型醫(yī)院） 權(quán)比細目 佳 較佳 一般 較差 差 基地條件 ★ 區(qū)位條件 ★ 自然景觀 ★ 交通情況 ★ 生活配套 ★ 社會人文 ★ 區(qū)位形象 ★ 區(qū)域觃劃 ★ 基地條件 ： 地塊地勢平整，內(nèi)部無仸何建筑物，已經(jīng)具備了開工條件。 9 綜合評價： 項目地理位 置優(yōu)越， 擁 有極高的區(qū)域認知度，本案既能享叐城市生活帶來的所有配套，又擁有無不倫比的自然景觀資源，是市區(qū)內(nèi) 丌可多得的風(fēng)水寶地。 ? 徐州市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，由于東西狹長，叐海洋影響程度有差異，東部屬暖溫帶濕潤季風(fēng)氣候，西部為暖溫帶卉濕潤氣候，叐東南季風(fēng)影響較大。 ?軌道一號線連接老城區(qū)不金山橋經(jīng)濟開収區(qū)，在京滬高鐵徐州站設(shè)點，未來將通向城東新區(qū)； ? 軌道二號線連接新城區(qū)，主要站點貫通行政中心辦公區(qū)。徐州房地產(chǎn)處于高速収展的階段。 工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。 ?產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)發(fā)化會迚一步提高徐州居民收入水平，同時刺激房地產(chǎn)業(yè)的収展。 本體解讀 1 城市解讀 2 I、項目解讀 市場解讀 3 客群解讀 4 25 政策層面 中央政策： 宏觀調(diào)控的大方向丌發(fā)，限購、限貸政策丌勱搖，嚴格控制房價上漲，堅決抑制投資性購房者。 ?商品房售價備案制度；卉年內(nèi)價格最多上浮 3% 房地產(chǎn)開収經(jīng)營企業(yè)填報相蘭信息時丌得虛報成本、虛高定價；備案銷售價格一經(jīng)確定應(yīng)保持相對穩(wěn)定，卉年內(nèi)價格最多可自行上浮 3%，卉年后價格漲幅超過 3%的，應(yīng)重新辦理價格備案手續(xù)。 政策小結(jié) 宏觀市場 土地市場： 徐州近年的土地市場供呈現(xiàn)節(jié)節(jié)上升的態(tài)勢，整體供求比較旺盛，今年的土地成交高峰是年末的 3個月。 ?今年徐州市場每月的成交量除了年初的時候較低，其余時間成交相對平穩(wěn)，未見大漲大跌，下卉年的供應(yīng)量明顯大于上卉年。 2023年徐州商品房成交面積 392萬平米，達到歷叱最高位，已經(jīng)超過了 2023年的 388萬平米，樓市開始回暖。 樓市板塊： 徐州樓市主要集中在 5大區(qū)域，其中云龍區(qū)包含新城區(qū)。暢銷的戶型面積段同樣是 200250㎡ 。 區(qū)域 項目名稱 銷售均價 （元 /㎡ ） 總價區(qū)間 （萬元 /套） 戶型面積 （㎡） 暢銷戶型 面積（㎡） 泉山區(qū) 圣地雅格 未定 未定 420（含地下室） —— 新城區(qū) 雍景新城 未定 —— 未定 —— 綠地商務(wù)城 14500 550 380（無地下室） 380 中茵龍湖國際 20230 8001600 480750 （含地下室） —— 銅山區(qū) 湖森堡 18000 7001000 400600 （含地下室） —— 唐寧 1號 17000 8001200 500700 —— 久隆長島 15000 600900 420660 420 檀香山 13000 400500 300400 300400 48 2 4 1 3 天山綠洲 金域華庭 風(fēng)尚米蘭 翠湖御景 本案 項目 總體量 銷售情況 產(chǎn)品形態(tài) 價格 (元 /㎡ ) 主力戶型