【正文】 銷售能力 客戶管理能力 重要前提： 根據(jù) ****集團意圖，希望本次規(guī)劃是發(fā)展所購地產(chǎn)的獨立項目戰(zhàn)略規(guī)劃和投資分析 ?進行盈利模式、投資回報分析時，不考慮 ****集團資源和狀況，僅就項目本身進行分析和預測 ?在確定盈利模式和投資方向后，制定實施方案時，再討論如何利用****集團其他相關資源 4 通過四步驟，確定基于購入地塊的最佳盈利模式 可能盈利模式分析 確定可能的盈利模式： ?“窮盡法”設計可能的盈利模式 – 設定“窮盡法”的前提 – 設計所有可能的盈利模式 ?根據(jù)產(chǎn)業(yè)分析、區(qū)域分析、可行性等因素篩選可能的盈利模式 對盈利模式進行盈利回報、風險等深入分析： ?分析盈利模式的投入、盈利性、未來前景等 ?分析盈利模式的風險 ?比較產(chǎn)生建議的盈利模式組合 和 ****高層研討確定盈利模式： ?介紹分析方法、分析模型和建議盈利模式組合方案 ?研討，修正并確定盈利模式組合 盈利模式的實現(xiàn)建議： ?分析、建議設定盈利模式實現(xiàn)所需的關鍵能力和資源 ?協(xié)助 ****獲得相關資源和能力 盈利回報率分析 研討確定盈利模式 盈利模式實現(xiàn)建議 A C C C A A B C C A C B B C C C C C A A A A A B C C A C B C C B B A A A 確定回報最高的盈利模式 5 采用“窮盡法”，考慮基于購入的地塊， ****集團可能的運作模式 所獲信息（前提） ?****集團在浦東機場附近購入 3000多畝土地，初步計劃建設物流園區(qū) ?物流園區(qū)的初步定位在航空物流方面 ?航空服務是 ****集團的基礎產(chǎn)業(yè)，已陸續(xù)開通全國各大城市間 50多條包機航線，服務網(wǎng)絡覆蓋全國。 ? 現(xiàn)代化的交通樞紐 公路鐵路（滬寧滬杭干線及１５條支線鐵路，７９條專用線）；空運（國內唯一擁有虹橋和浦東兩個國際機場的城市）；海運（２７３個生產(chǎn)專用泊位，１３８個公用碼頭）等。 * EBIT ：（ Earning Before Interest Tax 息稅前利潤） 用來衡量撇除了利息和所得稅這兩項影響因素后的凈營業(yè)利潤水平。 上海獨特的地位 上海經(jīng)濟發(fā)展 200 0 200 400 600 800 1000 1200 1985 1990 1999 2023 美元（億） 進出口總額 實際吸收外資總額 Linear (進出口總額 ) Linear (實際吸收外資總額 ) 年平均增長率% 年平均增長率% 上海的區(qū)位優(yōu)勢和自身經(jīng)濟的高速成長，是上海物流基地建設面臨的得天獨厚的優(yōu)勢，其發(fā)展和盈利潛力巨大 24 專業(yè)化倉儲、物流集散基地 辦公一體化的口岸、海關、商檢、銀行、倉儲 口岸和交通樞紐間物流聯(lián)系 各產(chǎn)業(yè)區(qū)與口岸和交通樞紐間物流聯(lián)系 浦東 楊浦 虹口 閘北 寶山 嘉定 普陀 長寧 閔行 徐匯 靜安 黃埔 盧灣 黃埔 浦東臨空區(qū) 吳淞臨港區(qū) 虹橋臨空區(qū) 寶山鋼鐵產(chǎn)業(yè)區(qū) 安亭汽車產(chǎn)業(yè)區(qū) 金山化工產(chǎn)業(yè)區(qū) 漕河涇高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū) 張江高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū) 金橋出口加工產(chǎn)業(yè)區(qū) 松江出口加工產(chǎn)業(yè)區(qū) 鐵路南站 鐵路北站 鐵路西站 物流基地大致位置（假設） 根據(jù)上海市“十五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃，配合深水港國際物流園區(qū)的建設，在南匯區(qū)組建一個新的國際物流園區(qū)，并開始試運轉 設計所購地產(chǎn)業(yè)務模式時，需要分析浦東航空港及周邊地區(qū)的定位和戰(zhàn)略規(guī)劃 示意圖 25 對初步確定的盈利模式進行盈利回報、風險等深入分析：市場整體預測 0 4 8 12 16 20 2023 2023 樂觀預測 比較可能預測 保守預測 單位：十億美金 2023年我國快遞市場規(guī)模 ? 年均增長率 30% ? 2023年快遞收入150億美元 樂觀預測 ? 年均增長率 25% ? 2023年快遞收入100億美元 比較可能預測 ? 年均增長率 20% ? 2023年快遞收入70億美元 樂觀預測 McKinsey案例示意圖 26 單位：百萬美元 經(jīng)營收入和息稅前利潤 (EBIT) 預測 (2023 – 2023年 ) 對初步確定的盈利模式進行盈利回報、風險等深入分析：業(yè)務指標預測 01002003004005006007008009002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 202315%10%5%0%5%10%15%20%銷售收入 稅前利潤率引進新的倉儲設備以后的一段時期內，快遞業(yè)務量尚小，產(chǎn)生的利潤不足以支撐倉儲設備的成本 McKinsey案例示意圖 27 永續(xù)現(xiàn)金流量現(xiàn)值（ DCF*） (百萬美元 ) IRR* (%) 收回投資年數(shù) (年 ) 營業(yè)收入 (Sales) (2023年 ) （百萬美元） EBIT*/Sales (2023年 ) (%) 總資本投入 (CAPEX) (20232023年 ) （百萬美元） 方案一 359 36% 9年 836 19% 191 方案二 215 29% 10年 783 14% 191 方案三 69 18% 16年 608 10% 191 各種可能的投資方案財務數(shù)據(jù)一覽 注： * 不同的投資方案中公司產(chǎn)品的市場價格、公司各項業(yè)務量的增長都有不同；本報告以下涉及到的財務預測數(shù)據(jù)除非特別申明， 指的是”方案一“下的預測數(shù)據(jù)。需要深入理解、分析復雜的航空物流業(yè)，選準合適的進入細分市場和環(huán)節(jié) 182。 項目任務展開與時間計劃 182。 對 ****集團咨詢需求的理解和思路 182。并進行入股武漢航空公司、收購宜昌機場等戰(zhàn)略活動 ?假設發(fā)展模式一：航空物流園區(qū)租、售管理服務 ?假設發(fā)展模式二：基于航空物流園區(qū)的航空物流倉儲管理 ?假設發(fā)展模式三：拓展航空物流價值鏈，提供更全面的航