【正文】 售44套 ,現(xiàn)銷售了 60%均價 46004800 VIP有兩個點的 折扣 ,房交會期間購房優(yōu)惠 7000,現(xiàn)在無任何其他折扣 ,僅普通折扣 ,一次性 ,按揭無折扣 . 2期預(yù)計年底推出 ,小高層為主 2房 3房 ,均價 36004000 美林 水郡 ,首推了70套均價 20套左右 加上二期剩余 20多套 ,現(xiàn)共剩余 50套 一次性 ,按揭 共三期 ,700多套 ,第三期余下的套數(shù)不詳 別墅類項目推盤情況 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 項目 銷售進度 優(yōu)惠措施 預(yù)計推售情況 碧桂園 14套獨立 \55套聯(lián)排 \2棟 20多套洋房 .加上原來的 ,共有獨立 43套 ,聯(lián)排 120套 ,洋房 80套 .現(xiàn)已賣 26套獨立 \6070套聯(lián)排 \20套洋房 獨立均價 6000,聯(lián)排均價4300\洋房均價 3500 無任何優(yōu)惠 節(jié)日加推 ,具體不詳 早安星城 一期 140套洋房 16套聯(lián)排 18套和院洋房均價 2500 聯(lián)排別墅均價 3500,和院別墅均價 38003900車庫 , 房交會洋房交 2023抵 1萬 別墅交 1萬抵 2萬 2023年 7月左右推出剩余的 600套左右聯(lián)排 \洋房 \小高層 ,明年開始推 (即新安路以南部分 ) 比華利山 內(nèi)部認購期 ,均價 3800, 按揭 99折 ,一次性 98折 預(yù)期在 5月底 6月初開盤 ,聯(lián)排別墅 保利 閬峰云墅 一期二批內(nèi)部認購 ,均價 8000 10萬認購金抵 12萬 ,開盤享受97折優(yōu)惠 預(yù)計 7月份開盤 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 項目 銷售進度 優(yōu)惠措施 預(yù)計推售情況 早安 星城 電梯房內(nèi)部認購 均價 2350， 交 2023抵 8000 5月底 6月初開盤 星城 國際 一期小高中高正在銷售 均價 2100 無 筑夢園 二期內(nèi)部認購期， 3000抵 5000 5月 19日開盤 星沙片部分項目小高推盤情況 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ ?從市場競爭的角度來看，長沙一些典型的中高端別墅類型項目，都在借助 5月長沙樓市黃金銷售期進行加推工作以及誠意客戶的積累工作， 同時各項目都針對客戶推出了不同程度的優(yōu)惠認購措施，試圖鎖定更多的客戶。其中此次房交會 1440批次，外展點接待（含星沙房交會） 1309批。 因此本項目應(yīng)該借助房交會后的市場預(yù)熱，加大市場推廣和產(chǎn)品推介活動的爆發(fā)力，樹立市場信心，從而實現(xiàn) VIP客戶達到 1500張左右的目標(biāo)，從而確保內(nèi)部認籌的火暴。 假設(shè)四：九月份開盤 基本能夠?qū)崿F(xiàn)開盤條件。按照操盤經(jīng)驗，內(nèi)部認籌前后由于廣告推廣力度的加大，客戶量會出現(xiàn)一個波段的急劇增長。 因此，在先期具備銷售條件的產(chǎn)品中，我司認為獨立因體量小，銷售的壓力不大。 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 5月 31日 6月 30日 (周日 ) 7月 21日 (周六 ) 5月 3日 8月底 推售節(jié)奏安排 10月房交會 聯(lián)排、洋房、疊加 內(nèi)部認籌（繳納誠意金，享受優(yōu)惠） 第一批次聯(lián)排、洋房、疊加 開盤解籌（第二批時間視第一批推售情況定） 小高內(nèi)部認籌 （繳納誠意金，享受優(yōu)惠） 小高解籌 獨立別墅同期推出 誠意客戶登記 VIP客戶申請 說明：若 6月 17日前能夠取得預(yù)售許可證（部分樓棟也可），則現(xiàn)場直接收取現(xiàn)金；若不能則憑興業(yè)銀行存單享有申請優(yōu)惠資格，但按該方案執(zhí)行現(xiàn)場鼓動性可能不如前者火暴。同時，不至于在一批消化緩慢的情況下，擠壓二批推售單元的蓄客時間，造成小高單位對洋房的沖擊。 ?生活配套 —— 商業(yè)街區(qū)、高品質(zhì)的教育學(xué)校、 一站式生活配套。 ?從星沙現(xiàn)有市場行情趨勢來看，供求關(guān)系基本保持平衡， 但各項目在具體定價方面，多采取了低開高走的市場策略，以較低的入市價格吸引客戶成為樓盤建立市場競爭優(yōu)勢的一個重要手段， 如幸福里。 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 物業(yè)類型 均價 獨立別墅 14000元 /㎡ 聯(lián)排別墅 4800元 /㎡ 疊加別墅 3600元 /㎡ 多層洋房 3200元 /㎡ 小高層 2800元 /㎡ 鵬基 ?市場比較原則 從客戶需求角度而言，市場比較原則是物業(yè)定價的重要原則，同質(zhì)同價，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價， 就本案而言，對競爭個案做一定深度的價格定位分析，將對自身的價格策略制定有相當(dāng)大的幫助。 在具體推廣過程中，以虛實結(jié)合的推廣手法，將本案諸項優(yōu)勢按計劃逐項推出。 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ ?國慶購房抽獎活動 () 通過這次活動讓更多的客戶在國慶期間下定或購買本項目，通過一定的媒介宣傳，也將本項目的形象推廣開來。 對于本項目而言，交通的暢達性是影響客戶購買的重要因素之一，因此，良好的通路組織是項目順利銷售的制勝法寶。 14:08:4314:08:4314:083/11/2023 2:08:43 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 下午 2時 8分 43秒 下午 2時 8分 14:08: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 3月 下午 2時 8分 :08March 11, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :08:4314:08:43March 11, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 2時 8分 :08March 11, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 2時 8分 43秒 下午 2時 8分 14:08: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 14:08:4314:08:4314:083/11/2023 2:08:43 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 14:08:4314:08:4314:08Saturday, March 11, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。本項目地處開元路北側(cè)重點包裝方位為項目沿開元路商業(yè)街及主入口園林。 ? 舉辦西班牙美食節(jié) (12月左右 待定 ) 抓住圣誕節(jié)、元旦節(jié)、春節(jié)等節(jié)日，將一種國際化的氛圍通過該活動表 現(xiàn)出來，讓人們更了解諾亞山林。 內(nèi)部認購 主要媒體 組合 瀟湘晨報、長沙晚報軟文炒作，與硬廣及分眾、戶外、電臺等形象信息雙線進行。 星城、蔚藍海岸、比華利山、藏瓏的實際付款方式，同時結(jié)合同致行長沙多次置業(yè)者調(diào)查，確定一次性付款與按揭付款比例為 30%：70% ?一次性付款 98折 （根據(jù)早安星城的付款情況，約占銷售比例的 30%） ? 付 12萬元定金，簽署認購書； ? 10天內(nèi)付總樓款的 30%（含定金）； ? 30天內(nèi)付總樓款的 70%，簽署正式《房地產(chǎn)買賣合同》。針對目前房地產(chǎn)市場的形勢，結(jié)合本案的體量及實際情況，我們建議采取 低開高走的價格策略。 ?從地價關(guān)系來看，早期幾個大型項目如碧桂園、幸福里拿地成本較低，新近拍賣的幾宗土地如香港恒基所得土地也是屬于長沙縣重點引資項目， 從這些項目來看，其地價成本對其房價要求壓力較小。 ?社區(qū)物管 —— 體貼入微的終極物管服務(wù)。 ?現(xiàn)場管理與控制 每周項目小組連同發(fā)展商舉行周例會，通報每周銷售情況及目前急需發(fā)展商解決的問題； 按時制作上門客戶統(tǒng)計分析、廣告效果測試分析并以周結(jié)、月結(jié)形式向發(fā)展商提交； 每日以書面形式向發(fā)展商匯報銷售情況； 定期向發(fā)展商提交例會紀(jì)要、銷售周結(jié)、月結(jié)及年度總結(jié)； 每月定期與銷售人員溝通，及時分析市場變化，相應(yīng)調(diào)整銷售策略并分月、季度提交宣傳推廣計劃書。 若認籌數(shù)量 200 ≦ X ≦ 300， 則從認籌當(dāng)天之日起，延續(xù) 3天，以照顧鵬基橫縱向關(guān)系客戶。 根據(jù)以上分析，結(jié)合本項目各物業(yè)體量、地理位置、競爭因素，我司預(yù)估，本項目各類物業(yè)的市場銷售難度排序分別是：獨立別墅＜洋房＜小高、聯(lián)排＜疊加 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 綜合以上分析和當(dāng)前的工程進度，我司的推售策略是： ?第一步： 聯(lián)排、疊加和洋房認籌， 借助 6月 30日產(chǎn)品推介紹會，針對擁有 VIP資格的誠意客戶，繳納誠意金，申請購房優(yōu)惠，享有選房資格。 銷售階段及工作安排 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 我們對開盤前具體 時間節(jié)點 的考慮安排是： 5月 31日 6月 30日 (周日 ) 7月 21日 (周六 ) 5月 3日 以房交會為契機 ,正式對外啟動VIP卡的申請 交會以來的 VIP卡發(fā)放完畢 ,同時繼續(xù)接受申請和發(fā)放 產(chǎn)品推介會暨內(nèi)部認籌工作 .憑VIP卡申請優(yōu)惠 ,并繳納誠意金初步鎖定 VIP客戶 正式開盤選房 .將前期積累客戶進行轉(zhuǎn)化 .。若此時推出將擠兌和影響第二批推出單位的客戶積累時間。 按照普通樓盤銷售規(guī)律開盤期四個月完成銷售目標(biāo) 70%， 以項目目前的 總套數(shù) 487套 計算，這意味著項目在開盤后四個月要銷售 341套 。 在 統(tǒng)計追蹤結(jié)果只有 140批 (13%),對項目還有一定意向。 ?與本項目臨近的碧桂園、早安 以此為主線在營銷活動中安排一系列有力度的活動和現(xiàn)場銷售人員的有效管理在人氣和成交率上取得快速、高效的業(yè)績。諾亞山林（一期）營銷具體執(zhí)行工作的操盤思路及其若干重要問題的解決方案進行匯報。碧桂園、幸福里、早安星城、水印山城等項目的共同發(fā)力，使片區(qū)的價格穩(wěn)步攀升，形勢良好。預(yù)期在一個月到 4