開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測算(完整版)
【正文】 ；p價高者得的土地分配制度。21項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的基本結(jié)構(gòu) —— 以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬成本和投入節(jié)奏估算租、售計(jì)劃模擬現(xiàn)金流分析不確定性分析模擬開發(fā)進(jìn)程 財(cái)務(wù)評價22物業(yè)配比模擬的兩種方法經(jīng)驗(yàn)值法p確定容積率，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)安排物業(yè)配比p缺點(diǎn)：配比的落地性不強(qiáng)，很難反映社區(qū)形態(tài)配比反算法p通過容積率和產(chǎn)品配比反算p優(yōu)點(diǎn)：較準(zhǔn)確反映配比變化對方案的影響，對方案的落地性比較有把握；p缺點(diǎn)：過程比較復(fù)雜，對經(jīng)驗(yàn)要求比較高23房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成開發(fā)成本p土地出讓費(fèi)用p土地拆遷和安置p前期工程費(fèi)p建安工程費(fèi)p室外工程費(fèi)p公共配套設(shè)施費(fèi)p不可預(yù)見費(fèi)用p開發(fā)期間稅費(fèi)（包含稅收和規(guī)費(fèi)）開發(fā)費(fèi)用p管理費(fèi)用p銷售費(fèi)用p財(cái)務(wù)費(fèi)用24現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量表 07下 08上 08下 09上 09下 10上 10下 11上 總計(jì)現(xiàn)金流入 0 54542 23376 77036 33016 62223 62223 395379一階段銷售收入 0 54542 23376 0 0 0 0 0 77918…… …… …… …… …… …… …… …… …… ……現(xiàn)金流出 62654 18953 16539 19261 19234 16329 19698 190160土地成本 52190 0 0 0 0 0 0 0 52190前期工程費(fèi) 1689 0 1587 0 1587 0 0 0 4863…… …… …… …… …… …… …… …… …… ……凈現(xiàn)金流量 62654 6836 57775 13781 65472 45893 42525 205219累加凈現(xiàn)金流量 62654 27064 37546 51328 116800 162694 205220資本化率 8%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 62654 34246 6330 51476 11815 54013 36432 32484累加財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 62654 28408 22078 29398 41213 131658 164142內(nèi)部收益率 49% 123% 動態(tài)投資回收期 p財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV)：反映計(jì)算期內(nèi)的獲利能力p內(nèi)部收益率 (FIRR)：反映項(xiàng)目成本和效益相抵后的報酬率p動態(tài)投資回收期 (Pt)：投資返本年限，反映抗風(fēng)險能力25不確定性分析盈虧平衡分析p又稱保本點(diǎn)分析，分為：p價格保本點(diǎn)分析p銷售率（租售率保本點(diǎn)分析）保本點(diǎn)分析敏感性分析p又稱靈敏度分析p反映單種不確定因素對項(xiàng)目效益的影響p一般考慮土地價格、建安成本和售價的不確定性26我們將結(jié)合具體案例來講解經(jīng)濟(jì)評價在決策中的運(yùn)用 ——案例 1p協(xié)助決策物業(yè)形態(tài) ——案例 2p協(xié)助決策
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