【正文】 1 7 %3 0 . 0 0 %3 6 . 8 4 %2 8 . 0 7 %2 0 . 0 0 %2 2 . 8 6 %2 9 . 1 7 %1 5 . 0 0 % 1 5 . 7 9 %8 . 7 7 %0%50%100%2024歲 2529歲 3034歲 3539歲 4044歲 4550歲躍層錯(cuò)層平層有幼兒和老人的“ 30～ 39歲”和“ 45歲以上”年齡段置業(yè)家庭更偏好“平層”。 ? 如果社區(qū)規(guī)模太大，就會(huì)受到購(gòu)房者的嚴(yán)重抵觸，消費(fèi)者害怕人太多產(chǎn)生不 必要的擁擠和麻煩。 ? 調(diào)查顯示：在一個(gè)企事業(yè)單位中（比如學(xué)校），同事之間置業(yè)選 擇有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。 大專%大本+% 初中%中專%（樣本： 280個(gè)） 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 20 樣本家庭構(gòu)成 %%%%%%%0% 20% 40%未婚，不與父母同住未婚，與父母同住已婚，沒(méi)有孩子已婚，最小的孩子不足6歲已婚，最小的孩子61 8歲已婚，最小的孩子18歲以上，至少有一個(gè)女子與您同住已婚，最小的孩子年齡18歲以上，沒(méi)有女子與您同住（樣本： 280個(gè)） 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 21 樣本生活階段 ? 分析顯示，住房需求量最大的兩個(gè)購(gòu)房群體是 ：（ 1） 家庭中孩子逐漸長(zhǎng)大面臨成家，需要一套獨(dú)立新房或人口增多、孩子成人需要擴(kuò)大居住空間的家庭；（ 2）家庭中有孩子正在念書(shū)，家庭為了孩子能在一個(gè)比較好的學(xué)校里就讀，會(huì)綜合考慮購(gòu)置并搬遷到一個(gè)有好的學(xué)校配置的新住宅社區(qū)。 2023年 ， 全區(qū)房屋竣工面積 ， 同比增長(zhǎng)%， 其中住宅竣工 ， 比上年增長(zhǎng) %；截止2023年末 ， 全區(qū)房屋空置面積 ， 同比增長(zhǎng) %， 其中住宅空置 ， 同比增長(zhǎng) %。 本項(xiàng)目位于董家溪片區(qū) ， 屬華新街地區(qū) 。 投資和市場(chǎng)的良好發(fā)展勢(shì)頭說(shuō)明不存在過(guò)熱 、 過(guò)量 、 比例失調(diào) ， 泡沫經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題 。 分別比 2023年同期增長(zhǎng) ％ 、 ％ 、 %。 從當(dāng)年竣工 ， 商品住宅 ， 比去年同期上升 40%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 ， 同比增長(zhǎng) %；辦公樓 ， 同比下降%；其他 。 訪問(wèn)執(zhí)行時(shí)間： 2023年 6月 15日 —2023年 7月 5日 研究設(shè)計(jì) 甄別條件 ： （潛在消費(fèi)者的界定要求） 1） 未來(lái) 24個(gè)月內(nèi)有明確購(gòu)房意向 2）購(gòu)房首選區(qū)域里包括有江北區(qū) 3）對(duì)購(gòu)房問(wèn)題有建議權(quán)或決策權(quán) 4）能承受套內(nèi)單價(jià)在 2023元及以上 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 7 宏觀經(jīng)濟(jì)及背景分析 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 8 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 2023年 是重慶市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的一年 ， 政府出臺(tái)了一系列激活房市 、引導(dǎo)和調(diào)動(dòng)住房消費(fèi)的政策 ， 有力地促進(jìn)了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 ?？扑既鹬牵夯瘮?shù)據(jù)為收益 1 委托方：中房集團(tuán)重慶分公司 執(zhí)行方： 中房集團(tuán) ? 江北董家溪項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 2 ? 調(diào)研活動(dòng)簡(jiǎn)介 P36 ? 調(diào)研結(jié)果 P7128 宏觀經(jīng)濟(jì)及背景分析 調(diào)查樣本的背景資料 潛在購(gòu)房者購(gòu)房需求研究 對(duì)董家溪項(xiàng)目本身的測(cè)試 消費(fèi)者購(gòu)房的信息來(lái)源 ? 項(xiàng)目定位及市場(chǎng)建議 P128140 目 錄 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 3 ? 第一部分：目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)特征 ? 第二部分：目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者消費(fèi)特征 消費(fèi)者為什么會(huì)購(gòu)買？ 消費(fèi)者購(gòu)買什么樣的房子？ 消費(fèi)者購(gòu)房有哪些行為特征？ 有哪些因素影響著消費(fèi)者的購(gòu)房？ ? 第三部分：樓盤(pán)推廣策略建議 ? 為中房集團(tuán)重慶董家溪項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位提供市場(chǎng)依據(jù) 。 2023年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體狀況是：住房消費(fèi)環(huán)境得到改善 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易日趨活躍 、 消費(fèi)者購(gòu)房信心進(jìn)一步增強(qiáng) 。 全年合計(jì)銷售商品房 ， 平均銷售價(jià)格為 1556元／平方米 ， 比去年同期上升 114元／平方米 。 據(jù)預(yù)測(cè) ， 今年下半年房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 ， 房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升 。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 11 江北區(qū)概況 江北區(qū)是重慶市主城區(qū)之一 ， 位于嘉陵江 、 長(zhǎng)江交匯處北岸 ， 東 、 南 、 西三面分別與巴南 、 南岸 、 渝中 、 沙坪壩等區(qū)隔江相望 ， 北與渝北區(qū)接壤 。 截止到 2023年底 ， 該地區(qū)有居民戶數(shù)為 17300戶 ， 比上一年增長(zhǎng) 78戶 ， 增長(zhǎng)率 %；該地區(qū)有人口 56296人 ， 比上年增長(zhǎng) 2023人 ， 增長(zhǎng)比率為 %，為全區(qū) 12個(gè)地區(qū)中人口年增長(zhǎng)最快的地區(qū) 。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 15 調(diào)查樣本的背景資料 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 16 樣本構(gòu)成 ? 總有效樣本 (780個(gè) )= A類 (280個(gè) )+ B類 (500個(gè) ) ? A類 入戶樣本 180個(gè)加定點(diǎn)攔截樣本 100個(gè) ， 合計(jì) 280個(gè)； ? B類 CATI電話調(diào)查樣本 500個(gè)； 樣本總數(shù)： 780個(gè) %%%%0%20%40%60%80%100%A類 B類女性男性? 調(diào)查顯示：女性在整個(gè)家庭購(gòu)房決策者中扮演了重要的角色，特別是對(duì)房源信息的收集和篩選，起著決定性的推薦作用。 %%%%%%%% %0% 20% 40% 60% 80% 100%B類A類有子女將成家 新兩口之家 已婚+幼兒 已婚+讀書(shū)階段的孩子 老兩口（樣本： 780個(gè)） 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 22 樣本收入水平 ? 調(diào)查結(jié)果：從被訪者的個(gè)人月收入來(lái)看，普遍偏低（月收入低于 1200元的占 %），而家庭月收入在 2023— 3000元的家庭比重最大，達(dá)到 %。而且，他們購(gòu)房置業(yè)一旦成為潮流，跟風(fēng)的 現(xiàn)象就比較嚴(yán)重，很容易形成“團(tuán)購(gòu)”。 ? 有近 50%的消費(fèi)者選擇“小型社區(qū)”（ 500戶及以下） , 這說(shuō)明隨著城市人口密度 的加大和環(huán)境污染的加劇，使得相當(dāng)一部分高收入消費(fèi)群體傾向于購(gòu)買低密度 的住宅，從而，能夠自由自在地享受舒適、清新的生活； ? 總體講，“首次”和“多次”的置業(yè)者都偏好于“中小規(guī)模的社區(qū)”（ 500～ 1500戶）； ? “單體樓”的主要目標(biāo)購(gòu)買者是以“投資”為目的“買房用于出租”者，以及一小部分 “第一次置業(yè)”的單身群體。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 51 3 . 不同職業(yè)背景對(duì)空間結(jié)構(gòu)的需求 2 7 . 2 7 %4 3 . 6 4 %5 0 . 0 0 %5 4 . 5 5 %5 9 . 4 6 %6 4 . 7 1 %6 8 . 7 5 %4 0 . 9 1 %4 1 . 8 2 % 2 7 . 2 7 %3 6 . 3 6 % 2 7 . 0 3 %1 7 . 6 5 %1 8 . 7 5 %3 1 . 8 2 %1 4 . 5 5 %2 2 . 7 3 %9 . 0 9 %1 3 . 5 1 %1 7 . 6 5 %1 2 . 5 0 %0%50%100%管理人員 一般職工 專業(yè)人員 事業(yè)單位 私營(yíng)業(yè)主 退休人員 待業(yè)人員躍層錯(cuò)層平層科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 52 3 . 不同家庭收入對(duì)空間結(jié)構(gòu)的需求 8 1 . 8 2 %6 2 . 5 0 %5 1 . 1 9 %4 5 . 3 1 %4 2 . 5 9 %9 . 0 9 %2 8 . 5 7 %3 4 . 5 2 %3 7 . 5 0 %3 7 . 0 4 %9 . 0 9 % 8 . 9 3 %1 4 . 2 9 %1 7 . 1 9 %2 0 . 3 7 %0%50%100%1 2 0 0 元 12012023元 20233000元 30014000元 4001+躍層錯(cuò)層平層科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 53 3 . 住房戶型結(jié)構(gòu)需求 %%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%一室一廳兩室二廳兩室一廳三室二廳三室一廳四室二廳五室三廳科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 54 3 . 住房戶型結(jié)構(gòu)需求 1 0 0 . 0 0 %3 1 . 5 8 %9 0 . 3 8 %3 1 . 4 3 %3 4 . 7 8 %2 5 . 0 0 %7 . 8 9 %1 . 9 2 %3 1 . 4 3 %2 8 . 2 6 %7 5 . 0 0 %6 0 . 5 3 %7 . 6 9 %3 7 . 1 4 %3 6 . 9 6 %1 0 0 . 0 0 %0% 50% 100%一室一廳兩室二廳兩室一廳三室二廳三室一廳四室二廳五室三廳平層 躍層 錯(cuò)層隨戶型的增大，購(gòu)房者對(duì)空間結(jié)構(gòu)要求多樣化，有層次感的錯(cuò)層、 躍層需求比例呈分散在各種戶型結(jié)構(gòu)當(dāng)中。 大戶型的優(yōu)點(diǎn)： （ 1） 功能比較完善 ， 面積的加大 ， 使得動(dòng)靜分區(qū) 、 潔污分區(qū)能夠更好地得到保障； （ 2） 寬敞舒適 ， 大戶型在設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮景觀 、 采光 、 通風(fēng)的要求 ， 同時(shí)還要有足夠的空間來(lái)支配衛(wèi)生間 、 廚房的需要 。 ?開(kāi)發(fā)商可對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)形式作創(chuàng)新，以區(qū)別于同質(zhì)性樓盤(pán)。 高收入群體即有一定的 經(jīng)濟(jì)積蓄 ， 并且 ， 他們目前仍然有比較穩(wěn)定的收入來(lái)源 。 （ 價(jià)格 ） 都是以套內(nèi)單價(jià)計(jì)算 。 由于該學(xué)校的存在 使得董家溪片區(qū)的發(fā)展超過(guò)江北其它同類 區(qū)域 ， 該學(xué)校給董家溪帶來(lái)了巨大的機(jī)會(huì) 。 有 實(shí)力的買家傾向于購(gòu)買較大規(guī)模的社區(qū)樓盤(pán) ， 因?yàn)?， 有開(kāi)發(fā)實(shí)力保障和全面的配套設(shè)施 。 3 . 對(duì)物業(yè)管理需求 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 69 3 . 社區(qū)配套需求 需求排位 康樂(lè)設(shè)施需求 需求百分比 1 有線數(shù)字電視 % 2 中心綠地花園 % 3 商場(chǎng)設(shè)施 % 4 寬帶上網(wǎng) % 5 住戶專用小巴 % 6 私人會(huì)所 /俱樂(lè)部 /小型兒童游戲處 % 7 停車位 % 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 70 3 . 社區(qū)公共配套需求 %%%%%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)銀行醫(yī)院超市/大賣場(chǎng)/大型購(gòu)物中心公交車站郵局小學(xué)/中學(xué)大學(xué)幼兒園酒店電影院科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 71 3 . 社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施需求 需求排位 康樂(lè)設(shè)施需求 需求百分比 1 品牌性的社區(qū)服務(wù)超市 % 2 便利商品 % 3 餐飲小吃街 % 4 洗衣店 % 5 書(shū)店 % 6 花店 % 7 餐飲快餐店 % 8 西點(diǎn)面包店 % 9 照片沖印店 % 10 中餐廳 % 11 西餐廳 % 12 家庭飾品店 % 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 72 3 . 社區(qū)康樂(lè)配套設(shè)施需求 需求排位 康樂(lè)設(shè)施需求 需求百分比 1 健身房 % 2 休閑設(shè)施 % 3 圖書(shū)閱覽室 % 4 棋牌室 % 5 游泳館 % 6 健身器材 % 7 咖啡廳 % 8 跑步專用道路 % 9 老年人活動(dòng)中心 % 10 兒童娛樂(lè)室 % 11 網(wǎng)球場(chǎng) % 12 籃球場(chǎng) % 13 網(wǎng)吧 % 14 體操房 % 15 臺(tái)球室 % 16 乒乓球室 % 17 排球場(chǎng) % 按照經(jīng)驗(yàn)，每千人要有200～ 300平方米的康樂(lè)設(shè)施配套，中房董家溪社區(qū)能容納近 2萬(wàn)人居住，因此，康樂(lè)設(shè)施的最優(yōu)供給量為 6000平米左右。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 65 3 . 大戶型各功能房分析 功能房 需求 主臥室 私密性要好 ， 面積在 20平方米左右 ， 有一個(gè) 5平米的主衛(wèi)生間 ， 最好有一個(gè)觀賞陽(yáng)臺(tái)至少是陽(yáng)光窗 ， 放兩張椅子 ， 可以觀賞風(fēng)景 。 %%%% %0%20%40%60%80%100%兩戶 三戶 四戶 五戶 六戶及以上科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 57 3 . 不同購(gòu)房總